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湯敏,，男,，1953年出生于北京,。中國(guó)發(fā)展研究基金會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng),，北京大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究中心,、武漢大學(xué),、曁南大學(xué)兼職教授,，長(zhǎng)城金融研究所研究員,。
1978年,，考入武漢大學(xué)數(shù)學(xué)系，畢業(yè)后留校任教,；1984年,，美國(guó)伊利諾伊大學(xué)香檳分校經(jīng)濟(jì)系博士研究生；1989年,，被亞洲開(kāi)發(fā)銀行經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究中心聘為經(jīng)濟(jì)學(xué)家,，負(fù)責(zé)東亞經(jīng)濟(jì)、區(qū)域間經(jīng)濟(jì)合作,、亞洲債務(wù),、亞洲金融市場(chǎng)方面的研究；2000年,，亞洲開(kāi)發(fā)銀行駐中國(guó)代表處首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家,，亞洲開(kāi)發(fā)銀行駐中國(guó)代表處副代表；2007年,，中國(guó)發(fā)展研究基金會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng),。 |
中國(guó)經(jīng)濟(jì)50人論壇,、新浪財(cái)經(jīng)和清華經(jīng)管學(xué)院聯(lián)合舉辦的新浪·長(zhǎng)安講壇第172期日前召開(kāi)。50人論壇成員,、中國(guó)發(fā)展研究基金會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)湯敏發(fā)表題為“對(duì)房地產(chǎn)還需要調(diào)控什么,？”的主題演講。他表示,，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格在快速上漲,，房地產(chǎn)行業(yè)又是極容易產(chǎn)生大的經(jīng)濟(jì)泡沫的行業(yè)，所以為了保證該行業(yè)的長(zhǎng)久平穩(wěn)發(fā)展,，可以考慮借鑒對(duì)通貨膨脹的宏觀調(diào)控方式對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控,。
中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫到底有多大？
中國(guó)房地產(chǎn)的泡沫有多大,？這個(gè)泡沫到底能持續(xù)多久,？如果中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格還像前段時(shí)間那樣增長(zhǎng)的話,，根據(jù)其它國(guó)家的經(jīng)驗(yàn),，根據(jù)中國(guó)自己的經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)泡沫總有一天會(huì)破裂,。房地產(chǎn)泡沫的破裂將對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)造成極大的影響,。
根據(jù)日本野村證券的數(shù)據(jù)，中國(guó)住宅平均價(jià)格在2009年3月份時(shí)還是3800元人民幣左右,，到了2010年的3月份,，平均價(jià)格就超過(guò)了5000元人民幣，這個(gè)速度是非�,？斓�,。如果大家對(duì)北京市的房地產(chǎn)價(jià)格有所了解的話，就知道北京房?jī)r(jià)的上漲速度之快,，上漲數(shù)字之大,。湯敏說(shuō)，“不久前我到韓國(guó),，發(fā)現(xiàn)韓國(guó)首都首爾的房子價(jià)格相當(dāng)高,，當(dāng)?shù)乩习傩赵孤曒d道。韓國(guó)很多年輕人都表示,，現(xiàn)在必須推遲結(jié)婚,，甚至不結(jié)婚了，因?yàn)橘I(mǎi)不起房子,。然而我看到當(dāng)?shù)氐膱?bào)紙有一個(gè)對(duì)比,，探討韓國(guó)首爾的房子跟北京的房子到底哪個(gè)貴？結(jié)果是北京的房子比首爾的還貴,。中國(guó)的人均GDP是3000美元多一些,，韓國(guó)現(xiàn)在是18000—20000美元,，是我們的7倍，所以應(yīng)該說(shuō)中國(guó)尤其是北京現(xiàn)在這個(gè)房地產(chǎn)的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了老百姓的承受能力,�,！薄�
