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持續(xù)兩個多月的房地產(chǎn)調(diào)控是否見效,？土地市場或能一窺端倪。進(jìn)入6月,，各地土地流拍頻繁,，底價成交成為普遍現(xiàn)象，2008年的慘淡似乎正在重演,。而地價對于房價的傳導(dǎo)效應(yīng)歷來巨大,，目前，在一些土地供應(yīng)較多的地區(qū),，房價已出現(xiàn)明顯回落,。
這一信號，更影響的是開發(fā)商及購房者未來的預(yù)期,，開發(fā)商新房定價普遍下調(diào),，市場的普跌預(yù)期正在形成。
土地市場慘淡重現(xiàn)
進(jìn)入6月,，土地市場重現(xiàn)了2008年的慘淡局面：各地土地出讓頻繁遭遇流拍,，而即使成交地塊的價格，也“緊貼地皮”,，以底價或微超底價成交,。
在土地最“熱”的一線城市北京，6月22日上午,，房山兩塊居住用地現(xiàn)場開標(biāo),，其中一度流拍的竇店用地險些再流標(biāo)，樓面地價每平米下探千元,，僅為3700元/平米,。
6月21日，廣州市國土房管局公告稱，因故暫緩出讓白云區(qū)金沙洲B3702A-06地塊,，據(jù)悉,，金沙洲地塊是收回的昔日地王，但此次掛牌起始價總地價約為11.1億元,，比原先的“地王價”打折近半,。對于推遲原因和再掛牌日期，廣州市國土房管局未予透露,。
二線城市也不例外。6月8日,，廈門2幅土地流拍,，最低拍出1454元/平方米的“白菜價”；6月12日,，合肥225畝單體最大環(huán)湖地塊N1004和177畝瑤海區(qū)E1003地塊,，均現(xiàn)場宣布取消供應(yīng)；6月19日,，蘇州新政后的首次大型土地拍賣會舉行,，32宗地塊4塊流拍，11塊地底價成交,。
作為市場競買主體的開發(fā)商,，對于地價的預(yù)期已經(jīng)“收斂”：在各地的拍賣市場上，開發(fā)商報價明顯降低,，報價都接近底價,，甚至低于底價，成為一個普遍現(xiàn)象,。
“地價預(yù)期的基礎(chǔ)是對未來房價的預(yù)期,，”京城一位大型房地產(chǎn)商負(fù)責(zé)人表示，行業(yè)對于后市的信心已大減,。
土地流拍和底價成交正是2008年的普遍現(xiàn)象,。多位業(yè)內(nèi)人士表示，隨著地價的調(diào)整而來的,，將是房價也進(jìn)入下降通道,。
低地價傳導(dǎo)效應(yīng)已現(xiàn)
“地價調(diào)整已傳遞到房屋交易市場，土地新政開始見效,，”北京中原三級市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為,，相比2009年各區(qū)域的地王拉動房價，現(xiàn)在的土地市場,，卻成為政府調(diào)整區(qū)域房價的重要手段,。
在北京最近土地供應(yīng)比較多的房山、大興、昌平等區(qū)域,，房價已明顯回落,，而很多購房者也期待地價的回落能夠影響到房價。據(jù)北京中原統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，房山及昌平在售的項目,，新政以來已經(jīng)全部停漲，房山二手房均價約為9000元,，相比4月份本區(qū)域9500元/平米的均價,，出現(xiàn)5.3%的價格下調(diào)。
21世紀(jì)不動產(chǎn)的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,，目前八通線沿線二手房實際成交均價,，已經(jīng)回落至16000元/平方米。而在新政前,，這里的實際成交均價曾超過20000元/平方米,，兩個月降幅達(dá)到20%。
新房方面,，此前多個超過20000元/平方米的通州項目,，其售價都有不同程度的下調(diào)。除了之前變相降價的K2海棠灣和K2清水灣外,，龍湖通州一項目的售價也由20000元/平方米下調(diào)至18000元/平方米,。
中原地產(chǎn)預(yù)計，低價地的大量供應(yīng),，將在7月開始對開發(fā)商及市場產(chǎn)生較大影響,。
新盤價格暗戰(zhàn)
進(jìn)入6月尤其是端午節(jié)后，各地樓市成交進(jìn)一步下滑,，多個城市出現(xiàn)零成交,。但從上周末北京一些項目開盤的情況來看，市場還未形成普降的預(yù)期,。
但隨著土地市場的低迷,，低地價成為普遍現(xiàn)象，房價的普跌預(yù)期正在形成,。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)及搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)中心等統(tǒng)計,，北京下半年預(yù)計開盤的項目達(dá)到67個，其中四環(huán)以內(nèi)19個,，四-五環(huán)11個,，五-六環(huán)26個，六環(huán)外11個,。其中位于大興,、房山,、通州、順義,、昌平的純新盤不在少數(shù),，而這些新盤或老盤后期改案名的項目，開盤價格在暗中調(diào)低,。
