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進入7月份,，在國家有關部門出臺的房地產(chǎn)調控“組合拳”逐步釋放政策效果的情況下，福建省以經(jīng)濟發(fā)達縣市為主的三線城市房地產(chǎn)市場有所降溫,，房價出現(xiàn)一定幅度的回落,。新華社記者 來建強/攝 |
在山西省被視為“天價樓盤”的太原星河灣7月31日開盤，雖然置身于樓市調控的背景下,，仍然創(chuàng)下開盤首日成交700余套,、成交金額約44億元的銷售紀錄。記者采訪發(fā)現(xiàn),，高端住宅的旺銷并非太原一枝獨秀,，無錫、武漢,、福州等二,、三線城市的高端樓盤市場頻頻升溫，屢創(chuàng)銷售佳績,。專家認為,，二、三線城市高端樓盤升溫,，對普通住宅形成擠出效應,，有可能成為中低端樓盤漲價導火索,，應引起重視。
豪宅成為調控“避風港”地產(chǎn)商二線城市布局忙
太原是“豪宅”風格的星河灣地產(chǎn)集團繼北京,、上海,、廣州之后進行樓盤開發(fā)的首座二、三線城市,。此次開盤的太原星河灣一,、二期項目單價超過1.8萬元，平均每套總價600萬元左右,，最貴的一套總價約為3000萬元,。
據(jù)太原市房管部門統(tǒng)計，太原市今年上半年普通商品房均價為5544元/平方米,，單價超過1萬的樓盤僅有4-5個,，最高售價在1.5萬元/平方米左右。
太原星河灣開盤當日,，記者在現(xiàn)場看到人頭涌動,。星河灣一名售樓小姐告訴記者，此次開盤的兩期項目包括18棟樓,、1300余套住宅,，戶型從255平方米到900多平方米不等。7月24日至7月30日是認籌期,，每套房源的認籌金為30萬元,。截至7月30日晚，排號數(shù)已超過700,。
張鋒是當?shù)匾患夜镜目偨?jīng)理,，他當場買下了一套260平方米的住宅，并選擇一次性付清購房款,�,！拔铱粗械氖撬木坝^設計、配套設施和物業(yè)管理,。它的品質和北京,、上海的高端樓盤是一樣的，這樣的樓盤在太原還不多見,�,！彼f，和他一樣的購房者不在少數(shù),。
據(jù)了解,，星河灣選擇太原，瞄準的正是二線城市高收入群體對高品質置業(yè)日益增長的需求。抱有這樣想法的開發(fā)商并非星河灣一家,，萬達,、富力、恒大等一線品牌開發(fā)商已經(jīng)先后入駐二,、三線城市,，在加緊土地儲備的同時，瞄準了利潤較高“抗壓性”較強的中高端及高端市場,。
一些房產(chǎn)商透露,，在樓市宏觀調控的大背景下,，一線城市商業(yè)項目供地減少,、企業(yè)擴張受阻，而太原,、成都,、武漢等二、三線城市房地產(chǎn)尚處于投資價值洼地,，有較大的升值空間,。
豪宅旺銷顯聯(lián)動效應或成為房價上漲導火索
業(yè)內(nèi)專家表示，目前嚴厲的信貸調控政策對公寓類購買者產(chǎn)生的實質影響較大,，而高端住宅市場需求相對穩(wěn)定,，在樓市寒潮中表現(xiàn)出一定的抗壓性，逐漸進入投資者視野,。但市場擔憂高端樓盤的“天價”可能產(chǎn)生示范效應,、引發(fā)普通住宅價格聯(lián)動，成為新一輪房價上漲的誘因,。
太原市崇泰景和房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司總經(jīng)理高揚說,，此輪宏觀調控中，北京,、天津,、上海等大城市政策配套全、執(zhí)行嚴,，所受影響較大,；而太原這樣的二三線城市，房價泡沫較小,，所受的影響也很有限,。特別是貸款首付、利率這樣的信貸調控政策對高端客戶并不形成有效約束,。
“相比一線城市,，太原市房價還處于相對的價值洼地”，山西省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長袁綸華說，“星河灣在北京和上海的項目均價高達5-6萬元/平方米,，而同樣的品質在太原的均價只有1.8萬元/平方米,，這對投資者很有吸引力�,！�
有房產(chǎn)分析師認為,，受區(qū)位、品質,、景觀等因素的支撐,，高端樓盤屬于稀缺資源，成交均價可降幅度小,。而近期股市起伏不定,，部分股民轉移投資方向，將一部分資金投資樓市,，這也增加了高端住宅市場的投資比例,。
房產(chǎn)界人士表示，高端項目尤其是由品牌房產(chǎn)商開發(fā)的高端住宅在二,、三線城市并不多見,。星河灣等高端品牌項目的出現(xiàn)，為當?shù)胤慨a(chǎn)行業(yè)樹立了一個標桿,，其他開發(fā)商會據(jù)此重新審視自己項目的品質,、定位和定價，而老百姓則會通過品質和價格的對比,，對不同價位住房的品質提出新要求,。
同時也有專家提出，近日,，太原,、成都、昆明等二,、三線城市高端樓盤項目頻頻放出并成為熱點板塊,，會對普通住宅價格產(chǎn)生聯(lián)動效應，成為中低端樓盤爭相漲價的導火索,。
豪宅高比例形成“擠出效應”須“雙軌并行”破解住房困局
一線品牌房產(chǎn)商在二,、三線城市中往往是巨量拿地，并重點發(fā)展中高端,、高端樓盤和商業(yè)項目,。專家認為，這一做法對普通商品住宅和保障房建設形成“擠出效應”,，不但會進一步加劇當?shù)刈》渴袌龅慕Y構失衡,，還有可能推動二,、三線城市房價的新一輪快速上漲。
據(jù)了解,，2009年,，太原市房屋銷售面積總和為183萬平方米，而此次開盤的星河灣前兩期“豪宅”項目建筑面積就達近47萬平方米,，相當于2009年銷售面積總和的四分之一,，“占比驚人”。
業(yè)內(nèi)專家指出,，高端項目占比上升,，將大幅拉升整體成交價格，并很快顯現(xiàn)在統(tǒng)計部門的房屋銷售統(tǒng)計數(shù)據(jù)上,，這將導致購房者對房價上漲的預期加大,，市場各方觀望僵持的局面將有可能被打破，政府平抑房價的壓力進一步增加,。
袁綸華認為,，高端項目的大幅增加,，還將進一步加劇太原房地產(chǎn)市場存在的結構失衡問題,。高端項目在推動地方投資增長和經(jīng)濟發(fā)展的同時，也在一定程度上侵蝕了普通住宅的生存空間,，導致普通住宅供應減少,，引發(fā)了民眾的普遍擔憂。
隨著高端置業(yè)的發(fā)展,，高端樓盤在商品房中的比重日漸加大,，國內(nèi)住房市場呈現(xiàn)出兩極分化趨勢。對此,，專家建議,，采取“商品房和保障房雙軌并行”的思路予以應對，做到“高端有市場,、低端有保障”,，以解決百姓的后顧之憂。 |