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9月1日,，樓市進(jìn)入了傳統(tǒng)意義上的銷售旺季——“金九銀十”。在這一敏感時(shí)刻,，北京,、上海等地樓市出現(xiàn)了“量價(jià)齊升”的現(xiàn)象，引發(fā)了各方的關(guān)注,。
種種跡象表明,，后續(xù)樓市調(diào)控的復(fù)雜性正在加劇，壓力也在加大,，政策的傾向?qū)⒊蔀橄乱徊綐鞘凶呦虻年P(guān)鍵性因素,。有專家表示，如果9,、10月份樓市真的出現(xiàn)“量價(jià)齊升”,，不排除政府進(jìn)一步出臺(tái)樓市調(diào)控政策的可能；也有專家表示,，年內(nèi)樓市調(diào)控或仍將以維穩(wěn)為主,，即在不放松的同時(shí)也不加碼。
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| 資料照片 | 反彈 成交出現(xiàn)放量跡象
即將進(jìn)入“金九銀十”之際,，樓市成交開始出現(xiàn)放量的跡象,。以北京為例，亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示,，截至8月29日,，扣除保障房的期房商品住房共成交了3865套、成交面積48.3萬平方米,，環(huán)比7月同期,，成交套數(shù)增加了6%,，成交面積增加了22%,。
中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的市場周報(bào)顯示，8月20日至8月26日成交量連續(xù)第二周大幅反彈,，九個(gè)監(jiān)測城市總成交量環(huán)比上升了17%,。除天津小幅下降8%，其余8個(gè)城市環(huán)比均有不同程度的增加,。一線四大城市中,，除北京大幅增加52%外,，其余3城市增幅均在一成以內(nèi)；二線城市中,，渝,、蓉、杭三市環(huán)比增幅都在兩成以上,。
中國指數(shù)研究院最新一期的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示,，上周(8月23至29日)多數(shù)城市成交量出現(xiàn)上漲。在監(jiān)測的35個(gè)城市中,，半數(shù)以上城市成交面積環(huán)比出現(xiàn)上漲,，其中寧波上漲最為明顯，漲幅達(dá)125.14%,，福州次之,。在10個(gè)重點(diǎn)城市中，武漢,、天津,、重慶和深圳環(huán)比下跌，其他城市成交面積均環(huán)比上漲,，其中北京漲幅達(dá)46.36%,，居首位，成都,、上海次之,，漲幅均在20%以上。
對于部分城市出現(xiàn)成交回暖的原因,，北京中原地產(chǎn)認(rèn)為,，首先，宏觀調(diào)控持續(xù)4個(gè)多月來,，購房者并未看到明顯的價(jià)格下調(diào),，開始擔(dān)心調(diào)控效果；其次,，4個(gè)多月時(shí)間積壓了比較多的需求,，這部分需求在個(gè)別項(xiàng)目調(diào)低售價(jià)時(shí)就明顯開始放量；第三,，部分市場炒作原因,。樓市持續(xù)4個(gè)多月的調(diào)控，已經(jīng)影響了很多開發(fā)商,，這使得一些開發(fā)商用“金九銀十”可能恢復(fù)上漲等手段影響購房者抄底,。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，樓市成交量是在個(gè)別熱銷樓盤帶動(dòng)下出現(xiàn)的回升，絕大部分項(xiàng)目仍未擺脫滯銷困境,，目前樓市仍然存在著供給價(jià)格過高與需求購買力不足的結(jié)構(gòu)矛盾,。
高姍認(rèn)為,，目前樓市成交量的增加僅是短期特殊市場行情下的波動(dòng),，并非真正意義上的回暖。在調(diào)控初期,，購房人開始觀望時(shí),，開發(fā)商靈活性不夠，應(yīng)對失措,，未能及時(shí)根據(jù)市場反應(yīng)調(diào)整操盤策略,，導(dǎo)致了觀望情緒的加重，成交量快速下降,，樓市進(jìn)入冷靜期,。目前，調(diào)控已經(jīng)歷了4個(gè)多月,，開發(fā)企業(yè)對后市走向的判斷逐步理性,，對開發(fā)策略、預(yù)期收益均做出了調(diào)整,，部分樓盤調(diào)低售價(jià)促進(jìn)了成交,。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)市場總監(jiān)林蕾表示，目前樓市以成交量為代表的回暖是一種“假性回暖”,，因?yàn)闊o論是從政策面,、市場面和企業(yè)面都不支持樓市的真正回暖。
