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當(dāng)一線大城市房價(jià)正在漲跌之間苦苦掙扎之際,，作為二三線的中小城市悄然登場,。受新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策作用及我國城市化、工業(yè)化提速吸引,，開發(fā)商加快了在中小城市的布局,，一部分縣市的房價(jià)、地價(jià)出現(xiàn)了較快上漲,。
有關(guān)專家提醒,，中小城市房地產(chǎn)開發(fā)升溫值得警惕。必須通過健全完善房地產(chǎn)各項(xiàng)管理制度，謹(jǐn)防這些中小城市房價(jià),、地價(jià)“跟風(fēng)”快漲,，重蹈一線城市房價(jià)的“覆轍”。
中小城市房地產(chǎn)投資升溫快
摩根大通中國投資銀行副主席龔方雄近日接受采訪表示,，中小城市房地產(chǎn)市場投資快速升溫,，主要原因是：一、中央政府出臺的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策,，使住房市場日趨飽和的一線城市土地供應(yīng)進(jìn)一步受限,，貸款緊縮，房地產(chǎn)業(yè)門檻抬高,，難與少數(shù)央企爭地的開發(fā)商加快了向中小城市轉(zhuǎn)移,；二、中央近期明確了發(fā)展中小城市的規(guī)劃步驟,，城市化,、工業(yè)化進(jìn)程將提速，為房地產(chǎn)業(yè)帶來新的契機(jī)和發(fā)展空間,。
全國2000多個(gè)中小城市,，占全國人口約70%的城鎮(zhèn)人口，對開發(fā)商而言意味著更廣闊的市場機(jī)會,。而近年來隨著各地高鐵建設(shè)的躍進(jìn),，戶籍改革的推進(jìn)，外加中小城市本身的城鎮(zhèn)化需求,，原本已經(jīng)布局二三線城市的地產(chǎn)商,，加速了這一進(jìn)程。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),，去年10大標(biāo)桿房企在一線城市的土地儲備共計(jì)4100萬平方米,，在其他城市土地儲備量達(dá)到了17479萬平方米，二三線城市占土地儲備比重高達(dá)80%,，大有“得二三線城市者得天下”之勢,。
另據(jù)最新統(tǒng)計(jì)顯示，萬科地產(chǎn)去年獲取的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目共計(jì)44個(gè),，二三線城市占了90%以上,，今年一季度已新增11個(gè)項(xiàng)目，其中八個(gè)在二三線城市,；保利地產(chǎn)去年拿地總支出超過300億,，其中二三線城市占2/3；金地地產(chǎn)去年新增土地面積在二三線城市的占81.9%,，今年第一季度又在二三線城市補(bǔ)倉11%,。
近期,，浙江省規(guī)劃五年內(nèi)，在嘉興,、義烏開展統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展綜合配套改革試點(diǎn),，在溫州、臺州開展民營經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新發(fā)展綜合配套改革試點(diǎn),。福建省規(guī)劃在三到五年,，開展21個(gè)小城鎮(zhèn)綜合改革建設(shè)試點(diǎn)。各地城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)及首套購房優(yōu)惠政策的持續(xù)實(shí)施落實(shí),，必將釋放新的剛性購房需求,。
部分縣市房價(jià)地價(jià)漲幅較大
業(yè)內(nèi)人士指出，在成為新趨勢下,，部分縣市的房價(jià),、地價(jià)顯現(xiàn)出快速上漲勢頭，值得有關(guān)部門的警惕,。
在福州,、長沙、成都,、漳州等多個(gè)二三線城市布局房地產(chǎn)開發(fā)的福晟集團(tuán)董事長潘偉明認(rèn)為,，相對于高房價(jià)、高地價(jià)的一線城市而言,，二,、三線城市的房地產(chǎn)市場尚未形成大的泡沫，平均地價(jià)3000多元,，獲利空間較大,，因此成為開發(fā)商們爭奪的新戰(zhàn)場。
