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年初以來,，繼物業(yè)稅“實(shí)轉(zhuǎn)”無望后,，包括重慶開征特別住房消費(fèi)稅、上海開征住房保有稅等消息頻傳,，將房產(chǎn)稅推到了風(fēng)口浪尖,。近日，國務(wù)院正式批準(zhǔn)并公布了《2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》,，首次從中央層面明確將“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”,。記者在南昌等地采訪了解到，房產(chǎn)稅實(shí)際征收仍面臨實(shí)施細(xì)則不完善以及技術(shù)層面和操作層面的諸多難題,，短期內(nèi)全面開征的可能性不大。
由于房產(chǎn)稅征收客觀上確實(shí)存在房產(chǎn)登記系統(tǒng)尚未整合和交易數(shù)據(jù)信息尚未互聯(lián)互通的問題,，包括房屋登記系統(tǒng)和房屋信息共享平臺(tái)都沒有建立,，房產(chǎn),、銀行,、稅務(wù)、公安等系統(tǒng)的信息無法共享,；同時(shí),，有關(guān)開征房產(chǎn)稅的制度規(guī)范如房產(chǎn)稅征收條例尚未出臺(tái),，征稅對(duì)象、范圍和稅率還沒有確定,；此外,，費(fèi)用如何繳納、不繳納的如何處罰,，相關(guān)的制度環(huán)境也不成熟，因此完全推出還需要一定的時(shí)間,�,；亟◤�(qiáng)認(rèn)為首先將由相關(guān)部門出臺(tái)指導(dǎo)性文件，隨后才會(huì)逐步公布實(shí)施細(xì)則,。江西省住建廳房地產(chǎn)處邵繼濤認(rèn)為,，考慮到制度層面和操作層面的因素，短期內(nèi)大規(guī)模開征房產(chǎn)稅的可能性較小,。
總體來看,，開征房產(chǎn)稅主要面臨以下三大問題：
一是房產(chǎn)登記信息不完整。針對(duì)已有的關(guān)于房產(chǎn)稅征收的不同“版本”,，無論是對(duì)二套以上和別墅征收，還是將每戶家庭名下一定房產(chǎn)面積為起征點(diǎn),，還是對(duì)第三套房開始征收,，都需要房管、銀行,、稅務(wù)等相關(guān)部門在信息和數(shù)據(jù)互聯(lián)互通的基礎(chǔ)上,，統(tǒng)一執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，并相互監(jiān)督,，避免“流于形式”開征房產(chǎn)稅。南昌市房管局信息中心副主任沈?qū)W農(nóng)認(rèn)為,，房地產(chǎn)市場的信息化建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于房地產(chǎn)市場自身的發(fā)展速度,，大量基礎(chǔ)性工作沒有落實(shí)，全國聯(lián)網(wǎng)的房地產(chǎn)信息共享平臺(tái)沒有建立,，地域性太強(qiáng),、信息割據(jù)嚴(yán)重影響了宏觀決策和政策調(diào)控的有效性。
以南昌市為例,，南昌市房管局下屬的交易系統(tǒng)——房地產(chǎn)信息網(wǎng)只有南昌市五大城區(qū)的房屋交易信息,，也即在南昌市所轄郊區(qū)縣南昌縣買了房子，然后到南昌市區(qū)買房,，南昌市房屋交易系統(tǒng)只能查詢到此人在南昌市的房產(chǎn)情況，外地?zé)o法查詢,，仍以首套房辦理相關(guān)手續(xù),；銀行實(shí)行的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是基于全國銀行征信系統(tǒng)，并沒有與房產(chǎn)系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng),，購房人的房產(chǎn)信息銀行無從得知,。若要以家庭為單位，弄清楚幾套屬名雖不同的房屋是一家人所購,，則還涉及公安戶籍系統(tǒng),，但是目前三方數(shù)據(jù)和信息并沒有實(shí)現(xiàn)共享,。
對(duì)此，沈?qū)W農(nóng)建議加大資金和技術(shù)投入,，由一個(gè)職能部門牽頭,，多部門參與進(jìn)來，將公安,、房管,、稅務(wù)以及銀行的信息打通，并且同步更新,，出臺(tái)的具體措施實(shí)施起來有可操作性,，才能把好的政策兌現(xiàn),。