逆流 部分城市房價(jià)上漲
盡管樓市成交能否真正回暖尚無定論,，但部分城市房價(jià)已開始止跌甚至出現(xiàn)價(jià)格上漲,。《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者8月31日從21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)獲得的數(shù)據(jù)顯示,，8月16日至22日,，深圳市新房住宅共成交843套，環(huán)比增長72.4%,，成交均價(jià)重回2萬元大關(guān),，為每平方米21368元，環(huán)比上漲18.6%,。上海市場近期在部分豪宅的帶動(dòng)下,，均價(jià)環(huán)比上升明顯。
另據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)監(jiān)測,，8月下旬以來,，北京二手房業(yè)主堅(jiān)持不降價(jià)的情況普遍增多，有些業(yè)主表示其掛牌底價(jià)堅(jiān)決不松動(dòng),。而據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示,，隨著成交量的回升，成交價(jià)格也出現(xiàn)突破性上漲,，截至8月29日,，北京商品住宅成交均價(jià)環(huán)比上漲11.4%，創(chuàng)調(diào)控以來最大漲幅,。
與此同時(shí),，根據(jù)中國指數(shù)研究院8月最后一周監(jiān)測的35個(gè)城市中，有接近一半城市的房價(jià)出現(xiàn)不同程度上漲,。其中,，武漢漲幅最大，環(huán)比上漲46.5%,；上海和廣州等一線城市分別環(huán)比上漲5.69%和2.54%,；三亞、�,？诘瘸鞘蟹謩e環(huán)比上漲了46.06%和12.79%,。
對此，一位業(yè)內(nèi)人士向記者表示,，在調(diào)控力度并未出現(xiàn)絲毫放松跡象的前提下,，部分城市房價(jià)出現(xiàn)的上浮并不具備現(xiàn)實(shí)條件，不排除人為炒作的因素,，開發(fā)商資金鏈的壓力依然巨大,，這將迫使后市進(jìn)一步降價(jià)。
SOHO中國董事長潘石屹8月31日通過博客表示,，今年4月份以來,，住房成交量明顯下降，這幾周有些城市的成交量回升,，并不一定是住房價(jià)格上漲的先兆,。理由主要有三點(diǎn)：住房供應(yīng)量下半年加大；保障房將推向市場,；一系列調(diào)控政策出臺(tái),，開發(fā)商資金緊張，這一點(diǎn)很重要,。
潘石屹表示,，上市開發(fā)企業(yè)在所有開發(fā)商中應(yīng)該是資金狀況不錯(cuò)的，但今年半年報(bào)公布結(jié)果讓市場很吃驚,，有些上市開發(fā)企業(yè)的負(fù)債率高達(dá)100%以上,。這都是這半年來發(fā)生的變化，真正降價(jià)的壓力是來自企業(yè)內(nèi)部資金的緊張。
由于信貸收緊,、股市再融資受阻,、銀信合作被叫停等，開發(fā)商融資渠道越發(fā)狹窄,。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，如果樓市成交持續(xù)清淡，銀行信貸持續(xù)吃緊,，一些財(cái)務(wù)指標(biāo)不夠穩(wěn)健的開發(fā)商終將出現(xiàn)資金問題,。加之在建項(xiàng)目的資金消耗速度非常快,，投資沉沒成本高而不具備彈性,，完工百分比越高的項(xiàng)目，更想盡快回籠資金,，這些都將加劇開發(fā)商資金壓力并迫使其降價(jià),。
最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還顯示，已公布中期業(yè)績的112家A股上市房地產(chǎn)公司,，共有77家公司經(jīng)營性現(xiàn)金流為負(fù)值,，比2009年末的35家增加了一倍多。多位分析師表示,，約七成公司經(jīng)營性現(xiàn)金流為負(fù),，說明整個(gè)行業(yè)資金吃緊。
考驗(yàn) 后續(xù)調(diào)控壓力加大
