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[專欄]透視新政下的房地產市場（四）
自4月中旬開始的新一輪調控,，在房地產市場引起了軒然大波,。在北京、上海,、深圳這些一線城市,，投資客的心理預期一落千丈，二手房價已經出現(xiàn)松動,。但是,，與投資客的迅速轉向不同的是，開發(fā)商對房價的態(tài)度仍然堅挺,，大多數(shù)新樓盤還未出現(xiàn)明顯松動,。
回顧上一輪的房地產調控，在數(shù)條政策相繼出臺后,，半年多的時間各地房價出現(xiàn)較大跌幅,。其后，直到金融危機期間出臺了刺激政策,，房地產市場才實現(xiàn)V字型反彈,。而在這一輪調控中，房地產商的口氣明顯比上次強了許多,，“堅持一年沒有問題”等言論屢現(xiàn)報端,。開發(fā)商力挺房價到底在賭什么？接受《經濟參考報》記者采訪的專家認為,，目前房地產開發(fā)商與調控政策已陷入深度博弈,，部分開發(fā)商敢于力挺房價，賭的就是政策調整,、房價報復性反彈以及消費者“買漲不買跌”的心理預期,。業(yè)內人士認為,，開發(fā)商的小算盤究竟能否如愿，內要看地產商的資金狀況,，外要看政策的持續(xù)力度,。
一賭 政策力度到底能持續(xù)多久？
對于這輪房地產調控的政策理解,，不同利益階層之間可謂相去萬里,。普通市民翹首企盼的是房價可以回歸到可以承受的位置，開發(fā)商則毫不隱晦地表達了他們的抵觸情緒,。
在別的開發(fā)商都在閉門研究如何化解政策危機時，國企地產大佬任志強再次跳到人前放言,，“如果開發(fā)商縮減投資量,，以目前的資金狀況來說，堅持一年沒有問題”,。這位無畏的大佬還直言自己是“全國人民最憎恨的第三個人”,。不過，對任志強的行為藝術,，也有善意的解讀,，任總是有意挑起公眾情緒、渲染開發(fā)商與全社會的對立,，從而幫助政府強化政策張力,，讓這一輪調控不會虎頭蛇尾。
“房地產市場其實更是個政策市,。就拿北京的房價來說,，2002年、2003年的房價其實比2000年還低,，為什么,？因為當時北京推出了大量的經濟適用房，不僅拉低了均價也拉低了周邊的房價,�,！北本┠撤康禺a經紀公司的一位資深經紀人對記者說，新政策對投資性購房的打擊很大,，這在二手房市場表現(xiàn)明顯,，現(xiàn)在只能寄希望于政策風暴趕緊結束了。
北京大學房地產研究所所長陳國強在接受《經濟參考報》記者采訪時說：“開發(fā)商也在賭地方政府,，看地方政府會怎么做,，如果地方政府透露出政策要松動的信號，那開發(fā)商當然不會降房價,�,！�
不過,，從“抑制”到“遏制”，政府的這輪“最嚴厲”調控表現(xiàn)出了不同以往的決心,。最近,，有消息稱，國家發(fā)改委也正在牽頭起草更為嚴厲的樓市調控政策,，力度和范圍都將大于4月中旬出臺的“新國十條”,。其實，仔細回想開發(fā)商在這輪調控,、上輪調控中的言論,，不論是時不時拋出“銀行先死、開發(fā)商再死”,，還是時不時地借媒體拋出“地產調控將引發(fā)經濟崩潰”的言論,，這種對既有政策的威脅遠遠超出了正常博弈的框架，但同樣也反映了開發(fā)商群體對政策的恐懼,。
在開發(fā)商的口中,，房地產的符號意義已經外延到中國經濟，而在普通市民的心目中,，房價的符號意義幾近等同于民生,、社會情緒和有尊嚴的生活。業(yè)內人士認為,，中央政府已經把著眼點單純從“經濟”,，逐步轉移到“民生”等領域上來。在這一大背景下,，應該意識到,，房地產新政遠非一項經濟政策這么簡單，政府所能承受的政策成本也遠非開發(fā)商想象得那么低,。
二賭 房價能否再次暴漲
開發(fā)商敢于力挺房價底氣還來自對房價再次上漲的預期,，這兩年的房地產調控似乎一直難以擺脫“越調越高”的尷尬。不少開發(fā)商樂觀地預期,，這輪“最嚴厲的調控”也會導致房價出現(xiàn)報復性上漲,。中國不動產研究中心對25家知名房企的一項調查顯示,，有一半以上的開發(fā)商認為這次調控在短期內是有效的,，但當市場持續(xù)低迷并影響經濟增速時，政策會掉頭,，并會出現(xiàn)下一輪報復性增長,。
最近一次的房價報復性上漲發(fā)生在去年。在此之前的2007年至2008年,，國家出臺了包括收緊房貸在內的一系列的調控政策,，樓市降溫。然而,，隨著金融危機的到來,，政策發(fā)生了轉向，國家開始刺激房地產市場的發(fā)展,，使得報復性上漲終于在2009年下半年爆發(fā),。
有部分地產業(yè)內人士認為,，房地產新政是在打壓需求,。“未來有可能會出現(xiàn)報復性上漲,，最主要的原因是現(xiàn)在所有的政策幾乎都是在打壓需求，而不增加供應,。”上海佑威房地產研究中心副主任陸騎麟告訴《經濟參考報》記者,，需求是相對穩(wěn)定的，如果現(xiàn)在的需求都積累到了將來,，那么以后就會出現(xiàn)嚴重的供不應求，從而再次推高房價,。他認為，現(xiàn)在政府出臺的調控政策的出發(fā)點是為了保持房價穩(wěn)定,，不是打擊成交量,。如果成交量持續(xù)萎縮,，對我國宏觀經濟的健康發(fā)展不利。
