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透視新政下的房地產(chǎn)市場(chǎng)（三）
一邊是調(diào)控頻頻發(fā)力,；一邊是樓市高燒不退,。2010年以來(lái)，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格出現(xiàn)連續(xù)上漲，且同比漲幅呈現(xiàn)逐月上漲的態(tài)勢(shì),，從1月份的9.5%擴(kuò)大到4月份的12.8%,。即使到了5月份，樓市也是“量跌價(jià)挺”,。
接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪(fǎng)的多位專(zhuān)家認(rèn)為,，隨著房?jī)r(jià)的上漲，房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)力成為衡量財(cái)富持有及增值能力的重要標(biāo)桿,。在以“房產(chǎn)”為門(mén)檻的“財(cái)富拉力賽”中,，普通勞動(dòng)者與投資者之間的收入“鴻溝”加速變寬，加劇了“貧者愈貧,、富者愈富”的社會(huì)經(jīng)濟(jì)分層態(tài)勢(shì),。
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5月15日，浙江杭州一對(duì)相戀已久的80后情侶從“人居展”展廳走出后顯得有些疲憊,。新華社記者 韓傳號(hào)
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奧妙 “高杠桿率”催生地產(chǎn)富豪
2000年以來(lái),，北京、上海,、深圳,、廣州等一線(xiàn)城市和二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了普漲和暴漲。在高房?jī)r(jià)的帶動(dòng)下,，房地產(chǎn)成為中國(guó)財(cái)富的代名詞之一,，而住房消費(fèi)則成為中國(guó)貧富分化最集中、最突出的領(lǐng)域,。
《2010胡潤(rùn)財(cái)富報(bào)告》指出,，中國(guó)內(nèi)地有87.5萬(wàn)個(gè)千萬(wàn)富豪和5.5萬(wàn)個(gè)億萬(wàn)元富豪。其中,，十億元富豪1900人,、百億元富豪有140人。而中國(guó)內(nèi)地富豪數(shù)量的增長(zhǎng)主要依賴(lài)三個(gè)方面的因素,，即股指上漲,、房?jī)r(jià)上漲和GDP的快速增長(zhǎng)。
不僅如此,，在福布斯中國(guó)富豪榜上,，這兩年新晉的富豪無(wú)一例外地都是房企老板。他們大多通過(guò)在香港H股上市一夜暴富,，碧桂園,、龍湖、恒大這些房企的老板輪番地成了中國(guó)首富,。不過(guò),，觀察他們的財(cái)富成長(zhǎng)路徑會(huì)發(fā)現(xiàn),，其財(cái)富的增長(zhǎng)并不是依靠自己公司的價(jià)值創(chuàng)造，而是在上輪和這輪房地產(chǎn)泡沫中“吸血”,。
房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為中國(guó)最暴利的行業(yè)之一,。有關(guān)數(shù)據(jù)表明，2005年至今,，有近40家上市公司由原來(lái)的主業(yè)轉(zhuǎn)行房地產(chǎn),，占到目前地產(chǎn)類(lèi)上市公司總數(shù)的35%。而以上市公司的毛利率表現(xiàn)來(lái)看,，房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)最為突出,，自2005年以來(lái)毛利率連續(xù)五年超過(guò)30%�,！�
另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì),，在國(guó)外成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，建筑安裝成本占比在70%,，利潤(rùn)率大約在5%至8%之間。與此形成鮮明對(duì)比的,，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)建筑安裝成本占比35%,，利潤(rùn)率在15%左右。
國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)15%的利潤(rùn)率看似不高,，但開(kāi)發(fā)商的真實(shí)利潤(rùn)水平卻遠(yuǎn)高于此,，其中的奧妙在于前期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的“高杠桿率”�,！案吒軛U率”使中國(guó)的房地產(chǎn)偏離了其民生屬性,，放大了房地產(chǎn)金融投資屬性的一面，加速了財(cái)富向地產(chǎn)商集中,，并且增強(qiáng)了地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)性,。
