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4月底5月初,，受國家房貸新政及央行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率等一系列政策影響，湖南省會(huì)長沙部分樓盤出現(xiàn)小幅價(jià)格回調(diào),，一些業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,，長沙房價(jià)暗降將會(huì)是今后一兩年內(nèi)的趨勢，而剛剛結(jié)束的長株潭房地產(chǎn)交易會(huì)上“看多買少”的情況似乎也證實(shí)了這一點(diǎn),，但就長沙整體房價(jià)形勢的走向,，大多市民仍持觀望態(tài)度，今后一段時(shí)期內(nèi),，房價(jià)問題將越發(fā)敏感,。圖為工人們在一處正在建設(shè)中的樓盤上施工。新華社記者 趙眾志/攝 |
自4月11日以來,，中央及相關(guān)部門對房地產(chǎn)市場頻出重拳,，政策對樓市的降溫作用凸顯，價(jià)格持續(xù)堅(jiān)挺的樓市終于出現(xiàn)松動(dòng)跡象,，記者在北京,、上海、廣州,、深圳等地調(diào)研時(shí)發(fā)現(xiàn),，二手房交易量普降三成以上，部分投資客高位拋售,，買方市觀望情緒濃厚,，部分新上市樓盤出現(xiàn)打折，但多數(shù)地產(chǎn)商降價(jià)動(dòng)力不足,。專家表示,，此次調(diào)控政策空前嚴(yán)厲，但考慮到通脹因素,，開發(fā)商資金相對充裕,，以及具體政策在執(zhí)行環(huán)節(jié)仍有一定難度和彈性，房價(jià)理性回歸仍期待調(diào)控持久戰(zhàn),。
局地局部房價(jià)出現(xiàn)松動(dòng)
隨著新“國十條”出臺(tái),，個(gè)人二套,、三套房貸收緊，瘋漲的樓市在嚴(yán)厲調(diào)控中終于止步,，成交量萎縮,，部分投資客搶在高位拋售，二手房價(jià)格明顯松動(dòng),，遠(yuǎn)郊樓盤和商住樓盤為主的開發(fā)商開始降價(jià)出貨,。
來自中國指數(shù)研究院的一周監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，在其跟蹤的35個(gè)主要城市中,，有21個(gè)城市的商品房成交面積環(huán)比下跌,，其中杭州跌幅最大達(dá)73%；四個(gè)一線城市的成交量也是全面下跌,，深圳下跌64%,、北京下跌45%、上海下跌38%,、廣州下跌2%,。中國指數(shù)研究院分析師表示,，樓市新政對房價(jià)過快上漲城市作用明顯,，投資性需求得到有效抑制，隨著政策進(jìn)一步落實(shí),，樓市將進(jìn)入較長的觀望期,。
新政出臺(tái)后變化最大的是二手房市場，投資者“放盤”意愿增強(qiáng)而“接盤”意愿減弱,。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示,，新政后第一周(4月19日-4月25日)，北京市新房和二手房成交量迅速跌落,，二手住宅成交6823套,，環(huán)比日均下滑31%。
來自中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示,，比較新政出臺(tái)前,、后一周的數(shù)據(jù)，中原地產(chǎn)在北京,、上海,、廣州、深圳,、天津5個(gè)城市的二手房掛牌量均快速增加,，增幅分別達(dá)到49%、33%,、24%,、和20%,；購房者則普遍預(yù)期市場轉(zhuǎn)入調(diào)整，所以并不急于買進(jìn),，北京,、上海、深圳三地新增客源量顯著下降,，降幅分別達(dá)到80%,、40%和80%。
中原地產(chǎn)研究中心經(jīng)理瞿安新說,，從價(jià)格來看,，各城市不同區(qū)域二手房源均有不同幅度的議價(jià)空間，北京通州,、望京等板塊掛牌價(jià)格出現(xiàn)明顯下降,，幅度甚至超過10%。由于各方估計(jì)房價(jià)不會(huì)再度上漲,，因此購房者普遍采取觀望策略,，預(yù)計(jì)隨后1個(gè)月內(nèi)，供求分歧將逐步拉大,，成交持續(xù)低迷,，二手房價(jià)格亦會(huì)出現(xiàn)明顯下調(diào)，調(diào)整幅度可能會(huì)達(dá)到20%左右,。
