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國家統(tǒng)計局11日公布的數(shù)據(jù)顯示,，4月份，70個大中城市房價同比漲幅達(dá)12.8%,，較上月上漲1.1個百分點,。這是自2009年6月同比漲幅由負(fù)轉(zhuǎn)正以來，連續(xù)第11個月增長,，且再創(chuàng)歷史新高(2005年有此統(tǒng)計數(shù)據(jù)以來),。
在中央和地方聯(lián)動的重拳調(diào)控之下,，繼續(xù)高企的房價漲幅引來陣陣驚呼。專家認(rèn)為,，這一數(shù)據(jù)主要反映的還是調(diào)控政策出臺之前的上漲動力,，不能誤讀。在相關(guān)調(diào)控之下,，房價同比漲幅指標(biāo)可能在5月或6月觸頂繼而調(diào)頭下行,。
事實上，現(xiàn)實中的房價拐點已經(jīng)出現(xiàn),，尤其進(jìn)入5月之后,，部分一二線城市“量價齊跌”的跡象已經(jīng)逐漸凸顯。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測,，房價的回調(diào)將成為大勢所趨,。不過，也有觀點提醒說,，應(yīng)理性看待部分城市的房價下降,，樓市調(diào)控效果尚待觀察。
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上海市浦東新區(qū)耀華路附近一剛剛交付使用的住宅小區(qū)(5月9日攝),。
據(jù)佑威·樓市通及其旗下的樓市專評網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)顯示,，上周(5月3日至5月9日)上海市新房住宅成交量跌破10萬平方米，僅為7.1萬平方米,，為近5年來同期最低,，而成交均價依然在2.5萬元/平方米以上，未現(xiàn)明顯下跌,。新華社記者
陳飛 攝 | 不能誤讀 數(shù)據(jù)反映的是調(diào)控前的上漲動力
當(dāng)日公布的數(shù)據(jù)顯示，4月份,，新建住宅銷售價格同比上漲15.4%,，商品住宅銷售價格上漲17.3%。
分地區(qū)看,，與去年同月相比,，70個大中城市新建住宅銷售價格均上漲，其中漲幅最大的5個城市是：�,？�64.3%,、三亞58.2%、溫州26.1%,、金華23.8%,、北京21.5%。二手房方面,，二手住宅銷售價格同比上漲10.5%,。與去年同月相比,，二手住宅銷售價格上漲的城市有69個。
在中央和地方聯(lián)動的重拳調(diào)控之下,，繼續(xù)高企的房價漲幅引來一片驚訝和狐疑,。不過，接受記者采訪的專家表示,，價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)不能及時反映市場變化,，這次房價同比漲幅數(shù)據(jù)很大程度上主要反映的4月上半月調(diào)控前全國房價的上漲動力，不能誤讀這個數(shù)據(jù),。
相比之下,，人們更應(yīng)關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)投資增速、新開工面積等能夠反映行業(yè)未來發(fā)展走勢的指標(biāo),。
“去年同期正好是房價水平的一個低谷,，今年三四月份則達(dá)到了一個峰值，兩相比較增幅自然會特別明顯,�,！北本┐髮W(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)對《經(jīng)濟(jì)參考報》記者說，一般而言,，政策具有一定的滯后效應(yīng),，此數(shù)據(jù)主要反映的還是4月中旬調(diào)控措施出臺之前的情況，因此不能誤讀這一統(tǒng)計數(shù)據(jù),。
國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人盛來運解釋說,，在4月17日國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》之前，全國各地的房地產(chǎn)價格仍然是繼續(xù)上漲的,，而且成交量較大,。而4月的后半個月，整個房地產(chǎn)市場還處在一種觀望狀態(tài),，價格沒怎么跌,，但是成交量下來了。因此,，受前半個月的影響,，房地產(chǎn)價格環(huán)比漲幅依舊走高。