業(yè)內(nèi)人士透露，調(diào)控前,，開(kāi)發(fā)商購(gòu)置土地或明或暗可以貸款,，拿到土地證后又可以名正言順地向銀行抵押貸款，項(xiàng)目開(kāi)工后建筑承包商墊資建設(shè)也是行業(yè)管理,，而且,，雖然預(yù)售制度有很大變化，但開(kāi)發(fā)商花樣翻新地創(chuàng)造出各種變相的“賣(mài)樓花”方式,，例如向意向購(gòu)房者十幾萬(wàn)元高價(jià)出售會(huì)籍,，獲得會(huì)籍后就可在開(kāi)盤(pán)時(shí)折價(jià)購(gòu)房。通過(guò)利用制度上的不完善,，許多開(kāi)發(fā)商可以用5倍,、10倍的杠桿率來(lái)操盤(pán)，這樣一來(lái)100%的利潤(rùn)率也不是神話(huà)。
“房?jī)r(jià)上漲催生了一批以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為代表的龐大利益群體,。過(guò)多的資金流向了房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè),，再加上開(kāi)發(fā)商在獲取土地和銀行貸款上的便利，這些導(dǎo)致了財(cái)富向房地產(chǎn)領(lǐng)域的大轉(zhuǎn)移,�,！敝袊�(guó)社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者說(shuō)。
泡沫 “虹吸效應(yīng)”助長(zhǎng)投機(jī)炒房
開(kāi)發(fā)商們樂(lè)見(jiàn)房?jī)r(jià)飛速上漲,，但普通老百姓卻不得不為高房?jī)r(jià)“買(mǎi)單”,。據(jù)易居中國(guó)測(cè)算，1996年至2008年期間,，我國(guó)的房?jī)r(jià)收入比在5.5至7.5的區(qū)間波動(dòng),，總體水平高于發(fā)達(dá)國(guó)家的平均水平，而在北京,、上海,、深圳等一線(xiàn)城市，房?jī)r(jià)收入比已超過(guò)10甚至15,。這意味著,，普通工薪階層不吃不喝也要100多年才能買(mǎi)得起一套房子。
在以“房產(chǎn)”為門(mén)檻的“財(cái)富拉力賽”中,，普通勞動(dòng)者與投資者之間的收入“鴻溝”加速變寬,。在千萬(wàn)富翁頻頻出現(xiàn)的同時(shí)，中國(guó)社科院發(fā)布的2010年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書(shū)》稱(chēng),，我國(guó)85%的家庭沒(méi)有能力購(gòu)房,。
專(zhuān)家指出，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,，土地及資本要素具有勞動(dòng)所無(wú)法比擬的“致富”能力,，房地產(chǎn)日益突出的資本屬性決定了：越過(guò)門(mén)檻的“有房者”和被擋在門(mén)外的“無(wú)房者”之間的差距將進(jìn)一步拉大，前者可能在樓市的“追漲殺跌”中不斷增加資本儲(chǔ)備和財(cái)富積累,，而后者離一套僅作為消費(fèi)品的住房所需的購(gòu)買(mǎi)力都會(huì)越來(lái)越遠(yuǎn),。
曹建海告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，投機(jī)是造成住房消費(fèi)兩極分化的一個(gè)重要原因,。在國(guó)內(nèi),，炒房行為不受任何限制，交易成本極其低下,，且?guī)缀鯖](méi)有持有成本,。炒房客通過(guò)倒買(mǎi)倒賣(mài)即可獲得高額利潤(rùn)，而穩(wěn)賺不賠,。
余先生是北京一家小公司的老板,，手里有一些積蓄,，他既不想擴(kuò)大公司規(guī)模，對(duì)炒股也不感興趣,，于是他把閑錢(qián)都用在了買(mǎi)房子上面,。短短幾年，他手里已經(jīng)有5套房子了,，晉升千萬(wàn)富翁行列,。“我這幾年炒房子掙的錢(qián),，比開(kāi)公司掙的多多了,。如果選對(duì)了房子，炒房賠錢(qián)的事基本不會(huì)發(fā)生,�,！庇嘞壬f(shuō)。
在房地產(chǎn)領(lǐng)域,，“虹吸效應(yīng)”已然顯現(xiàn),。作為一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，虹吸效應(yīng)指的是各種經(jīng)濟(jì)要素向條件好的地區(qū)集聚和流動(dòng),。由于炒房行為帶來(lái)的巨大收益,，越來(lái)越多的炒房客和炒房資金涌入房地產(chǎn)，在推高樓價(jià)的同時(shí),，房屋升值的好處越來(lái)越多地被炒房者所獲取，而普通老百姓的剛性需求則受到抑制,，需要花費(fèi)更多的金錢(qián)來(lái)購(gòu)買(mǎi)房子,，財(cái)富變相縮水，只能“望房興嘆”或因購(gòu)房而成為“負(fù)翁”,。
值得一提的是,，炒房者并不直接創(chuàng)造社會(huì)財(cái)富，而是玩著“擊鼓傳花”的游戲,，不斷吹起樓市泡沫,。一些炒房者與開(kāi)發(fā)商合謀，不斷推高房?jī)r(jià),，囤積大量房源,，造成社會(huì)資源的極大浪費(fèi)。
國(guó)家行政學(xué)院決策咨詢(xún)部研究員王小廣提供給《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者的數(shù)據(jù)顯示,，國(guó)內(nèi)將近50%的房地產(chǎn)銷(xiāo)售額是由10%最富的人貢獻(xiàn)的,。據(jù)透露，中國(guó)的房地產(chǎn)需求投機(jī)比重太大,，平均數(shù)超過(guò)50%,，深圳的投機(jī)性需求甚至更高,。
