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年初以來，繼物業(yè)稅“實轉(zhuǎn)”無望后,，包括重慶開征特別住房消費稅,、上海開征住房保有稅等消息頻傳，將房產(chǎn)稅推到了風口浪尖,。近日,，國務院正式批準并公布了《2010年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見》，首次從中央層面明確將“逐步推進房產(chǎn)稅改革”,。記者在南昌等地采訪了解到,，房產(chǎn)稅實際征收仍面臨實施細則不完善以及技術(shù)層面和操作層面的諸多難題，短期內(nèi)全面開征的可能性不大,。
由于房產(chǎn)稅征收客觀上確實存在房產(chǎn)登記系統(tǒng)尚未整合和交易數(shù)據(jù)信息尚未互聯(lián)互通的問題,，包括房屋登記系統(tǒng)和房屋信息共享平臺都沒有建立，房產(chǎn)、銀行,、稅務,、公安等系統(tǒng)的信息無法共享；同時,，有關(guān)開征房產(chǎn)稅的制度規(guī)范如房產(chǎn)稅征收條例尚未出臺,，征稅對象、范圍和稅率還沒有確定,；此外,，費用如何繳納、不繳納的如何處罰,，相關(guān)的制度環(huán)境也不成熟,，因此完全推出還需要一定的時間�,；亟◤娬J為首先將由相關(guān)部門出臺指導性文件,，隨后才會逐步公布實施細則。江西省住建廳房地產(chǎn)處邵繼濤認為,，考慮到制度層面和操作層面的因素,，短期內(nèi)大規(guī)模開征房產(chǎn)稅的可能性較小。
總體來看,，開征房產(chǎn)稅主要面臨以下三大問題：
一是房產(chǎn)登記信息不完整,。針對已有的關(guān)于房產(chǎn)稅征收的不同“版本”，無論是對二套以上和別墅征收,，還是將每戶家庭名下一定房產(chǎn)面積為起征點,，還是對第三套房開始征收，都需要房管,、銀行,、稅務等相關(guān)部門在信息和數(shù)據(jù)互聯(lián)互通的基礎(chǔ)上，統(tǒng)一執(zhí)行標準,，并相互監(jiān)督,，避免“流于形式”開征房產(chǎn)稅。南昌市房管局信息中心副主任沈?qū)W農(nóng)認為,，房地產(chǎn)市場的信息化建設(shè)遠遠滯后于房地產(chǎn)市場自身的發(fā)展速度,，大量基礎(chǔ)性工作沒有落實，全國聯(lián)網(wǎng)的房地產(chǎn)信息共享平臺沒有建立,，地域性太強,、信息割據(jù)嚴重影響了宏觀決策和政策調(diào)控的有效性。
以南昌市為例,，南昌市房管局下屬的交易系統(tǒng)——房地產(chǎn)信息網(wǎng)只有南昌市五大城區(qū)的房屋交易信息,，也即在南昌市所轄郊區(qū)縣南昌縣買了房子,，然后到南昌市區(qū)買房，南昌市房屋交易系統(tǒng)只能查詢到此人在南昌市的房產(chǎn)情況,，外地無法查詢,，仍以首套房辦理相關(guān)手續(xù)；銀行實行的二套房認定標準是基于全國銀行征信系統(tǒng),，并沒有與房產(chǎn)系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng),，購房人的房產(chǎn)信息銀行無從得知。若要以家庭為單位,，弄清楚幾套屬名雖不同的房屋是一家人所購,，則還涉及公安戶籍系統(tǒng)，但是目前三方數(shù)據(jù)和信息并沒有實現(xiàn)共享,。
對此,，沈?qū)W農(nóng)建議加大資金和技術(shù)投入，由一個職能部門牽頭,，多部門參與進來,，將公安、房管,、稅務以及銀行的信息打通,，并且同步更新，出臺的具體措施實施起來有可操作性,，才能把好的政策兌現(xiàn),。
二是實際征收時房產(chǎn)稅應納稅額如何確定。包括：納稅主體是個人還是家庭,；不同年限、不同類型房屋的稅基,、稅率如何確定,，是“新老劃斷”僅對新增住房，還是“一刀切”對所有房產(chǎn)均征收房產(chǎn)稅,；按面積征收還是房產(chǎn)總價征收,，若按房產(chǎn)總價，是以房產(chǎn)原值還是市場評估價來定,。
1986年頒布的《房產(chǎn)稅暫行條例》,，將房產(chǎn)稅的征稅稅基定為，對于經(jīng)營房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納,；對租用房產(chǎn),，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。
張東祥認為,，考慮到調(diào)整后的房產(chǎn)稅涉及非經(jīng)營性房產(chǎn),，作為持有環(huán)節(jié)的稅收,，沿用過去按房產(chǎn)原值扣除一定比例征收，不能反映房屋價值的變化,，還是應當按市場評估價作為征稅依據(jù),，而這又涉及房產(chǎn)價值評估。他建議政府不要單幢去評估房價或出租價,，而應大面積地“批量”評估,。同時，他建議,，要恢復征收住宅房產(chǎn)稅可從北京,、上海、深圳,、杭州等部分房價漲幅過快,、社會反響強烈的城市開始試點，畢竟這些城市的房地產(chǎn)信息化程度相對高,、實行起來相對容易,，下一步再在全國逐步展開。
三是稅收以何種方式征管,。由于調(diào)整后的房產(chǎn)稅涉及的個人非經(jīng)營性房產(chǎn)屬于私有財產(chǎn),，涉及范圍廣，實際征收起來難度較大,。胡小林研究員認為,，持有環(huán)節(jié)征稅環(huán)境還不成熟。在我國,，個人所得稅是一個成熟稅種,，年收入12萬元以上實行主動申報制，但是從目前來看,，靠個人申報征收效果并不好�,，F(xiàn)在開征持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅也同樣面臨這樣的問題。在相應的懲戒機制缺乏的情況下,，實際征收情況很可能不盡如人意,。事實上，我國《房產(chǎn)稅暫行條例》的實際情況是,，地方政府對居民出租住房的征收仍十分少,，另一方面，居民也很少主動申報和繳納,。
目前來看,，房產(chǎn)稅稅費繳納可采取以下幾種方式，一是由稅務部門直接向個人征繳,，這在我國還沒有先例,，加上需要付出巨大的行政成本,，操作性不大；二是參照個人所得稅征收方式,，由單位財務部門代扣代繳,，但是這種方式下部分自由職業(yè)者和不在冊的人員擁有多套房產(chǎn)但不用征收房產(chǎn)稅；三是參照物業(yè)費,、取暖費,，由居委會、物業(yè)公司代收,；四是個人主動向稅收部門申報并上繳,。在我國現(xiàn)行的個人征信系統(tǒng)和稅收征管體制下，后三種方式存在大量漏繳漏征的可能,。
此外,，如果不以評估價而以市場交易價格作為納稅依據(jù)，同時簡化為在交易環(huán)節(jié)一次征收,，操作起來可行性較強,，但卻再次增加了交易環(huán)節(jié)的稅收，賣主也容易將稅收轉(zhuǎn)嫁給買方,。
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