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| 2007-07-17 賈圖 來(lái)源:上海證券報(bào) |
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| 漫畫(huà) 劉道偉 |
眼下,，全國(guó)許多地方的房?jī)r(jià)都在著了魔一般地飛漲，房市調(diào)控為何沒(méi)能發(fā)揮期待中的效力,？筆者認(rèn)為,，住房未能實(shí)現(xiàn)“全流通”導(dǎo)致的供應(yīng)不足是一個(gè)重要原因,，倘若借鑒股市股權(quán)分置改革的成功經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行房市的“全流通”改革嘗試,，或能在一定程度上緩解房?jī)r(jià)上漲的壓力,。
房?jī)r(jià)不斷攀升，并非投資不足的緣故,，恰恰相反,，我國(guó)房地產(chǎn)投資一直呈快速上升勢(shì)頭。2003年－2005年,，北京市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重連續(xù)3年都超過(guò)53％,，位列全國(guó)第一；緊隨其后的深圳,、上海,、廣州，該比例也都連續(xù)保持在33％以上,。
但是,，在如此之大的投資下房?jī)r(jià)仍在上漲，開(kāi)發(fā)商和大量炒房者仍敢囤積房屋,，其中一個(gè)重要原因就在于住房未能實(shí)現(xiàn)“全流通”,。所謂的住房“全流通”，就是所有者擁有完全產(chǎn)權(quán),，可以自由處置和流通,，限制流通的住房則是指居住者只擁有完全的居住權(quán)而不擁有完全產(chǎn)權(quán)，不能自由處置或流通,。限制流通減少了供應(yīng)渠道,，相應(yīng)也減少了供應(yīng)量,。這既是房?jī)r(jià)上漲的原因，也是囤積住房和炒房的原因,。
目前,，商品房屬于自由流通的，而農(nóng)村住房,、小產(chǎn)權(quán)房和一些歷史原因形成的單位住房則是限制流通的,。關(guān)于這三個(gè)類(lèi)別，目前的境況各不相同：
一,、由于歷史原因造成的不能流通的單位住房正在逐步實(shí)現(xiàn)流通,。像鐵路、電力,、水利等系統(tǒng)的一部分住房,，由于歷史原因一直實(shí)行內(nèi)部管理，產(chǎn)權(quán)更名,、轉(zhuǎn)讓等只能在內(nèi)部進(jìn)行，住房居民都沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證,，不僅自身的合法權(quán)益很難保證,，而且在買(mǎi)賣(mài)住房、二手房交易等很多方面也受到限制,。去年6月份,，哈爾濱市內(nèi)逾6萬(wàn)戶居民居住的、建筑面積超過(guò)360萬(wàn)平方米的鐵路系統(tǒng)住房,，逐步納入國(guó)家房屋權(quán)屬登記管理,，打破買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓限制,，實(shí)現(xiàn)了“全流通”,，為從根本上解決廣大鐵路系統(tǒng)住房權(quán)利人積壓多年的房屋上市交易問(wèn)題。倘若如此效法,，盡快使歷史原因造成的被限制流通的住房實(shí)現(xiàn)“全流通”,，就能使二手房市場(chǎng)存量增加，并帶動(dòng)和活躍房地產(chǎn)交易和融資市場(chǎng),，同時(shí)對(duì)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格起到一定的積極作用,。
二、不能流通的農(nóng)村住宅已有松動(dòng)跡象,。這一跡象發(fā)生在廣東,，深圳目前已經(jīng)允許宅基地產(chǎn)權(quán)所有者補(bǔ)足地價(jià)，將住房性質(zhì)變更為商品房,。一旦各種邊緣地帶的流轉(zhuǎn)方式在政策明確后“轉(zhuǎn)正”,，將大幅度增加供應(yīng),，。以東莞市為例,，該市截至2006年10月,，宅基地上建起的農(nóng)民公寓總建筑面積大約是2006年?yáng)|莞住宅銷(xiāo)售面積的1.5倍，倘若如此之多的住宅“全流通”,，房市中的囤積居奇等現(xiàn)象很快就會(huì)淡出,，畢竟，沒(méi)有誰(shuí)敢對(duì)供應(yīng)量的大增掉以輕心,。
三,、小產(chǎn)權(quán)房。目前,，最尷尬的當(dāng)屬小產(chǎn)權(quán)房,，在北京市市郊，小產(chǎn)權(quán)房每平方米的價(jià)格只有兩三千元,，比起市內(nèi)二,、三萬(wàn)每平方米的單價(jià)簡(jiǎn)單是天壤之別，這種對(duì)比無(wú)疑對(duì)抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲是有益的,。小產(chǎn)權(quán)房之所以便宜,，根源在于三點(diǎn)：其一，沒(méi)有繳納土地出讓金,。其二,，許多稅費(fèi)沒(méi)有繳納。其三,，減少了許多腐敗成本,。
正是由于小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格過(guò)于便宜引起開(kāi)發(fā)商等既得利益集團(tuán)的恐慌，他們紛紛提出封殺小產(chǎn)權(quán)房,。國(guó)土資源部也作出了回應(yīng),，7月12日，國(guó)家土地副總督察甘藏春等在國(guó)新辦新聞發(fā)會(huì)上表示：國(guó)家非常重視小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象,，從1999年開(kāi)始就在全國(guó)不同地方開(kāi)展了農(nóng)村集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的試驗(yàn),、試點(diǎn)，現(xiàn)在正在不斷地總結(jié)經(jīng)驗(yàn),，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)再提交國(guó)家立法機(jī)構(gòu),，通過(guò)立法來(lái)解決。
這種態(tài)度是非常務(wù)實(shí)的,，這說(shuō)明政府不打算接受既得利益集團(tuán)的建議,，采取強(qiáng)硬封殺小產(chǎn)權(quán)房的做法，而可能借鑒深圳等地的做法,，通過(guò)讓農(nóng)民補(bǔ)交一些土地出讓金或相關(guān)稅收實(shí)現(xiàn)合法化,。
倘若上述三種類(lèi)型的房屋逐漸實(shí)現(xiàn)“全流通”,，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)量將大幅增加，加上每年新增的住宅供應(yīng)量,，滿足不同層次的市場(chǎng)需求將綽綽有余,，相應(yīng)地，房?jī)r(jià)也將偏離快速上漲軌道,，逐漸實(shí)現(xiàn)價(jià)值回歸,。
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