可以做一個(gè)計(jì)算，算算北京的月供跟收入之比,。如果一個(gè)人買(mǎi)了這里的房子,，比如說(shuō)是個(gè)三環(huán)、四環(huán)之內(nèi)七八十平方米的二手房,，他有能力付20%的首付,，剩下的按照正常的程序到銀行去貸款，在2009年的7月份,，月供已經(jīng)達(dá)到了收入的70%多到80%左右,。然而如果一個(gè)家庭拿家庭收入的40%去供一套房子，這樣的負(fù)債在美國(guó)就定義為次級(jí)債,。大家知道,，這次美國(guó)的金融危機(jī)，最早就是從次級(jí)債開(kāi)始的,。
現(xiàn)在房地產(chǎn)價(jià)格非常高是有目共睹的,，所以大家都盼望著房地產(chǎn)的價(jià)格下降。對(duì)市場(chǎng)上認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格還要繼續(xù)上漲的觀點(diǎn),，中國(guó)的網(wǎng)民們給出了很強(qiáng)烈的批評(píng),。
但是，湯敏說(shuō),，房地產(chǎn)本身不但關(guān)系到千家萬(wàn)戶,，而且牽涉到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的多個(gè)領(lǐng)域、多個(gè)行業(yè),。房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈非常長(zhǎng),，它一旦出問(wèn)題，就會(huì)影響整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈,。房地產(chǎn)本身在中國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)里占的比例非常高,，再加上有幾十個(gè)產(chǎn)業(yè)，水泥,、鋼鐵,、裝修等等全部都跟它有關(guān)系，所以它發(fā)展的好壞會(huì)影響到整個(gè)經(jīng)濟(jì),。并且,，在中國(guó)還有一個(gè)很特殊的情況，就是地方政府的收入跟房地產(chǎn)的價(jià)格有很大的關(guān)系,。我們的城市在快速地?cái)U(kuò)建,，很多基礎(chǔ)設(shè)施要建,，這些資金從哪里來(lái)？一部分當(dāng)然通過(guò)稅收,，但是還有相當(dāng)一部分是通過(guò)地方政府賣(mài)地的收入來(lái)獲得,。有人做了一個(gè)計(jì)算，說(shuō)基礎(chǔ)設(shè)施投入里政府占33.9%,，貸款占29.8%,，企業(yè)自籌占27.7%。這里面的政府投資部分,，很大是來(lái)自賣(mài)地的收入,；貸款這部分，很多也是拿一部分土地抵押出來(lái)的,；一部分企業(yè)的自籌資金,，是通過(guò)所謂地方政府的融資平臺(tái)融資來(lái)的，其實(shí)也是通過(guò)土地抵押得來(lái)的,。也就是說(shuō)地方政府的收入和地方政府的投資跟房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展捆綁得非常緊,。
房?jī)r(jià)能否降下來(lái)？
當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格不斷推高時(shí),，國(guó)務(wù)院開(kāi)始出重拳調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng),。各地也采取了各種非常強(qiáng)硬的措施，這在過(guò)去很少出現(xiàn),。比如說(shuō)北京市，出了個(gè)北京市的房地產(chǎn)新政,。包括對(duì)三套以上住房的貸款現(xiàn)在停發(fā),，第二套房首付要求在50%以上，而且對(duì)那些沒(méi)有一年以上本地納稅證明的非本市居民不給貸款,。最強(qiáng)硬的一個(gè)條件是,，同一購(gòu)房家庭只能新購(gòu)買(mǎi)一套商品住房。也就是說(shuō)即使你有錢(qián),，想同時(shí)買(mǎi)兩套房都不賣(mài)給你,。
