|
隨著房價的不斷攀升,，如何抑制高房價已經(jīng)成為一個重大的民生問題,。其中，開征物業(yè)稅被認為是抑制高房價的一副良藥,。開征物業(yè)稅的支持者認為,，物業(yè)稅將增大購房者的持有成本，減少住房需求,，進而達到降低房價的目的,。不過，現(xiàn)實世界要復雜得多,，物業(yè)稅究竟能否抑制高房價需要進行深入細致的分析,。
第一,，開征物業(yè)稅能夠降低住房需求嗎,？依據(jù)購房者購買房產(chǎn)的目的，可以將住房需求簡單地分為真實性需求和投機性需求,。真實性需求意味著需求是剛性的,，變動的空間很小,；而投機性需求則存在很大的變動空間,。這種情況下，開征物業(yè)稅有效降低住房需求的前提是,，住房需求中投機性需求占有很大一部分,。那么，我國當前住房市場需求中真實性需求和投機性需求究竟有多少,？這一數(shù)據(jù)尚需要有關部門進一步深入調(diào)查,。如果住房需求中真實性需求很大而投機性需求很小，那么開征物業(yè)稅所起到的作用就會非常有限,，開征物業(yè)稅不僅對降低高房價無益,，反而會進一步加重真實需求者的住房負擔。
第二,，物業(yè)稅是房價的“自動穩(wěn)定器”嗎,？物業(yè)稅通常為土地,、房屋等不動產(chǎn)價值的一定比例。這意味著,，物業(yè)稅高低與房產(chǎn)價值大小正向變動,。因此，物業(yè)稅被認為是房價的“自動穩(wěn)定器”,。實際上,，物業(yè)稅能否起到“自動穩(wěn)定器”的作用取決于很多因素。我們知道,，物業(yè)稅的計稅依據(jù)是不動產(chǎn)的價值,，即以不動產(chǎn)價值的一定比例計算物業(yè)稅稅額。實際操作中,，物業(yè)稅的計價基礎往往具有一定的滯后性,。比如，今年物業(yè)稅的計價基礎可能是上一年甚至更早時間之前確定的不動產(chǎn)價值,�,？紤]到房產(chǎn)行業(yè)本身所具有的周期性特征，由于上述滯后性的存在,，當房產(chǎn)價格處于上升周期時,，物業(yè)稅的計價基礎可能是很長時間以前的價格，這一價格會大大低于房產(chǎn)的當前價格,，據(jù)此計征物業(yè)稅的實際稅率會遠低于其名義稅率,，從而會進一步刺激房產(chǎn)需求；反過來,，當房產(chǎn)價格處于下降周期時,，計征物業(yè)稅所依賴的前期價格可能會大大高于房產(chǎn)的當前價格，據(jù)此計征物業(yè)稅的實際稅率會遠高于其名義稅率,，從而會進一步抑制房產(chǎn)需求,。此時，物業(yè)稅不僅無法自動穩(wěn)定房價,，反而會加劇泡沫的擴張或房產(chǎn)市場的衰退,。因此，發(fā)揮物業(yè)稅“自動穩(wěn)定器”功能的前提是要能夠?qū)Ψ慨a(chǎn)價值進行適時評估,，使得計稅基礎盡量能夠反映房產(chǎn)的當前價值,。考慮到我國目前資產(chǎn)評估機構(gòu)的發(fā)展狀況,，做到這一點無疑仍有很長一段路要走,。
第三，高房價主要源于需求嗎,？開征物業(yè)稅是通過影響住房需求來對房價產(chǎn)生作用的,。那么,，中國的高房價有多大程度上源于需求呢？一個不可否認的事實是,，地方政府的土地財政是導致高房價的一個重要原因,。房價是由地價、建造成本,、開發(fā)利潤和相關稅費組成,。即使住房需求為零，房價也不可能低于其成本,，因為低于成本將意味著沒有開發(fā)商將無利可圖,，市場將會崩潰。
總的來看,，通過開征物業(yè)稅來抑制高房價需要政府對真實性需求和投機性需求進行有效區(qū)分,，同時建立完善的房產(chǎn)價值評估體系。此外,，還需要從供給方及其他方面入手,，多管齊下。
|