部分城市樓盤“量價(jià)齊升”的現(xiàn)象正在讓本輪樓市調(diào)控效果備受考驗(yàn),。目前,，樓市已經(jīng)進(jìn)入深度博弈期，買賣雙方幾乎勢均力敵,，政策的走向?qū)⒊蔀榻窈髽鞘凶呦虻年P(guān)鍵性因素,。
中原地產(chǎn)華北區(qū)域董事總經(jīng)理李文杰告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，本輪樓市調(diào)控的效果肯定有,，但當(dāng)前樓市調(diào)控面臨的局面仍然十分復(fù)雜,，投機(jī)性需求能否長期受到抑制仍存較大疑慮，后續(xù)樓市調(diào)控的壓力在加大,。
林蕾表示,，國務(wù)院副總理李克強(qiáng)8月份兩次有關(guān)抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為、繼續(xù)貫徹調(diào)控政策的講話,，已明確傳達(dá)出中央政府“調(diào)控不放松”的態(tài)度,。將這一表態(tài)與當(dāng)前調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式的大背景聯(lián)系起來,，有理由猜測,，自2010年4月17日啟動(dòng)的本輪調(diào)控,，不會(huì)很快結(jié)束，而且有可能成為2004年以來持續(xù)時(shí)間最長的樓市調(diào)控,。
雖然目前房地產(chǎn)市場已趨于穩(wěn)定,，但如果所謂的回暖伴隨著價(jià)格的反彈，那么,，出臺(tái)更嚴(yán)厲調(diào)控政策的可能性并非不存在。
林蕾認(rèn)為,，近期出臺(tái)對住宅征收房產(chǎn)稅的可能性不大,，但若有必要，至少會(huì)加快出臺(tái)預(yù)售資金監(jiān)管的政策,。雖然上周傳聞國有商業(yè)銀行停止發(fā)放開發(fā)貸款的消息未予證實(shí),，但從實(shí)際情況看，銀行存在繼續(xù)緊縮開發(fā)貸款的趨勢,。這些措施對開發(fā)商原本緊張的資金鏈?zhǔn)且粋�(gè)很大的挑戰(zhàn),，從而增加了其降價(jià)的壓力。
高姍也認(rèn)為,，成交量的快速反彈,、成交價(jià)格的止跌回升，易讓決策層認(rèn)為本輪調(diào)控未達(dá)預(yù)期效果,，從而追加實(shí)施更為嚴(yán)厲的調(diào)控手段,。目前北京正在醞釀的房地產(chǎn)預(yù)售金監(jiān)管以及籌備已久的房地產(chǎn)稅，包括正在開展的打擊開發(fā)商囤地行為等新的調(diào)控政策一旦推出并落到實(shí)處,，房地產(chǎn)業(yè)將不可避免的遭受新一輪的打壓,。
不過，中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)并不認(rèn)同“將出臺(tái)第二輪樓市調(diào)控”的說法,。他在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)說,，本輪樓市調(diào)控措施好多都是長期性政策，不可能說變就變,，對政府來說,，需要的是進(jìn)一步深化和細(xì)化。
“短期內(nèi),，房價(jià)反彈并不具備條件,，因?yàn)槟壳皹鞘腥源嫒齑婊A段，下半年的銷售壓力比上半年更大,。為此,，開發(fā)商應(yīng)調(diào)整心態(tài)，采取務(wù)實(shí),、靈活的銷售策略,，主動(dòng)讓利,，以換取成交量�,！标悋鴱�(qiáng)說,。
李文杰對此也認(rèn)為，在樓市調(diào)控方面,，政府要考慮的因素其實(shí)非常多,，并非只考慮房價(jià)，鑒于下半年中國經(jīng)濟(jì)增速有所放緩已成共識(shí),，這或許會(huì)影響到后續(xù)的樓市調(diào)控,，即在不放松的同時(shí)也不加碼。
無獨(dú)有偶,，國家發(fā)改委投資研究所所長羅云毅此前曾表示,，上半年政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控基本上達(dá)到了預(yù)期，現(xiàn)在還看不到出臺(tái)新的房地產(chǎn)調(diào)控政策的前景,，主要問題還是進(jìn)一步完善政府提出的房地產(chǎn)調(diào)控措施,。
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