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由于房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)牽涉到目前炙熱的公眾情緒，因此本文擬展開(kāi)分析地方融資平臺(tái)負(fù)債和房?jī)r(jià)的關(guān)系,。未來(lái)一段時(shí)間內(nèi),，房?jī)r(jià)走勢(shì)如何？這無(wú)疑是一個(gè)眾說(shuō)紛紜的話題,。坦率的說(shuō),，在當(dāng)前錯(cuò)綜復(fù)雜的政策角力下，任何言之鑿鑿的論斷都是可疑的,，房地產(chǎn)市場(chǎng)像是一鍋越燒越焦的堅(jiān)硬稀粥,，除了它本應(yīng)有的面貌之外，它什么都像,。
政治高層,，民意，開(kāi)發(fā)商和地方政府目前是房?jī)r(jià)走勢(shì)的幾個(gè)關(guān)鍵變量,。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)中,，地方政府其實(shí)才是真正的悶聲發(fā)大財(cái)?shù)闹鳌ｉL(zhǎng)期以來(lái),，土地出讓收入和房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的稅收收入占據(jù)了地方財(cái)政的半壁江山,。為了應(yīng)對(duì)金融危機(jī)導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)衰退，在中央政府默許和鼓勵(lì)下,，地方政府大肆融資和投資,，一手造就了地方融資平臺(tái)債務(wù)這顆定時(shí)炸彈。如今,，為了拆解這顆定時(shí)炸彈,，逃避懲罰,，同時(shí)為了保證G
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P增長(zhǎng)率，地方政府需要通過(guò)不斷的賣地來(lái)維持或增加財(cái)政收入,，來(lái)充實(shí)地方融資平臺(tái)的資產(chǎn),。事實(shí)上，從大部分地方融資平臺(tái)還款安排來(lái)看,，很多是以土地資產(chǎn)作為抵押貸款的,，其債務(wù)清償取決于土地價(jià)值。
但是根據(jù)國(guó)土資源部公布的住宅用地供應(yīng)計(jì)劃顯示,，2010年全國(guó)住宅用地供應(yīng)同比增加約140%,，但是在不斷推出的房地產(chǎn)調(diào)控措施的陰影下，市場(chǎng)開(kāi)始快速冷凍,。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心監(jiān)測(cè)顯示,，2010年上半年，全國(guó)103個(gè)城市累計(jì)供應(yīng)住宅用地20335.8萬(wàn)平方米,，僅完成了全年計(jì)劃的11%,。截至6月份，北京僅完成2010全年度土地供應(yīng)計(jì)劃中住宅供地量的16.4%,，廣州完成計(jì)劃的6%,，上海完成了計(jì)劃的38%，深圳完成了計(jì)劃的14%,。從這些有代表性的城市的土地出讓狀況,，可以看出土地市場(chǎng)是如何蕭條，地方政府的財(cái)政壓力前所未有,。
在當(dāng)下的政治架構(gòu)下,，地方政府擁有的能量遠(yuǎn)非民意和開(kāi)發(fā)商能相提并論。既然經(jīng)驗(yàn)告訴他們,，只有房?jī)r(jià)不斷上漲的預(yù)期的存在,，才能有效激活房地產(chǎn)成交，才能快速消化土地市場(chǎng),，才能緩解財(cái)政壓力,，因此想方設(shè)法托市，維系房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì),，才是他們真正的關(guān)注焦點(diǎn)，因此對(duì)政治高層要求的強(qiáng)化保障性住房建設(shè)陽(yáng)奉陰違,，對(duì)個(gè)別降價(jià)的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行懲罰,，等等措施不一而足。要準(zhǔn)確的描述地方政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的操控超出了本文的需要,，但是結(jié)論是簡(jiǎn)單的,，那就是因?yàn)榈胤截?cái)政收入的原因,，因?yàn)榈胤饺谫Y平臺(tái)負(fù)債的需要，地方政府有意無(wú)意的合謀,，維持了房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì),，消解了中央調(diào)控房地產(chǎn)的政策努力。當(dāng)然,，房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)本身可能倒逼高層出臺(tái)更激烈的打壓政策,，從而使得局勢(shì)更為迷離。而地方政府不斷推出土地的意圖,，長(zhǎng)期下去,，也必然意味著供應(yīng)增加，形成價(jià)格下行壓力,。
在中短期之內(nèi),，還是無(wú)法斷言房?jī)r(jià)是漲是跌。目前可以斷言的是,，土地市場(chǎng)和房?jī)r(jià)將繼續(xù)扭曲,，而這些很可能是為了掩蓋另外一些更扭曲的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象——比如地方政府融資平臺(tái)的負(fù)債問(wèn)題。
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