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4月底5月初，受國家房貸新政及央行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率等一系列政策影響,，湖南省會長沙部分樓盤出現(xiàn)小幅價格回調(diào),，一些業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，長沙房價暗降將會是今后一兩年內(nèi)的趨勢,，而剛剛結(jié)束的長株潭房地產(chǎn)交易會上“看多買少”的情況似乎也證實了這一點,，但就長沙整體房價形勢的走向,，大多市民仍持觀望態(tài)度,，今后一段時期內(nèi)，房價問題將越發(fā)敏感,。圖為工人們在一處正在建設(shè)中的樓盤上施工,。新華社記者 趙眾志/攝 |
自4月11日以來，中央及相關(guān)部門對房地產(chǎn)市場頻出重拳,，政策對樓市的降溫作用凸顯,，價格持續(xù)堅挺的樓市終于出現(xiàn)松動跡象,，記者在北京、上海,、廣州,、深圳等地調(diào)研時發(fā)現(xiàn)，二手房交易量普降三成以上,，部分投資客高位拋售,，買方市觀望情緒濃厚，部分新上市樓盤出現(xiàn)打折,，但多數(shù)地產(chǎn)商降價動力不足,。專家表示，此次調(diào)控政策空前嚴(yán)厲,，但考慮到通脹因素,，開發(fā)商資金相對充裕，以及具體政策在執(zhí)行環(huán)節(jié)仍有一定難度和彈性,，房價理性回歸仍期待調(diào)控持久戰(zhàn),。
局地局部房價出現(xiàn)松動
隨著新“國十條”出臺，個人二套,、三套房貸收緊,，瘋漲的樓市在嚴(yán)厲調(diào)控中終于止步，成交量萎縮,，部分投資客搶在高位拋售,，二手房價格明顯松動，遠(yuǎn)郊樓盤和商住樓盤為主的開發(fā)商開始降價出貨,。
來自中國指數(shù)研究院的一周監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,，在其跟蹤的35個主要城市中，有21個城市的商品房成交面積環(huán)比下跌,，其中杭州跌幅最大達(dá)73%,；四個一線城市的成交量也是全面下跌，深圳下跌64%,、北京下跌45%,、上海下跌38%、廣州下跌2%,。中國指數(shù)研究院分析師表示,，樓市新政對房價過快上漲城市作用明顯，投資性需求得到有效抑制,，隨著政策進一步落實,，樓市將進入較長的觀望期。
新政出臺后變化最大的是二手房市場，投資者“放盤”意愿增強而“接盤”意愿減弱,。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示,，新政后第一周(4月19日-4月25日)，北京市新房和二手房成交量迅速跌落,，二手住宅成交6823套,，環(huán)比日均下滑31%。
來自中原地產(chǎn)的統(tǒng)計顯示,，比較新政出臺前,、后一周的數(shù)據(jù)，中原地產(chǎn)在北京,、上海,、廣州、深圳,、天津5個城市的二手房掛牌量均快速增加,，增幅分別達(dá)到49%、33%,、24%,、和20%；購房者則普遍預(yù)期市場轉(zhuǎn)入調(diào)整,，所以并不急于買進,，北京、上海,、深圳三地新增客源量顯著下降,，降幅分別達(dá)到80%、40%和80%,。
中原地產(chǎn)研究中心經(jīng)理瞿安新說,，從價格來看，各城市不同區(qū)域二手房源均有不同幅度的議價空間,，北京通州,、望京等板塊掛牌價格出現(xiàn)明顯下降，幅度甚至超過10%,。由于各方估計房價不會再度上漲,，因此購房者普遍采取觀望策略，預(yù)計隨后1個月內(nèi),，供求分歧將逐步拉大,，成交持續(xù)低迷，二手房價格亦會出現(xiàn)明顯下調(diào),，調(diào)整幅度可能會達(dá)到20%左右,。