正當(dāng)上海房價(jià)站立在二萬元均價(jià)并繼續(xù)摸高之時(shí),，不少的剛性需求被擠出城外,，承接這部分需求的就是昆山、太倉等蘇南地區(qū),。而蘇南地區(qū)之所以能夠順利“承接”上海，主要依賴是滬寧城際,、滬寧高速拓寬等一系列城際交通方式的實(shí)現(xiàn),，在上海、昆山兩地間的交通距離越來越近之時(shí),，昆山房價(jià)同時(shí)也在逐步地向上海水平靠攏,。目前，在昆山的花橋等地區(qū),，均價(jià)已經(jīng)步入萬元左右,。
將轉(zhuǎn)戰(zhàn)中小城市作為生存之道的福建三盛地產(chǎn)集團(tuán)總經(jīng)理程璇說,，2008年以來，三盛地產(chǎn)在閩南的一個(gè)縣級市——南安市官橋鎮(zhèn)分期開發(fā)名為“溫泉新都”的房地產(chǎn)項(xiàng)目,，該樓盤的銷售均價(jià)從最初每平方米1800元,，漲到了現(xiàn)在的5000元。
近兩年來,，晉江,、福清、長樂,、南安等福建省內(nèi)一批經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的縣級城市房價(jià)快速上漲,，有的縣級市城中心房價(jià)甚至從每平方米兩三千元“瘋漲”至逼近一萬元。房價(jià)的不斷趨高成為這些城市地價(jià)上漲的強(qiáng)勁動力,，記者從福清市國土資源部門了解到,，今年1月份這個(gè)城市新誕生的“地王”樓面價(jià)達(dá)8690元/平方米，短短四個(gè)月的時(shí)間就讓樓面價(jià)3113元的舊“地王”風(fēng)光不再,。
健全管理制度“防患于未然”
中國土地勘測規(guī)劃院地價(jià)研究所所長趙松認(rèn)為,，目前二、三線城市的經(jīng)濟(jì)環(huán)境,、基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展,、產(chǎn)業(yè)聚集度都不如一線城市，而其房地產(chǎn)市場投資熱度卻正在急劇升高,，須防止這些地區(qū)的地價(jià)“跟風(fēng)”過快上漲,。
業(yè)內(nèi)人士指出，高企的房價(jià)損害的不僅是當(dāng)?shù)孛裆�,，也將逐漸削弱縣域城市的成本優(yōu)勢,，最終損害中小城鎮(zhèn)的城市化進(jìn)程。相對一線城市而言,，中小城市房價(jià)高漲更容易缺乏制度層面的約束,。面對瘋漲的房價(jià)，一線城市往往處于輿論的風(fēng)口浪尖,，具有很大的調(diào)控壓力,；中小城市的規(guī)劃發(fā)展缺乏輿論監(jiān)督，高房價(jià)泛濫的泡沫更難以控制,。
北京科技大學(xué)管理學(xué)院教授趙曉接受記者采訪時(shí)建議,，目前，多數(shù)中小城市還未全面實(shí)行土地招拍掛制度,，這項(xiàng)土地制度亟待進(jìn)一步完善,，并在廣大中小城市嚴(yán)格執(zhí)行。現(xiàn)行的土地招拍掛制度應(yīng)朝向綜合評標(biāo)拍地的方向加以改革,，即普通商品住房開發(fā)用地競拍須綜合考慮競買者的資質(zhì),、從業(yè)經(jīng)驗(yàn),、開發(fā)業(yè)績、市場聲譽(yù)和信用度等多種因素,，改變目前“價(jià)高者得”,、價(jià)格決定一切的模式，防止由于現(xiàn)場拍賣導(dǎo)致不理性競價(jià),。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林建議,，在大中城市基本建立起保障性住房制度的現(xiàn)狀下，保障房工程應(yīng)及時(shí)向中小城市延伸,。目前,，大多數(shù)中小城市保障性住房的建設(shè)力度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，有的保障覆蓋面很小,，有的根本就沒有,。如果中小城市房價(jià)過快地漲起來以后，這些地方政府在保障房建設(shè)上又沒有及時(shí)跟上,，必然會對城鎮(zhèn)中低收入居民家庭改善住房造成較大影響,。
福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長王阿忠建議，中小城市應(yīng)適時(shí)建立房價(jià)預(yù)警機(jī)制,，加強(qiáng)對新興房地產(chǎn)市場的監(jiān)管力度,。國際居住用途的房價(jià)預(yù)警標(biāo)準(zhǔn)為每個(gè)家庭年收入的三至六倍。中小城市房價(jià)超過上限6倍,，地方政府就應(yīng)及時(shí)有效地綜合采用信貸政策,、稅收政策等手段抑制虛高的房價(jià)，防患于未然,，以免重蹈一線城市房價(jià)居高難下的困局,。 |