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退房的權力向來是衡量復雜的樓市市場中,，主導權居于地產(chǎn)商還是購房者的關鍵因素——在不同程度地開始試探“價格優(yōu)惠”的市場反應之時,，無理由退房也重現(xiàn)北京樓市。
這似乎是一個樓市主導權重新向購房者讓渡的信號,。據(jù)悉,，在售的最后一期k2海棠灣項目，就將開始執(zhí)行無理由退房的政策，該項目開發(fā)商對記者表示,，對于購買該項目三期指定房源的業(yè)主,，將可以享受無理由退房的待遇。
這種銷售政策上一次出現(xiàn)在北京樓市,，還是2008年樓市深度調(diào)整之時,，而當下市場環(huán)境的變化，尤其是成交量的持續(xù)下滑與住宅存貨的不斷增加,，顯然,，讓北京乃至中國的地產(chǎn)商們，都感覺到了背水一戰(zhàn)的氣息,。
不要理由
不僅是弱化的漲價預期,，無理由退房，也開始重新出現(xiàn)在2010年的北京樓市,。
“我們項目三期,，也就是最后一期，6月18日開始執(zhí)行指定房源的無理由退房政策,�,！比涨埃琸2海棠灣的相關負責人告訴記者,。這是一個位于通州的住宅項目,，而它所在的區(qū)域，曾在CBD東擴和通州新城規(guī)劃公布的雙重利好刺激之下,，半年之內(nèi),，住房均價飆升49%，同時還曾一房難求,。
記者了解到,，在此之前，該項目的前兩期房源已經(jīng)基本售罄,，成交均價在25000元/平方米上下,，至于為何在三期項目執(zhí)行無理由退房的政策，前述開發(fā)商相關負責人給出的解釋是,，作為最后一期項目,，在市場調(diào)整大勢背景下，一方面回饋老客戶與社會,，另外一方面也表明開發(fā)商目前的信心與決心——無理由退房之下,，如果購房者不能滿意，開發(fā)商將無路可退,，只能專心開發(fā)更好的產(chǎn)品讓客戶滿意。
該政策具體的執(zhí)行方式是，購房人在項目交房之前兩個月的15日內(nèi),，可選擇零成本退出,，其所投入的資金不會受到任何損失。這樣從根本上解決了購房人置業(yè)的風險,，也充分體現(xiàn)了開發(fā)商對自己開發(fā)的產(chǎn)品擁有強大信心,。另悉，記者以購房人身份了解到,，該項目此次活動為“購房三重大禮活動”,。無理由退房為其一，其二是購買收官力作7#部分房源可贈送高品質(zhì)精裝修或毛坯房折抵3000元/平方米,，其三是在活動期間,，到售樓處還有神秘大禮贈送。
目前,，北京樓市若干住宅項目都在考慮無理由退房的可能性,，但是，k2海棠灣項目,，是最早將這一考慮付諸實施的一家,。
在此之前，上一次無理由退房集中出現(xiàn)在北京樓市,，還是在2008年樓市深度調(diào)整之時,，北京四方聯(lián)達房地產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理楊少峰就表示，退房權力在哪一方,，基本上就標志著樓市主導權的天平向哪一方傾斜,，2009年之所以退房一事在北京市場銷聲匿跡，實際上便是開發(fā)企業(yè)在樓市的報復性上漲中,，占據(jù)市場強勢地位的典型表現(xiàn),，而如今，無理由退房的重新出現(xiàn),，則意味著這一格局開始松動并改變,。
市場的走勢在一定程度上驗證了楊少鋒的判斷。5月以來,，包括富力地產(chǎn)又一城項目,，霄云里8號項目等，都在以贈送精裝修,、指定少數(shù)特價房源等方式,，向購房者“讓利”，盡管幅度與波及面多有不同,，但仍在相當程度上取得了市場的認可,。
在此之前,，萬科北京紫苑項目在開盤單價下調(diào)800元/平方米之后，銷售速度明顯增加,，市場反饋積極,，這也從另一個側面展現(xiàn)了樓市主導權在購房者一端，權重正在不斷加大,。
庫存逼迫
現(xiàn)在看來,，北京或許只是個開始，對于開發(fā)商而言,，提前多久對庫存所帶來的局勢變化做出清醒判斷,，或許是關乎生死存亡的問題，顯然宜早不宜晚,，這或許是無理由退房策略如此之早地重現(xiàn)樓市的重要原因所在,。
記者從中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院獲得的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至6月6日,，北京,、上海、廣州,、深圳,、杭州、重慶等六個一線城市住房總庫存已經(jīng)高達261081套,，其中重慶和北京分別以92492套和88998套分別居于第一和第二位,，而兩個城市住房庫存的總量，幾乎占到了6座一線城市庫存總量的1/3,。
相比之下,，杭州和深圳的住房庫存量相對較小，一向被市場視為風向標之一的上海市住房庫存指標,，也穩(wěn)定在40000套的水平,，不過，雖然在庫存套數(shù)的規(guī)模上,，重慶高于北京,，但是，北京的住房庫存的面積上,，則超過重慶,，位列第一。
北京世博經(jīng)緯地產(chǎn)研究機構副總經(jīng)理余姚群告訴《經(jīng)濟參考報》記者,，如果照此水平,，不用太久時間，全國一線樓市的庫存總量,，將恢復到2008年下半年的峰值水平,，根據(jù)該機構的歷史數(shù)據(jù)監(jiān)測,，上述6個樓市一線城市住宅庫存的峰值，出現(xiàn)在2008年10月前后,，當時這一指標曾在30萬套左右持續(xù)“拉鋸”,。
利空走勢
“庫存的增加直接來自于成交量的下降”，中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰告訴記者,，“但是，在短期內(nèi),，我們看不到市場成交情況能有好轉的趨勢,。”
中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院在對庫存進行監(jiān)測的同時,，也同時對前述6城市的成交量情況以周為單位進行了統(tǒng)計,，但這個統(tǒng)計結果，恐怕也不是開發(fā)商們愿意看到的結果,，盡管這項數(shù)據(jù)所顯示出的趨勢,，與開發(fā)商們在市場一線的感受，基本相似,。
記者了解到,，該機構對上述市場統(tǒng)計得出的結論，為其中4個城市周成交量均屬下滑,，并且幅度超過20%,，廣州和北京分別以36.53%和25.44%的周環(huán)比降幅，分列一,、二位,，6大一線城市中，重慶,、杭州,、深圳的成交量環(huán)比顯現(xiàn)增幅。
“如果把北京政策性住房的成交刨除,，北京5月31日到6月6日這一周的成交量,，比上一周的降幅達到28%，即便是在2008年市場深度調(diào)整的時候,，成交量的下跌也不是集中在這么短的一個區(qū)間之內(nèi),。”參與上述數(shù)據(jù)統(tǒng)計研究的一位研究人員告訴記者,。
余姚群提供了一個從歷史的角度去看待上述數(shù)據(jù)的方式,，他表示，在2008年市場開始深度調(diào)整的一輪周期當中,，基本上是在成交量連續(xù)3個月出現(xiàn)平均20%降幅,，并且住房庫存在27萬至30萬套之間時,，開始出現(xiàn)了大規(guī)模的開發(fā)商降價行為，現(xiàn)在,，不可避免的是,，趨勢正在朝著這個方向發(fā)展。
國家統(tǒng)計局10日上午發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,，2010年5月份,，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲12.4%，漲幅有所回落,，漲幅比4月份縮小0.4個百分點,；環(huán)比上漲0.2%，漲幅比4月份縮小1.2個百分點,，上漲速度已經(jīng)有所控制,。 |