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| 警惕收緊信號(hào)被用于哄抬房?jī)r(jià) |
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| 2007-11-12 漫畫(huà) 劉道偉 來(lái)源:上海證券報(bào) |
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最近,，房市調(diào)控措施一浪緊過(guò)一浪。剛剛完成的2007年度報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的城市建設(shè)用地審批結(jié)果顯示,，各地被核減的申報(bào)用地面積占到了全部申報(bào)面積的31.81%,。這意味著，2007年地方省份計(jì)劃中的用地面積被中央政府砍掉了3成多,。土地閘門(mén)再次出現(xiàn)了明顯的收緊信號(hào),。
同時(shí)，國(guó)家發(fā)改委和商務(wù)部聯(lián)合頒布了《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄(2007年修訂)》,，將“普通住宅地開(kāi)發(fā)建設(shè)”從鼓勵(lì)投資類(lèi)別中刪除,。并明確表示，我國(guó)將繼續(xù)限制外商投資于高檔賓館,、別墅,、高檔寫(xiě)字樓和國(guó)際會(huì)展中心的建設(shè)、經(jīng)營(yíng),，并新增對(duì)外商投資房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司的限制,。
而在此之前，央行,、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)共同發(fā)布通知：對(duì)已利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房,、又申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%,，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍,。
我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)信息嚴(yán)重不對(duì)稱(chēng)的市場(chǎng)，相關(guān)信息基本上掌控在地方政府和開(kāi)發(fā)商手中,，由于一些地方政府的信息公開(kāi)工作不到位,，媒體和公眾只能通過(guò)開(kāi)發(fā)商獲取相關(guān)信息，這為開(kāi)發(fā)商利用信息壟斷優(yōu)勢(shì)制造供不應(yīng)求假象,，哄抬房?jī)r(jià)創(chuàng)造了良好條件,。那么，在土地,、投資等等同時(shí)收緊的情況下,，開(kāi)發(fā)商等既得利益者會(huì)不會(huì)利用這一契機(jī)進(jìn)一步減少市場(chǎng)的有效供給，從而拉高房?jī)r(jià)？
至少,，對(duì)于這種可能性的存在有關(guān)部門(mén)不應(yīng)掉以輕心,。應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，即使在我國(guó)土地供應(yīng)沒(méi)有收緊,、金融信貸比較寬松,、房地產(chǎn)投資持續(xù)大幅度增長(zhǎng)的時(shí)期，我國(guó)房?jī)r(jià)依然在快速增長(zhǎng),，何況收緊時(shí)期,？房?jī)r(jià)伴隨投資的擴(kuò)大而上漲，源于市場(chǎng)的有效供給不足,。建行最新發(fā)布的研究報(bào)告指出：2001年初至今年5月份,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商累計(jì)購(gòu)置土地面積21.62億平方米，但實(shí)際僅開(kāi)發(fā)完成12.96億平方米,，不足購(gòu)置面積60%,，相當(dāng)數(shù)量的土地被囤積和倒賣(mài)，未能形成有效供給,。
在土地供應(yīng)驟然收緊之時(shí),，如果開(kāi)發(fā)商囤積的土地不被開(kāi)發(fā)，不能產(chǎn)生新的有效供應(yīng),，甚至,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商變本加厲地囤積土地，制造緊張氣氛,，那么,，就會(huì)給市場(chǎng)造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將因土地收緊受限，商品房供應(yīng)將大為減少的誤導(dǎo),，從而,，助推房?jī)r(jià)上漲。
另外,，在總面積不變的情況下，建造小戶(hù)型比建造大戶(hù)型所產(chǎn)生的商品房有效供給,，甚至可以高出一倍左右,。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商繼續(xù)抵制90平方米住房占70%的政策，繼續(xù)縮減中小戶(hù)型住房的供應(yīng)量,，將使有限的土地建造出來(lái)的房屋總套數(shù)大為減少,，這也有可能被開(kāi)發(fā)商等既得利益者利用為推高房?jī)r(jià)的借口。
因此,，在調(diào)控措施一再收緊的同時(shí),，必須采取相應(yīng)措施增加商品房的有效供給，至少也要做到不使商品房的有效供應(yīng)出現(xiàn)大幅回落。
首先,，應(yīng)該加大對(duì)90平方米住房占70%政策的執(zhí)行力度,，從規(guī)劃審批環(huán)節(jié)甚至土地拍賣(mài)環(huán)節(jié)，就要求某塊土地必須用于建造多少比例的中小戶(hù)型住房,。反之,，如果在土地收緊的同時(shí)繼續(xù)聽(tīng)任大戶(hù)型住房一枝獨(dú)秀，無(wú)疑將使商品房的有效供給不足現(xiàn)狀雪上加霜,。
其次,，應(yīng)該對(duì)全國(guó)已經(jīng)出讓的土地進(jìn)行徹底清查，凡是超過(guò)兩年未開(kāi)發(fā)的土地,，政府應(yīng)該依法無(wú)償收回,，進(jìn)行二次出讓以盤(pán)活土地，這樣一來(lái),，勢(shì)必會(huì)給土地囤積者造成巨大壓力,，迫使其提高開(kāi)發(fā)效率，增大商品房的有效供給,，最大限度地滿(mǎn)足市場(chǎng)有效需求,。
另外，還必須嚴(yán)厲抑制炒房等投機(jī)行為,。嚴(yán)重的投機(jī)行為一直是我國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲的重要推手,，一些媒體和研究機(jī)構(gòu)根據(jù)調(diào)查得出結(jié)論，認(rèn)為炒房行為甚至占到整個(gè)房市交易額的一半以上,。這是導(dǎo)致大量商品房雖然被建造出來(lái)但無(wú)法滿(mǎn)足真正需要住房者需求的一個(gè)重要原因,。縱觀世界各國(guó),，幾乎都嚴(yán)厲抑制炒房行為,，我國(guó)也應(yīng)該對(duì)這一行為進(jìn)行嚴(yán)厲限制。
收緊措施的密集出臺(tái),，使人們看到了政府抑制房?jī)r(jià)的決心,。但要使相關(guān)政策真正產(chǎn)生效果而不是被既得利益者所利用，就應(yīng)該采取相應(yīng)的配套措施,，加大商品房市場(chǎng)的有效供給,，防止緊縮政策被不法商人所利用。
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