對此,，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示贊同,，他分析說，數(shù)據(jù)主要反映了4月上半月全國房價的上漲動力,，4月中旬出臺的調(diào)控新政具有一定的滯后效應(yīng),。他表示，事實上,，現(xiàn)實中的房價拐點已經(jīng)出現(xiàn),。在調(diào)控政策作用下,，房價同比漲幅指標(biāo)預(yù)期將于5月或6月觸頂，其后將調(diào)頭下行,。
相比價格,，銷售量則是一個更快反映市場的指標(biāo)。統(tǒng)計顯示,，1至4月,，全國商品房銷售面積2.34億平方米，比去年同期增長32.8%,，增幅比1至3月回落3.0個百分點,。“這說明成交量的增幅繼續(xù)收窄,�,！睏罴t旭分析。
“其實,，除了房價,、銷售量等指標(biāo)，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速,、新開工面積,、竣工面積等能夠反映行業(yè)未來趨勢的統(tǒng)計數(shù)據(jù)更值得關(guān)注�,！标悋鴱�(qiáng)說,。
以房地產(chǎn)開發(fā)投資增速為例，1至4月,，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資9932億元,，同比增長36.2%。盛來運認(rèn)為,，房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)加快主要原因包括市場拉動,、打擊囤地等政策效應(yīng)以及各地政府加大了經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的建設(shè)力度等等,。
楊紅旭預(yù)測，雖然房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過近些年的平均水平,，接下來,，受嚴(yán)厲調(diào)控政策的影響，開發(fā)商的投資熱情將會逐步降溫,。
觀望明顯 量價齊跌跡象凸顯
當(dāng)人們紛紛預(yù)測開發(fā)商的投資熱情將逐漸降溫時,，部分一二線城市的房地產(chǎn)市場已經(jīng)寒氣逼人，尤其進(jìn)入5月之后,，“量價齊跌”的跡象已經(jīng)逐漸凸顯,。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測,，短期內(nèi)開發(fā)商很可能陷入更深的觀望。
中國指數(shù)研究院對35個城市的監(jiān)測結(jié)果顯示,，上周(5月3日-5月9日),，有26個城市商品住宅成交面積環(huán)比下跌。在深圳,，上周二手房市場共成交2509套,，環(huán)比下降35.3%，一,、二手房總成交2799套,，環(huán)比下降32.5%；在上海,，5月3日至9日的商品住宅成交面積為7.1萬平方米,，是近五年來同期最低的一周。
據(jù)北京中原市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，5月上旬,，北京商品房現(xiàn)房住宅成交總量僅147套，相比4月上旬的557套下跌了73.6%,。而非政策類的期房成交量也僅為1758套,，相比4月上旬同期的3722套，下跌了52.8%,�,！�
一些二線城市的樓市交易情況同樣“冷清”，比如在河北秦皇島市,，最近的一項調(diào)查結(jié)果顯示,，近七成購房者推遲了購房計劃，樓市進(jìn)入了觀望期,。
成交量下降的同時,，一向“堅挺”的房價也開始松動，部分項目開始調(diào)低開盤價格,。據(jù)了解,，北京龍湖·蔚瀾香醍145平方米的三居板樓，5月8日開盤均價是每平方米17000元,，比之前銷售人員透露的預(yù)沽價下降了3000元,；已經(jīng)在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上登記9號預(yù)售的新天際SPACE+延期了開盤時間，銷售員報出的預(yù)計均價也降低了3000元,。房價下降的預(yù)期讓很多開發(fā)商不得不調(diào)整心理價位,，并展開優(yōu)惠促銷。
樓市降溫的同時，土地市場也遇冷,。據(jù)中原地產(chǎn)4月對全國12個被監(jiān)測城市土地情況看,，總體成交面積約1108公頃，為2010年以來最低點,。居住用地成交面積579公頃,，環(huán)比下降52%，低于前12個月均值25%,。從各地情況看,，除武漢、長春較上月有較大幅度增加外,，其他城市均開始回落,，其中北京、上海,、廣州,、深圳、重慶,、杭州無宅地成交,，從而導(dǎo)致4月各地地價明顯下滑。據(jù)中原12個被監(jiān)測城市居住用地樓面地價數(shù)據(jù),，均值約為1866元/平方米,，為2009年5月以來最低位。