這一系列的政策，包括現(xiàn)在還不斷出臺(tái)的各種各樣的貸款政策,，最近一段時(shí)間把房地產(chǎn)的價(jià)格壓了下來(lái),。最近很多的房地產(chǎn)項(xiàng)目雖然價(jià)格不一定是下降，但是通過(guò)打折,，通過(guò)送電器等手段,，變相地進(jìn)行價(jià)格調(diào)整，而且這個(gè)調(diào)整還在進(jìn)行中,。另外一個(gè)馬上看到的效果是,，現(xiàn)在幾乎所有地方房地產(chǎn)的交易量都在迅速下降,。
現(xiàn)在可能一部分房地產(chǎn)商賬戶上還有一部分錢(qián)，所以會(huì)出現(xiàn)一段時(shí)間的有價(jià)無(wú)市現(xiàn)象,，因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目不肯降價(jià),，但是買(mǎi)房者在這個(gè)價(jià)格上又不愿意買(mǎi)。這樣的情況中國(guó)過(guò)去也出現(xiàn)過(guò)幾次,。這次這樣的重拳出擊,，是不是能夠從根本上解決房地產(chǎn)價(jià)格飛漲的問(wèn)題，或者說(shuō)會(huì)不會(huì)又出現(xiàn)過(guò)去前一段時(shí)間出現(xiàn)過(guò)的博弈過(guò)后房?jī)r(jià)又漲的現(xiàn)象,？應(yīng)該說(shuō)這種可能性是存在的,。
過(guò)去幾年里，對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控一直在進(jìn)行,，但是正如一些房地產(chǎn)商所說(shuō)的,，很多房產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格是越調(diào)越高。為什么呢,？一個(gè)當(dāng)然是調(diào)控的力度不夠,。另外一個(gè)，湯敏認(rèn)為,，就是調(diào)控缺乏一個(gè)清晰的目標(biāo),，也缺乏一個(gè)清晰的指標(biāo)。比如說(shuō)房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)到底是什么,？是要保證居者有其屋,，還是要保證低收入家庭有住房？之前調(diào)控的微觀手段過(guò)多,，但是在宏觀大層面上力度不夠,。第三，前一段調(diào)控還有一個(gè)問(wèn)題,，就是缺乏問(wèn)責(zé)制,。在這種不清晰的情況下，由于地方政府跟房地產(chǎn)商的利益趨同,，就造成了對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控在很長(zhǎng)時(shí)間里不是特別有效,。
已經(jīng)出臺(tái)的這些政策，從現(xiàn)在的情況來(lái)看來(lái)還是很有效果的,，但是這個(gè)效果能持續(xù)多久,？另一種可能性是效果很好，房地產(chǎn)的價(jià)格從此降下來(lái),。但是又面臨著另一個(gè)疑問(wèn)——這種調(diào)控會(huì)不會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)崩盤(pán)的情況出現(xiàn),，現(xiàn)在我們不得而知。對(duì)房地產(chǎn)這樣一個(gè)產(chǎn)業(yè)，怎樣保證它的長(zhǎng)期,、平穩(wěn)增長(zhǎng),，是一個(gè)很大的問(wèn)題。
從各國(guó)的經(jīng)驗(yàn)看來(lái),，房地產(chǎn)市場(chǎng)很容易產(chǎn)生大的泡沫,，進(jìn)而把整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)拖垮。從周邊國(guó)家來(lái)看,，日本就曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)這樣的問(wèn)題,。從上個(gè)世紀(jì)70年代開(kāi)始，日本的房地產(chǎn)價(jià)格就一直在上漲,，一直漲到1991年,。當(dāng)時(shí)日本的房?jī)r(jià)非常高，股市也非常好,，人們認(rèn)為日本是個(gè)島國(guó),，人口非常密集，大家都想到東京去買(mǎi)房子,，所以東京的房?jī)r(jià)是不會(huì)跌的,。在最鼎盛的時(shí)候，如果把東京的土地按照當(dāng)時(shí)的市價(jià)賣(mài)出去的話,，就可以把整個(gè)美國(guó)給買(mǎi)下來(lái),。但是到了1991年的時(shí)候，整個(gè)日本經(jīng)濟(jì)崩盤(pán),，股市下降,，房?jī)r(jià)也下降，到目前為止20多年過(guò)去了,，東京的房地產(chǎn)價(jià)格還沒(méi)有回到1991年的價(jià)格,，日本經(jīng)濟(jì)更是從此進(jìn)入到了一個(gè)低速增長(zhǎng)的過(guò)程。
