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●如何發(fā)揮中央房地產(chǎn)企業(yè)的骨干和帶動作用,，盡快構造低收入家庭保障性住房建設的運作平臺,，增加住房有效供給,，切實解決民生問題,，已成為國有經(jīng)濟布局和中央企業(yè)重組的著力點和關鍵點。
●通過整合中央企業(yè)房地產(chǎn)資源,，以股份制方式發(fā)起組建房地產(chǎn)大企業(yè),，加快構筑中央企業(yè)民生住房建設平臺是可行的。
●國務院國資委根據(jù)中央企業(yè)結構調(diào)整和中央政府積極解決低收入家庭住房問題的戰(zhàn)略需要,，加大中央企業(yè)房地產(chǎn)資源重組的力度,，將分散在中央企業(yè)的房地產(chǎn)資產(chǎn)通過股份制的方式(少量資產(chǎn)可通過劃轉)進行重組，投入到一家或幾家中央房地產(chǎn)企業(yè),。
保障性住房建設是事關民生的重要問題,。從近幾年的調(diào)控來看，宏觀調(diào)控取得了初步成效,，但一些深層次的矛盾和根本性的問題依然沒有解決,，尤其是低收入家庭住房建設問題依然沒有有效的辦法,。從歷史發(fā)展看,，在城市化和工業(yè)化快速發(fā)展時期，住房短缺是絕大多數(shù)國家都經(jīng)歷過的難題,。從發(fā)達國家的經(jīng)驗看,，在住房短缺階段，組建一個由政府控制的公營機構,，直接負責低收入人群保障性住房建設,，是一個比較成功的普遍做法。
當前,，結合我國國情和中央企業(yè)的實際情況,，可以充分發(fā)揮國有大型房地產(chǎn)企業(yè)的作用，加大保障性住房建設力度,，構建低收入家庭住房建設的平臺,。在中央政府層面，可以選擇一家中央房地產(chǎn)企業(yè),，作為保障性住房建設的平臺,，加快保障性住房的供應，確保運作的規(guī)范及后期的管理服務,，在改善住房民生方面起到骨干和示范作用,。
避免“家家都搞房地產(chǎn)”
選擇一家中央房地產(chǎn)企業(yè)作為保障性住房建設平臺，是必要的,。目前,，我國房地產(chǎn)業(yè)集中度低,，整體素質(zhì)不高，普遍存在“散,、小,、差”的現(xiàn)象。全國房地產(chǎn)企業(yè)多達5.8萬多家,，國有房地產(chǎn)企業(yè)僅占1%,。房地產(chǎn)行業(yè)不僅缺少發(fā)揮帶頭和示范作用的大型企業(yè)，更缺少從事保障性住房建設的國有骨干企業(yè),。
在中央企業(yè)中,，房地產(chǎn)資源也存在著分散、規(guī)模效應不高的問題,。據(jù)統(tǒng)計,，中央企業(yè)現(xiàn)有三級和三級以上的房地產(chǎn)經(jīng)營主體500多家，資產(chǎn)額約1000億元人民幣,。除16家少數(shù)實行專業(yè)化經(jīng)營外,，其他大多數(shù)企業(yè)的房地產(chǎn)不是主營板塊缺少房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)驗，就是專業(yè)化水平低,，規(guī)模小,。
有些中央企業(yè)以多種方式變相將資金投入房地產(chǎn)領域，造就了許多“地王”,，造成大量信貸資金或主業(yè)自有資金進入房地產(chǎn)領域,，逃避了金融監(jiān)管。一方面,，不利于國家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)政策的實施,，導致固定資產(chǎn)投資增速過快，房價過快增長,；另一方面,，這種“家家都搞房地產(chǎn)”的情況分散了中央企業(yè)的資源，妨礙了其主業(yè)經(jīng)營和發(fā)展,，影響了中央企業(yè)核心競爭力的加強,，不利于出資人在房地產(chǎn)資源方面的合理配置，更難以集中體現(xiàn)和有效擴大中央企業(yè)在住房民生方面的控制力和影響力,。