受二手房帶動(dòng),，位于郊區(qū)的樓盤開始下調(diào)價(jià)格。北京通州是新政出臺(tái)前新盤頻出且價(jià)格上漲較快的地區(qū)之一,，但新政出臺(tái)后通州的高價(jià)盤出現(xiàn)降價(jià)趨勢,，部分開發(fā)商推出五萬元抵15萬元，一次性付款9.6折,，付全款每平方米降4000元等優(yōu)惠,，燕郊各樓盤也出現(xiàn)了價(jià)格跳水的現(xiàn)象，上海長寧,、松江等區(qū)域部分摟盤均價(jià)下跌1000元/平方米至2000元/平方米,。
部分開發(fā)商力挺房價(jià)觀望等待
從商品住宅成交情況來看，盡管成交量普遍下挫,，但成交均價(jià)并未明顯松動(dòng),。一些城市的房價(jià)反而出現(xiàn)上漲。佑威房地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示,，上周上海商品住宅成交面積17.3萬平方米,，環(huán)比下跌50%，但成交均價(jià)高達(dá)26096元/平方米,、環(huán)比上漲11%,，成交均價(jià)創(chuàng)下歷史新高,。上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級經(jīng)理馬冀認(rèn)為，新“國十條”主要針對投資購房,、抑制大規(guī)模短線“炒房”行為,，因此目前對開發(fā)商影響較小。瞿安新說：“與2008年的一手房帶動(dòng)二手房降價(jià)不同,，本次調(diào)整將可望由二手房帶動(dòng)一手房價(jià)格下跌,，經(jīng)歷了2009年的熱銷，多數(shù)開發(fā)商資金相對充裕,，降價(jià)動(dòng)力不足,。”
佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸麒麟指出,，新政密集出臺(tái),，直接打壓需求，但恐怕對普通住宅市場影響更大,，“上周上海均價(jià)低于兩萬元的中低端樓盤成交量僅為七萬平方米,，環(huán)比大跌60%；而單價(jià)五萬元以上的高端樓盤成交量反而環(huán)比增加5%,，因此推高了一周均價(jià),。可見資金有限,、只能投身中低端市場的低端投資者乃至剛性需求對政策更為敏感,�,！�
在北京,，大部分新開樓盤也沒下調(diào)房價(jià)。據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),，5月北京商品房開盤均價(jià)預(yù)期可達(dá)28520元/平方米,，比4月以來開盤均價(jià)上漲35%�,！伴_發(fā)商不差錢,，實(shí)行大幅優(yōu)惠的少�,！北本┲性壥袌鲅芯坎靠偙O(jiān)張大偉告訴記者,，目前大部分開發(fā)商依然堅(jiān)持高價(jià)開盤。SOHO中國董事長潘石屹也認(rèn)為,，一些開發(fā)商特別是上市房企去年的住房銷量大增,，短期內(nèi)還是會(huì)硬挺著不降價(jià)。
中聯(lián)地產(chǎn)彩田村分行客戶經(jīng)理朱勇勇告訴記者：“3月開始,，到4月上旬,，深圳房市一度走熱,，隨著新政出臺(tái)，越來越多的買家可能會(huì)抱有觀望心態(tài),，而賣家也不會(huì)輕易松價(jià),，樓市新一輪的觀望潮可能來臨�,！�
廣州21日舉行的房地產(chǎn)形勢分析會(huì)上,，業(yè)界人士無法就后市房價(jià)是否會(huì)跌、下跌幅度多大并未達(dá)成較為一致的判斷,，都表示還需要觀察,。各大開發(fā)商反饋稱，目前成交仍保持穩(wěn)定,，高價(jià)樓盤的成交也沒有大幅下滑,，因此暫時(shí)按兵不動(dòng)，還沒有準(zhǔn)備降價(jià),。
值得一提的是,，新政的影響已傳導(dǎo)到土地市場。上周,，土地市場交易出現(xiàn)一定程度波動(dòng),。雖然各地的供地計(jì)劃已經(jīng)紛紛出臺(tái)，但是具體細(xì)則尚未明確,，導(dǎo)致推出總量延續(xù)低迷狀態(tài),。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心監(jiān)測顯示，上周監(jiān)測的20個(gè)重點(diǎn)城市共推出土地52宗,，環(huán)比減少17%,；推出土地面積236.6萬平方米，環(huán)比減少48%,。其中,，住宅用地共推出18宗，環(huán)比減少22%,；推出面積72萬平方米,，環(huán)比減少68%。新政在很大程度上對開發(fā)商的拿地信心產(chǎn)生影響,，特別是住宅用地,，上周住宅用地僅成交3宗，環(huán)比減少67%,；成交面積2.8萬平方米,，環(huán)比減少93%。