再看亞洲其它國(guó)家和地區(qū),，像韓國(guó)、香港特別行政區(qū),，像臺(tái)灣,，新加坡，包括在亞洲金融危機(jī)時(shí)候的泰國(guó),、馬來(lái)西亞,、印度尼西亞等。它的經(jīng)濟(jì)泡沫一開(kāi)始不一定產(chǎn)生在房地產(chǎn)領(lǐng)域,，但是到最后把泡沫推大的往往都是房地產(chǎn)行業(yè),。包括美國(guó)的次貸危機(jī)，前段時(shí)間的迪拜,，這段時(shí)間的希臘,，產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)危機(jī)都跟房地產(chǎn)行業(yè)存在泡沫,、造成資金大量流入、大量借款有關(guān),。
從東亞經(jīng)濟(jì)來(lái)看,，房地產(chǎn)的泡沫又特別容易形成。人們歸結(jié)了幾個(gè)原因：一個(gè)是東亞經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)非�,？�,；第二個(gè)，亞洲房地產(chǎn)投機(jī)風(fēng)氣特別濃,。所以作為中國(guó)來(lái)說(shuō),，怎樣防止房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)大的泡沫，進(jìn)而造成大的崩盤(pán),，引發(fā)經(jīng)濟(jì)大的震蕩,，就變得格外重要。
建立量化調(diào)控指標(biāo)和機(jī)制
現(xiàn)在中國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)已經(jīng)重拳出擊,，但是從中長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)怎樣保證房地產(chǎn)能夠長(zhǎng)期穩(wěn)定地發(fā)展,，湯敏提出了一個(gè)想法，就是用調(diào)控通貨膨脹的方式來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià),。
他說(shuō),，調(diào)控通貨膨脹，首先是有一個(gè)非常明確的,、非常權(quán)威的物價(jià)指數(shù)——CPI,；第二個(gè)，對(duì)物價(jià)指數(shù)要有調(diào)控的目標(biāo),。比如去年年底的中央工作會(huì)議就定出來(lái),，今年通貨膨脹的調(diào)控目標(biāo)是3%，就是說(shuō)如果CPI超過(guò)了3%,，一系列的貨幣政策,、財(cái)政政策就要出臺(tái)。甚至還沒(méi)到3%的時(shí)候,，為了防止通貨膨脹的出現(xiàn),，央行就會(huì)開(kāi)始上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。未來(lái)如果通貨膨脹率還保持在高位的話,，更多的財(cái)政政策,、貨幣政策，甚至一部分的行政手段都將要實(shí)行,。第三個(gè),，調(diào)控應(yīng)該以宏觀手段為主。
湯敏認(rèn)為，借鑒調(diào)控通貨膨脹的方式,，我們對(duì)房?jī)r(jià)也應(yīng)該有一個(gè)大的目標(biāo),。首先，要進(jìn)行量化的目標(biāo)管理,。中國(guó)現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控沒(méi)有量化指標(biāo),。比如說(shuō)現(xiàn)在要把房地產(chǎn)價(jià)格打壓下來(lái)，但是不知道大概要打下來(lái)多少,，也不知道在什么情況下要開(kāi)始進(jìn)行調(diào)控,。
