|
持續(xù)兩個(gè)多月的房地產(chǎn)調(diào)控是否見效,？土地市場或能一窺端倪。進(jìn)入6月,，各地土地流拍頻繁,，底價(jià)成交成為普遍現(xiàn)象，2008年的慘淡似乎正在重演,。而地價(jià)對于房價(jià)的傳導(dǎo)效應(yīng)歷來巨大,，目前，在一些土地供應(yīng)較多的地區(qū),，房價(jià)已出現(xiàn)明顯回落,。
這一信號，更影響的是開發(fā)商及購房者未來的預(yù)期,，開發(fā)商新房定價(jià)普遍下調(diào),，市場的普跌預(yù)期正在形成。
土地市場慘淡重現(xiàn)
進(jìn)入6月,，土地市場重現(xiàn)了2008年的慘淡局面：各地土地出讓頻繁遭遇流拍,，而即使成交地塊的價(jià)格，也“緊貼地皮”,，以底價(jià)或微超底價(jià)成交,。
在土地最“熱”的一線城市北京，6月22日上午,，房山兩塊居住用地現(xiàn)場開標(biāo),，其中一度流拍的竇店用地險(xiǎn)些再流標(biāo)，樓面地價(jià)每平米下探千元,，僅為3700元/平米,。
6月21日，廣州市國土房管局公告稱,，因故暫緩出讓白云區(qū)金沙洲B3702A-06地塊,，據(jù)悉，金沙洲地塊是收回的昔日地王,，但此次掛牌起始價(jià)總地價(jià)約為11.1億元，比原先的“地王價(jià)”打折近半,。對于推遲原因和再掛牌日期,，廣州市國土房管局未予透露。
二線城市也不例外,。6月8日,，廈門2幅土地流拍，最低拍出1454元/平方米的“白菜價(jià)”,；6月12日,，合肥225畝單體最大環(huán)湖地塊N1004和177畝瑤海區(qū)E1003地塊,，均現(xiàn)場宣布取消供應(yīng)；6月19日,，蘇州新政后的首次大型土地拍賣會(huì)舉行,，32宗地塊4塊流拍，11塊地底價(jià)成交,。
作為市場競買主體的開發(fā)商,，對于地價(jià)的預(yù)期已經(jīng)“收斂”：在各地的拍賣市場上，開發(fā)商報(bào)價(jià)明顯降低,，報(bào)價(jià)都接近底價(jià),，甚至低于底價(jià)，成為一個(gè)普遍現(xiàn)象,。
“地價(jià)預(yù)期的基礎(chǔ)是對未來房價(jià)的預(yù)期,，”京城一位大型房地產(chǎn)商負(fù)責(zé)人表示，行業(yè)對于后市的信心已大減,。
土地流拍和底價(jià)成交正是2008年的普遍現(xiàn)象,。多位業(yè)內(nèi)人士表示，隨著地價(jià)的調(diào)整而來的,，將是房價(jià)也進(jìn)入下降通道,。
低地價(jià)傳導(dǎo)效應(yīng)已現(xiàn)
“地價(jià)調(diào)整已傳遞到房屋交易市場，土地新政開始見效,，”北京中原三級市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為,，相比2009年各區(qū)域的地王拉動(dòng)房價(jià)，現(xiàn)在的土地市場,，卻成為政府調(diào)整區(qū)域房價(jià)的重要手段,。
在北京最近土地供應(yīng)比較多的房山、大興,、昌平等區(qū)域,，房價(jià)已明顯回落，而很多購房者也期待地價(jià)的回落能夠影響到房價(jià),。據(jù)北京中原統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，房山及昌平在售的項(xiàng)目，新政以來已經(jīng)全部停漲,，房山二手房均價(jià)約為9000元,，相比4月份本區(qū)域9500元/平米的均價(jià)，出現(xiàn)5.3%的價(jià)格下調(diào),。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,，目前八通線沿線二手房實(shí)際成交均價(jià)，已經(jīng)回落至16000元/平方米,。而在新政前,，這里的實(shí)際成交均價(jià)曾超過20000元/平方米,，兩個(gè)月降幅達(dá)到20%。
