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國(guó)家統(tǒng)計(jì)局11日公布的數(shù)據(jù)顯示,，4月份,，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比漲幅達(dá)12.8%，較上月上漲1.1個(gè)百分點(diǎn),。這是自2009年6月同比漲幅由負(fù)轉(zhuǎn)正以來(lái),，連續(xù)第11個(gè)月增長(zhǎng)，且再創(chuàng)歷史新高(2005年有此統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來(lái)),。
在中央和地方聯(lián)動(dòng)的重拳調(diào)控之下,，繼續(xù)高企的房?jī)r(jià)漲幅引來(lái)陣陣驚呼。專(zhuān)家認(rèn)為,，這一數(shù)據(jù)主要反映的還是調(diào)控政策出臺(tái)之前的上漲動(dòng)力，不能誤讀,。在相關(guān)調(diào)控之下,，房?jī)r(jià)同比漲幅指標(biāo)可能在5月或6月觸頂繼而調(diào)頭下行。
事實(shí)上,，現(xiàn)實(shí)中的房?jī)r(jià)拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn),，尤其進(jìn)入5月之后，部分一二線(xiàn)城市“量?jī)r(jià)齊跌”的跡象已經(jīng)逐漸凸顯,。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè),，房?jī)r(jià)的回調(diào)將成為大勢(shì)所趨。不過(guò),，也有觀(guān)點(diǎn)提醒說(shuō),，應(yīng)理性看待部分城市的房?jī)r(jià)下降，樓市調(diào)控效果尚待觀(guān)察,。
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上海市浦東新區(qū)耀華路附近一剛剛交付使用的住宅小區(qū)(5月9日攝),。
據(jù)佑威·樓市通及其旗下的樓市專(zhuān)評(píng)網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)顯示，上周(5月3日至5月9日)上海市新房住宅成交量跌破10萬(wàn)平方米,，僅為7.1萬(wàn)平方米,，為近5年來(lái)同期最低，而成交均價(jià)依然在2.5萬(wàn)元/平方米以上,，未現(xiàn)明顯下跌,。新華社記者
陳飛 攝 | 不能誤讀 數(shù)據(jù)反映的是調(diào)控前的上漲動(dòng)力
當(dāng)日公布的數(shù)據(jù)顯示，4月份,，新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲15.4%,，商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲17.3%。
分地區(qū)看,，與去年同月相比,，70個(gè)大中城市新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格均上漲，其中漲幅最大的5個(gè)城市是：�,？�64.3%,、三亞58.2%、溫州26.1%、金華23.8%,、北京21.5%,。二手房方面，二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲10.5%,。與去年同月相比,，二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲的城市有69個(gè)。
在中央和地方聯(lián)動(dòng)的重拳調(diào)控之下,，繼續(xù)高企的房?jī)r(jià)漲幅引來(lái)一片驚訝和狐疑,。不過(guò)，接受記者采訪(fǎng)的專(zhuān)家表示,，價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不能及時(shí)反映市場(chǎng)變化,，這次房?jī)r(jià)同比漲幅數(shù)據(jù)很大程度上主要反映的4月上半月調(diào)控前全國(guó)房?jī)r(jià)的上漲動(dòng)力，不能誤讀這個(gè)數(shù)據(jù),。
相比之下,，人們更應(yīng)關(guān)注房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速、新開(kāi)工面積等能夠反映行業(yè)未來(lái)發(fā)展走勢(shì)的指標(biāo),。
“去年同期正好是房?jī)r(jià)水平的一個(gè)低谷,，今年三四月份則達(dá)到了一個(gè)峰值，兩相比較增幅自然會(huì)特別明顯,�,！北本┐髮W(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者說(shuō)，一般而言,，政策具有一定的滯后效應(yīng),，此數(shù)據(jù)主要反映的還是4月中旬調(diào)控措施出臺(tái)之前的情況，因此不能誤讀這一統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人盛來(lái)運(yùn)解釋說(shuō),，在4月17日國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》之前，全國(guó)各地的房地產(chǎn)價(jià)格仍然是繼續(xù)上漲的,，而且成交量較大,。而4月的后半個(gè)月，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)還處在一種觀(guān)望狀態(tài),，價(jià)格沒(méi)怎么跌,，但是成交量下來(lái)了。因此,，受前半個(gè)月的影響,，房地產(chǎn)價(jià)格環(huán)比漲幅依舊走高。
