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相比于那些動(dòng)輒售價(jià)五萬元以上的高檔樓盤,，普通住宅更快地感受到了來自調(diào)控政策的“寒意”,。
盡管距離4月24日已經(jīng)領(lǐng)取的預(yù)售許可證已經(jīng)一月有余,，但是在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)，遠(yuǎn)洋一方的銷售記錄上,，批準(zhǔn)可售315套,，僅僅售出96套,，開盤一個(gè)月銷售率約30%,，和該項(xiàng)目以前開盤即售罄的風(fēng)格極不相符,。
北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，遠(yuǎn)洋一方的本期開盤銷售均價(jià)為25000元/平方米,，售價(jià)與其相近的萬科·紫苑項(xiàng)目也不再有開盤當(dāng)日售罄的“神話”,，降價(jià)之后,，開盤當(dāng)日也只售出50%左右的房源，盡管萬科方面對(duì)此業(yè)績(jī)已經(jīng)滿意,。
房企面對(duì)如是市場(chǎng),，又是一道何去何從的選擇題。
曾幾何時(shí)“一房難求”
開盤一月,，價(jià)格無調(diào)整,，這在2009年的北京樓市，幾乎是不可想象的事情,。
“我們現(xiàn)在沒有價(jià)格調(diào)整的計(jì)劃,，均價(jià)還是在18000元/平方米，開盤已經(jīng)20多天了,，成交速度不快,，是沒辦法漲價(jià)的,�,！蔽挥诒本〇|五環(huán)外某住宅項(xiàng)目的銷售總監(jiān)告訴記者，而就在去年,，他們?cè)趦蓚�(gè)月內(nèi),，便調(diào)整了四次價(jià)格。
記者了解到,，這是一個(gè)沒有“降價(jià)”的項(xiàng)目,，它的境遇實(shí)際上并不孤單。記者查閱北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,，于4月24日開盤的遠(yuǎn)洋一方項(xiàng)目,，截至本報(bào)記者發(fā)稿時(shí)，其批準(zhǔn)可售的315套房,，僅僅售出96套,。
這與2009年業(yè)界已經(jīng)習(xí)慣了的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)快速銷售的風(fēng)格對(duì)比鮮明。2009年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的沁山水,、遠(yuǎn)洋一方兩個(gè)住宅項(xiàng)目,，基本上是以開盤當(dāng)日售罄的方式進(jìn)行銷售，基本上處在“一房難求”,，2009年初,，北京市建委還特意組織開發(fā)商到遠(yuǎn)洋地產(chǎn)考察，以幫助時(shí)值回暖初期的北京樓市開發(fā)商促進(jìn)銷售,，今昔對(duì)比,，不無落差。
遠(yuǎn)洋一方目前的對(duì)外銷售均價(jià)為25000元/平方米,，而據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)記錄,，上一期遠(yuǎn)洋一方開盤的銷售均價(jià)在19000～21000元/平方米左右,。該項(xiàng)目位于北京東南四環(huán)，本期批準(zhǔn)預(yù)售面積為29274.5平方米,，總計(jì)三個(gè)樓棟,。
記者掌握的情況表明，除去一次性付款9.8折優(yōu)惠外,，作為該項(xiàng)目的開發(fā)商,，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)沒有其他折扣優(yōu)惠。而開盤一個(gè)月,，遠(yuǎn)洋一方亦未進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)價(jià),。
5月14日，保利地產(chǎn)在北京的住宅項(xiàng)目保利·西山林語(yǔ)亦獲得了預(yù)售許可證,，但記者于5月25日查詢其成交記錄時(shí)卻發(fā)現(xiàn),，一周之內(nèi)，批準(zhǔn)預(yù)售的7個(gè)樓棟,，未有一套簽約或者認(rèn)購(gòu)記錄,。
北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的登記信息顯示，西山林語(yǔ)的開盤銷售均價(jià)為22100元/平方米,，較上一期最終銷售均價(jià)略有漲幅,，沒有采取向下調(diào)整價(jià)格的策略。該項(xiàng)目位于北京西五環(huán)外,，本期批準(zhǔn)預(yù)售面積76345平方米,。
“現(xiàn)在真正進(jìn)行價(jià)格策略調(diào)整的開發(fā)商還是少數(shù)，大部分選擇觀望,，把開盤價(jià)的漲幅控制得低一點(diǎn),，看市場(chǎng)的情況，這是比較普遍的心態(tài),�,！鼻笆霾辉妇呙匿N售總監(jiān)告訴記者。
降價(jià)才是市場(chǎng)硬道理
盡管在“降價(jià)”的“行為”上,，地產(chǎn)商尚未取得一致,，但是，在思想的認(rèn)識(shí)上,，已經(jīng)有越來越多的地產(chǎn)商認(rèn)同小幅價(jià)格調(diào)整在當(dāng)下市場(chǎng)環(huán)境下,，對(duì)銷售的促進(jìn)作用，特別是在恒大,、北京萬科相繼降價(jià)銷售,，并取得市場(chǎng)認(rèn)可情況下。