據(jù)廣州媒體報(bào)道，在這一輪房地產(chǎn)調(diào)控新政出臺(tái)前,，深圳一個(gè)投資客一次拋售680套房子,。另?yè)?jù)北京媒體報(bào)道，國(guó)務(wù)院樓市新政出臺(tái)后,，北京北三環(huán)一個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)了大單拋售,，一位浙江炒房客一次性?huà)伋?0多套房源，總價(jià)近1.3億元,，折合平均單價(jià)為近4萬(wàn)/平方米,。
糾結(jié) 高房?jī)r(jià)成貧富差距“助推器”
在北京某報(bào)社廣告部上班的藍(lán)先生至今還在為一套房子糾結(jié)�,！拔襾�(lái)北京的這9年,，房?jī)r(jià)至少漲了7、8倍了,，這幾年省吃?xún)�用攢下的錢(qián)遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上房?jī)r(jià)上漲的速度,。由于戶(hù)口不在北京，我連申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房的資格都沒(méi)有,。因?yàn)闆](méi)有房子,，我結(jié)婚四年了都不敢要小孩�,！彼{(lán)先生無(wú)奈地說(shuō),。
業(yè)內(nèi)人士指出，高房?jī)r(jià)必然使得中國(guó)的貧富差距更加擴(kuò)大,。因?yàn)橥瑯邮杖�,，擁有房產(chǎn)和沒(méi)有房產(chǎn)、擁有多套房產(chǎn)和僅僅擁有一套房產(chǎn)者已然在資產(chǎn)上形成差異,，而隨著房?jī)r(jià)的不斷走高這種差異表現(xiàn)得更為明顯且不斷擴(kuò)大,，高房?jī)r(jià)成了貧富差距的“助推器”。
國(guó)家信息中心發(fā)布的一份報(bào)告稱(chēng),，房?jī)r(jià)大幅增長(zhǎng),，特別是一些大中城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快，意味著財(cái)富以貨幣和固定資產(chǎn)的形式向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá),、居住環(huán)境較好的地區(qū)集聚,，向少數(shù)高收入者，特別是投機(jī)購(gòu)房者和房地產(chǎn)商手中集聚,，這在一定程度上加重了我國(guó)收入分配的不平等狀況,。
“與炒房者相比，普通收入群體要么辛辛苦苦工作卻付不起首付,，要么用幾代人的積蓄購(gòu)買(mǎi)一套房子,，而且每個(gè)月還要還房貸,，嚴(yán)重透支購(gòu)買(mǎi)力。高房?jī)r(jià)問(wèn)題不僅關(guān)系到社會(huì)財(cái)富分配,，更關(guān)系到社會(huì)公平的實(shí)現(xiàn),。”曹建海說(shuō),。
九三學(xué)社曾經(jīng)提出,，房?jī)r(jià)過(guò)高已成為影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展和社會(huì)和諧的一個(gè)突出問(wèn)題，不但抬高了城市商務(wù)成本,，降低了競(jìng)爭(zhēng)力,，而且擴(kuò)大和加劇了社會(huì)貧富差距，成了社會(huì)矛盾最集中和最易激化的導(dǎo)火線(xiàn),。
國(guó)家發(fā)改委社會(huì)發(fā)展研究所所長(zhǎng)楊宜勇在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)表示,，房地產(chǎn)不僅具有市場(chǎng)屬性，也具有民生屬性,。作為一種生活必需品,，富人占有了太多的房屋，為此,，政府必須適當(dāng)調(diào)整利益分配,，向窮人傾斜，加大保障性住房供應(yīng),。
國(guó)際上,，廉租房一般要覆蓋15%至20%的人口，發(fā)達(dá)國(guó)家則覆蓋30%至40%的人口,。而在中國(guó),，經(jīng)濟(jì)適用房?jī)H占總住房面積的6%，廉租房的覆蓋人口不及5%,，歷年完成的保障性住房不及各地政府承諾的一半，如2009年承諾60多萬(wàn)畝保障性住房用地,，而實(shí)際上只完成了30萬(wàn)畝,。
有關(guān)專(zhuān)家建議，防止房?jī)r(jià)快速上漲而導(dǎo)致的貧富差距的加劇和社會(huì)矛盾的擴(kuò)大,，必須通過(guò)制度的完善來(lái)解決,。如加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)違法違規(guī)行為和腐敗的打擊力度，保證房地產(chǎn)企業(yè)資本金到位,，實(shí)現(xiàn)土地拍賣(mài)出讓陽(yáng)光化,；盡快開(kāi)征物業(yè)稅，抑制個(gè)人和外資的房地產(chǎn)投機(jī)行為,；建立和完善社會(huì)保障性住房制度,，向市場(chǎng)提供更多廉價(jià)的土地和廉租,、廉價(jià)房；完善社會(huì)公眾對(duì)政府官員的監(jiān)督機(jī)制,，等等,。 |