|
近日,，有關要在長沙等地試點“商業(yè)地產物業(yè)稅”的說法引起了外界的關注,。而據(jù)記者了解,，長沙市稅務部門對于商業(yè)地產出租征稅,，近些年確實探索出了一些獨門“功夫”,。這讓長沙轄區(qū)內包括縣市在內,，房屋特別是商業(yè)地產的房東們開始排隊納稅,。
房產出租稅竟可有可無
按照稅收法規(guī)的規(guī)定,，無論是住宅還是商業(yè)門面出租,，均需納稅,。
但一些城市對此退避三舍，認為收起來有三難：
一是房地產持有環(huán)節(jié)，國人納稅意識歷來淡薄,。很多商業(yè)地產房東們認為,，我出租的是私人房產，憑什么要納稅,？二是城市樓宇林立,，住宅出租、寫字樓,、商住兩用,、住改商多如牛毛，跑斷腿上門也收不全,；三是法不責眾,，大家都不交，你能奈何,？
有稅務專家坦言,，一些大城市房屋出租稅往往只能收到3000萬元至4000萬元，占當?shù)囟愂湛傤~的比例還不到1%,。
于是,，一些熱衷于“經營城市”者覺得，房屋出租稅不過是個可有可無的“小稅種”,，甚至還會妨礙樓市活躍,，間接影響“土地財政”。有人據(jù)此得出結論：房屋出租稅都收不上來,，何況物業(yè)稅,、房產稅？
合理設計激活“小稅種”
長沙市地稅局稅政二處處長李金武告訴記者,，長沙市地稅局近年意識到,，“土地財政”終歸有極限，地方公共財政要“可持續(xù)”,，必須從眼下開始就培養(yǎng)穩(wěn)定的財源,。而被“忽略不計”的房產出租稅，就是一塊“撂荒”的沃土,。
按照對房地產出租稅的法規(guī),，這項稅收包括營業(yè)稅、城建稅,、教育費附加等,，由出租方繳納，稅率分別為5%,、7%,、3%和12%,。
相關專家分析認為，綜合起來近20%的稅率,，操作性不強,，也容易遭遇抵觸，這是房地產出租稅“半死不活”的重要原因,。為此,，長沙市去年下半年規(guī)定，出租住房月租金1000元以下,，按4%征稅,。1000元以上，按照6%征稅,。對出租非住房的，月租金1000元以下的,，按6%征稅,。1000元以上，按12%征稅,。對重點征管對象,，長沙市設定為商鋪、寫字樓,、產權式酒店等商業(yè)地產,。
長沙市有一線“稅官”說，這種調整和重點對象鎖定,，讓基層重新找回了征稅信心和底氣,。
“陰陽合同”難逃征管
長沙市地稅局局長龍曉清到下屬單位定期檢查，房產出租稅征繳進度成了規(guī)定動作,。查進度,、發(fā)通報、點評與考核結合,，基層稅務部門不敢懈怠,。
在長沙，“稅官”們花了很大精力對轄區(qū)內商業(yè)門面,、寫字樓,、專業(yè)市場和產權式酒店等展開摸底調查，對出租房總體情況特別是區(qū)位,、租金價格水平和出租人,、承租人情況等重要信息得以逐步掌握。長沙市地稅局將各個終端機構在調查中發(fā)現(xiàn)的應納稅戶個人信息登入電腦,，迄今一共錄入了近50000戶,。納稅不到位,，系統(tǒng)對稅務機關內部有提示，對外則能對未納稅戶群發(fā)短信,。房屋出租戶接到短信,，就有了主動依法納稅的壓力。
發(fā)現(xiàn)稅務部門“風聲緊”了,，一些商業(yè)地產房東想用“陰陽合同”抵擋,。有人與租房戶簽個假合同，人為降低租金標準想達到避稅的目的,。
但瀏陽市(長沙下屬縣級市)地稅局等馬上出了對策——調查區(qū)域房屋租金水平,，召集房屋出租戶和承租戶開會“聽證”，制定最低租金標準作為計稅底線,，專門打擊“陰陽合同”,。
寧鄉(xiāng)縣地稅局則推出了舉報有獎制度。他們依照稅法有關規(guī)定,，對社會公布了舉報房產出租領域偷逃稅的獎勵辦法,。結果，當?shù)匾粋�長期偷逃稅收的經濟型商務酒店被稅務部門發(fā)現(xiàn),，被一舉收繳稅款30多萬元,。
長沙市有地稅基層單位規(guī)定，稅務機關催交稅款如找不到房主,，就由承租人負責送達通知,。仍然收不上來，則由承租人承擔稅收,。稅務部門積極推動房屋出租業(yè)務發(fā)生過程中雙方寫下承諾書,，約定納稅人。這樣做,，較好地解決了出租人和承租人互相推諉,，與稅官“打游擊”的問題，
發(fā)動社會力量“圍堵”
李金武說,，房產出租稅面對千家萬戶,，基層地稅分局或者地稅所只有七八個工作人員，必須要發(fā)動社會力量,。
長沙市地稅局與一些區(qū)縣政府聯(lián)手,，將街道和社區(qū)對房產出租稅征管的協(xié)調，納入了政績考核,。寧鄉(xiāng)縣稅務部門如發(fā)現(xiàn)公務人員偷逃或者抗拒繳納房產出租稅,，就立即報紀委，一經查實相關官員年終考核面臨“一票否決”,。對于普通群眾中的納稅“釘子戶”,，則爭取寧鄉(xiāng)法院支持,，往往一張傳票發(fā)下去，“釘子戶”們就會趕緊納稅,。
在瀏陽市,，200多家不交稅的“老賴”，被當?shù)貓蠹堅谛涯课恢闷毓�,，很多人見報后,，趕緊到稅務機關補稅。
長沙市很多寫字樓的物業(yè)公司,，也成了地稅局代征受委托人,。一位稅務部門官員說，物業(yè)公司對樓宇內房屋出租情況最了解,，照此操作,，像長沙市瀏正街等寫字樓密集區(qū)，房產出租稅一收一個準,。其中有個過去納稅寥寥無幾的樓盤,，物業(yè)公司介入后，征收到位率高達90%,，入庫稅收能達到260多萬元。
長沙市地稅局還通過加大宣傳力度,，在租房戶中逐步培養(yǎng)起了索票的習慣,。有了發(fā)票做基礎，地稅部門就能采取上網比對方式查漏稅,。今年長沙市地稅局通過比對兩個月31996份發(fā)票,，就發(fā)現(xiàn)了3050個問題。追查下來,，一舉查補稅款高達1000多萬元,。
地稅機關對房產出租稅“較真”，還真為長沙市挖到了一座“金山”：自去年10月份對房屋出租稅采取系列措施加強征管以來,，長沙市房產出租稅征繳到位了1.5億元,，寧鄉(xiāng)縣和瀏陽市也都超過了1000萬元，均比過去的水平翻了番,。一些基層地稅分局和稅務所,，有時一天開具的納稅憑證，就多達300多張,。在納稅高峰時段,，還出現(xiàn)了房東們排隊繳稅的現(xiàn)象。有分析認為,，將這些做法堅持下去,，長沙市房屋出租稅還有翻番的潛力,。
|