與“不降價(jià)”的地產(chǎn)商形鮮明對(duì)比的是，5月16日,，北京萬科紫苑項(xiàng)目開盤當(dāng)日,，北京萬科推出大幅優(yōu)惠活動(dòng)，累加優(yōu)惠后,，較前一期最終銷售均價(jià)下調(diào)將近800元/平方米,，北京萬科營(yíng)銷負(fù)責(zé)人肖勁表示，此舉是北京萬科順應(yīng)市場(chǎng)大勢(shì),，促進(jìn)銷售所最終做出的決策,。
在此之前，恒大地產(chǎn)也已經(jīng)在全國(guó)范圍內(nèi)執(zhí)行8.5折優(yōu)惠,，在合肥恒大城開盤當(dāng)日,，即解籌800多套，恒大地產(chǎn)總裁夏海軍亦對(duì)記者表示,，盡管較先前銷售業(yè)績(jī)有所差距,，但是，在調(diào)控背景之下,，這樣的銷售業(yè)績(jī),，已然能夠讓恒大滿意。
肖勁也向記者表示,，優(yōu)惠開盤當(dāng)日,，萬科紫苑項(xiàng)目當(dāng)日實(shí)現(xiàn)了50%的銷售率,，萬科對(duì)此十分滿意,。
保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)李彬海就曾告訴記者，4月14日以來出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策將遏制房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭,，而且由此引發(fā)的市場(chǎng)調(diào)控周期將長(zhǎng)于2008年,。
“我們現(xiàn)在只是在個(gè)別樓盤進(jìn)行了打折銷售，目前還是項(xiàng)目的營(yíng)銷策略,，這需要一個(gè)階段和過程,。”5月19日晚,，一位保利地產(chǎn)的高管向記者表示,，截至目前，保利地產(chǎn)還沒有形成統(tǒng)一打折促銷的“共識(shí)”,。
一道十分復(fù)雜的命題
“長(zhǎng)期銷售走低的話,，拒絕調(diào)整價(jià)格策略的開發(fā)商的資金鏈就要經(jīng)受考驗(yàn)，因?yàn)樗麄兊馁Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率會(huì)降低,，這對(duì)于大型的房地產(chǎn)企業(yè),，會(huì)非常致命，上游的土地市場(chǎng)以及未來的市場(chǎng)拓展,，都會(huì)成為問題,�,！毖ㄐ巯蛴浾弑硎尽�
恰在此種銷售狀態(tài)之下,，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)曾在望京高價(jià)拿下的“地王”,，傳來了退地的消息，盡管隨后遠(yuǎn)洋地產(chǎn)出面否認(rèn)了此消息,，但是對(duì)于這些地王在調(diào)控之下的命運(yùn),，市場(chǎng)仍然捏著一把冷汗。
遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在2010年前后擴(kuò)張非�,！浾吡私獾�,，在2010年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的內(nèi)部工作會(huì)議上，擴(kuò)張成為或顯性或隱性的關(guān)鍵詞,。成都,、重慶、海南,，這些曾在遠(yuǎn)洋地產(chǎn)業(yè)務(wù)版圖上為空白的區(qū)域,，都將在2010年年陸續(xù)開設(shè)“分公司”，業(yè)務(wù)擴(kuò)張的意圖明顯異常,，但在調(diào)控之下,，這種擴(kuò)張背后的現(xiàn)金，顯然需要良性的銷售回款支撐,。
2006年曾經(jīng)瘋狂擴(kuò)張的順馳,，即因在宏觀調(diào)控的背景之下，過快的規(guī)模擴(kuò)張,，導(dǎo)致資金鏈條無法周全運(yùn)作,，最終不得不將公司拱手讓于路勁基建。
“類似綠地,、保利這樣在去年及今年初擴(kuò)張最快的開發(fā)商,，都有可能是此輪率先降價(jià)的房企。包括綠城,、龍湖,、招商地產(chǎn)等企業(yè)也都在此前激進(jìn)擴(kuò)張，資金鏈將隨著銷售放緩漸顯緊張,�,！币拙又袊�(guó)分析師薛建雄向記者表示。
十分微妙的是,，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)位于玉泉路的沁山水上品項(xiàng)目,，將在6月開盤銷售，在遠(yuǎn)洋一方的銷售業(yè)績(jī)進(jìn)展并不順利之時(shí)，沁山水上品項(xiàng)目將如何定價(jià),，將是考驗(yàn)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)高管的一道考題,，而在遠(yuǎn)洋一方附近的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)塔營(yíng)項(xiàng)目及位于通州的遠(yuǎn)洋東方項(xiàng)目，也都即將進(jìn)入銷售期,，其定價(jià),，同樣是一道十分復(fù)雜的命題。 |