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7月11日,，一位女士從市中心的一處樓盤促銷廣告牌前經(jīng)過,�,！∵M入6月,，大連樓市多個樓盤出現(xiàn)“個位數(shù)成交”，部分地產(chǎn)項目陸續(xù)推出了全款打折優(yōu)惠,。新華社記者
任勇 攝 |
記者近期在內(nèi)蒙古自治區(qū),、江蘇省等地采訪了解到,，隨著一線城市的房價越來越高,，市場競爭趨于白熱化,，不少開發(fā)商開始大規(guī)模挺進二、三線城市,，有些開發(fā)商提前四五年即已開始布局,。
部分實力強的開發(fā)商在二、三線城市的胃口很大，單個開發(fā)項目往往占地四五百畝以上甚至數(shù)千畝,，如同建“城中之城”,，項目開發(fā)周期也比較長,。然而,，部分基層干部和區(qū)域性開發(fā)商指出，“造城”現(xiàn)象不僅能展現(xiàn)開發(fā)商的實力,，也是開發(fā)商囤地的一種手段,，而且對二、三線城市房價的抬升效應(yīng)也非常明顯,。
“我們拿地論畝,，人家拿地論頃”
“締造城市中心”、“建設(shè)城市綜合體”……去年以來,，呼和浩特市的不少媒體不斷地刊登有以上字眼的售房廣告,。
記者從投放廣告的“呼和浩特萬達廣場”項目售樓部了解到，作為呼和浩特市2009年度的重點招商項目,，此樓盤總面積為31.17公頃,，約合467.5畝。項目計劃分兩期開發(fā),，預(yù)計投資總額在60億元左右,，其中首期于去年5月起開工建設(shè)。
按照規(guī)劃,，“呼和浩特萬達廣場”項目的總建筑面積將超過120萬平方米,，除了大型住宅區(qū)外，還包括大型寫字樓三座,、五星級酒店一座,、大型購物中心一座，可以集居住,、商業(yè),、餐飲、娛樂休閑等功能于一體,。
記者近期采訪了解到,，近年來在全國其他一些地區(qū)，也涌現(xiàn)出了不少類似的“造城”項目,。相比之下,，“呼和浩特萬達廣場”項目占地還算小的。例如,，今年4月底,，在天津舉行的一場土地拍賣會上，廣州富力地產(chǎn)即刷新了天津市單一項目樓盤的面積記錄，以70.5億元總價拍得位于天津津南區(qū)咸水沽鎮(zhèn)的一片土地,，面積約1933畝,。而碧桂園在內(nèi)蒙古通遼市、滿洲里的項目,，規(guī)劃的占地面積分別為9000多畝和3000多畝,，洋房、別墅,、酒店,、購物廣場、學(xué)校等區(qū)域一應(yīng)俱全,，建設(shè)后就是一片新城,。
“中海地產(chǎn)以影響25城的力量，造城”,、“超百萬平方米大城恢宏巨獻”……位于呼和浩特市繞城路東南段的“中海錦繡城”項目,，是中海地產(chǎn)集團有限公司運營的一個大型房地產(chǎn)項目。據(jù)“中海錦繡城”售樓部的工作人員介紹,，此項目最初的規(guī)劃面積為6000畝,，現(xiàn)已成交2000多畝，其他土地企業(yè)目前是受呼和浩特市政府的委托實施整理,，隨后可能自己開發(fā),，也可能出讓給其他企業(yè)開發(fā)。
記者從“中海錦繡城”項目的售樓部了解到,，這個項目的首期規(guī)劃占地約600畝,，自開工以來已開發(fā)的面積尚不足一半。現(xiàn)場的售樓人員說,，“中海錦繡城”初步規(guī)劃的開發(fā)周期為10年,。
呼和浩特市當(dāng)?shù)氐囊恍┲行￠_發(fā)商接受記者采訪時感慨地說，近年來大房地產(chǎn)商紛紛進軍二,、三線城市,，有些早在四五年前就已開始布局�,！拔覀兡玫卣摦�,，人家拿地論頃，差距太大了,！”
“造城”項目抬升房價效應(yīng)明顯
由于“造城”項目建設(shè)概念,、建筑檔次較高，售價一般也領(lǐng)跑市場,，對所在區(qū)域內(nèi)的房價抬升效應(yīng)明顯,。
例如,，“呼和浩特萬達廣場”的首期工程啟動以來，所售樓房每平方米的售價區(qū)間在5000多元至6500元左右,。在此之前,，這個項目周邊的樓盤，售價一般在每平方米三四千元左右,�,！斑@個項目入市以來，周邊其他樓盤的價格每平方米至少上調(diào)了五百元以上,，有對比就有市場,！”“呼和浩特萬達廣場”附近一個樓盤的售樓人員對記者說,。