怎樣建立量化管理目標(biāo)呢？就要建立兩個(gè)核心指數(shù),。一個(gè)指數(shù)叫城市基本房?jī)r(jià)指數(shù),。中國(guó)現(xiàn)在的房?jī)r(jià)指數(shù)，建設(shè)部出一套,，發(fā)改委出一套,，統(tǒng)計(jì)局出一套，各種各樣的數(shù)字不斷出現(xiàn),，而且很多是互相矛盾的,，這樣就會(huì)使調(diào)控非常困難。因此應(yīng)該要有一個(gè)權(quán)威指數(shù),。在這個(gè)指數(shù)里,，應(yīng)該把市場(chǎng)被干預(yù)了的那些小城鎮(zhèn)住房、經(jīng)濟(jì)適用房,、別墅高檔房都排除出去,。因?yàn)檎嬲恼{(diào)控目標(biāo)跟這些無(wú)關(guān)，剩下的可以被叫做城市基本房?jī)r(jià),。
湯敏表示,，這個(gè)基本房?jī)r(jià)應(yīng)該好好地研究，確定它的具體范圍,，最終形成的指數(shù)應(yīng)該是權(quán)威的,。這種房?jī)r(jià)指數(shù)應(yīng)該不難做，因?yàn)槭澜缟嫌泻芏嗪艹墒斓姆绞�,、方法可以借鑒,，可以根據(jù)中國(guó)的國(guó)情把不合理的部分去掉，再把一些中國(guó)因素加進(jìn)來(lái),，就可以做出來(lái)。這個(gè)指數(shù)不但應(yīng)該有全國(guó)性的,，也應(yīng)該有地區(qū)性的,。
有了基本房?jī)r(jià)后，還應(yīng)該有一個(gè)基本房?jī)r(jià)變化容忍度指標(biāo)，就跟通貨膨脹有3%這個(gè)容忍度一樣,。超過(guò)了這個(gè)容忍度,，就要采取各種各樣的政策。當(dāng)然,，這個(gè)容忍度是多少,，也要認(rèn)真研究，可能每年都有所不同,，但大體上應(yīng)該差不多,。湯敏個(gè)人認(rèn)為，這個(gè)數(shù)應(yīng)該比通貨膨脹的目標(biāo)稍高一些,，但是最好不要超過(guò)城市居民每年人均收入的增長(zhǎng)率,。有了這些指標(biāo)后，何時(shí)對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行干預(yù)全社會(huì)都會(huì)很清楚,。
除了有上限之外,，還需要有一個(gè)下限，因?yàn)檎膊幌Ｍ康禺a(chǎn)崩盤(pán),。對(duì)于買(mǎi)方來(lái)說(shuō),，當(dāng)然房地產(chǎn)價(jià)格跌得越多越好，但問(wèn)題是在短時(shí)間內(nèi)價(jià)格跌得過(guò)猛,，對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的沖擊非常大,。所以要想辦法讓房地產(chǎn)“軟著陸”，讓它慢一點(diǎn)跌,，跌的時(shí)間長(zhǎng)一點(diǎn),。比如說(shuō)很多買(mǎi)房者的首付是20%，如果房?jī)r(jià)跌過(guò)20%,，有些人可能就會(huì)不要他買(mǎi)的房子了,。這種行為很可能就會(huì)像滾雪球一樣越滾越大，造成恐慌性的拋售,。
有了上限,、下限以后，如果基本房?jī)r(jià)在這個(gè)區(qū)間里波動(dòng),，政府就認(rèn)為這是一個(gè)比較正常的市場(chǎng),，不去干預(yù)。一旦超過(guò)了這個(gè)限制,，可能就要啟動(dòng)各種各樣的調(diào)控機(jī)制,，這些機(jī)制以宏觀機(jī)制為主，包括貨幣政策,。而且這個(gè)調(diào)整,，如果是全國(guó)性的出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲,，就應(yīng)該出全國(guó)性的政策。如果是地區(qū)性的,，就應(yīng)該出地區(qū)性的政策,。
把地產(chǎn)納入宏觀經(jīng)濟(jì)目標(biāo)
湯敏表示，他提出的這種方式,，國(guó)際上目前還沒(méi)有,。不過(guò)現(xiàn)在世界的理論界正在討論，房地產(chǎn)泡沫到底應(yīng)不應(yīng)該作為宏觀調(diào)控的目標(biāo),。因?yàn)樵诤荛L(zhǎng)的時(shí)間里,，房地產(chǎn)、股市都不在宏觀調(diào)控的目標(biāo)里,。大家如果研究宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的話,，就可以看到，宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)對(duì)通貨膨脹,、對(duì)就業(yè)研究得非常細(xì),、非常多，但是對(duì)資本市場(chǎng),、對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響研究非常欠缺,。
