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記者日前從長沙市建委獲悉，2010年上半年長沙房地產(chǎn)成交面積同比增長103%,。據(jù)長沙市房產(chǎn)研究中心最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，上半年長沙市(含郊縣)商品房施工面積5589萬平方米,，新開工面積1322萬平方米，竣工面積399萬平方米,。上半年長沙市(含郊縣)實現(xiàn)商品房銷售面積1102萬平方米(其中新建商品房累計簽約80972套),，銷售金額462億元。圖為長沙市湘江沿岸新建的商品房小區(qū),。新華社記者 龍弘濤/攝 |
日光盤是對房地產(chǎn)開發(fā)商當(dāng)日房源開盤當(dāng)日即售罄的形象化描述,。盡管觀望之中的北京樓市有望又一次迎來“日光盤”的經(jīng)歷，但是,，個別項目銷售向好所提振的,，卻不是北京樓市整體價格反彈的可能。
記者獲悉,，曾在北京率先降價的“中糧萬科長陽半島”將于8月28日再次開盤,，綜合中糧萬科等方面關(guān)于戶型、產(chǎn)品位置,、認(rèn)購情況的信息分析,，這一可能重演第一次開盤“當(dāng)日售罄”的項目，其實質(zhì)價格,，尚基本與一期持平,。
北京萬科營銷總監(jiān)肖勁向本報記者表示，對于市場的判斷,，萬科總體仍未改變：“我們在定價策略上,，仍然堅持順勢而為的策略，我也不認(rèn)為下半年的北京樓市會出現(xiàn)價格反彈,，調(diào)整仍然是主基調(diào),，因為我們判斷調(diào)控不會放松�,！�
二期開盤與第一次持平
“這一期推出的房源,，總數(shù)應(yīng)該是377套�,！�8月26日上午,，在接受《經(jīng)濟(jì)參考報》記者采訪時，肖勁表示,，就在不到一個月前,，面對第一次開盤的長陽半島項目當(dāng)日售罄，肖勁還多少有些“意料之外”,。
記者了解到,，本次開盤的377套房源，為2#、3#,、4#三棟,，相比于第一次開盤的房源的所處位置，為更靠近社區(qū)內(nèi)部,，相比一期也更遠(yuǎn)離城鐵,，較為安靜。相比第一次開盤,，其產(chǎn)品戶型也更為豐富，共計有5種戶型,。
在當(dāng)前市場環(huán)境下,，中糧萬科的定價策略亦十分受到各方關(guān)注，中糧萬科內(nèi)部亦對此十分謹(jǐn)慎對待,，記者綜合各方消息后確知,，三居戶型均價16500元/平方米，首次開盤的三居戶型均價為16300元/平方米,，相比微調(diào)200元/平方米,；而本次開盤的2號樓二居戶型均價14100元/平方米，首次開盤的1號樓二居戶型均價為13600元/平方米,，相比微調(diào)500元/平方米,。
“實質(zhì)上，從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的特點上看,，這樣的定價策略是與第一次開盤定價是持平的,。”肖勁表示,，他的邏輯在于,，相比于一期開盤時鄰近城鐵以及塔樓的產(chǎn)品，第二次開盤的房源全部都位于社區(qū)內(nèi)部,，而且是板樓產(chǎn)品,，按照業(yè)內(nèi)的通行標(biāo)準(zhǔn)判斷，加權(quán)計算兩次開盤時不同的位置與產(chǎn)品,，萬科長陽半島項目的第二次開盤,，實質(zhì)上是以持平的價格策略開盤。
此前,，在長陽半島項目第一次開盤時,，其幾乎逼近周邊限價房的定價策略，一度在北京樓市引發(fā)“樓市調(diào)整實質(zhì)開始”的討論,，而其當(dāng)日售罄的銷售業(yè)績,，也從側(cè)面佐證了這種定價策略的成功所在，而在更早時，業(yè)績一度預(yù)期該項目的開盤價格,，至少要達(dá)到16000元/平方米,。
主動順應(yīng)市場調(diào)整價格策略
在業(yè)內(nèi)，通常把開盤當(dāng)日銷售告罄的樓盤,，冠以“日光盤”的稱謂,，這一舶來于南國樓市的稱謂，在2010年進(jìn)入調(diào)整期的中國樓市,，已經(jīng)十分罕見,。
