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房產(chǎn)新政的出臺，短期內(nèi)抑制了房市投機(jī)的沖動,，也迫使房地產(chǎn)開發(fā)商不惜以高成本及任何可能的變通方式融資,，以避免資金斷鏈,。《經(jīng)濟(jì)參考報》記者日前采訪信托基金業(yè)人士發(fā)現(xiàn),，無法從銀行和證券市場取得足夠資金的房地產(chǎn)企業(yè),，自今年年初開始就轉(zhuǎn)道信托的融資方式，盡管這一融資方式成本相對較高,。
接受記者采訪的多家信托公司表示,，信托業(yè)正在進(jìn)一步降低對涉“房”項(xiàng)目風(fēng)險的容忍度，將來也會愈發(fā)審慎,。
至少6家上市房企轉(zhuǎn)道信托融資
5月以來,，宣布通過信托融資的上市房企就包括中華企業(yè)、福星股份,、浙江廣廈,、獐子島、香江控股,、天業(yè)股份等,，它們合計公布了至少30余億元的信托融資計劃。而統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，今年一季度以來,，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品數(shù)量和規(guī)模同比分別大漲150%和665.24%，2009年全年才有37家信托公司成立了186款房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品,，募集資金規(guī)�,？傤~375億元，到今年第一季度,，已有29家信托公司成立65款房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品,，募集資金規(guī)模總額為173億元,。
“這說明房地產(chǎn)信托已經(jīng)占據(jù)了房地產(chǎn)公司融資渠道的主流,，無法從銀行和證券市場取得足夠資金的房企轉(zhuǎn)向了信托這根‘救命稻草’�,！北本┬氯A國信投資顧問公司投行部總經(jīng)理方向明對《經(jīng)濟(jì)參考報》表示,。
記者了解到，商業(yè)銀行融資不力,、股市再融資又受阻,，一些上市房企因此走上信托融資之路，而已有多家信托公司順勢將地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)當(dāng)作今年主要開拓的業(yè)務(wù)領(lǐng)域,。
方向明對此表示,，這是房企在當(dāng)前房市新政下的變通之舉，體現(xiàn)的是信托的靈活機(jī)動，房地產(chǎn)信托融資依然是以股權(quán)投資的形式為主,，加上股權(quán)及土地質(zhì)押,、溢價回購等保證措施。但他說,，無論形式如何變化,，項(xiàng)目到期所能實(shí)現(xiàn)的效益及現(xiàn)金流依然是信托資產(chǎn)保值的基礎(chǔ)和底線，這其中考驗(yàn)的是信托公司的盡職調(diào)查水平和委托人對項(xiàng)目的把控能力,。
融資成本高企
記者了解到,，5月份借道信托融資的上市房企融資成本大約在每年8%至12%，且這個數(shù)字還有進(jìn)一步上升的壓力,。
中華企業(yè)5月8日公告表示,，其通過上海國際信托發(fā)行的24個月期信托產(chǎn)品擬發(fā)總額3.5億元，綜合成本為8.8%/年,；通過中誠信托發(fā)行的24個月期信托產(chǎn)品擬發(fā)總額10億元,，綜合成本為9%/年。天業(yè)股份5月14日公告顯示,，其與山東省國際信托有限公司于近日簽訂《信托貸款合同》,，信托貸款金額為人民幣1.2億元；貸款期限18個月,；貸款年利率為12.5%，自放款日滿12個月(含)之內(nèi)提前還款的,，貸款年利率為12%,。