湯敏說(shuō)，過(guò)去傳統(tǒng)的宏觀調(diào)控,，都是以通貨膨脹或者就業(yè)為目標(biāo),，對(duì)資產(chǎn)價(jià)格往往沒(méi)有加以注意，這實(shí)際上造成了很多問(wèn)題,。比如說(shuō)上個(gè)世紀(jì)80年代的日本,，當(dāng)時(shí)日本的房地產(chǎn)價(jià)格、股市價(jià)格拼命上漲,，但是它的通貨膨脹率并不高,，所以日本的中央銀行從通貨膨脹的角度認(rèn)為市場(chǎng)沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)，為了防止日元升值過(guò)高,，往市場(chǎng)上提供了大量的貨幣,。這些錢(qián)沒(méi)有進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，也就沒(méi)有推高通貨膨脹率,，但是跑到股市,、房市去把資產(chǎn)價(jià)格推高了，最后造成了很大的問(wèn)題,。
美國(guó)這次的次貸危機(jī),，從某種意義上來(lái)說(shuō)也跟這個(gè)有關(guān)。美國(guó)聯(lián)邦儲(chǔ)備銀行前主席格林斯潘長(zhǎng)期以來(lái)反對(duì)中央銀行干預(yù)資產(chǎn)價(jià)格,。1997年的時(shí)候,，美國(guó)納斯達(dá)克市場(chǎng)的泡沫已經(jīng)很高了,，但是格林斯潘在國(guó)會(huì)聽(tīng)證的時(shí)候曾經(jīng)說(shuō)，現(xiàn)在的股市是非理性繁榮,，但是這不是中央銀行該管的。格林斯潘認(rèn)為,，當(dāng)資產(chǎn)泡沫破裂以后,，美聯(lián)儲(chǔ)可以通過(guò)貨幣政策救市，但是去打壓資本市場(chǎng),、打壓房地產(chǎn)價(jià)格并不是他的責(zé)任,。“9·11”以后,，美聯(lián)儲(chǔ)給市場(chǎng)注入了大量的資金,。當(dāng)時(shí)美國(guó)通貨膨脹率并不高，所以中央銀行認(rèn)為沒(méi)風(fēng)險(xiǎn),，繼續(xù)注入資金,。這些錢(qián)進(jìn)入到了美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，加上次級(jí)債和其它一些金融衍生產(chǎn)品,，造成了美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫,，最后導(dǎo)致了危機(jī)。
這次國(guó)際金融危機(jī)以后,，很多學(xué)者開(kāi)始痛定思痛,，考慮宏觀管理應(yīng)不應(yīng)該把資產(chǎn)價(jià)格，尤其是房地產(chǎn)的價(jià)格,、股市的價(jià)格考慮進(jìn)去,。這個(gè)問(wèn)題現(xiàn)在還在討論之中，不過(guò)有一種趨勢(shì)是,，未來(lái)的宏觀管理很可能把這些考慮進(jìn)去,，作為一個(gè)調(diào)控的目標(biāo)。
湯敏說(shuō),，到目前為止,，這些問(wèn)題還沒(méi)有形成完整的理論。但是對(duì)中國(guó)來(lái)說(shuō),，可能等不到這些理論都完善的時(shí)候再去做,。事實(shí)上，很多的經(jīng)濟(jì)理論恰好是在實(shí)踐中做了以后再總結(jié),，最終上升為理論的,。中國(guó)正面臨著一個(gè)非常緊急、非常危急的時(shí)候,，因?yàn)榉康禺a(chǎn)泡沫已經(jīng)明顯地形成,，所以怎么樣從自身利益出發(fā),，建立一套能夠讓房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)治久安、平穩(wěn)發(fā)展的機(jī)制,，就顯得格外重要,。
[現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)答]
問(wèn)：您覺(jué)得該如何制約地方政府賣(mài)地的沖動(dòng)？
