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隨著房?jī)r(jià)的不斷攀升,，如何抑制高房?jī)r(jià)已經(jīng)成為一個(gè)重大的民生問(wèn)題,。其中，開(kāi)征物業(yè)稅被認(rèn)為是抑制高房?jī)r(jià)的一副良藥,。開(kāi)征物業(yè)稅的支持者認(rèn)為,，物業(yè)稅將增大購(gòu)房者的持有成本，減少住房需求,，進(jìn)而達(dá)到降低房?jī)r(jià)的目的,。不過(guò)，現(xiàn)實(shí)世界要復(fù)雜得多,，物業(yè)稅究竟能否抑制高房?jī)r(jià)需要進(jìn)行深入細(xì)致的分析,。
第一，開(kāi)征物業(yè)稅能夠降低住房需求嗎,？依據(jù)購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的目的,，可以將住房需求簡(jiǎn)單地分為真實(shí)性需求和投機(jī)性需求。真實(shí)性需求意味著需求是剛性的,，變動(dòng)的空間很�,。欢稒C(jī)性需求則存在很大的變動(dòng)空間,。這種情況下,，開(kāi)征物業(yè)稅有效降低住房需求的前提是，住房需求中投機(jī)性需求占有很大一部分,。那么,，我國(guó)當(dāng)前住房市場(chǎng)需求中真實(shí)性需求和投機(jī)性需求究竟有多少？這一數(shù)據(jù)尚需要有關(guān)部門(mén)進(jìn)一步深入調(diào)查,。如果住房需求中真實(shí)性需求很大而投機(jī)性需求很小,，那么開(kāi)征物業(yè)稅所起到的作用就會(huì)非常有限，開(kāi)征物業(yè)稅不僅對(duì)降低高房?jī)r(jià)無(wú)益,，反而會(huì)進(jìn)一步加重真實(shí)需求者的住房負(fù)擔(dān),。
第二，物業(yè)稅是房?jī)r(jià)的“自動(dòng)穩(wěn)定器”嗎,？物業(yè)稅通常為土地,、房屋等不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的一定比例。這意味著,，物業(yè)稅高低與房產(chǎn)價(jià)值大小正向變動(dòng),。因此，物業(yè)稅被認(rèn)為是房?jī)r(jià)的“自動(dòng)穩(wěn)定器”,。實(shí)際上,，物業(yè)稅能否起到“自動(dòng)穩(wěn)定器”的作用取決于很多因素。我們知道,，物業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值,，即以不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的一定比例計(jì)算物業(yè)稅稅額。實(shí)際操作中,，物業(yè)稅的計(jì)價(jià)基礎(chǔ)往往具有一定的滯后性,。比如，今年物業(yè)稅的計(jì)價(jià)基礎(chǔ)可能是上一年甚至更早時(shí)間之前確定的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值�,？紤]到房產(chǎn)行業(yè)本身所具有的周期性特征,，由于上述滯后性的存在，當(dāng)房產(chǎn)價(jià)格處于上升周期時(shí),，物業(yè)稅的計(jì)價(jià)基礎(chǔ)可能是很長(zhǎng)時(shí)間以前的價(jià)格,，這一價(jià)格會(huì)大大低于房產(chǎn)的當(dāng)前價(jià)格，據(jù)此計(jì)征物業(yè)稅的實(shí)際稅率會(huì)遠(yuǎn)低于其名義稅率,，從而會(huì)進(jìn)一步刺激房產(chǎn)需求,；反過(guò)來(lái)，當(dāng)房產(chǎn)價(jià)格處于下降周期時(shí),，計(jì)征物業(yè)稅所依賴(lài)的前期價(jià)格可能會(huì)大大高于房產(chǎn)的當(dāng)前價(jià)格,，據(jù)此計(jì)征物業(yè)稅的實(shí)際稅率會(huì)遠(yuǎn)高于其名義稅率，從而會(huì)進(jìn)一步抑制房產(chǎn)需求,。此時(shí),，物業(yè)稅不僅無(wú)法自動(dòng)穩(wěn)定房?jī)r(jià)，反而會(huì)加劇泡沫的擴(kuò)張或房產(chǎn)市場(chǎng)的衰退,。因此,，發(fā)揮物業(yè)稅“自動(dòng)穩(wěn)定器”功能的前提是要能夠?qū)Ψ慨a(chǎn)價(jià)值進(jìn)行適時(shí)評(píng)估，使得計(jì)稅基礎(chǔ)盡量能夠反映房產(chǎn)的當(dāng)前價(jià)值,�,？紤]到我國(guó)目前資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的發(fā)展?fàn)顩r，做到這一點(diǎn)無(wú)疑仍有很長(zhǎng)一段路要走,。
第三,，高房?jī)r(jià)主要源于需求嗎？開(kāi)征物業(yè)稅是通過(guò)影響住房需求來(lái)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生作用的,。那么,，中國(guó)的高房?jī)r(jià)有多大程度上源于需求呢？一個(gè)不可否認(rèn)的事實(shí)是,，地方政府的土地財(cái)政是導(dǎo)致高房?jī)r(jià)的一個(gè)重要原因,。房?jī)r(jià)是由地價(jià)、建造成本,、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)和相關(guān)稅費(fèi)組成,。即使住房需求為零，房?jī)r(jià)也不可能低于其成本,，因?yàn)榈陀诔杀緦⒁馕吨鴽](méi)有開(kāi)發(fā)商將無(wú)利可圖,，市場(chǎng)將會(huì)崩潰。
總的來(lái)看,，通過(guò)開(kāi)征物業(yè)稅來(lái)抑制高房?jī)r(jià)需要政府對(duì)真實(shí)性需求和投機(jī)性需求進(jìn)行有效區(qū)分,，同時(shí)建立完善的房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估體系,。此外，還需要從供給方及其他方面入手,，多管齊下,。
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