據(jù)了解，房地產(chǎn)信托融資成本還在進(jìn)一步上漲,。有信托公司高層對媒體表示,，受監(jiān)管趨嚴(yán)和房地產(chǎn)市場風(fēng)險偏高影響，信托公司發(fā)放信托產(chǎn)品也在收緊,，供給減少,，而開發(fā)商籌資需求仍強(qiáng)烈，利率上漲在情理中,，有些公司的信托融資利率可能達(dá)15%至18%,。這樣的高利率信托記者已發(fā)現(xiàn)一例，為百瑞信托5月13日新成立的百瑞寶盈58號集合資金信托計劃,，其募集資金投向建業(yè)集團(tuán)旗下的地產(chǎn)項(xiàng)目公司,，這款產(chǎn)品的年化收益率高達(dá)12.06%至21.47%。
對于被推高的預(yù)期收益,，信托業(yè)人士劉擎認(rèn)為,，這一方面反應(yīng)了當(dāng)前房地產(chǎn)融資難，另一方面，大部分高于10%的預(yù)期收益是依靠信托公司的分級設(shè)計實(shí)現(xiàn),，在分級比較多的產(chǎn)品里,，20%的年化收益也并不鮮見。而分級設(shè)計較好反應(yīng)了不同市場主體,、資金主體對風(fēng)險的適應(yīng)和需求,，將成為信托產(chǎn)品在中國縱深發(fā)展的品種之一。信托公司應(yīng)對房地產(chǎn)市場風(fēng)險,，必然要求融資企業(yè)提供更高標(biāo)準(zhǔn)的增信措施,，而分級產(chǎn)品也是應(yīng)對風(fēng)險之策，在信托產(chǎn)品營銷中也比較受歡迎,。
房企融資將向何處去,？
“是否涉‘房’？”每當(dāng)聽說有一個預(yù)期收益率較高的融資項(xiàng)目找上門來,，某信托公司產(chǎn)品經(jīng)理小王都習(xí)慣性地拋出這個問題,。他說，“如果是房地產(chǎn)項(xiàng)目,，我們就得好好想想了,，高收益率也不一定能做�,！庇浾吡私獾�,，“是否涉‘房’”幾乎成了目前市場人士評估項(xiàng)目時所設(shè)的第一道坎兒。信托業(yè)人士劉擎說,，信托公司密切關(guān)注房地產(chǎn)調(diào)控政策,，甚至在許多問題上考慮的比銀行更審慎，因?yàn)殂y監(jiān)會要求信托項(xiàng)目審查的標(biāo)準(zhǔn)“實(shí)質(zhì)重于形式”,。
記者發(fā)現(xiàn),，無論是從總的發(fā)行規(guī)模、實(shí)際成立的規(guī)模還是發(fā)行數(shù)量來看,，5月份房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行都比上月有明顯下降,。用益信托研究中心數(shù)據(jù)顯示，5月上半月,，全國僅發(fā)售7款房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品,，規(guī)模共計24.8億元；而4月份全國共發(fā)行房地產(chǎn)集合信托42款,，總規(guī)模達(dá)130.9億元,。
房地產(chǎn)融資之路又會走向何方呢？方向明表示,，目前有上市房企選擇了海外發(fā)行優(yōu)先票據(jù)的融資方式,。如，今年以來，恒大地產(chǎn)先后兩次發(fā)行優(yōu)先票據(jù)募集資金13.5億美元,。也有發(fā)行公司債融資的情況,。但更多房地產(chǎn)企業(yè)早已用完了幾乎所有正規(guī)融資手段。如上市公司中華企業(yè),，在1月份其董事會通過決議上半年向浦發(fā)銀行借款6.1億元,；2月份又向關(guān)聯(lián)兄弟公司借入委托貸款5億元；且早在去年就發(fā)過一次公司債,，因此短期內(nèi)再發(fā)債可能性不大,；目前這家凈負(fù)債率已超過100%的公司已經(jīng)轉(zhuǎn)道了信托融資。但如果信托融資這條路也卡死,，那么這樣的房企能去哪里融資呢,？
劉擎說：“目前看到許多房地產(chǎn)融資項(xiàng)目由于走不通銀行和信托通道，走向民間地下私募甚至轉(zhuǎn)道外資基金,，這會使監(jiān)管更加困難,。但也不排除一些風(fēng)控水平高、資金實(shí)力雄厚的專業(yè)基金,，趁機(jī)大撿好項(xiàng)目,，放款收息。市場的不確定性永遠(yuǎn)會摧毀那些弱者,，而使強(qiáng)者更強(qiáng),。” |