二是實(shí)際征收時(shí)房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額如何確定。包括：納稅主體是個(gè)人還是家庭,；不同年限,、不同類型房屋的稅基、稅率如何確定,，是“新老劃斷”僅對(duì)新增住房，還是“一刀切”對(duì)所有房產(chǎn)均征收房產(chǎn)稅,；按面積征收還是房產(chǎn)總價(jià)征收,，若按房產(chǎn)總價(jià),，是以房產(chǎn)原值還是市場評(píng)估價(jià)來定。
1986年頒布的《房產(chǎn)稅暫行條例》,，將房產(chǎn)稅的征稅稅基定為，對(duì)于經(jīng)營房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納,；對(duì)租用房產(chǎn),，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù),。
張東祥認(rèn)為，考慮到調(diào)整后的房產(chǎn)稅涉及非經(jīng)營性房產(chǎn),，作為持有環(huán)節(jié)的稅收,，沿用過去按房產(chǎn)原值扣除一定比例征收，不能反映房屋價(jià)值的變化,，還是應(yīng)當(dāng)按市場評(píng)估價(jià)作為征稅依據(jù)，而這又涉及房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估,。他建議政府不要單幢去評(píng)估房價(jià)或出租價(jià),，而應(yīng)大面積地“批量”評(píng)估。同時(shí),，他建議,，要恢復(fù)征收住宅房產(chǎn)稅可從北京、上海,、深圳,、杭州等部分房價(jià)漲幅過快、社會(huì)反響強(qiáng)烈的城市開始試點(diǎn),，畢竟這些城市的房地產(chǎn)信息化程度相對(duì)高,、實(shí)行起來相對(duì)容易,，下一步再在全國逐步展開。
三是稅收以何種方式征管,。由于調(diào)整后的房產(chǎn)稅涉及的個(gè)人非經(jīng)營性房產(chǎn)屬于私有財(cái)產(chǎn),，涉及范圍廣，實(shí)際征收起來難度較大,。胡小林研究員認(rèn)為,，持有環(huán)節(jié)征稅環(huán)境還不成熟。在我國，個(gè)人所得稅是一個(gè)成熟稅種,，年收入12萬元以上實(shí)行主動(dòng)申報(bào)制，但是從目前來看,，靠個(gè)人申報(bào)征收效果并不好�,，F(xiàn)在開征持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅也同樣面臨這樣的問題。在相應(yīng)的懲戒機(jī)制缺乏的情況下,，實(shí)際征收情況很可能不盡如人意,。事實(shí)上,，我國《房產(chǎn)稅暫行條例》的實(shí)際情況是,，地方政府對(duì)居民出租住房的征收仍十分少,，另一方面,，居民也很少主動(dòng)申報(bào)和繳納,。
目前來看,，房產(chǎn)稅稅費(fèi)繳納可采取以下幾種方式，一是由稅務(wù)部門直接向個(gè)人征繳,，這在我國還沒有先例,，加上需要付出巨大的行政成本，操作性不大,；二是參照個(gè)人所得稅征收方式,，由單位財(cái)務(wù)部門代扣代繳，但是這種方式下部分自由職業(yè)者和不在冊(cè)的人員擁有多套房產(chǎn)但不用征收房產(chǎn)稅,；三是參照物業(yè)費(fèi),、取暖費(fèi)，由居委會(huì),、物業(yè)公司代收；四是個(gè)人主動(dòng)向稅收部門申報(bào)并上繳,。在我國現(xiàn)行的個(gè)人征信系統(tǒng)和稅收征管體制下,，后三種方式存在大量漏繳漏征的可能。
此外,，如果不以評(píng)估價(jià)而以市場交易價(jià)格作為納稅依據(jù),，同時(shí)簡化為在交易環(huán)節(jié)一次征收,，操作起來可行性較強(qiáng)，但卻再次增加了交易環(huán)節(jié)的稅收,，賣主也容易將稅收轉(zhuǎn)嫁給買方,。
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