持續(xù)兩個(gè)多月的房地產(chǎn)調(diào)控是否見(jiàn)效?土地市場(chǎng)或能一窺端倪。進(jìn)入6月,,各地土地流拍頻繁,,底價(jià)成交成為普遍現(xiàn)象,,2008年的慘淡似乎正在重演,。而地價(jià)對(duì)于房?jī)r(jià)的傳導(dǎo)效應(yīng)歷來(lái)巨大,,目前,,在一些土地供應(yīng)較多的地區(qū),,房?jī)r(jià)已出現(xiàn)明顯回落,。 這一信號(hào),更影響的是開(kāi)發(fā)商及購(gòu)房者未來(lái)的預(yù)期,,開(kāi)發(fā)商新房定價(jià)普遍下調(diào),,市場(chǎng)的普跌預(yù)期正在形成。
土地市場(chǎng)慘淡重現(xiàn)
進(jìn)入6月,,土地市場(chǎng)重現(xiàn)了2008年的慘淡局面:各地土地出讓頻繁遭遇流拍,,而即使成交地塊的價(jià)格,也“緊貼地皮”,,以底價(jià)或微超底價(jià)成交,。 在土地最“熱”的一線城市北京,6月22日上午,,房山兩塊居住用地現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)標(biāo),,其中一度流拍的竇店用地險(xiǎn)些再流標(biāo),樓面地價(jià)每平米下探千元,,僅為3700元/平米,。 6月21日,廣州市國(guó)土房管局公告稱,,因故暫緩出讓白云區(qū)金沙洲B3702A-06地塊,,據(jù)悉,金沙洲地塊是收回的昔日地王,,但此次掛牌起始價(jià)總地價(jià)約為11.1億元,,比原先的“地王價(jià)”打折近半。對(duì)于推遲原因和再掛牌日期,,廣州市國(guó)土房管局未予透露,。 二線城市也不例外。6月8日,,廈門2幅土地流拍,,最低拍出1454元/平方米的“白菜價(jià)”;6月12日,,合肥225畝單體最大環(huán)湖地塊N1004和177畝瑤海區(qū)E1003地塊,,均現(xiàn)場(chǎng)宣布取消供應(yīng);6月19日,,蘇州新政后的首次大型土地拍賣會(huì)舉行,,32宗地塊4塊流拍,11塊地底價(jià)成交。 作為市場(chǎng)競(jìng)買主體的開(kāi)發(fā)商,,對(duì)于地價(jià)的預(yù)期已經(jīng)“收斂”:在各地的拍賣市場(chǎng)上,,開(kāi)發(fā)商報(bào)價(jià)明顯降低,報(bào)價(jià)都接近底價(jià),,甚至低于底價(jià),,成為一個(gè)普遍現(xiàn)象。 “地價(jià)預(yù)期的基礎(chǔ)是對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期,,”京城一位大型房地產(chǎn)商負(fù)責(zé)人表示,,行業(yè)對(duì)于后市的信心已大減。 土地流拍和底價(jià)成交正是2008年的普遍現(xiàn)象,。多位業(yè)內(nèi)人士表示,,隨著地價(jià)的調(diào)整而來(lái)的,將是房?jī)r(jià)也進(jìn)入下降通道,。
低地價(jià)傳導(dǎo)效應(yīng)已現(xiàn)
“地價(jià)調(diào)整已傳遞到房屋交易市場(chǎng),,土地新政開(kāi)始見(jiàn)效,”北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為,,相比2009年各區(qū)域的地王拉動(dòng)房?jī)r(jià),,現(xiàn)在的土地市場(chǎng),卻成為政府調(diào)整區(qū)域房?jī)r(jià)的重要手段,。 在北京最近土地供應(yīng)比較多的房山,、大興、昌平等區(qū)域,,房?jī)r(jià)已明顯回落,,而很多購(gòu)房者也期待地價(jià)的回落能夠影響到房?jī)r(jià)。據(jù)北京中原統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,,房山及昌平在售的項(xiàng)目,,新政以來(lái)已經(jīng)全部停漲,房山二手房均價(jià)約為9000元,,相比4月份本區(qū)域9500元/平米的均價(jià),出現(xiàn)5.3%的價(jià)格下調(diào),。 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,,目前八通線沿線二手房實(shí)際成交均價(jià),已經(jīng)回落至16000元/平方米,。而在新政前,,這里的實(shí)際成交均價(jià)曾超過(guò)20000元/平方米,兩個(gè)月降幅達(dá)到20%,。 新房方面,,此前多個(gè)超過(guò)20000元/平方米的通州項(xiàng)目,其售價(jià)都有不同程度的下調(diào)。除了之前變相降價(jià)的K2海棠灣和K2清水灣外,,龍湖通州一項(xiàng)目的售價(jià)也由20000元/平方米下調(diào)至18000元/平方米,。 中原地產(chǎn)預(yù)計(jì),低價(jià)地的大量供應(yīng),,將在7月開(kāi)始對(duì)開(kāi)發(fā)商及市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響,。
