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9月1日,，樓市進入了傳統(tǒng)意義上的銷售旺季——“金九銀十”,。在這一敏感時刻，北京,、上海等地樓市出現(xiàn)了“量價齊升”的現(xiàn)象,，引發(fā)了各方的關(guān)注,。
種種跡象表明，后續(xù)樓市調(diào)控的復雜性正在加劇,，壓力也在加大,，政策的傾向?qū)⒊蔀橄乱徊綐鞘凶呦虻年P(guān)鍵性因素。有專家表示,，如果9,、10月份樓市真的出現(xiàn)“量價齊升”，不排除政府進一步出臺樓市調(diào)控政策的可能,；也有專家表示,，年內(nèi)樓市調(diào)控或仍將以維穩(wěn)為主,，即在不放松的同時也不加碼。
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| 資料照片 | 反彈 成交出現(xiàn)放量跡象
即將進入“金九銀十”之際,，樓市成交開始出現(xiàn)放量的跡象,。以北京為例，亞豪機構(gòu)統(tǒng)計顯示,，截至8月29日,，扣除保障房的期房商品住房共成交了3865套、成交面積48.3萬平方米,，環(huán)比7月同期,，成交套數(shù)增加了6%，成交面積增加了22%,。
中原地產(chǎn)統(tǒng)計的市場周報顯示,，8月20日至8月26日成交量連續(xù)第二周大幅反彈，九個監(jiān)測城市總成交量環(huán)比上升了17%,。除天津小幅下降8%,，其余8個城市環(huán)比均有不同程度的增加。一線四大城市中,，除北京大幅增加52%外,，其余3城市增幅均在一成以內(nèi)；二線城市中,，渝,、蓉、杭三市環(huán)比增幅都在兩成以上,。
中國指數(shù)研究院最新一期的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示,，上周(8月23至29日)多數(shù)城市成交量出現(xiàn)上漲。在監(jiān)測的35個城市中,，半數(shù)以上城市成交面積環(huán)比出現(xiàn)上漲,，其中寧波上漲最為明顯，漲幅達125.14%,，福州次之,。在10個重點城市中，武漢,、天津,、重慶和深圳環(huán)比下跌，其他城市成交面積均環(huán)比上漲,，其中北京漲幅達46.36%,，居首位，成都、上海次之,，漲幅均在20%以上,。
對于部分城市出現(xiàn)成交回暖的原因，北京中原地產(chǎn)認為,，首先,，宏觀調(diào)控持續(xù)4個多月來，購房者并未看到明顯的價格下調(diào),，開始擔心調(diào)控效果；其次,，4個多月時間積壓了比較多的需求,，這部分需求在個別項目調(diào)低售價時就明顯開始放量；第三,，部分市場炒作原因,。樓市持續(xù)4個多月的調(diào)控，已經(jīng)影響了很多開發(fā)商,，這使得一些開發(fā)商用“金九銀十”可能恢復上漲等手段影響購房者抄底,。
亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示，樓市成交量是在個別熱銷樓盤帶動下出現(xiàn)的回升,，絕大部分項目仍未擺脫滯銷困境,，目前樓市仍然存在著供給價格過高與需求購買力不足的結(jié)構(gòu)矛盾�,！�
高姍認為,，目前樓市成交量的增加僅是短期特殊市場行情下的波動，并非真正意義上的回暖,。在調(diào)控初期,，購房人開始觀望時，開發(fā)商靈活性不夠,，應對失措,，未能及時根據(jù)市場反應調(diào)整操盤策略，導致了觀望情緒的加重,，成交量快速下降,，樓市進入冷靜期。目前,，調(diào)控已經(jīng)歷了4個多月,，開發(fā)企業(yè)對后市走向的判斷逐步理性，對開發(fā)策略,、預期收益均做出了調(diào)整,，部分樓盤調(diào)低售價促進了成交。
21世紀不動產(chǎn)集團市場總監(jiān)林蕾表示,，目前樓市以成交量為代表的回暖是一種“假性回暖”,，因為無論是從政策面,、市場面和企業(yè)面都不支持樓市的真正回暖。
逆流 部分城市房價上漲
盡管樓市成交能否真正回暖尚無定論,，但部分城市房價已開始止跌甚至出現(xiàn)價格上漲,。《經(jīng)濟參考報》記者8月31日從21世紀不動產(chǎn)獲得的數(shù)據(jù)顯示,，8月16日至22日,，深圳市新房住宅共成交843套，環(huán)比增長72.4%,，成交均價重回2萬元大關(guān),，為每平方米21368元，環(huán)比上漲18.6%,。上海市場近期在部分豪宅的帶動下,，均價環(huán)比上升明顯。
另據(jù)21世紀不動產(chǎn)監(jiān)測,，8月下旬以來,，北京二手房業(yè)主堅持不降價的情況普遍增多，有些業(yè)主表示其掛牌底價堅決不松動,。而據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計顯示,，隨著成交量的回升，成交價格也出現(xiàn)突破性上漲,，截至8月29日,，北京商品住宅成交均價環(huán)比上漲11.4%，創(chuàng)調(diào)控以來最大漲幅,。
與此同時,，根據(jù)中國指數(shù)研究院8月最后一周監(jiān)測的35個城市中，有接近一半城市的房價出現(xiàn)不同程度上漲,。其中,，武漢漲幅最大，環(huán)比上漲46.5%,；上海和廣州等一線城市分別環(huán)比上漲5.69%和2.54%,；三亞、�,？诘瘸鞘蟹謩e環(huán)比上漲了46.06%和12.79%,。