受二手房帶動,，位于郊區(qū)的樓盤開始下調(diào)價格,。北京通州是新政出臺前新盤頻出且價格上漲較快的地區(qū)之一,，但新政出臺后通州的高價盤出現(xiàn)降價趨勢，部分開發(fā)商推出五萬元抵15萬元,，一次性付款9.6折,，付全款每平方米降4000元等優(yōu)惠，燕郊各樓盤也出現(xiàn)了價格跳水的現(xiàn)象,，上海長寧,、松江等區(qū)域部分摟盤均價下跌1000元/平方米至2000元/平方米。
部分開發(fā)商力挺房價觀望等待
從商品住宅成交情況來看,，盡管成交量普遍下挫,，但成交均價并未明顯松動。一些城市的房價反而出現(xiàn)上漲,。佑威房地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示,，上周上海商品住宅成交面積17.3萬平方米，環(huán)比下跌50%,，但成交均價高達(dá)26096元/平方米,、環(huán)比上漲11%，成交均價創(chuàng)下歷史新高,。上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級經(jīng)理馬冀認(rèn)為,，新“國十條”主要針對投資購房、抑制大規(guī)模短線“炒房”行為,，因此目前對開發(fā)商影響較小,。瞿安新說：“與2008年的一手房帶動二手房降價不同，本次調(diào)整將可望由二手房帶動一手房價格下跌,，經(jīng)歷了2009年的熱銷,，多數(shù)開發(fā)商資金相對充裕，降價動力不足,�,！�
佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸麒麟指出，新政密集出臺,，直接打壓需求,，但恐怕對普通住宅市場影響更大，“上周上海均價低于兩萬元的中低端樓盤成交量僅為七萬平方米,，環(huán)比大跌60%,；而單價五萬元以上的高端樓盤成交量反而環(huán)比增加5%，因此推高了一周均價,�,？梢娰Y金有限、只能投身中低端市場的低端投資者乃至剛性需求對政策更為敏感�,！�
在北京,，大部分新開樓盤也沒下調(diào)房價。據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計,，5月北京商品房開盤均價預(yù)期可達(dá)28520元/平方米,，比4月以來開盤均價上漲35%�,！伴_發(fā)商不差錢,，實行大幅優(yōu)惠的少�,！北本┲性壥袌鲅芯坎靠偙O(jiān)張大偉告訴記者,，目前大部分開發(fā)商依然堅持高價開盤。SOHO中國董事長潘石屹也認(rèn)為,，一些開發(fā)商特別是上市房企去年的住房銷量大增,，短期內(nèi)還是會硬挺著不降價。
中聯(lián)地產(chǎn)彩田村分行客戶經(jīng)理朱勇勇告訴記者：“3月開始,，到4月上旬,，深圳房市一度走熱，隨著新政出臺,，越來越多的買家可能會抱有觀望心態(tài),，而賣家也不會輕易松價，樓市新一輪的觀望潮可能來臨,�,！�
廣州21日舉行的房地產(chǎn)形勢分析會上，業(yè)界人士無法就后市房價是否會跌,、下跌幅度多大并未達(dá)成較為一致的判斷,，都表示還需要觀察。各大開發(fā)商反饋稱,，目前成交仍保持穩(wěn)定,，高價樓盤的成交也沒有大幅下滑，因此暫時按兵不動,，還沒有準(zhǔn)備降價,。
值得一提的是，新政的影響已傳導(dǎo)到土地市場,。上周,，土地市場交易出現(xiàn)一定程度波動。雖然各地的供地計劃已經(jīng)紛紛出臺,，但是具體細(xì)則尚未明確,，導(dǎo)致推出總量延續(xù)低迷狀態(tài),。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心監(jiān)測顯示，上周監(jiān)測的20個重點城市共推出土地52宗,，環(huán)比減少17%,；推出土地面積236.6萬平方米，環(huán)比減少48%,。其中,，住宅用地共推出18宗,，環(huán)比減少22%,；推出面積72萬平方米，環(huán)比減少68%,。新政在很大程度上對開發(fā)商的拿地信心產(chǎn)生影響,，特別是住宅用地，上周住宅用地僅成交3宗,，環(huán)比減少67%,；成交面積2.8萬平方米，環(huán)比減少93%,。