目前,，國務院國資委根據(jù)國務院部署，積極推進國有經(jīng)濟布局和結構調(diào)整,，按照《中央企業(yè)布局和結構調(diào)整的指導意見》,，按照“有所為有所不為”的原則，加大中央企業(yè)重組力度。如何發(fā)揮中央房地產(chǎn)企業(yè)的骨干和帶動作用,，盡快構造低收入家庭保障性住房建設的運作平臺,，增加住房有效供給，切實解決民生問題,，已成為國有經(jīng)濟布局和中央企業(yè)重組的著力點和關鍵點,。
使央企突出主業(yè)，實行專業(yè)化經(jīng)營
選擇一家中央房地產(chǎn)企業(yè)作為保障性住房建設平臺,，是可行的,。一是中央企業(yè)有數(shù)千億元可剝離的房地產(chǎn)資產(chǎn)，足夠整合形成一個大型企業(yè)集團,；二是中央企業(yè)正處于深化改革的關鍵階段,，主輔分離、突出主業(yè),，推行專業(yè)化經(jīng)營是主導方向,，此時進行資源整合成本低、效率高,，恰逢其時,；三是政策支持力度大，可選擇的整合模式多,，例如通過股份制方式,，整合分散的央企房地產(chǎn)資產(chǎn)；四是實施主體單一明確,，國務院國資委是唯一的出資人代表,；五是順應企業(yè)回歸主業(yè),、突出核心競爭力的趨勢,。基于以上條件,，在國務院國資委的主導下,，通過整合中央企業(yè)房地產(chǎn)資源，以股份制方式發(fā)起組建房地產(chǎn)大企業(yè),，加快構筑中央企業(yè)民生住房建設平臺是可行的,。它將存量資產(chǎn)調(diào)整和增量資產(chǎn)擴充有效結合起來，是對國有經(jīng)濟進行戰(zhàn)略性調(diào)整的重要措施,，是擴大保障性住房建設的有效途徑,。
最近，國務院決定從2007年開始在中央本級試行國有資本經(jīng)營預算,，用于支持國有經(jīng)濟布局和結構調(diào)整,、補充社會保障。國務院國資委根據(jù)中央企業(yè)結構調(diào)整和中央政府積極解決低收入家庭住房問題的戰(zhàn)略需要，加大中央企業(yè)房地產(chǎn)資源重組的力度,，將分散在中央企業(yè)的房地產(chǎn)資產(chǎn)通過股份制的方式(少量資產(chǎn)可通過劃轉)進行重組,，投入到一家或幾家中央房地產(chǎn)企業(yè)。再根據(jù)國有資本經(jīng)營預算,，由國務院國資委注入一定的資本金,，形成具有相當規(guī)模的中央房地產(chǎn)企業(yè)，重點開發(fā)建設經(jīng)濟適用房,、廉租房等保障性住房,。當然，國務院國資委可以控制該公司的業(yè)務范圍和投資方向,，嚴格預算管理,。通過該公司的有效運作，最大程度地加快民生住房建設,，平抑房價,，提高土地利用水平，發(fā)揮政府在住房社會保障方面的作用及在房地產(chǎn)領域的影響力和控制力,。
為加快中央企業(yè)房地產(chǎn)資源重組提供有力支持
加快中央企業(yè)房地產(chǎn)資源重組,，積極構建保障性住房建設平臺，僅僅靠企業(yè)自發(fā)的愿望是難以企及的,，必須運用必要的行政手段,，依靠政府的推動和出資人統(tǒng)籌安排。明確載體,、平臺,，明確時間、重組原則和重組方案,，明確開發(fā)建設保障性住房的任務,、規(guī)模和運作模式。
為了有效調(diào)控房地產(chǎn)市場,，拓寬低收入家庭住房建設資金渠道,，還要積極探索住房建設融資渠道多元化的金融創(chuàng)新模式，加大保障性住房建設的資金供應,�,？梢钥紤]通過國有資本經(jīng)營預算，加大資本金注入,；可以房地產(chǎn)資金信托的方式,，由新組建的房地產(chǎn)公司發(fā)起設立一定規(guī)模的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金，既為加快中央企業(yè)房地產(chǎn)資源重組提供有力支持,，也可以將部分資金用于土地整理和土地開發(fā)一級市場,，有效增加保障性住房建設的土地供應和建設規(guī)模,。同時，可考慮將國家開發(fā)銀行等政策性金融或社�,；鸩糠仲Y金通過新組建的公司加大保障性住房建設的資金支持,，還可以發(fā)行一定規(guī)模的住房建設債券，為我國保障性住房建設提供更多的資金渠道,。
(作者系中央財經(jīng)大學管理與工程學院研究生導師) |