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一個業(yè)內流傳甚廣的預言正在逐漸加強：“21世紀前十年,，是屬于住宅地產的十年,，此后商業(yè)地產將迎來十年黃金發(fā)展期”、“中國住宅地產開發(fā)的黃金期已經過去,，而蟄伏已久的商業(yè)地產,，正在迸發(fā)出蓬勃生機”。近日在成都舉辦的2010成都·中國商業(yè)地產圓桌會議上,，不少業(yè)界專家認為是宏觀調控新政導致市場需求從住宅向商鋪“呼叫轉移”所致,。在住宅遭遇房貸新政的風吹浪打之時，此前一直不溫不火,，信貸及限購政策都未涉及的商業(yè)地產走上前臺,，開始受到眾人的追捧成為地產投資的“最佳避風港”,。各地反饋信息顯示，新政出臺后咨詢商業(yè)地產的投資客數量大增,，與此同時,，部分開發(fā)商也順勢而為，將旗下原本用做長線收租的商鋪和盤托出,，迎接這股新興的投資熱潮,。
3月，全國70個大中城市房價再創(chuàng)新高,，呈現(xiàn)量價齊漲的局面,，并向二三線城市傳導和蔓延。飛漲的房價,，加大了居民通過市場解決住房問題的難度,，增加了金融風險，面對這種形勢,，中央政府及時出臺了新的房地產調控措施,。4月17日，國務院發(fā)布《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》,，此次新政的關鍵指向是住宅市場,，目的在于抑制全國性住宅價格的過快上漲和平抑房價；新國十條限制銀行對第三套房和外地購房者發(fā)放住宅按揭貸款,，但對商業(yè)地產并沒有明確做出同樣的限制,。住宅市場的投資受到抑制，銷售價格及成交量明顯下降,，北京,、上海等一線城市，5月份的商品房簽約量較4月份均出現(xiàn)70%以上的巨大降幅,。有業(yè)內統(tǒng)計,，超過千億元的投資客的熱錢已經離開了住宅的炒賣市場。
從高力國際2010年一季度市場研究報告可以看到,，各地商業(yè)地產的市場表現(xiàn)確實可圈可點,，大有“回暖”之勢：在住宅遭遇房貸新政的風吹浪打之時，此前一直不溫不火,，信貸及限購政策都未涉及的商業(yè)地產走上前臺,，開始受到眾人的追捧成為地產投資的“最佳避風港”。各地反饋信息顯示,，新政出臺后咨詢商業(yè)地產的投資客數量大增,，與此同時，部分開發(fā)商也順勢而為,，將旗下原本用做長線收租的商鋪和盤托出,，迎接這股新興的投資熱潮,。數據顯示，4,、5兩個月廣州商鋪供應量達到了10.2萬平方米,，環(huán)比增幅高達2.45倍，而這一數據正在隨著市場的發(fā)展進一步增大,。高力國際助理董事李榮麗表示,，雖然系列調控新政中只字未提商業(yè)地產，并不能樂觀地認為商業(yè)地產不在調控范疇內,。在實際的市場反映來看,，雖然2010年一季度商業(yè)地產市場數據顯示回暖明顯，但無疑得益于宏觀經濟的回暖以及市場信心的加強,，是一種正常性的回暖,，并非因新政調控直接造成。
豪門爭霸每周上億資金涌入成都市場
因4月樓市新政對二套房的首付比例提高到50%,，與商業(yè)地產持平,，不少投資者紛紛轉向，把目光投向了商業(yè)地產領域,，商業(yè)地產成為房地產市場的“香餑餑”,。和國內其他城市一樣，在新政出臺兩個月內,，成都商業(yè)地產成為投資熱門,，眾多資金流向了商業(yè)地產,，成為近段時間房地產資金流向的密集區(qū),。據四川中原地產相關人士介紹，新政出臺后,，成都的商業(yè)地產連續(xù)升溫,，成交量和成交金額都連續(xù)創(chuàng)造成都商業(yè)地產的歷史新高；最近連續(xù)幾周,，每周都有幾億資金涌向商業(yè)地產,。
住宅市場遇冷，商業(yè)地產卻在不斷升溫,，這讓以住宅市場為主的地產商的神經受到極大刺激,。與住宅市場的一次性收益不同，商業(yè)地產具有長期收益的效果,，盡管40,、50年的使用權限相對普通住宅短，但它的增值效應可以忽略少幾十年使用權,。
另外,，商業(yè)地產本身物業(yè)會隨著經濟的發(fā)展,、交通的完善逐漸增值，而商業(yè)流通經營也可以給開發(fā)商帶來豐厚的利潤,，同時,，商業(yè)運營和房地產開發(fā)本身還對開發(fā)商的品牌是一個巨大的宣傳。因此,，萬科,、保利這些以住宅市場為主的地產大鱷毫不猶豫地把頭轉向商業(yè)地產領域，以期在火爆的商業(yè)地產市場分一杯羹,。據記者了解，成都目前在建的大型商業(yè)綜合體項目多達48個,，大多數體量都是10萬平方米以上,，從明年開始陸續(xù)完工�,！熬湍壳俺啥荚诮ㄉ虡I(yè)的體量和規(guī)模來看,，在全國大城市中都是少有的，呈現(xiàn)出‘又多又大’兩大特點,�,！彼拇ㄊ∩虡I(yè)聯(lián)盟秘書長冉立春表示，種種跡象表明,，今年成都已開始進入“購物中心時代”,。在國際城南，僅大源和站南兩大組團內,，就聚集了22個城市綜合體,，其中超過兩百畝的城市綜合體項目就達到了5個。