價格回歸期待調(diào)控持久戰(zhàn)
“這次出臺的政策從調(diào)控不合理需求入手,，對一些城市炒房成風(fēng)的市場現(xiàn)狀，針對性很強,，實現(xiàn)了房市調(diào)控的軟著陸,。”中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一分析道,。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,，房地產(chǎn)行業(yè)能否結(jié)束2007年以來的劇烈波動，真正走上健康平穩(wěn)的發(fā)展軌道,，還有待事實驗證,，房市價格回歸仍期待調(diào)控持久戰(zhàn)。
瞿安新說,，新政肯定會使成交量急劇萎縮,，但量跌不一定還能帶動價格下調(diào)，因為和以往的調(diào)控一樣,，開發(fā)商會盡力持盤觀望,，以供應(yīng)量萎縮來“支撐”政策消化期的房價。此外,，一線城市的需求較為充足,，在價格出現(xiàn)一定調(diào)整后，將會有剛性需求和改善性需求跟進,，成交即會恢復(fù),。
中歐國際工商學(xué)院首席經(jīng)濟學(xué)家許小年認(rèn)為,，高房價的根本原因是供需失衡，失衡下的價格走勢由預(yù)期支配,，對預(yù)期影響最大的短期因素是貨幣供應(yīng),，長期因素則是土地供應(yīng)。新政對市場的沖擊主要是心理上的,，在房價可能走低的猜想中,，人們從搶購轉(zhuǎn)向毀約或推遲購買，房價于是停止上漲,。新“國十條”只字未提土地供應(yīng)和貨幣供應(yīng),，只要“18億畝”土地紅線不動，只要貨幣政策繼續(xù)松寬,，通脹預(yù)期就會迫使人們購買實物資產(chǎn)防止存款貶值,。另一方面，開發(fā)商預(yù)見到需求不會發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變,，資金鏈條也沒有吃緊,，紛紛采取“看看再說”的觀望態(tài)度，這不僅減少了當(dāng)期市場供給,，為房價提供了另一有力的支持,，而且減少了當(dāng)期開發(fā)量，為未來的供應(yīng)短缺帶來的高房價埋下伏筆,。
內(nèi)蒙古居然房地產(chǎn)開發(fā)(集團)有限公司總經(jīng)理卓慶忠說,，本次出臺的政策，會產(chǎn)生效果,，但能有多大,，不好說。因為目前有錢人很多,，如果房價上漲的中長期預(yù)期不調(diào)整,，他們還會投資買房，不需要貸款也可以,，更別說調(diào)高付款比例了,，新政可能一定程度的誤傷普通老百姓的剛性需求和改善性需求。至于幾套房的問題,，市場上可變通的辦法很多,，在各地之間信息尚未聯(lián)網(wǎng)的現(xiàn)有條件下，核定存在困難,。金地集團管理層表示,，房地產(chǎn)市場仍將保持向上發(fā)展，目前信貸資金依然充足,，在通貨膨脹的預(yù)期下,，流向房地產(chǎn)的資金依然很多,。
此外，調(diào)控效果何時顯現(xiàn),、能否持續(xù),，關(guān)鍵看執(zhí)行的情況。業(yè)內(nèi)人士提出,，需盡快出臺配套的細(xì)化政策,，對一些概念也需要予以明確，以增強政策的可操作性,。如“商品住房價格過高,、價格上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)”,，應(yīng)該提出具體的評判標(biāo)準(zhǔn),，否則政策執(zhí)行起來將大打折扣,。 |