新盤價(jià)格暗戰(zhàn)
進(jìn)入6月尤其是端午節(jié)后,各地樓市成交進(jìn)一步下滑,,多個(gè)城市出現(xiàn)零成交,。但從上周末北京一些項(xiàng)目開(kāi)盤的情況來(lái)看,市場(chǎng)還未形成普降的預(yù)期,。 但隨著土地市場(chǎng)的低迷,,低地價(jià)成為普遍現(xiàn)象,房?jī)r(jià)的普跌預(yù)期正在形成,。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)及搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)中心等統(tǒng)計(jì),,北京下半年預(yù)計(jì)開(kāi)盤的項(xiàng)目達(dá)到67個(gè),其中四環(huán)以內(nèi)19個(gè),,四-五環(huán)11個(gè),,五-六環(huán)26個(gè),六環(huán)外11個(gè),。其中位于大興,、房山、通州,、順義,、昌平的純新盤不在少數(shù),而這些新盤或老盤后期改案名的項(xiàng)目,,開(kāi)盤價(jià)格在暗中調(diào)低,。 如北京萬(wàn)科房山長(zhǎng)陽(yáng)半島項(xiàng)目,開(kāi)盤價(jià)格從此前的14000元-17000元調(diào)低至13500元-15000元,;位于大興的保利茉莉公館此前預(yù)期17000-18000元也將下調(diào),,因?yàn)楦浇木G地西斯萊公館精裝房?jī)H售18500元/平米。 2008年的房?jī)r(jià)拐點(diǎn)和普降潮,,也是從新盤定價(jià)開(kāi)始,。“對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),,新盤不存在與前期業(yè)主的糾紛問(wèn)題,,只要比周邊樓盤低15%-20%,就很好賣了,,”多位業(yè)內(nèi)人士表達(dá)了這一觀點(diǎn),。 中國(guó)海外主席孔慶平在6月9日的股東大會(huì)上透露,,下半年中海將有大量新盤推售,而新盤并不存在降不降價(jià)的問(wèn)題,。他同時(shí)也表示,,屆時(shí)會(huì)根據(jù)市況調(diào)整開(kāi)盤價(jià)格。 中經(jīng)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰稱,,無(wú)論是明降還是暗降,,將會(huì)有更多的樓盤打折,大規(guī)模降價(jià)將會(huì)出現(xiàn),�,!艾F(xiàn)在購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌的預(yù)期明顯,開(kāi)發(fā)商只有真正降價(jià),,符合購(gòu)房人的心理預(yù)期了,,房子才能賣出去�,!彼f(shuō),。 陳云峰認(rèn)為,房地產(chǎn)市場(chǎng)正在進(jìn)入調(diào)整期,,從新政執(zhí)行情況來(lái)看,,調(diào)控措施短期內(nèi)不會(huì)有松動(dòng)的跡象。
樓市進(jìn)入深度博弈期
京城樓市在嚴(yán)厲的調(diào)控政策作用下出現(xiàn)了成交低迷的勢(shì)態(tài),。 據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,,6月份中上旬(截止20日)京城共成交期房商品住宅2626套,成交面積為24.9萬(wàn)平米,,除去保障性住房因素,,實(shí)際成交的期房商品住宅為1482套,成交面積為17.0萬(wàn)平米,,環(huán)比4月同期,,期房商品住宅下降了41.8%和38.6%,實(shí)際成交的期房商品住房下降了40.7%和34.8%,。