商業(yè)地產并不適合游資進行短暫炒作
“商業(yè)地產是一個專業(yè)性很高,，競爭也比較充分的行業(yè),，其產品本身屬性特點決定了并不適合游資進行短暫炒作�,！睒鞘袀髅蕉麻L,、中國房協(xié)商業(yè)地產專業(yè)委員會執(zhí)行秘書長蔡鴻巖在成都接受記者采訪時表示，我們看到有一些商業(yè)項目在調控政策出臺之后,，銷售價格已經上漲,，3月至5月間，北京大量在租,、在售商業(yè)地產項目價格均出現(xiàn)波動,，在價格明顯波動的90個商業(yè)地產項目中，有90%的項目價格提升,，其中有27%的項目價格漲幅超過兩成,，租價最高漲幅為60%,、售價最高的漲幅為50%，北京6月計劃入市的商住樓項目多達9個,，商住樓明顯加快了入市的步伐在搶跑政策的“真空期”,。
最近，包括萬科,、龍湖,、遠洋等在內的開發(fā)商均在加大對商業(yè)地產的投入�,！爸蛔鲎≌钡娜f科將在深圳建五家酒店,，加大持有型物業(yè)的儲備，并陸續(xù)推出養(yǎng)老物業(yè),、及商業(yè)配套等多種物業(yè)類型,；龍湖計劃在五至七年內將土地儲備中的投資性商業(yè)物業(yè)大幅提升；2009年保利地產年報中稱,，該公司在商業(yè)地產經營上實現(xiàn)較大突破……甚至大量不理性民間資金意欲短時內割肉涌入商業(yè)地產,，此種信息在反映出投資者搶政策的“空白”時點的同時，也恰恰在為商業(yè)地產的發(fā)展敲響一個警鐘,。
中房協(xié)：國家宏觀調控支持商業(yè)地產
雖然眾多知名的品牌開發(fā)商的涉足,，從某種程度上來講，對商業(yè)地產是一個利好的消息,，其實力和品牌會使得商業(yè)地產本身的競爭更加劇一些,，有利于創(chuàng)造出更好的、更市場化的產品,。蔡鴻巖表示,，商業(yè)地產再熱，也是跟專業(yè)相關的,，從投資的角度來講,，商業(yè)地產不僅投資額度,、資金門檻較高,，其投資的專業(yè)性、技術門檻要求更高,。商業(yè)地產的開發(fā)企業(yè)第一要有專業(yè)化團隊,，第二要有很強資金實力，第三要有準確的市場把握能力,，第四要有較好的運營方式和策略方針,。
據蔡鴻巖介紹，房地產開發(fā)從大的分類上只有兩種：住宅開發(fā)和商業(yè)地產開發(fā),。自上世紀80年代末期出現(xiàn)商業(yè)房地產開發(fā)近20多年來,，中國大陸房地產開發(fā)商絕大多數屬于住宅開發(fā)類地產商,。真正有實力并且有能力開發(fā)商業(yè)地產的開發(fā)商實在是鳳毛麟角。按照中國房地產業(yè)協(xié)會商業(yè)地產專業(yè)委員會給出的商業(yè)地產定義,，商業(yè)地產是指由民間資本投資而非政府投資,，以持有型物業(yè)獲取收益的房地產開發(fā)模式。
商業(yè)房地產開發(fā)與住宅房地產開發(fā)最大的不同在于,，商業(yè)地產可以為城市持續(xù)制造產值,、利稅，并提供就業(yè),。它是城市發(fā)展第三產業(yè)的前提和基礎,，是城市配套設施日趨完善所依賴的、不可或缺的民間資本支持動力,。而住宅房地產開發(fā)只是滿足,、提供城市居民居住功能需求，開發(fā)商一次性獲利的一個階段性生產項目,。
中國房地產業(yè)協(xié)會副會長朱中一在接受本報記者專訪時表示,，隨著今年4月差別化住房信貸政策的出臺，主要是嚴格的“二套房”政策,，對房地產市場中的投機因素起到了比較快的抑制效應,，同時對于改善性住房需求也有一定抑制效應。目前,，房地產市場進入調整期,。總體來說,，全國70個大中城市房價漲幅趨緩,，按照抑制部分城市房價過快上漲的要求，這個目標在逐步實現(xiàn),。但從辦公樓和商業(yè)性用房的銷售面積來看,，受調控政策的影響程度較小。
“房地產市場的“觀望期”還會延續(xù)一段時間,�,！敝熘幸槐硎荆瑥V義的商業(yè)地產,，包括商業(yè)住宅這一塊,，不管怎么樣，商業(yè)地產和住宅地產相比還有高投入,、高回報,、高風險的特點，所以希望從事商業(yè)地產的房子應該更加用心一點。商業(yè)地產經過了前幾年的快速發(fā)展以后,，當前也確實遇到了一些問題,，主要是市場經營銷售量下降。盡管國家近幾年來對房地產的調控主要是住宅地產這部分,，但是我們國家就房地產發(fā)展的一些指導思想,，就宏觀調控的目標一些分析對商業(yè)地產同樣有一定的影響力。房地產發(fā)展給客戶不同的需要,，也有一些指導思想,，宏觀調控的目標，比如說總量基本合理,，價格基本穩(wěn)定和當地的經濟發(fā)展相適應,，和相關的行業(yè)發(fā)展相協(xié)調。所以我們要從大的方面來看,，國家宏觀調控是支持商業(yè)地產的,。 |