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持續(xù)兩個(gè)多月的房地產(chǎn)調(diào)控是否見(jiàn)效？土地市場(chǎng)或能一窺端倪。進(jìn)入6月,，各地土地流拍頻繁，底價(jià)成交成為普遍現(xiàn)象,，2008年的慘淡似乎正在重演。而地價(jià)對(duì)于房?jī)r(jià)的傳導(dǎo)效應(yīng)歷來(lái)巨大,，目前,，在一些土地供應(yīng)較多的地區(qū)，房?jī)r(jià)已出現(xiàn)明顯回落,。
這一信號(hào),，更影響的是開(kāi)發(fā)商及購(gòu)房者未來(lái)的預(yù)期，開(kāi)發(fā)商新房定價(jià)普遍下調(diào),，市場(chǎng)的普跌預(yù)期正在形成,。
土地市場(chǎng)慘淡重現(xiàn)
進(jìn)入6月，土地市場(chǎng)重現(xiàn)了2008年的慘淡局面：各地土地出讓頻繁遭遇流拍,，而即使成交地塊的價(jià)格,，也“緊貼地皮”，以底價(jià)或微超底價(jià)成交,。
在土地最“熱”的一線城市北京,，6月22日上午,，房山兩塊居住用地現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)標(biāo)，其中一度流拍的竇店用地險(xiǎn)些再流標(biāo),，樓面地價(jià)每平米下探千元,，僅為3700元/平米。
6月21日,，廣州市國(guó)土房管局公告稱(chēng),，因故暫緩出讓白云區(qū)金沙洲B3702A-06地塊，據(jù)悉,，金沙洲地塊是收回的昔日地王,，但此次掛牌起始價(jià)總地價(jià)約為11.1億元,，比原先的“地王價(jià)”打折近半,。對(duì)于推遲原因和再掛牌日期，廣州市國(guó)土房管局未予透露,。
二線城市也不例外,。6月8日，廈門(mén)2幅土地流拍,，最低拍出1454元/平方米的“白菜價(jià)”,；6月12日，合肥225畝單體最大環(huán)湖地塊N1004和177畝瑤海區(qū)E1003地塊,，均現(xiàn)場(chǎng)宣布取消供應(yīng),；6月19日，蘇州新政后的首次大型土地拍賣(mài)會(huì)舉行,，32宗地塊4塊流拍,，11塊地底價(jià)成交。
作為市場(chǎng)競(jìng)買(mǎi)主體的開(kāi)發(fā)商,，對(duì)于地價(jià)的預(yù)期已經(jīng)“收斂”：在各地的拍賣(mài)市場(chǎng)上,，開(kāi)發(fā)商報(bào)價(jià)明顯降低，報(bào)價(jià)都接近底價(jià),，甚至低于底價(jià),，成為一個(gè)普遍現(xiàn)象。
“地價(jià)預(yù)期的基礎(chǔ)是對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期,，”京城一位大型房地產(chǎn)商負(fù)責(zé)人表示,，行業(yè)對(duì)于后市的信心已大減。
土地流拍和底價(jià)成交正是2008年的普遍現(xiàn)象,。多位業(yè)內(nèi)人士表示,，隨著地價(jià)的調(diào)整而來(lái)的，將是房?jī)r(jià)也進(jìn)入下降通道,。
低地價(jià)傳導(dǎo)效應(yīng)已現(xiàn)
“地價(jià)調(diào)整已傳遞到房屋交易市場(chǎng),，土地新政開(kāi)始見(jiàn)效,，”北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，相比2009年各區(qū)域的地王拉動(dòng)房?jī)r(jià),，現(xiàn)在的土地市場(chǎng),，卻成為政府調(diào)整區(qū)域房?jī)r(jià)的重要手段。
在北京最近土地供應(yīng)比較多的房山,、大興,、昌平等區(qū)域，房?jī)r(jià)已明顯回落,，而很多購(gòu)房者也期待地價(jià)的回落能夠影響到房?jī)r(jià),。據(jù)北京中原統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房山及昌平在售的項(xiàng)目,，新政以來(lái)已經(jīng)全部停漲,，房山二手房均價(jià)約為9000元，相比4月份本區(qū)域9500元/平米的均價(jià),，出現(xiàn)5.3%的價(jià)格下調(diào),。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，目前八通線沿線二手房實(shí)際成交均價(jià),，已經(jīng)回落至16000元/平方米,。而在新政前，這里的實(shí)際成交均價(jià)曾超過(guò)20000元/平方米,，兩個(gè)月降幅達(dá)到20%,。
新房方面，此前多個(gè)超過(guò)20000元/平方米的通州項(xiàng)目,，其售價(jià)都有不同程度的下調(diào),。除了之前變相降價(jià)的K2海棠灣和K2清水灣外，龍湖通州一項(xiàng)目的售價(jià)也由20000元/平方米下調(diào)至18000元/平方米,。