與此同時,，4月各地居住用地溢價率回升至2月水平(70%),，但同2月高溢價率有所不同，4月主要以二線城市低底價的小規(guī)模地塊溢價為主,。4月累計流標(biāo)率同上月持平,，相比上月旺盛態(tài)勢，4月不但成交大幅縮減而且流標(biāo)地塊大為增加,。累計到4月,，除沈陽流標(biāo)率相對較高外，其他城市流標(biāo)率均在達(dá)到25%,。
審慎分析 調(diào)控效果不可盲目樂觀
樓市新政實施以來,，樓市出現(xiàn)了許多新動向，比如觀望氣氛濃厚,，成交量下滑乃至量價齊跌,，但也有不同的聲音。素來愛做驚人之語的華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)就在其博客中指出,，將北京房價下降了8000元的好消息認(rèn)為是新政取得了重大成果具有欺騙性，“卻不知道北京不給高價房發(fā)放預(yù)售許可證，少了新盤的高價自然房價就下跌了,�,！�
對于樓市調(diào)控效果具體應(yīng)該如何看，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，當(dāng)前樓市降價實為假摔,；也有人士認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)商的降價行為是在上演“苦肉計”,。他們指出,，目前，部分城市房價到底是真跌還是假摔尚不能確定,，即使真跌幅度具體有多大也缺乏權(quán)威機(jī)構(gòu)公布的數(shù)據(jù)支撐,，因此不要過分渲染所謂的新政調(diào)控效果，同時,，對于部分房地產(chǎn)開發(fā)商的降價行為也應(yīng)仔細(xì)甄別,，警惕房地產(chǎn)開發(fā)商上演“苦肉計”，對于樓市調(diào)控效果切不可盲目樂觀,，錯過最好的用藥時機(jī)和力度,。
接受記者采訪的專家認(rèn)為，供求關(guān)系等綜合因素將影響和制約2010年房價走勢,。眼下,，部分地方就已經(jīng)出現(xiàn)了放量供應(yīng)的苗頭。據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)披露,，在北京,，許多開發(fā)商為了盡快完工以取得預(yù)售證，已經(jīng)開始加班工作,，甚至不惜發(fā)放“擾民費”,。
陳國強(qiáng)樂觀估計，這種后續(xù)供應(yīng)增長會在一定程度上緩解供需矛盾,，下半年就全國而言房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)比較充足的供應(yīng),，不太可能出現(xiàn)今年年初部分城市房價飆升的局面。
楊紅旭也表示,，1至4月商品房新開工的數(shù)據(jù)反映出商品房新開工面積依然快速增長,，有助于增加2010年商品房供應(yīng)量，從而逆轉(zhuǎn)商品房供不應(yīng)求的格局,。
不僅如此,，土地市場的降溫也在一定程度上冷卻了房價飆升的熱度。5月7日,，上海熱點地塊底價成交,、北京順義一住宅項目地塊因開發(fā)商給出的價格低于招標(biāo)地價而流標(biāo),。此前，全國70個城市住宅用地平均樓面地價已經(jīng)連續(xù)三個月出現(xiàn)回落,�,！叭绻@樣的情形持續(xù)下去，勢必會影響市場預(yù)期從而引導(dǎo)房價的回落,。目前,，高房價回調(diào)趨勢正漸次加強(qiáng)�,！标悋鴱�(qiáng)說,。
此外，遏制房價過快上漲還有“殺手锏”,。其中,，調(diào)控新政明確要求發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用，加快研究制定引導(dǎo)個人合理住房消費和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策,。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，如果達(dá)不到調(diào)控部門的預(yù)期，不排除接下來將有更嚴(yán)厲措施出臺的可能性,，比如“住房保有稅”等稅收政策,，這無疑會成為遏制高房價的“利器”。 |