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近日記者在河北省會(huì)石家莊采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，在這次宏觀調(diào)控中，石家莊房?jī)r(jià)并沒(méi)有出現(xiàn)回落,，一些樓盤(pán)的打折優(yōu)惠有制造噱頭之嫌。即使在恒大地產(chǎn)率先實(shí)行八五折優(yōu)惠后,，位于石家莊的恒大城房?jī)r(jià)仍然在8000元/平方米，成為石家莊市區(qū)房?jī)r(jià)最高樓盤(pán)之一,�,；仡櫄v次房地產(chǎn)調(diào)控，每當(dāng)國(guó)家政策措施出臺(tái)后,，地方政府的調(diào)控細(xì)則都少不了上述內(nèi)容,，其調(diào)控效果并不明顯。事實(shí)上,，每當(dāng)國(guó)家調(diào)控政策慢慢淡出后,，捂盤(pán)惜售、囤積房源等違規(guī)行為又卷土重來(lái),，陷入屢禁不絕的惡性怪圈,。
房?jī)r(jià)屢調(diào)屢漲未見(jiàn)回落
據(jù)石家莊市住房保障和房產(chǎn)管理局統(tǒng)計(jì)，在房地產(chǎn)新政出臺(tái)的4月,，石家莊市區(qū)新建商品住房銷(xiāo)售均價(jià)為4270元/平方米,，同比增長(zhǎng)14.29%、環(huán)比增長(zhǎng)3.82%,。從成交面積看,，4月石家莊市區(qū)商品住房成交量為35.45萬(wàn)平方米，與3月35.14萬(wàn)平方米的成交量相當(dāng),。1月,、2月的商品住房成交面積分別為40.96萬(wàn)平方米、19.87萬(wàn)平方米,。進(jìn)入5月以來(lái),，記者走訪多個(gè)樓盤(pán)發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)并沒(méi)有下跌,，成交量方面尚無(wú)權(quán)威數(shù)據(jù)。
“現(xiàn)在樓市還在博弈,，成交量雖然是由購(gòu)房人說(shuō)了算,，但房?jī)r(jià)依然是開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算。這場(chǎng)博弈最終考驗(yàn)的是開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力以及購(gòu)房者的心理承受能力”,，石家莊市一名房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士分析說(shuō),。但伴隨石家莊市城市建設(shè)“三年大變樣”初見(jiàn)成效，城市環(huán)境、城市品位和城市吸引力上都有很大提升,，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)品質(zhì)也在不斷上升,。從去年底至今年春季的房子熱賣(mài)，開(kāi)發(fā)商的資金鏈沒(méi)有受到大的影響,。此外,，石家莊城中村及市區(qū)二環(huán)以?xún)?nèi)開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)較為集中，也造成了房?jī)r(jià)的居高不下,。
對(duì)于房?jī)r(jià),，石家莊市委市政府決策咨詢(xún)委員會(huì)副主任郭省和趙勝都認(rèn)為會(huì)相對(duì)穩(wěn)定，并呈現(xiàn)一種穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì),。趙勝分析,，經(jīng)過(guò)2008年的市場(chǎng)洗禮后，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商都很理性,，會(huì)根據(jù)銷(xiāo)售計(jì)劃,、項(xiàng)目進(jìn)度、市場(chǎng)預(yù)期綜合調(diào)價(jià),，房?jī)r(jià)會(huì)呈現(xiàn)緩漲的趨勢(shì),。如果項(xiàng)目工程進(jìn)度、整體形象沒(méi)有出現(xiàn)明顯提升,，項(xiàng)目一般不會(huì)出現(xiàn)大幅漲價(jià),。
房?jī)r(jià)高漲預(yù)期依然樂(lè)觀
前不久在石家莊舉行的房地產(chǎn)高峰論壇上，北京師范大學(xué)金融研究中心主任教授,、博士生導(dǎo)師鐘偉認(rèn)為,，2000年到2004年，房?jī)r(jià)上漲非常平穩(wěn),，2005年之后到現(xiàn)在,，由于各種調(diào)控措施的出臺(tái)，房?jī)r(jià)的波動(dòng)性開(kāi)始增加,，無(wú)論政府出臺(tái)怎樣的政策,，這種調(diào)控政策的持續(xù)效果通常延續(xù)兩個(gè)季度多一點(diǎn)，有的政策甚至一個(gè)季度之內(nèi)要變,，如果后續(xù)沒(méi)有什么新的政策出臺(tái),，政府的治理能力也沒(méi)有比2005年有顯著的改善。從以往的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,，效果也不會(huì)有大的顯現(xiàn),。