“以澳洲風(fēng)情為主題”,，規(guī)劃有7所幼兒園、5所小學(xué),、1所中學(xué),，擁有大面積的綠地和廣場和水景，高檔住宅區(qū)和大型超市,、商業(yè)街,、休閑中心、商用樓等設(shè)施俱全,，高檔物業(yè)管理……呼和浩特市“中海錦繡城”項目的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)聽起來非常誘人,，價格當(dāng)然也不菲。其中,，對外銷售的高層樓房每平方米在5000多元至6000多元不等,。
呼和浩特市當(dāng)?shù)匾晃徊辉腹夹彰拈_發(fā)商說，兩三年前,，呼和浩特市每平方米超過4000元的房子很少,。隨著一些“造城”項目在呼和浩特市落地、高價入市,，項目周邊的中小樓盤也紛紛跟風(fēng)漲價,，目前每平方米五千元以上的樓盤已經(jīng)遍地開花。
這位開發(fā)商舉例說,，他所在公司的一個開發(fā)項目,，去年下半年開盤時，最初計劃售價在每平方米2500元左右,。由于周邊的樓盤售價連創(chuàng)新高,，公司“被迫”將每平方米的售價上調(diào)了六七百元。
內(nèi)蒙古包頭市的一家房地產(chǎn)公司的總經(jīng)理告訴記者,，當(dāng)?shù)氐母邇r房屋也主要集中在規(guī)模大,、品質(zhì)高的大樓盤，開盤價一般要比中小項目高15%以上。
變相囤地扭曲土地供應(yīng)
部分二,、三線城市的中小開發(fā)商和政府干部指出,，由于占地面積大，設(shè)定的開發(fā)周期長,，運營“造城”項目目前已成為部分開發(fā)商變相囤地的一種手段,。
記者在包頭市采訪時，一些當(dāng)?shù)亻_發(fā)商都提到了一家國內(nèi)知名的房地產(chǎn)企業(yè),。據(jù)介紹,，這家企業(yè)2006年前后，即開始在包頭市大規(guī)模拿地布局,，當(dāng)時即取得了近1000畝地,，至今開發(fā)了僅一半左右。然而在此期間,，這家企業(yè)又先后拿到了近1000畝土地,。
一些地區(qū)相關(guān)政府部門的干部分析說，實力強的開發(fā)商到二,、三線城市“造城”,，地方政府出于各方面的考慮很歡迎，往往在土地面積,、出讓金收取,、開發(fā)周期、銷售,、稅費等方面給了很寬松的政策,，這都為開發(fā)商囤地提供了便利。
呼和浩特市的一位開發(fā)商舉例說,，今年以來呼和浩特市出讓的中上等開發(fā)用地,，樓面地價已增至每平方米500元至1000元左右。然而考慮到一年半至兩年左右的項目開發(fā)周期,，有些“造城”項目眼下開發(fā)的仍是一兩年前的土地,，樓面地價測算下來每平方米僅三四百元，然而與拿地時相比,，同一區(qū)域的房價每平方米已上漲了2000元左右,。
記者在采訪中了解到，近年來國土資源部已出臺規(guī)定,，小城鎮(zhèn),、中等城市、大城市的商品住宅用地單宗出讓面積上限分別為105畝,、210畝和300畝,。然而,，去年以來“造城”項目在各地仍時有出現(xiàn)，無論所占土地是一次性還是分批取得,，均表明這一限制政策尚未得到充分落實,。
為此，部分基層干部和中小開發(fā)商建議在國家有關(guān)部門嚴(yán)督查各地的政策執(zhí)行狀況同時,，根據(jù)各城市的人口,、地域、房價等情況,，分地區(qū),、分類別地增強相關(guān)政策的可操作性。
此外,，國家有關(guān)部門也應(yīng)清理地方為吸引投資出臺的各種房地產(chǎn)土政策,，并嚴(yán)格執(zhí)行土地出讓金首付款比例、征收土地閑置費,、無償收回等政策,，并對單宗土地的開發(fā)周期,、出讓金繳納時限,、項目開工認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等問題作出明確規(guī)定。為防止開發(fā)商化整為零式的拿地,，國土部門還應(yīng)規(guī)定凡是在某個地區(qū)的項目土地開發(fā)比例未過半的開發(fā)商,，不得參與競拍新的土地開發(fā)項目。
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