如北京萬科房山長陽半島項目,，開盤價格從此前的14000元-17000元調(diào)低至13500元-15000元；位于大興的保利茉莉公館此前預(yù)期17000-18000元也將下調(diào),，因為附近的綠地西斯萊公館精裝房僅售18500元/平米,。
2008年的房價拐點和普降潮，也是從新盤定價開始,�,！皩τ陂_發(fā)商來說，新盤不存在與前期業(yè)主的糾紛問題,，只要比周邊樓盤低15%-20%，就很好賣了,，”多位業(yè)內(nèi)人士表達(dá)了這一觀點,。
中國海外主席孔慶平在6月9日的股東大會上透露，下半年中海將有大量新盤推售,，而新盤并不存在降不降價的問題,。他同時也表示，屆時會根據(jù)市況調(diào)整開盤價格,。
中經(jīng)聯(lián)盟秘書長陳云峰稱,，無論是明降還是暗降，將會有更多的樓盤打折,，大規(guī)模降價將會出現(xiàn),。“現(xiàn)在購房者對房價繼續(xù)下跌的預(yù)期明顯,，開發(fā)商只有真正降價,，符合購房人的心理預(yù)期了，房子才能賣出去,�,！彼f。
陳云峰認(rèn)為,，房地產(chǎn)市場正在進(jìn)入調(diào)整期,，從新政執(zhí)行情況來看，調(diào)控措施短期內(nèi)不會有松動的跡象,。
樓市進(jìn)入深度博弈期
京城樓市在嚴(yán)厲的調(diào)控政策作用下出現(xiàn)了成交低迷的勢態(tài),。
據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，6月份中上旬(截止20日)京城共成交期房商品住宅2626套，成交面積為24.9萬平米,，除去保障性住房因素,，實際成交的期房商品住宅為1482套，成交面積為17.0萬平米,，環(huán)比4月同期,，期房商品住宅下降了41.8%和38.6%，實際成交的期房商品住房下降了40.7%和34.8%,。從單日成交量來看,，6月份實際成交的期房商品住房僅有4天超過了100套，其余16天均未超過100套,，最低的一天僅成交30套,，這對于北京在售的近400個樓盤來說，成交低迷之勢可見一斑,。
而成交低迷降低了開發(fā)商的推盤意愿,，預(yù)計7月，開發(fā)商推盤的意愿并不強烈,，許多項目出現(xiàn)了“欲出還休”的猶豫心態(tài),。據(jù)亞豪機構(gòu)調(diào)查統(tǒng)計，7月份計劃開盤的項目約有34個,，而其中明確表示開盤的項目僅有十余個,，有近半數(shù)的項目尚存在著不確定的因素，因此,，7月份的樓市注定是一個捉摸不定的動蕩市場,。
對此，亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍認(rèn)為,，當(dāng)前正值新政調(diào)控的威力期,，調(diào)控組合拳對打擊投資、投機性購房非常精準(zhǔn),，多數(shù)購房者購房意愿降低,。觀望氣氛漸濃，與此同時,，開發(fā)商也不敢貿(mào)然推出新盤,，推盤意愿有所減弱，這些因素均導(dǎo)致了成交走勢的持續(xù)下降,。
但記者同時發(fā)現(xiàn),，雖然市場成交走勢持續(xù)低迷，但從價格走勢來看,，并未出現(xiàn)明顯的下降,。
據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，6月中上旬京城新開盤項目整體開盤均價為23540元每平方米，而5月同期的整體開盤均價為25081元每平方米,，比較發(fā)現(xiàn),，6月開盤均價僅下降了6.1%，而從實際成交的價格走勢來看,，6月中上旬京城商品住宅成交均價為17952元每平方米,，環(huán)比五月同期略漲了7.5%。
高姍由此指出,，當(dāng)前雖然成交量下降明顯,，但成交價格仍然比較堅挺，并未出現(xiàn)大幅下降的現(xiàn)象,，說明當(dāng)前的樓市博弈正在加劇,。
高姍認(rèn)為，7月份樓市博弈將進(jìn)一步加劇,，調(diào)控政策力度仍然不減,，購房人仍然低迷觀望，開發(fā)商對購房人的心態(tài)難以判斷,，既擔(dān)心降價幅度不夠難以觸動消費,，又擔(dān)心降價幅度過大引發(fā)購房人“買漲不買跌”的心態(tài)，令降價失去預(yù)期效果反而帶來負(fù)面作用,。7月開盤項目“欲出還休”也說明一部分開發(fā)商的舉棋不定，如果想有更多的銷售業(yè)績,，就必須有切實的舉措來打破目前的博弈局面,。
北京中原三級市場研究部張大偉也分析認(rèn)為，成交量的節(jié)節(jié)下滑,，的確已讓二手房價率先出現(xiàn)了明顯下降,，通州部分小區(qū)的售價在新政以后下調(diào)幅度已經(jīng)超過3成，但目前并沒有形成非常明顯的新房定價下探,，在新房價格沒有出現(xiàn)明顯且普遍的松動時,，另外對于目前的樓市來說，依然有兩個可能出臺的政策影響：房產(chǎn)稅及加息,�,！叭娴某滓廊粸闀r尚早�,！�
張大偉預(yù)計,，6月下旬樓市將繼續(xù)表現(xiàn)為成交量下跌，北京樓市成交均價可能才會開始出現(xiàn)普降,，但因為目前開發(fā)商資金依然充裕,，下調(diào)幅度不會過大,。
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