河北省住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)張鳳珠認(rèn)為，石家莊屬于二線城市,，沒(méi)有像一線城市那樣有所謂的過(guò)熱,，或者是調(diào)控之后驟然變冷,，這與石家莊經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平還是基本相適應(yīng)，跟當(dāng)?shù)厝司杖胨接嘘P(guān)系,。部分業(yè)內(nèi)人士分析后認(rèn)為,，石家莊作為二三線城市，相對(duì)與周邊城市來(lái)說(shuō)本身房?jī)r(jià)不是特別高,。尤其是市政府500萬(wàn)人口的城市規(guī)劃,，屆時(shí)必將產(chǎn)生一個(gè)更加龐大的房源需求市場(chǎng)。所以房子“不愁賣(mài)”,，有不愿透露姓名的開(kāi)發(fā)商稱(chēng)：由于上半年的火爆銷(xiāo)售狀況,，項(xiàng)目全年的銷(xiāo)售額已基本完成，因此本地政策未明朗前,，項(xiàng)目不會(huì)出現(xiàn)降價(jià)狀況,。目前，萬(wàn)達(dá),、恒大,、萬(wàn)科等著名地產(chǎn)商已紛紛進(jìn)駐石家莊，他們帶來(lái)高品質(zhì)樓盤(pán)的同時(shí),，也帶來(lái)了高房?jī)r(jià),。此外，石家莊未來(lái)三五年內(nèi)將建設(shè)地鐵,、環(huán)城水系,，京石、石太,、石青,、石鄭高鐵的陸續(xù)建設(shè)和開(kāi)通使石家莊的區(qū)位優(yōu)勢(shì)日益明顯，城市配套日漸完善,�,；诖耍仪f本地人和外地人都對(duì)房?jī)r(jià)上漲有樂(lè)觀預(yù)期,。
保障房供應(yīng)令人擔(dān)憂(yōu)
目前中央和地方政府出臺(tái)的調(diào)控措施可以概括為三大類(lèi),，從目前的執(zhí)行效果來(lái)看，力度仍然不足,。一是運(yùn)用金融杠桿,，通過(guò)加息、提高首付比例抑制住房投資需求,。本次宏觀調(diào)控的重點(diǎn)就是如此,，各地方銀行聽(tīng)命于總行，會(huì)嚴(yán)格執(zhí)行新的房貸政策,，而地方政府運(yùn)用金融杠桿調(diào)控本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段不足,、空間有限。但是,，房貸新政出臺(tái)后,，銀行、房管部門(mén)沒(méi)有實(shí)現(xiàn)信息共享,，第二套,、第三套房認(rèn)定困難，難以實(shí)現(xiàn)“精確打擊”,，新政效果打了折扣,。二是增加土地供應(yīng)，增加商品房和保障房供應(yīng),。這是地方政府最應(yīng)該做,，也是做得最不夠的。河北省住建廳的一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)讓人不無(wú)擔(dān)憂(yōu)：今年以來(lái),，河北省各設(shè)區(qū)市的保障性住房項(xiàng)目開(kāi)工不足1/3,，顯示出地方政府建設(shè)保障房的積極性不高、動(dòng)力不足,。
此外,，一個(gè)城市的土地供應(yīng)取決于城市規(guī)劃，土地位置,、面積全部由政府決定,，土地價(jià)格由市場(chǎng)決定。在一程度上,，政府掌握了土地供應(yīng),，也間接掌握了土地價(jià)格。以石家莊為例,，近年來(lái),，市區(qū)內(nèi)新增土地供應(yīng)多由城中村改造產(chǎn)生，每家每戶(hù)動(dòng)輒上百萬(wàn)的補(bǔ)償款和2至3套的回遷安置房補(bǔ)償,，使得開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本大大增加,，不得不靠大幅提高房?jī)r(jià)收回成本，最終埋單的將是購(gòu)買(mǎi)商品房的人群,。由此來(lái)看,，房?jī)r(jià)沒(méi)有下降的理由。石家莊市裕華區(qū)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是近年來(lái)少有的房地產(chǎn)大項(xiàng)目,，項(xiàng)目用地全部來(lái)自尖嶺村拆遷,。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)6月初即將開(kāi)盤(pán)，住宅價(jià)格將達(dá)到7000元至8000元/平方米,，商鋪價(jià)格達(dá)3萬(wàn)元/平方米,，創(chuàng)下本區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)之最,，與市中心黃金地段的房?jī)r(jià)不相上下。
三是打擊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的違法違規(guī)行為,。這種調(diào)控手段行政成本最高,，調(diào)控效果也最差，特別是在供不應(yīng)求的賣(mài)方市場(chǎng)中,，其調(diào)控效果會(huì)蒼白無(wú)力,。4月中旬，國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)調(diào)控新政出臺(tái)一個(gè)多月后,，河北省的調(diào)控細(xì)則才出臺(tái),。日前，河北省住建廳等十部門(mén)聯(lián)合下發(fā)通知,，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違法違規(guī)行為,，包括囤地、炒地行為,；違規(guī)銷(xiāo)售,、捂盤(pán)惜售、囤積房源,、散布虛假信息,；違法發(fā)布廣告、虛假?gòu)V告,、合同欺詐等行為,。 |