答：地方政府有各種各樣的壓力,，也是可以理解的,。但是如果沒(méi)有一個(gè)制約的話，房?jī)r(jià)會(huì)越推越高,。如果有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn),，比如說(shuō)房?jī)r(jià)上漲的幅度超過(guò)5%，地方政府就要負(fù)責(zé)任,。賣(mài)地雖然可能多賺錢(qián),，但是也可能因此丟了烏紗帽，這樣可能就會(huì)好些,。
問(wèn)：您覺(jué)得該如何解決老百姓買(mǎi)不起房的問(wèn)題,？
答：如果房?jī)r(jià)漲得比較慢，還比較合理的話,，人們工作了一定年限,，有了一定的積蓄后，還是有可能買(mǎi)的,。如果你沒(méi)有很高的收入,，國(guó)家還有廉租房等一系列的方法來(lái)解決居民住房難的問(wèn)題。這些就需要把整個(gè)房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)進(jìn)行完善,。
問(wèn)：您覺(jué)得房?jī)r(jià)在什么位置屬于合理區(qū)間,，有沒(méi)有指標(biāo)？
答：什么叫合理區(qū)間,，這確實(shí)是個(gè)復(fù)雜的問(wèn)題,。從國(guó)際上比較來(lái)說(shuō)，租售比或者是租金的比等等,，還是有一定道理的,。中國(guó)有自己的國(guó)情，會(huì)有所不同,。但是如果偏離太多,，就可能證明我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)存在泡沫。
問(wèn)：如果打壓房地產(chǎn)造成GDP下降,，出現(xiàn)這個(gè)矛盾怎么辦,？
答：我們的GDP增長(zhǎng)速度是有目標(biāo)的，比如說(shuō)8%,。但是第一季度增長(zhǎng)速度達(dá)到了11.9%,，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了這個(gè)目標(biāo),。這個(gè)時(shí)候打壓房地產(chǎn)，讓GDP的增長(zhǎng)速度掉一兩個(gè)百分點(diǎn)問(wèn)題并不太大,。在這種情況下,，我們應(yīng)該以防止房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)泡沫為主。如果日后GDP的增長(zhǎng)速度跌得非常厲害,，比如還剩5%,，那是另外一回事。但是現(xiàn)在看不出有這么嚴(yán)重的情況,。
問(wèn)：您怎么理解關(guān)于房地產(chǎn)稅的問(wèn)題？
答：稅的問(wèn)題非常重要,。中國(guó)的房地產(chǎn)出現(xiàn)亂象,，特別是地方政府跟房地產(chǎn)商利益如此一致，跟稅非常有關(guān),。我們現(xiàn)在的地產(chǎn)一次性把70年的稅全收了,，一個(gè)是造成房?jī)r(jià)一開(kāi)始就非常高，第二個(gè)是這一屆政府把70年的稅全收了,，地都快賣(mài)完了以后,，下一屆政府怎么辦。這種模式會(huì)造成地方政府在這一屆上趕緊賣(mài)地,，先出政績(jī)?cè)僬f(shuō),。物業(yè)稅或者房地產(chǎn)稅，我認(rèn)為早晚是要出來(lái)的,。房地產(chǎn)稅什么時(shí)候推出,？現(xiàn)在有關(guān)部門(mén)正在研究。但是我們要防止一種傾向,，就是不能平白無(wú)故加了什么稅而不減稅,。一定要這邊加了稅，同時(shí)告訴我們要減什么稅,，使總體稅負(fù)不變,。按一般情況來(lái)說(shuō)，通常是發(fā)達(dá)國(guó)家稅負(fù)高一些,，發(fā)展中國(guó)家稍微低一些,，但是現(xiàn)在我們國(guó)家的稅負(fù)已經(jīng)相當(dāng)高了，跟美國(guó),、韓國(guó),、日本差不多。如果這個(gè)時(shí)候再去加一筆很大的物業(yè)稅,，還不同時(shí)減稅的話,，就可能會(huì)進(jìn)一步加大人們的稅負(fù),。
問(wèn)：您覺(jué)得當(dāng)前房地產(chǎn)的問(wèn)題是要通過(guò)調(diào)價(jià)格還是調(diào)結(jié)構(gòu)來(lái)理順？