肖勁告訴記者，從長陽半島項目目前的辦卡客戶來看,，辦卡客戶已達(dá)到4500多組,，其中近60%的客戶更多關(guān)注兩居產(chǎn)品。對比377套的可售房源,，再現(xiàn)首次開盤時日光盤的可能性極大,，不過對此，肖勁表示不便預(yù)測開盤時的銷售情況,。
萬科內(nèi)部一位不愿具名的人士告訴記者,，萬科總體對客戶積累情況較為樂觀，但是,，萬科也考慮到,，這4500多組的認(rèn)購客戶當(dāng)中，有一定比例的重復(fù)認(rèn)購,，不過,，這一情況與1期情況類似，不會造成太大影響,。
自4月樓市進(jìn)入宏觀調(diào)控周期以來,，北京樓市成交量一直環(huán)比走低，房價漲幅亦跟隨下降,，其間,，僅有個別項目能夠熱銷，基本屬于以區(qū)域平均價格開盤或低于區(qū)域平均價格開盤銷售的項目,，如綠地的西斯萊公館項目,、萬科中糧紫苑項目以及第一次開盤的中糧萬科長陽半島項目。
“從我們目前代理的客戶情況來看,，市場仍然是觀望的氣氛很嚴(yán)重,，成交量不容樂觀�,！币晃徊辉妇呙慕�(jīng)紀(jì)公司負(fù)責(zé)人告訴記者,，他表示,，目前北京樓市新盤的供應(yīng)高峰還沒有出現(xiàn)，因此很大一部分市場需求還在等待更為寬泛的選擇余地,，所以,，市場總體的趨勢，仍然是持幣待購,。
在這樣的背景下,，中糧萬科長陽半島項目的“日光盤”可能性，就顯得十分寶貴,。對此,，萬科集團(tuán)副總裁、北京萬科總經(jīng)理毛大慶只是表示,，“按照集團(tuán)的統(tǒng)一部署,，萬科在北京施行的也是順勢而為的定價策略，不會逆市漲價,，也不會對價格‘硬扛’，依照市場定價,，是萬科一貫堅持的原則,。
房價反彈時機遠(yuǎn)遠(yuǎn)未到
8月21日，王石在杭州放言,，10%-15%是中國樓市調(diào)整的“幅度底線”,，不過他仍然承認(rèn)，中國的房地產(chǎn)價格,，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過中國消費者的承受力,，而萬科自4月開始，就主動跟隨市場,，調(diào)整價格策略,，順應(yīng)市場變化。
在此之前,，國務(wù)院副總理李克強兩次表示,，樓市調(diào)控決不放松，并兩次強調(diào)要繼續(xù)打擊和遏制房地產(chǎn)市場中的投機和投資資本,，這讓一度被認(rèn)定可能因調(diào)控放松而有望復(fù)蘇的房地產(chǎn)市場,，再度預(yù)期利空。
在不確定的預(yù)期下,，開發(fā)商正將原定的開盤計劃一推再推,。搜房網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，6月北京計劃開盤31個項目,，但實際開盤僅為19個,。7月北京計劃開盤28個項目，但實際開盤也只是19個。至8月,，北京計劃開盤36個項目,，但至目前，僅開盤5個項目,。
記者了解到,，北京目前嚴(yán)格執(zhí)行一房一價的預(yù)售審批制度，如果建委認(rèn)為項目定價過高,，則不發(fā)放預(yù)售許可證,，另一方面，由于市場成交量不高,，而開發(fā)商在資金鏈并不太緊張的情況下,，又不愿意以低價入市，便暫緩取得預(yù)售許可證,，或一再推遲開盤時間,。
而除萬科之外的大多數(shù)上市公司，今年下半年,，銷售壓力巨大,。主要房企今年上半年均未完成計劃銷售任務(wù)一半。另一方面,，在信貸不斷收緊的情況下,，房企資金鏈也不斷收緊——目前，農(nóng)業(yè)銀行已經(jīng)停發(fā)房地產(chǎn)信貸直到本月月底,，而民生銀行等也提出要求,，新增房地產(chǎn)貸款不得超過上個月的額度。
這一切,，顯然讓人看到,，樓市價格盡管下跌調(diào)整的空間仍然難以判斷，但有一條是明確的,，即中小戶型且價格平抑的首次置業(yè)和首次改善型需求產(chǎn)品,，仍然深受主流消費群體的青睞。然而對于房價反彈的時機,，卻還遠(yuǎn)遠(yuǎn)未到,。 |