對(duì)此,，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示贊同,，他分析說(shuō),，數(shù)據(jù)主要反映了4月上半月全國(guó)房?jī)r(jià)的上漲動(dòng)力，4月中旬出臺(tái)的調(diào)控新政具有一定的滯后效應(yīng),。他表示,，事實(shí)上，現(xiàn)實(shí)中的房?jī)r(jià)拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn),。在調(diào)控政策作用下,，房?jī)r(jià)同比漲幅指標(biāo)預(yù)期將于5月或6月觸頂，其后將調(diào)頭下行,。
相比價(jià)格,，銷(xiāo)售量則是一個(gè)更快反映市場(chǎng)的指標(biāo)。統(tǒng)計(jì)顯示,，1至4月,，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積2.34億平方米，比去年同期增長(zhǎng)32.8%,，增幅比1至3月回落3.0個(gè)百分點(diǎn),�,！斑@說(shuō)明成交量的增幅繼續(xù)收窄,。”楊紅旭分析,。
“其實(shí),，除了房?jī)r(jià)、銷(xiāo)售量等指標(biāo),，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速,、新開(kāi)工面積、竣工面積等能夠反映行業(yè)未來(lái)趨勢(shì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)更值得關(guān)注,�,！标悋�(guó)強(qiáng)說(shuō)。
以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速為例,，1至4月,，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資9932億元，同比增長(zhǎng)36.2%,。盛來(lái)運(yùn)認(rèn)為,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)加快主要原因包括市場(chǎng)拉動(dòng)、打擊囤地等政策效應(yīng)以及各地政府加大了經(jīng)濟(jì)適用房,、廉租房的建設(shè)力度等等,。
楊紅旭預(yù)測(cè)，雖然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)近些年的平均水平,，接下來(lái),，受?chē)?yán)厲調(diào)控政策的影響,，開(kāi)發(fā)商的投資熱情將會(huì)逐步降溫。
觀(guān)望明顯 量?jī)r(jià)齊跌跡象凸顯
當(dāng)人們紛紛預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)商的投資熱情將逐漸降溫時(shí),，部分一二線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)寒氣逼人,，尤其進(jìn)入5月之后，“量?jī)r(jià)齊跌”的跡象已經(jīng)逐漸凸顯,。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè),，短期內(nèi)開(kāi)發(fā)商很可能陷入更深的觀(guān)望。
中國(guó)指數(shù)研究院對(duì)35個(gè)城市的監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示,，上周(5月3日-5月9日),，有26個(gè)城市商品住宅成交面積環(huán)比下跌。在深圳,，上周二手房市場(chǎng)共成交2509套,，環(huán)比下降35.3%，一,、二手房總成交2799套,，環(huán)比下降32.5%；在上海,，5月3日至9日的商品住宅成交面積為7.1萬(wàn)平方米,，是近五年來(lái)同期最低的一周。
據(jù)北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，5月上旬,，北京商品房現(xiàn)房住宅成交總量?jī)H147套，相比4月上旬的557套下跌了73.6%,。而非政策類(lèi)的期房成交量也僅為1758套,，相比4月上旬同期的3722套，下跌了52.8%,�,！�
一些二線(xiàn)城市的樓市交易情況同樣“冷清”，比如在河北秦皇島市,，最近的一項(xiàng)調(diào)查結(jié)果顯示,，近七成購(gòu)房者推遲了購(gòu)房計(jì)劃，樓市進(jìn)入了觀(guān)望期,。
成交量下降的同時(shí),，一向“堅(jiān)挺”的房?jī)r(jià)也開(kāi)始松動(dòng)，部分項(xiàng)目開(kāi)始調(diào)低開(kāi)盤(pán)價(jià)格,。據(jù)了解,，北京龍湖·蔚瀾香醍145平方米的三居板樓，5月8日開(kāi)盤(pán)均價(jià)是每平方米17000元,，比之前銷(xiāo)售人員透露的預(yù)沽價(jià)下降了3000元,；已經(jīng)在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上登記9號(hào)預(yù)售的新天際SPACE+延期了開(kāi)盤(pán)時(shí)間,，銷(xiāo)售員報(bào)出的預(yù)計(jì)均價(jià)也降低了3000元。房?jī)r(jià)下降的預(yù)期讓很多開(kāi)發(fā)商不得不調(diào)整心理價(jià)位,，并展開(kāi)優(yōu)惠促銷(xiāo),。