中原地產(chǎn)預(yù)計(jì),，低價(jià)地的大量供應(yīng)，將在7月開(kāi)始對(duì)開(kāi)發(fā)商及市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響,。
新盤(pán)價(jià)格暗戰(zhàn)
進(jìn)入6月尤其是端午節(jié)后,，各地樓市成交進(jìn)一步下滑，多個(gè)城市出現(xiàn)零成交,。但從上周末北京一些項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)的情況來(lái)看,，市場(chǎng)還未形成普降的預(yù)期。
但隨著土地市場(chǎng)的低迷,，低地價(jià)成為普遍現(xiàn)象,，房?jī)r(jià)的普跌預(yù)期正在形成。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)及搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)中心等統(tǒng)計(jì),，北京下半年預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目達(dá)到67個(gè),，其中四環(huán)以內(nèi)19個(gè),，四-五環(huán)11個(gè)，五-六環(huán)26個(gè),，六環(huán)外11個(gè),。其中位于大興、房山,、通州,、順義、昌平的純新盤(pán)不在少數(shù),，而這些新盤(pán)或老盤(pán)后期改案名的項(xiàng)目,，開(kāi)盤(pán)價(jià)格在暗中調(diào)低。
如北京萬(wàn)科房山長(zhǎng)陽(yáng)半島項(xiàng)目,，開(kāi)盤(pán)價(jià)格從此前的14000元-17000元調(diào)低至13500元-15000元,；位于大興的保利茉莉公館此前預(yù)期17000-18000元也將下調(diào)，因?yàn)楦浇木G地西斯萊公館精裝房?jī)H售18500元/平米,。
2008年的房?jī)r(jià)拐點(diǎn)和普降潮,，也是從新盤(pán)定價(jià)開(kāi)始,�,！皩�(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，新盤(pán)不存在與前期業(yè)主的糾紛問(wèn)題,，只要比周邊樓盤(pán)低15%-20%,，就很好賣(mài)了，”多位業(yè)內(nèi)人士表達(dá)了這一觀點(diǎn),。
中國(guó)海外主席孔慶平在6月9日的股東大會(huì)上透露,，下半年中海將有大量新盤(pán)推售，而新盤(pán)并不存在降不降價(jià)的問(wèn)題,。他同時(shí)也表示,，屆時(shí)會(huì)根據(jù)市況調(diào)整開(kāi)盤(pán)價(jià)格。
中經(jīng)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰稱(chēng),，無(wú)論是明降還是暗降,，將會(huì)有更多的樓盤(pán)打折，大規(guī)模降價(jià)將會(huì)出現(xiàn),�,！艾F(xiàn)在購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌的預(yù)期明顯，開(kāi)發(fā)商只有真正降價(jià),，符合購(gòu)房人的心理預(yù)期了,，房子才能賣(mài)出去�,！彼f(shuō),。
陳云峰認(rèn)為,，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在進(jìn)入調(diào)整期，從新政執(zhí)行情況來(lái)看,，調(diào)控措施短期內(nèi)不會(huì)有松動(dòng)的跡象,。
樓市進(jìn)入深度博弈期
京城樓市在嚴(yán)厲的調(diào)控政策作用下出現(xiàn)了成交低迷的勢(shì)態(tài)。
據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，6月份中上旬(截止20日)京城共成交期房商品住宅2626套,，成交面積為24.9萬(wàn)平米，除去保障性住房因素,，實(shí)際成交的期房商品住宅為1482套,，成交面積為17.0萬(wàn)平米，環(huán)比4月同期,，期房商品住宅下降了41.8%和38.6%,，實(shí)際成交的期房商品住房下降了40.7%和34.8%。從單日成交量來(lái)看,，6月份實(shí)際成交的期房商品住房?jī)H有4天超過(guò)了100套,，其余16天均未超過(guò)100套，最低的一天僅成交30套,，這對(duì)于北京在售的近400個(gè)樓盤(pán)來(lái)說(shuō),，成交低迷之勢(shì)可見(jiàn)一斑。