從單日成交量來(lái)看,,6月份實(shí)際成交的期房商品住房?jī)H有4天超過(guò)了100套,其余16天均未超過(guò)100套,,最低的一天僅成交30套,,這對(duì)于北京在售的近400個(gè)樓盤來(lái)說(shuō),成交低迷之勢(shì)可見(jiàn)一斑,。 而成交低迷降低了開(kāi)發(fā)商的推盤意愿,預(yù)計(jì)7月,,開(kāi)發(fā)商推盤的意愿并不強(qiáng)烈,,許多項(xiàng)目出現(xiàn)了“欲出還休”的猶豫心態(tài),。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)調(diào)查統(tǒng)計(jì),7月份計(jì)劃開(kāi)盤的項(xiàng)目約有34個(gè),,而其中明確表示開(kāi)盤的項(xiàng)目?jī)H有十余個(gè),,有近半數(shù)的項(xiàng)目尚存在著不確定的因素,因此,,7月份的樓市注定是一個(gè)捉摸不定的動(dòng)蕩市場(chǎng),。 對(duì)此,亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍認(rèn)為,,當(dāng)前正值新政調(diào)控的威力期,,調(diào)控組合拳對(duì)打擊投資、投機(jī)性購(gòu)房非常精準(zhǔn),,多數(shù)購(gòu)房者購(gòu)房意愿降低,。觀望氣氛漸濃,與此同時(shí),,開(kāi)發(fā)商也不敢貿(mào)然推出新盤,,推盤意愿有所減弱,這些因素均導(dǎo)致了成交走勢(shì)的持續(xù)下降,。 但記者同時(shí)發(fā)現(xiàn),,雖然市場(chǎng)成交走勢(shì)持續(xù)低迷,但從價(jià)格走勢(shì)來(lái)看,,并未出現(xiàn)明顯的下降,。 據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,6月中上旬京城新開(kāi)盤項(xiàng)目整體開(kāi)盤均價(jià)為23540元每平方米,,而5月同期的整體開(kāi)盤均價(jià)為25081元每平方米,,比較發(fā)現(xiàn),6月開(kāi)盤均價(jià)僅下降了6.1%,,而從實(shí)際成交的價(jià)格走勢(shì)來(lái)看,,6月中上旬京城商品住宅成交均價(jià)為17952元每平方米,環(huán)比五月同期略漲了7.5%,。 高姍由此指出,,當(dāng)前雖然成交量下降明顯,但成交價(jià)格仍然比較堅(jiān)挺,,并未出現(xiàn)大幅下降的現(xiàn)象,,說(shuō)明當(dāng)前的樓市博弈正在加劇。 高姍認(rèn)為,,7月份樓市博弈將進(jìn)一步加劇,,調(diào)控政策力度仍然不減,購(gòu)房人仍然低迷觀望,,開(kāi)發(fā)商對(duì)購(gòu)房人的心態(tài)難以判斷,,既擔(dān)心降價(jià)幅度不夠難以觸動(dòng)消費(fèi),,又擔(dān)心降價(jià)幅度過(guò)大引發(fā)購(gòu)房人“買漲不買跌”的心態(tài),令降價(jià)失去預(yù)期效果反而帶來(lái)負(fù)面作用,。7月開(kāi)盤項(xiàng)目“欲出還休”也說(shuō)明一部分開(kāi)發(fā)商的舉棋不定,,如果想有更多的銷售業(yè)績(jī),就必須有切實(shí)的舉措來(lái)打破目前的博弈局面,。 北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部張大偉也分析認(rèn)為,,成交量的節(jié)節(jié)下滑,的確已讓二手房?jī)r(jià)率先出現(xiàn)了明顯下降,,通州部分小區(qū)的售價(jià)在新政以后下調(diào)幅度已經(jīng)超過(guò)3成,,但目前并沒(méi)有形成非常明顯的新房定價(jià)下探,在新房?jī)r(jià)格沒(méi)有出現(xiàn)明顯且普遍的松動(dòng)時(shí),,另外對(duì)于目前的樓市來(lái)說(shuō),,依然有兩個(gè)可能出臺(tái)的政策影響:房產(chǎn)稅及加息�,!叭娴某滓廊粸闀r(shí)尚早,。” 張大偉預(yù)計(jì),,6月下旬樓市將繼續(xù)表現(xiàn)為成交量下跌,,北京樓市成交均價(jià)可能才會(huì)開(kāi)始出現(xiàn)普降,但因?yàn)槟壳伴_(kāi)發(fā)商資金依然充裕,,下調(diào)幅度不會(huì)過(guò)大,。
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