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隨著廣州樓市新政細(xì)則的出臺落地,，開發(fā)商忐忑不安的心終于放下了,，而百姓期待房價降低的愿望也在不斷地消減，一路高歌的廣州房價也沒有隨著新政而顯現(xiàn)出其明晰的走勢,，依舊游移在妥協(xié)與堅挺之間,。而廣州房價走勢未來如何更多取決于政府,、開發(fā)商,、市場多方博弈力量。
新政千呼萬喚始出來開發(fā)商大贊,、百姓茫然
5月21日,，廣州樓市調(diào)控細(xì)則終于出臺。據(jù)介紹,，《廣州市貫徹落實國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知努力實現(xiàn)住有所居的意見》共有8個方面24條細(xì)則,，將“國十條”的各項要求具體化。
不過,，廣州樓市新政并不像北京等地一樣“嚴(yán)厲”限購和暫停三套房貸,，因此被部分人士稱為“溫和”調(diào)控。對此,，廣州市房管局新聞發(fā)言人黃文波解釋說,，不限購主要有三個方面的考慮：
第一，新政實施以來,，廣州市樓市成交量已出現(xiàn)較大幅度萎縮,，市場觀望氣氛濃厚，新政“抑投機(jī),、遏房價”的成效初顯,。4月15日至5月14日，全市十區(qū)一手商品住宅網(wǎng)上簽約面積同比減少了68.1%,，環(huán)比減少了33.5%,。房價雖仍在高位，但漲勢已得到遏制,，預(yù)期隨著成交的持續(xù)低迷,，房價將出現(xiàn)下跌。
第二,，根據(jù)樓市投資“買漲不買跌”的規(guī)律,，預(yù)期投機(jī)性需求將會得到有效抑制。
第三,，從廣州購房需求結(jié)構(gòu)來看,，國內(nèi)居民購房占絕大多數(shù)(占購房人群的99.1%)，限制港澳和外國人購房意義不大。此外,，“三套房貸暫停決定是否暫停三套房貸是金融監(jiān)管部門和各商業(yè)銀行的職權(quán),。”
這個新政獲得了廣大開發(fā)商的認(rèn)可,。保利地產(chǎn)副總經(jīng)理余英在其新浪微博上表示：“贊廣州新政,！希望全國都來學(xué)學(xué)廣州是政府的政策！一個有著近20年房地產(chǎn)經(jīng)驗的城市政府,，一個2000年商業(yè)文化積淀的城市文化,！一個真正懂得市場經(jīng)濟(jì)的決策團(tuán)體�,！�
廣州房地產(chǎn)專家,、廣州寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同也表示，“廣州即使出臺與北京一樣嚴(yán)厲的新政,，對市場的沖擊和影響也不會更大,，道理就和‘死豬不怕開水燙’一樣，反正結(jié)果都是一樣‘死’,，惟一不同的只是‘燙兩遍’和‘燙三遍’的差別而已,。”他認(rèn)為,，目前廣州市的主力購房群體是改善型需求,，而國十條已經(jīng)導(dǎo)致市場有效需求的不足。
不過,，廣州的購房群體卻對新政非常失望,，認(rèn)為新政是隔靴搔癢，沒有什么影響,。據(jù)廣州搜狐焦點房產(chǎn)網(wǎng)做了一個關(guān)于“廣州樓市調(diào)控細(xì)則殺傷力”調(diào)查統(tǒng)計,，截至5月26日共有約500名網(wǎng)友參與統(tǒng)計，其中有一半以上認(rèn)為“過于溫和”,，而正是因為細(xì)則太溫和,，所以有61%的網(wǎng)友認(rèn)為未來兩個月內(nèi)廣州樓價將繼續(xù)上漲。而也有不少市民擔(dān)心“開發(fā)商很快又可以放心漲房價了”,。
樓價似降未降太含蓄政府“保穩(wěn)不大漲”是關(guān)鍵
在新政出來之后,，有一些樓盤聲稱已經(jīng)“降了”。記者在恒大山水城等樓盤也了解到這些樓盤都是85折銷售,�,！岸抑灰蛻裟軌虺蔀槊刻旌灱s的前十名，并且在簽約后3天內(nèi)繳納首付,，都可以繼續(xù)享受99折,、98折,。”一位恒大山水城的銷售人員表示,。