對此，一位業(yè)內(nèi)人士向記者表示,，在調(diào)控力度并未出現(xiàn)絲毫放松跡象的前提下,，部分城市房價出現(xiàn)的上浮并不具備現(xiàn)實條件，不排除人為炒作的因素，開發(fā)商資金鏈的壓力依然巨大,，這將迫使后市進一步降價,。
SOHO中國董事長潘石屹8月31日通過博客表示，今年4月份以來,，住房成交量明顯下降,，這幾周有些城市的成交量回升，并不一定是住房價格上漲的先兆,。理由主要有三點：住房供應量下半年加大,；保障房將推向市場；一系列調(diào)控政策出臺,，開發(fā)商資金緊張,，這一點很重要。
潘石屹表示,，上市開發(fā)企業(yè)在所有開發(fā)商中應該是資金狀況不錯的，但今年半年報公布結(jié)果讓市場很吃驚,，有些上市開發(fā)企業(yè)的負債率高達100%以上,。這都是這半年來發(fā)生的變化，真正降價的壓力是來自企業(yè)內(nèi)部資金的緊張,。
由于信貸收緊,、股市再融資受阻、銀信合作被叫停等,，開發(fā)商融資渠道越發(fā)狹窄,。業(yè)內(nèi)人士認為，如果樓市成交持續(xù)清淡,，銀行信貸持續(xù)吃緊,，一些財務指標不夠穩(wěn)健的開發(fā)商終將出現(xiàn)資金問題。加之在建項目的資金消耗速度非�,？�,，投資沉沒成本高而不具備彈性，完工百分比越高的項目,，更想盡快回籠資金,，這些都將加劇開發(fā)商資金壓力并迫使其降價。
最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)還顯示,，已公布中期業(yè)績的112家A股上市房地產(chǎn)公司,，共有77家公司經(jīng)營性現(xiàn)金流為負值，比2009年末的35家增加了一倍多,。多位分析師表示,，約七成公司經(jīng)營性現(xiàn)金流為負，說明整個行業(yè)資金吃緊。
考驗 后續(xù)調(diào)控壓力加大
部分城市樓盤“量價齊升”的現(xiàn)象正在讓本輪樓市調(diào)控效果備受考驗,。目前,，樓市已經(jīng)進入深度博弈期，買賣雙方幾乎勢均力敵,，政策的走向?qū)⒊蔀榻窈髽鞘凶呦虻年P(guān)鍵性因素,。
中原地產(chǎn)華北區(qū)域董事總經(jīng)理李文杰告訴《經(jīng)濟參考報》記者，本輪樓市調(diào)控的效果肯定有,，但當前樓市調(diào)控面臨的局面仍然十分復雜,，投機性需求能否長期受到抑制仍存較大疑慮，后續(xù)樓市調(diào)控的壓力在加大,。
林蕾表示,，國務院副總理李克強8月份兩次有關(guān)抑制房地產(chǎn)投機行為、繼續(xù)貫徹調(diào)控政策的講話,，已明確傳達出中央政府“調(diào)控不放松”的態(tài)度,。將這一表態(tài)與當前調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式的大背景聯(lián)系起來,，有理由猜測,，自2010年4月17日啟動的本輪調(diào)控，不會很快結(jié)束,，而且有可能成為2004年以來持續(xù)時間最長的樓市調(diào)控,。
雖然目前房地產(chǎn)市場已趨于穩(wěn)定，但如果所謂的回暖伴隨著價格的反彈,，那么,，出臺更嚴厲調(diào)控政策的可能性并非不存在。
林蕾認為,，近期出臺對住宅征收房產(chǎn)稅的可能性不大,，但若有必要，至少會加快出臺預售資金監(jiān)管的政策,。雖然上周傳聞國有商業(yè)銀行停止發(fā)放開發(fā)貸款的消息未予證實,，但從實際情況看，銀行存在繼續(xù)緊縮開發(fā)貸款的趨勢,。這些措施對開發(fā)商原本緊張的資金鏈是一個很大的挑戰(zhàn),，從而增加了其降價的壓力。
高姍也認為,，成交量的快速反彈,、成交價格的止跌回升，易讓決策層認為本輪調(diào)控未達預期效果,，從而追加實施更為嚴厲的調(diào)控手段,。目前北京正在醞釀的房地產(chǎn)預售金監(jiān)管以及籌備已久的房地產(chǎn)稅,，包括正在開展的打擊開發(fā)商囤地行為等新的調(diào)控政策一旦推出并落到實處，房地產(chǎn)業(yè)將不可避免的遭受新一輪的打壓,。
不過,，中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強并不認同“將出臺第二輪樓市調(diào)控”的說法。他在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時說,，本輪樓市調(diào)控措施好多都是長期性政策,，不可能說變就變，對政府來說,，需要的是進一步深化和細化,。
“短期內(nèi)，房價反彈并不具備條件,，因為目前樓市仍存去庫存化階段,，下半年的銷售壓力比上半年更大。為此,，開發(fā)商應調(diào)整心態(tài),，采取務實、靈活的銷售策略,，主動讓利,，以換取成交量�,！标悋鴱娬f。
李文杰對此也認為,，在樓市調(diào)控方面,，政府要考慮的因素其實非常多，并非只考慮房價,，鑒于下半年中國經(jīng)濟增速有所放緩已成共識,，這或許會影響到后續(xù)的樓市調(diào)控，即在不放松的同時也不加碼,。
無獨有偶,，國家發(fā)改委投資研究所所長羅云毅此前曾表示，上半年政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控基本上達到了預期,，現(xiàn)在還看不到出臺新的房地產(chǎn)調(diào)控政策的前景,，主要問題還是進一步完善政府提出的房地產(chǎn)調(diào)控措施。 |