|
隨著房價的不斷攀升，如何抑制高房價已經(jīng)成為一個重大的民生問題,。其中，開征物業(yè)稅被認(rèn)為是抑制高房價的一副良藥,。開征物業(yè)稅的支持者認(rèn)為,，物業(yè)稅將增大購房者的持有成本，減少住房需求，進(jìn)而達(dá)到降低房價的目的,。不過,，現(xiàn)實世界要復(fù)雜得多，物業(yè)稅究竟能否抑制高房價需要進(jìn)行深入細(xì)致的分析,。
第一,，開征物業(yè)稅能夠降低住房需求嗎？依據(jù)購房者購買房產(chǎn)的目的,，可以將住房需求簡單地分為真實性需求和投機(jī)性需求,。真實性需求意味著需求是剛性的，變動的空間很�,�,；而投機(jī)性需求則存在很大的變動空間。這種情況下,，開征物業(yè)稅有效降低住房需求的前提是,，住房需求中投機(jī)性需求占有很大一部分。那么,，我國當(dāng)前住房市場需求中真實性需求和投機(jī)性需求究竟有多少,？這一數(shù)據(jù)尚需要有關(guān)部門進(jìn)一步深入調(diào)查。如果住房需求中真實性需求很大而投機(jī)性需求很小,，那么開征物業(yè)稅所起到的作用就會非常有限,，開征物業(yè)稅不僅對降低高房價無益，反而會進(jìn)一步加重真實需求者的住房負(fù)擔(dān),。
第二,，物業(yè)稅是房價的“自動穩(wěn)定器”嗎？物業(yè)稅通常為土地,、房屋等不動產(chǎn)價值的一定比例,。這意味著，物業(yè)稅高低與房產(chǎn)價值大小正向變動,。因此,，物業(yè)稅被認(rèn)為是房價的“自動穩(wěn)定器”。實際上,，物業(yè)稅能否起到“自動穩(wěn)定器”的作用取決于很多因素,。我們知道，物業(yè)稅的計稅依據(jù)是不動產(chǎn)的價值,，即以不動產(chǎn)價值的一定比例計算物業(yè)稅稅額,。實際操作中，物業(yè)稅的計價基礎(chǔ)往往具有一定的滯后性,。比如,，今年物業(yè)稅的計價基礎(chǔ)可能是上一年甚至更早時間之前確定的不動產(chǎn)價值,。考慮到房產(chǎn)行業(yè)本身所具有的周期性特征,，由于上述滯后性的存在,，當(dāng)房產(chǎn)價格處于上升周期時，物業(yè)稅的計價基礎(chǔ)可能是很長時間以前的價格,，這一價格會大大低于房產(chǎn)的當(dāng)前價格,，據(jù)此計征物業(yè)稅的實際稅率會遠(yuǎn)低于其名義稅率，從而會進(jìn)一步刺激房產(chǎn)需求,；反過來,，當(dāng)房產(chǎn)價格處于下降周期時，計征物業(yè)稅所依賴的前期價格可能會大大高于房產(chǎn)的當(dāng)前價格,，據(jù)此計征物業(yè)稅的實際稅率會遠(yuǎn)高于其名義稅率,，從而會進(jìn)一步抑制房產(chǎn)需求。此時,，物業(yè)稅不僅無法自動穩(wěn)定房價,，反而會加劇泡沫的擴(kuò)張或房產(chǎn)市場的衰退。因此,，發(fā)揮物業(yè)稅“自動穩(wěn)定器”功能的前提是要能夠?qū)Ψ慨a(chǎn)價值進(jìn)行適時評估,，使得計稅基礎(chǔ)盡量能夠反映房產(chǎn)的當(dāng)前價值�,？紤]到我國目前資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的發(fā)展?fàn)顩r,，做到這一點無疑仍有很長一段路要走。
第三,，高房價主要源于需求嗎,？開征物業(yè)稅是通過影響住房需求來對房價產(chǎn)生作用的。那么,，中國的高房價有多大程度上源于需求呢,？一個不可否認(rèn)的事實是，地方政府的土地財政是導(dǎo)致高房價的一個重要原因,。房價是由地價,、建造成本、開發(fā)利潤和相關(guān)稅費組成,。即使住房需求為零,，房價也不可能低于其成本，因為低于成本將意味著沒有開發(fā)商將無利可圖,，市場將會崩潰,。
總的來看，通過開征物業(yè)稅來抑制高房價需要政府對真實性需求和投機(jī)性需求進(jìn)行有效區(qū)分,，同時建立完善的房產(chǎn)價值評估體系,。此外,，還需要從供給方及其他方面入手，多管齊下,。
|