新房方面,，此前多個(gè)超過20000元/平方米的通州項(xiàng)目,，其售價(jià)都有不同程度的下調(diào)。除了之前變相降價(jià)的K2海棠灣和K2清水灣外,，龍湖通州一項(xiàng)目的售價(jià)也由20000元/平方米下調(diào)至18000元/平方米,。
中原地產(chǎn)預(yù)計(jì)，低價(jià)地的大量供應(yīng),，將在7月開始對開發(fā)商及市場產(chǎn)生較大影響,。
新盤價(jià)格暗戰(zhàn)
進(jìn)入6月尤其是端午節(jié)后，各地樓市成交進(jìn)一步下滑,，多個(gè)城市出現(xiàn)零成交,。但從上周末北京一些項(xiàng)目開盤的情況來看，市場還未形成普降的預(yù)期,。
但隨著土地市場的低迷,，低地價(jià)成為普遍現(xiàn)象，房價(jià)的普跌預(yù)期正在形成,。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)及搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)中心等統(tǒng)計(jì),，北京下半年預(yù)計(jì)開盤的項(xiàng)目達(dá)到67個(gè)，其中四環(huán)以內(nèi)19個(gè),，四-五環(huán)11個(gè),，五-六環(huán)26個(gè)，六環(huán)外11個(gè),。其中位于大興,、房山、通州,、順義,、昌平的純新盤不在少數(shù)，而這些新盤或老盤后期改案名的項(xiàng)目,，開盤價(jià)格在暗中調(diào)低,。
如北京萬科房山長陽半島項(xiàng)目，開盤價(jià)格從此前的14000元-17000元調(diào)低至13500元-15000元,；位于大興的保利茉莉公館此前預(yù)期17000-18000元也將下調(diào),，因?yàn)楦浇木G地西斯萊公館精裝房僅售18500元/平米。
2008年的房價(jià)拐點(diǎn)和普降潮,，也是從新盤定價(jià)開始�,！皩τ陂_發(fā)商來說,，新盤不存在與前期業(yè)主的糾紛問題,，只要比周邊樓盤低15%-20%，就很好賣了,，”多位業(yè)內(nèi)人士表達(dá)了這一觀點(diǎn),。
中國海外主席孔慶平在6月9日的股東大會(huì)上透露，下半年中海將有大量新盤推售,，而新盤并不存在降不降價(jià)的問題,。他同時(shí)也表示，屆時(shí)會(huì)根據(jù)市況調(diào)整開盤價(jià)格,。
中經(jīng)聯(lián)盟秘書長陳云峰稱,，無論是明降還是暗降，將會(huì)有更多的樓盤打折,，大規(guī)模降價(jià)將會(huì)出現(xiàn),。“現(xiàn)在購房者對房價(jià)繼續(xù)下跌的預(yù)期明顯,，開發(fā)商只有真正降價(jià),，符合購房人的心理預(yù)期了，房子才能賣出去,�,！彼f。
陳云峰認(rèn)為,，房地產(chǎn)市場正在進(jìn)入調(diào)整期,，從新政執(zhí)行情況來看，調(diào)控措施短期內(nèi)不會(huì)有松動(dòng)的跡象,。
樓市進(jìn)入深度博弈期
京城樓市在嚴(yán)厲的調(diào)控政策作用下出現(xiàn)了成交低迷的勢態(tài),。
據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月份中上旬(截止20日)京城共成交期房商品住宅2626套,，成交面積為24.9萬平米,，除去保障性住房因素，實(shí)際成交的期房商品住宅為1482套,，成交面積為17.0萬平米,，環(huán)比4月同期，期房商品住宅下降了41.8%和38.6%,，實(shí)際成交的期房商品住房下降了40.7%和34.8%,。從單日成交量來看，6月份實(shí)際成交的期房商品住房僅有4天超過了100套,，其余16天均未超過100套,，最低的一天僅成交30套，這對于北京在售的近400個(gè)樓盤來說，成交低迷之勢可見一斑,。