答：房?jī)r(jià)是由市場(chǎng)的供給和需求決定的,，為什么政府要去干預(yù)它,，這是不是我們過(guò)多地干預(yù)了市場(chǎng)。這個(gè)問(wèn)題首先要看,，通貨膨脹也是由市場(chǎng)的供給和需求決定的,，我們做的所有宏觀調(diào)控同樣也是在干預(yù)市場(chǎng)，不能說(shuō)只要市場(chǎng)存在供給和需求就不能干預(yù),。因?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)學(xué)已經(jīng)表明,，如果出現(xiàn)影響整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的情況，政府是有權(quán)利來(lái)進(jìn)行市場(chǎng)干預(yù)的,。從這種意義上來(lái)說(shuō),，既然我們能夠調(diào)控CPI，也就能夠調(diào)控房地產(chǎn)的價(jià)格,，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的價(jià)格上漲得過(guò)高過(guò)快同樣會(huì)把整個(gè)經(jīng)濟(jì)拖入泥坑中,，同樣會(huì)影響市場(chǎng)穩(wěn)定。市場(chǎng)已經(jīng)證明,，房地產(chǎn)價(jià)格從某種意義上比CPI更能影響宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定,，所以我們應(yīng)該有一定的調(diào)節(jié)手段。
至于這種調(diào)節(jié)是不是能夠保證對(duì)每個(gè)人都合理,，對(duì)窮人特別有利或者對(duì)富人特別不利,，這是另外一個(gè)問(wèn)題。我要控制房?jī)r(jià),，不讓房?jī)r(jià)漲的過(guò)高,，如果過(guò)多地考慮控制過(guò)程對(duì)富人有利，對(duì)窮人不利等等,，就難以解決問(wèn)題,。如果這么做會(huì)讓一些想買(mǎi)房的人買(mǎi)不著房了，那可能需要通過(guò)別的方式來(lái)調(diào)整,。
問(wèn)：有人說(shuō)當(dāng)前中國(guó)的情況是房地產(chǎn)綁架了銀行,，您怎么看？
答：各國(guó)政府為什么怕把房地產(chǎn)的泡沫打下來(lái),，是擔(dān)心銀行出現(xiàn)太多的壞賬,，造成整個(gè)金融體系出現(xiàn)問(wèn)題。美國(guó)就是這樣,，房地產(chǎn)價(jià)格掉下來(lái)以后,，銀行收不回貸款，就不敢再發(fā)放貸款，于是就造成了經(jīng)濟(jì)危機(jī),。不過(guò)中國(guó)的銀行里房地產(chǎn)貸款不算太多,，只占20%多，所以如果房地產(chǎn)不是出現(xiàn)太大的崩盤(pán)的話,，銀行還撐得住,。
同時(shí)要看到，美國(guó),、日本的房地產(chǎn)出現(xiàn)問(wèn)題,，都跟貨幣政策過(guò)于寬松有關(guān)。銀行錢(qián)多了以后,，就會(huì)想各種各樣的辦法盈利,。所以要解決房地產(chǎn)的問(wèn)題，一個(gè),，宏觀的貨幣政策要適宜,。第二個(gè)，能不能征收暴利稅,，這是個(gè)很好的辦法。如果這次房?jī)r(jià)還打壓不下去,，過(guò)了一段時(shí)間突然又漲起來(lái),，征收暴利稅的可能性就存在。
問(wèn)：調(diào)控會(huì)不會(huì)讓投機(jī)房地產(chǎn)的資金進(jìn)入別的領(lǐng)域,，引發(fā)新的問(wèn)題,？
答：這個(gè)問(wèn)題很有意思，市場(chǎng)上有那么多資金,，當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)被政策打壓了,，資金就會(huì)從這個(gè)市場(chǎng)退出來(lái)，去干別的事情,。比如這些錢(qián)轉(zhuǎn)到股市上去,，可能會(huì)把股市的泡沫做大；比如說(shuō)這些錢(qián)用來(lái)購(gòu)買(mǎi)某些特定的商品,，會(huì)造成通貨膨脹,。但是從目前的情況來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)的交易量甚至價(jià)格下降以后,，股市沒(méi)漲反而跟著跌了下去,，跟房地產(chǎn)有關(guān)聯(lián)的各行業(yè)各企業(yè)的價(jià)格，也大多跌了下來(lái),。所以你說(shuō)的那種風(fēng)險(xiǎn)是存在的,，但是在目前看來(lái)，風(fēng)險(xiǎn)并不是很大。 |