價(jià)格回歸期待調(diào)控持久戰(zhàn)
“這次出臺(tái)的政策從調(diào)控不合理需求入手,，對一些城市炒房成風(fēng)的市場現(xiàn)狀,，針對性很強(qiáng),，實(shí)現(xiàn)了房市調(diào)控的軟著陸�,！敝袊康禺a(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長朱中一分析道,。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)能否結(jié)束2007年以來的劇烈波動(dòng),，真正走上健康平穩(wěn)的發(fā)展軌道,，還有待事實(shí)驗(yàn)證，房市價(jià)格回歸仍期待調(diào)控持久戰(zhàn),。
瞿安新說,，新政肯定會(huì)使成交量急劇萎縮，但量跌不一定還能帶動(dòng)價(jià)格下調(diào),，因?yàn)楹鸵酝恼{(diào)控一樣,，開發(fā)商會(huì)盡力持盤觀望，以供應(yīng)量萎縮來“支撐”政策消化期的房價(jià),。此外,，一線城市的需求較為充足，在價(jià)格出現(xiàn)一定調(diào)整后,，將會(huì)有剛性需求和改善性需求跟進(jìn),，成交即會(huì)恢復(fù)。
中歐國際工商學(xué)院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家許小年認(rèn)為,，高房價(jià)的根本原因是供需失衡,，失衡下的價(jià)格走勢由預(yù)期支配，對預(yù)期影響最大的短期因素是貨幣供應(yīng),，長期因素則是土地供應(yīng),。新政對市場的沖擊主要是心理上的，在房價(jià)可能走低的猜想中,，人們從搶購轉(zhuǎn)向毀約或推遲購買,，房價(jià)于是停止上漲。新“國十條”只字未提土地供應(yīng)和貨幣供應(yīng),，只要“18億畝”土地紅線不動(dòng)，只要貨幣政策繼續(xù)松寬,，通脹預(yù)期就會(huì)迫使人們購買實(shí)物資產(chǎn)防止存款貶值,。另一方面，開發(fā)商預(yù)見到需求不會(huì)發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變,，資金鏈條也沒有吃緊,，紛紛采取“看看再說”的觀望態(tài)度，這不僅減少了當(dāng)期市場供給,，為房價(jià)提供了另一有力的支持,，而且減少了當(dāng)期開發(fā)量,，為未來的供應(yīng)短缺帶來的高房價(jià)埋下伏筆。
內(nèi)蒙古居然房地產(chǎn)開發(fā)(集團(tuán))有限公司總經(jīng)理卓慶忠說,，本次出臺(tái)的政策,，會(huì)產(chǎn)生效果，但能有多大,，不好說,。因?yàn)槟壳坝绣X人很多，如果房價(jià)上漲的中長期預(yù)期不調(diào)整,，他們還會(huì)投資買房,，不需要貸款也可以，更別說調(diào)高付款比例了,，新政可能一定程度的誤傷普通老百姓的剛性需求和改善性需求,。至于幾套房的問題，市場上可變通的辦法很多,，在各地之間信息尚未聯(lián)網(wǎng)的現(xiàn)有條件下,，核定存在困難。金地集團(tuán)管理層表示,，房地產(chǎn)市場仍將保持向上發(fā)展,，目前信貸資金依然充足，在通貨膨脹的預(yù)期下,，流向房地產(chǎn)的資金依然很多,。
此外，調(diào)控效果何時(shí)顯現(xiàn),、能否持續(xù),，關(guān)鍵看執(zhí)行的情況。業(yè)內(nèi)人士提出,，需盡快出臺(tái)配套的細(xì)化政策,，對一些概念也需要予以明確，以增強(qiáng)政策的可操作性,。如“商品住房價(jià)格過高,、價(jià)格上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)”,，應(yīng)該提出具體的評判標(biāo)準(zhǔn),，否則政策執(zhí)行起來將大打折扣。 |