不過,，恒大促銷風(fēng)暫時并未引起更多開發(fā)商加入降價隊列。記者從廣州芳村花地大道北側(cè)的翠竹苑等項目了解到更多的樓盤價格卻是依舊堅挺,，并未像廣州房管局網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示新政“抑投機(jī),、遏房價”的成效初顯。事實上,，這個網(wǎng)簽數(shù)據(jù)尚需要實際檢驗,。因為廣州房管局在公布4月房價時也曾表示，“由于房屋買賣雙方在達(dá)成交易意向,、進(jìn)行認(rèn)購之后,，還需要籌措首期款,、辦理好銀行同意貸款等相關(guān)手續(xù),，往往經(jīng)過數(shù)日至數(shù)月的時間后方簽訂合同，因此網(wǎng)上簽約數(shù)據(jù)未必即時反映市場變化,�,！�
一些專家也表示，目前,，沒有人能準(zhǔn)確判斷廣州的樓價到底是漲了還是跌了,，但開發(fā)商樓盤價格與地方政府的調(diào)控政策密不可分。而從目前廣州樓市新政細(xì)則來看,，廣州市調(diào)控基調(diào)是“保大于壓”,，只求樓市不要過快上漲。
事實上,，廣州新政出臺的過程也可以看出政府的“保大于壓”心態(tài),。事實上，在國家新政4月17日出臺不久,，廣州市國土房管局4月21日就緊急召集廣州六大開發(fā)商,、四大國有銀行和三大地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)開閉門會議，了解系列房貸新政對廣州樓市的影響程度,。4月26日,，廣州市政府已審議并原則通過了《貫徹意見》。但卻在一個月之后,，5月21日才正式公布,。“這是因為‘溫和’新政若緊挨國家新政公布,，則肯定難以通過,，因此延后公布贏得時機(jī)。”廣州房地產(chǎn)一業(yè)內(nèi)人士分析,。
專家也指出,，廣州市對于遏制樓價一直存有復(fù)雜的心態(tài)。國十條要求“穩(wěn)定房價和住房保障工作實行省級人民政府負(fù)總責(zé),、城市人民政府抓落實的工作責(zé)任制,。對穩(wěn)定房價、推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作不力,，影響社會發(fā)展和穩(wěn)定的,，要追究責(zé)任”，因此廣州必須要遏制房價上漲,。
不過,，一旦房價下滑也勢必會影響到廣州土地出讓收入。據(jù)統(tǒng)計,，2009年廣州市政府性基金收入完成405億元,，比2008年決算數(shù)增長83%，其中國有土地使用權(quán)出讓金收入323.4億元,，增長86.3%,。與此同時，房地產(chǎn)業(yè)還從契稅,、營業(yè)稅和企業(yè)所得稅等多個稅種為地方財政注入巨額稅收收入,。
房價走向何方多方博弈
盡管廣州樓價并未應(yīng)聲而落，但是市場上觀望的情緒開始加重,。記者周末連續(xù)兩天在看樓巴聚集的宏發(fā)廣場看到,，前來看樓的人稀稀落落，一臺可容三十人的樓巴也只有五六個看樓客人,。而一些樓盤的銷售中心也是空空蕩蕩,，鮮有業(yè)主前來咨詢參觀樣板房。
在廣州奮斗八年仍未買房的金融從業(yè)人士李偉告訴記者：“買房是必然的,，但是什么時候出手,，還得看看國家后續(xù)政策再說。畢竟廣州的房價漲得太快,、太高了,，還是希望能夠降下來�,！�
不過,，吃了定心丸的開發(fā)商不會讓樓價馬上下跌。廣州房地產(chǎn)專家,、世聯(lián)地產(chǎn)CEO黎振偉在接受媒體采訪時表示,，這是因為廣州新政細(xì)則如此“溫柔”,，開發(fā)商沒有壓力，無需急著降價,。因此在沒有其他政策因素干擾的情況下,，買賣雙方將展開拉鋸戰(zhàn)。
一些專家還表示,，目前廣州樓市已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整期,，盡管市場對樓價下降的預(yù)期比較統(tǒng)一，但廣州的高樓價還能支撐多久,，可以說取決于市民與開發(fā)商相互觀望的力量能較量多久,，而雙方的觀望力量，又和政府調(diào)控的態(tài)度和政策緊密相關(guān),。
廣州市房管局新聞發(fā)言人也表示,，廣州房價不會應(yīng)聲而跌，未來只有樓市成交持續(xù)低迷下去才可能出現(xiàn)下跌,，但是成交量上已經(jīng)出現(xiàn)了回落,，因此廣州房價離不漲已經(jīng)不遠(yuǎn)，所以調(diào)控原則比較寬松,，一切以市場為準(zhǔn)則,。
不過，陷于高房價紅利和調(diào)控考核兩難之間的地方政府也為自己留下了空間和后路,。“如果遏制房價過快上漲的調(diào)控效果不理想,，將采取限購等臨時性調(diào)控措施,。”而這個表態(tài)也讓開發(fā)商與市場的博弈更加難測,。 |