而成交低迷降低了開(kāi)發(fā)商的推盤(pán)意愿,，預(yù)計(jì)7月,，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)的意愿并不強(qiáng)烈，許多項(xiàng)目出現(xiàn)了“欲出還休”的猶豫心態(tài),。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)調(diào)查統(tǒng)計(jì),，7月份計(jì)劃開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目約有34個(gè)，而其中明確表示開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目?jī)H有十余個(gè),，有近半數(shù)的項(xiàng)目尚存在著不確定的因素,，因此，7月份的樓市注定是一個(gè)捉摸不定的動(dòng)蕩市場(chǎng),。
對(duì)此,，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍認(rèn)為，當(dāng)前正值新政調(diào)控的威力期,，調(diào)控組合拳對(duì)打擊投資,、投機(jī)性購(gòu)房非常精準(zhǔn)，多數(shù)購(gòu)房者購(gòu)房意愿降低,。觀望氣氛漸濃,，與此同時(shí)，開(kāi)發(fā)商也不敢貿(mào)然推出新盤(pán),，推盤(pán)意愿有所減弱,，這些因素均導(dǎo)致了成交走勢(shì)的持續(xù)下降,。
但記者同時(shí)發(fā)現(xiàn)，雖然市場(chǎng)成交走勢(shì)持續(xù)低迷,，但從價(jià)格走勢(shì)來(lái)看,，并未出現(xiàn)明顯的下降。
據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，6月中上旬京城新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目整體開(kāi)盤(pán)均價(jià)為23540元每平方米,，而5月同期的整體開(kāi)盤(pán)均價(jià)為25081元每平方米，比較發(fā)現(xiàn),，6月開(kāi)盤(pán)均價(jià)僅下降了6.1%,，而從實(shí)際成交的價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，6月中上旬京城商品住宅成交均價(jià)為17952元每平方米,，環(huán)比五月同期略漲了7.5%,。
高姍由此指出，當(dāng)前雖然成交量下降明顯,，但成交價(jià)格仍然比較堅(jiān)挺,，并未出現(xiàn)大幅下降的現(xiàn)象，說(shuō)明當(dāng)前的樓市博弈正在加劇,。
高姍認(rèn)為,，7月份樓市博弈將進(jìn)一步加劇，調(diào)控政策力度仍然不減,，購(gòu)房人仍然低迷觀望,，開(kāi)發(fā)商對(duì)購(gòu)房人的心態(tài)難以判斷,，既擔(dān)心降價(jià)幅度不夠難以觸動(dòng)消費(fèi),，又擔(dān)心降價(jià)幅度過(guò)大引發(fā)購(gòu)房人“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的心態(tài)，令降價(jià)失去預(yù)期效果反而帶來(lái)負(fù)面作用,。7月開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目“欲出還休”也說(shuō)明一部分開(kāi)發(fā)商的舉棋不定,，如果想有更多的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，就必須有切實(shí)的舉措來(lái)打破目前的博弈局面,。
北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部張大偉也分析認(rèn)為,，成交量的節(jié)節(jié)下滑，的確已讓二手房?jī)r(jià)率先出現(xiàn)了明顯下降,，通州部分小區(qū)的售價(jià)在新政以后下調(diào)幅度已經(jīng)超過(guò)3成,，但目前并沒(méi)有形成非常明顯的新房定價(jià)下探，在新房?jī)r(jià)格沒(méi)有出現(xiàn)明顯且普遍的松動(dòng)時(shí),，另外對(duì)于目前的樓市來(lái)說(shuō),，依然有兩個(gè)可能出臺(tái)的政策影響：房產(chǎn)稅及加息�,！叭娴某滓廊粸闀r(shí)尚早,�,！�
張大偉預(yù)計(jì)，6月下旬樓市將繼續(xù)表現(xiàn)為成交量下跌,，北京樓市成交均價(jià)可能才會(huì)開(kāi)始出現(xiàn)普降,，但因?yàn)槟壳伴_(kāi)發(fā)商資金依然充裕，下調(diào)幅度不會(huì)過(guò)大,。
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