而成交低迷降低了開發(fā)商的推盤意愿,，預(yù)計(jì)7月，開發(fā)商推盤的意愿并不強(qiáng)烈,，許多項(xiàng)目出現(xiàn)了“欲出還休”的猶豫心態(tài),。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，7月份計(jì)劃開盤的項(xiàng)目約有34個(gè),，而其中明確表示開盤的項(xiàng)目僅有十余個(gè),，有近半數(shù)的項(xiàng)目尚存在著不確定的因素，因此,，7月份的樓市注定是一個(gè)捉摸不定的動(dòng)蕩市場,。
對此，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍認(rèn)為,，當(dāng)前正值新政調(diào)控的威力期,，調(diào)控組合拳對打擊投資、投機(jī)性購房非常精準(zhǔn),，多數(shù)購房者購房意愿降低,。觀望氣氛漸濃，與此同時(shí),，開發(fā)商也不敢貿(mào)然推出新盤,，推盤意愿有所減弱，這些因素均導(dǎo)致了成交走勢的持續(xù)下降,。
但記者同時(shí)發(fā)現(xiàn),，雖然市場成交走勢持續(xù)低迷，但從價(jià)格走勢來看,，并未出現(xiàn)明顯的下降,。
據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月中上旬京城新開盤項(xiàng)目整體開盤均價(jià)為23540元每平方米,，而5月同期的整體開盤均價(jià)為25081元每平方米,，比較發(fā)現(xiàn)，6月開盤均價(jià)僅下降了6.1%,，而從實(shí)際成交的價(jià)格走勢來看,，6月中上旬京城商品住宅成交均價(jià)為17952元每平方米，環(huán)比五月同期略漲了7.5%,。
高姍由此指出,，當(dāng)前雖然成交量下降明顯，但成交價(jià)格仍然比較堅(jiān)挺,，并未出現(xiàn)大幅下降的現(xiàn)象,，說明當(dāng)前的樓市博弈正在加劇,。
高姍認(rèn)為，7月份樓市博弈將進(jìn)一步加劇,，調(diào)控政策力度仍然不減,，購房人仍然低迷觀望，開發(fā)商對購房人的心態(tài)難以判斷,，既擔(dān)心降價(jià)幅度不夠難以觸動(dòng)消費(fèi)，又擔(dān)心降價(jià)幅度過大引發(fā)購房人“買漲不買跌”的心態(tài),，令降價(jià)失去預(yù)期效果反而帶來負(fù)面作用,。7月開盤項(xiàng)目“欲出還休”也說明一部分開發(fā)商的舉棋不定，如果想有更多的銷售業(yè)績,，就必須有切實(shí)的舉措來打破目前的博弈局面,。
北京中原三級市場研究部張大偉也分析認(rèn)為，成交量的節(jié)節(jié)下滑,，的確已讓二手房價(jià)率先出現(xiàn)了明顯下降,，通州部分小區(qū)的售價(jià)在新政以后下調(diào)幅度已經(jīng)超過3成，但目前并沒有形成非常明顯的新房定價(jià)下探,，在新房價(jià)格沒有出現(xiàn)明顯且普遍的松動(dòng)時(shí),，另外對于目前的樓市來說，依然有兩個(gè)可能出臺(tái)的政策影響：房產(chǎn)稅及加息,�,！叭娴某滓廊粸闀r(shí)尚早�,！�
張大偉預(yù)計(jì),，6月下旬樓市將繼續(xù)表現(xiàn)為成交量下跌，北京樓市成交均價(jià)可能才會(huì)開始出現(xiàn)普降,，但因?yàn)槟壳伴_發(fā)商資金依然充裕,，下調(diào)幅度不會(huì)過大。
|