樓市降溫的同時(shí)，土地市場(chǎng)也遇冷,。據(jù)中原地產(chǎn)4月對(duì)全國(guó)12個(gè)被監(jiān)測(cè)城市土地情況看,，總體成交面積約1108公頃，為2010年以來(lái)最低點(diǎn),。居住用地成交面積579公頃,，環(huán)比下降52%，低于前12個(gè)月均值25%,。從各地情況看,，除武漢、長(zhǎng)春較上月有較大幅度增加外,，其他城市均開(kāi)始回落,，其中北京、上海,、廣州,、深圳、重慶,、杭州無(wú)宅地成交,，從而導(dǎo)致4月各地地價(jià)明顯下滑,。據(jù)中原12個(gè)被監(jiān)測(cè)城市居住用地樓面地價(jià)數(shù)據(jù),，均值約為1866元/平方米，為2009年5月以來(lái)最低位,。
與此同時(shí),，4月各地居住用地溢價(jià)率回升至2月水平(70%)，但同2月高溢價(jià)率有所不同,，4月主要以二線(xiàn)城市低底價(jià)的小規(guī)模地塊溢價(jià)為主,。4月累計(jì)流標(biāo)率同上月持平，相比上月旺盛態(tài)勢(shì),，4月不但成交大幅縮減而且流標(biāo)地塊大為增加,。累計(jì)到4月，除沈陽(yáng)流標(biāo)率相對(duì)較高外,，其他城市流標(biāo)率均在達(dá)到25%,。
審慎分析 調(diào)控效果不可盲目樂(lè)觀(guān)
樓市新政實(shí)施以來(lái)，樓市出現(xiàn)了許多新動(dòng)向,，比如觀(guān)望氣氛濃厚,，成交量下滑乃至量?jī)r(jià)齊跌,，但也有不同的聲音。素來(lái)愛(ài)做驚人之語(yǔ)的華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)就在其博客中指出,，將北京房?jī)r(jià)下降了8000元的好消息認(rèn)為是新政取得了重大成果具有欺騙性,，“卻不知道北京不給高價(jià)房發(fā)放預(yù)售許可證，少了新盤(pán)的高價(jià)自然房?jī)r(jià)就下跌了,�,！�
對(duì)于樓市調(diào)控效果具體應(yīng)該如何看，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，當(dāng)前樓市降價(jià)實(shí)為假摔,；也有人士認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的降價(jià)行為是在上演“苦肉計(jì)”,。他們指出,，目前，部分城市房?jī)r(jià)到底是真跌還是假摔尚不能確定,，即使真跌幅度具體有多大也缺乏權(quán)威機(jī)構(gòu)公布的數(shù)據(jù)支撐,，因此不要過(guò)分渲染所謂的新政調(diào)控效果，同時(shí),，對(duì)于部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的降價(jià)行為也應(yīng)仔細(xì)甄別,，警惕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商上演“苦肉計(jì)”，對(duì)于樓市調(diào)控效果切不可盲目樂(lè)觀(guān),，錯(cuò)過(guò)最好的用藥時(shí)機(jī)和力度,。
接受記者采訪(fǎng)的專(zhuān)家認(rèn)為，供求關(guān)系等綜合因素將影響和制約2010年房?jī)r(jià)走勢(shì),。眼下,，部分地方就已經(jīng)出現(xiàn)了放量供應(yīng)的苗頭。據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)披露,，在北京,，許多開(kāi)發(fā)商為了盡快完工以取得預(yù)售證，已經(jīng)開(kāi)始加班工作,，甚至不惜發(fā)放“擾民費(fèi)”,。
陳國(guó)強(qiáng)樂(lè)觀(guān)估計(jì)，這種后續(xù)供應(yīng)增長(zhǎng)會(huì)在一定程度上緩解供需矛盾,，下半年就全國(guó)而言房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)比較充足的供應(yīng),，不太可能出現(xiàn)今年年初部分城市房?jī)r(jià)飆升的局面。
楊紅旭也表示,，1至4月商品房新開(kāi)工的數(shù)據(jù)反映出商品房新開(kāi)工面積依然快速增長(zhǎng),，有助于增加2010年商品房供應(yīng)量，從而逆轉(zhuǎn)商品房供不應(yīng)求的格局,。
不僅如此,，土地市場(chǎng)的降溫也在一定程度上冷卻了房?jī)r(jià)飆升的熱度,。5月7日，上海熱點(diǎn)地塊底價(jià)成交,、北京順義一住宅項(xiàng)目地塊因開(kāi)發(fā)商給出的價(jià)格低于招標(biāo)地價(jià)而流標(biāo),。此前，全國(guó)70個(gè)城市住宅用地平均樓面地價(jià)已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月出現(xiàn)回落,�,！叭绻@樣的情形持續(xù)下去，勢(shì)必會(huì)影響市場(chǎng)預(yù)期從而引導(dǎo)房?jī)r(jià)的回落,。目前,，高房?jī)r(jià)回調(diào)趨勢(shì)正漸次加強(qiáng)�,！标悋�(guó)強(qiáng)說(shuō),。
此外，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲還有“殺手锏”,。其中,，調(diào)控新政明確要求發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用，加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策,。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，如果達(dá)不到調(diào)控部門(mén)的預(yù)期，不排除接下來(lái)將有更嚴(yán)厲措施出臺(tái)的可能性,，比如“住房保有稅”等稅收政策,，這無(wú)疑會(huì)成為遏制高房?jī)r(jià)的“利器”。 |