不過,，對于房地產新政打壓需求的觀點，獨立經濟評論人士的看法恐怕更為客觀,。“新政打擊的是投機需求,，而非剛性的自住需求,，這一點必須清醒認識,。”著名財經評論人葉檀認為,，房地產市場價格飆升主要是由投資需求引發(fā)的,，當投資者看到未來風險遠遠大于收益,，不再出手購房，以投資者支撐的產品定價體系就會瓦解,，屆時房地產將從消費品定價取代投資品定價,。只要調控能夠持之以恒，那么房價下行也將是必然,。
對于房價是否會報復性反彈？“不用擔心,，不可能出現(xiàn)”,。社科院金融研究所研究員易憲容在接受《經濟參考報》記者采訪時說，這輪調控很明確,，如果真的出現(xiàn)了報復性上漲,，一定會馬上出臺更為嚴厲的政策。
“過去每一次房地產宏觀調控都無法達到效果,，房價越調越高,，就在于對房地產市場的調控政策取向一直放在房地產促進經濟增長上。但這輪調控政策的取向發(fā)生了改變,，是從民生角度來遏制高房價,，把國內房價過快上漲的危害性提到了前所未有的高度,�,！币讘椚菡f�,！�
“今年面臨的情況不一樣,，政府打壓房價的決心很堅決，開發(fā)商即使不輕易降價,，也不會和政策作對,。如果一旦出現(xiàn)報復性反彈,，政府肯定會出臺更嚴厲的政策，包括物業(yè)稅等,�,！焙愦蟮禺a的一位工作人員告訴記者。
不過,，政策雖然“精準”,，但市場還是擔心政策能否得到有力地執(zhí)行。陸騎麟指出,，這一輪的一些調控政策在2007年時候都使用過,，但此前由于執(zhí)行不力而效果不好。現(xiàn)在同樣面臨這樣的情況,，如果政策不能夠很好地執(zhí)行,，那么“最嚴厲的政策”也會打折扣。
“雖然存在報復性上漲的可能性,，但要不出現(xiàn)這種可能性也是很容易的,，關鍵在于政府的決心、力度和對政策的執(zhí)行能力,�,！标戲T麟說。
三賭 購房者“買漲不買跌”的心理
在房地產市場前景尚不明朗的時候,，開發(fā)商不僅要和政策博弈，還要和購房者博弈,。正如陳國強所說,，這種博弈會是一個漫長的過程，開發(fā)商不會主動地選擇降價,。
“如果購房人的預期都是房價會降,，開發(fā)商沒必要把房價硬挺在高位。不過,，只要這樣的預期沒有‘擰成一股繩’,，開發(fā)商就不會太擔心穩(wěn)住高房價會造成‘有價無市’的結果，這一方面因為剛性需求的大量存在,，還因為購房者‘買漲不買跌’的消費習慣”,。陳國強說。
北京建工地產建都楓景項目銷售負責人高彬告訴《經濟參考報》記者,，調控政策是為了控制投資,、投機性的行為，而真正有購房需求的還是占大多數(shù),。對于真正有剛性需求的購房者,，他們不會長時間的觀望,，今年買和明年買的價格差別不會有多大，他們只是在看價格的浮動范圍到底會有多大,。
“如果降低房價,，反而有可能加重購房者的觀望情緒；如果保持價格穩(wěn)定,，有剛性需求的購房者最終還是會選擇買房,，開發(fā)商也就能在這場博弈中勝出了�,！币晃环慨a經紀說,。
不過，市場運行的方向,，往往是不以開發(fā)商的意志為轉移的,。開發(fā)商的算盤是否能夠如意仍待考驗。記者了解到,，隨著調控政策的出臺,，購房者的消費預期已經悄然發(fā)生了變化。最為明顯的例子就是,，投資客拋售的新聞屢見不鮮,。
在北京南城的某樓盤，4月份的開盤價3.1萬元/平方米,，開盤當日就一售而空,，因為這一樓盤周圍的同類二手房價格已經高達4萬元/平方米。但記者發(fā)現(xiàn),，僅僅在幾周后,，許多房產中介就已經掛上了這一樓盤的信息，不少房主以3.3萬元/平方米的價格出售這一樓盤的房屋,。記者與賣房人溝通后了解到,，這一樓盤的購房人大多是擁有二套房，看到房市政策頻出后,，對未來房價的心理預期大打折扣,，想盡早脫手。還好,，其中許多人沒有辦完貸款手續(xù),，只需要找開發(fā)商更改底單，就可以把房子轉手他人,，還不用繳納二手房交易的契稅,。
“決定房價上限的是投資需求，投資客的心態(tài)已經轉向，北京的二手房價格已經出現(xiàn)明顯變化,。北京中原的數(shù)據(jù)顯示,，‘量價齊跌’已經成二手市場主流，傳統(tǒng)抗跌區(qū)域也出現(xiàn)松動,。這一價格變動趨勢傳導到新房市場只是時間問題,。”一位券商研究員說,。
根據(jù)中原地產對國內主要城市二手住房市場監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,，從最近兩周的情況來看，國內樓市的成交量已跌至2007年以來的歷史最低水平,。北京,、上海、廣州,、深圳和天津等主要大城市二手住房成交量分別較4月上旬下跌44%至92%之多,。價格方面，各地房價下跌幅度卻不太明顯,，5大城市房價跌幅均在6%上下,，如北京下跌6.2%、上海下跌5.7%,、深圳下跌6.7%,、廣州下跌5.3%、天津下跌6.4%,。 |