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●如何發(fā)揮中央房地產(chǎn)企業(yè)的骨干和帶動(dòng)作用,，盡快構(gòu)造低收入家庭保障性住房建設(shè)的運(yùn)作平臺(tái),，增加住房有效供給，切實(shí)解決民生問(wèn)題,，已成為國(guó)有經(jīng)濟(jì)布局和中央企業(yè)重組的著力點(diǎn)和關(guān)鍵點(diǎn),。
●通過(guò)整合中央企業(yè)房地產(chǎn)資源,，以股份制方式發(fā)起組建房地產(chǎn)大企業(yè),，加快構(gòu)筑中央企業(yè)民生住房建設(shè)平臺(tái)是可行的,。
●國(guó)務(wù)院國(guó)資委根據(jù)中央企業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和中央政府積極解決低收入家庭住房問(wèn)題的戰(zhàn)略需要，加大中央企業(yè)房地產(chǎn)資源重組的力度，將分散在中央企業(yè)的房地產(chǎn)資產(chǎn)通過(guò)股份制的方式(少量資產(chǎn)可通過(guò)劃轉(zhuǎn))進(jìn)行重組,，投入到一家或幾家中央房地產(chǎn)企業(yè),。
保障性住房建設(shè)是事關(guān)民生的重要問(wèn)題。從近幾年的調(diào)控來(lái)看,，宏觀調(diào)控取得了初步成效,，但一些深層次的矛盾和根本性的問(wèn)題依然沒(méi)有解決，尤其是低收入家庭住房建設(shè)問(wèn)題依然沒(méi)有有效的辦法,。從歷史發(fā)展看,，在城市化和工業(yè)化快速發(fā)展時(shí)期，住房短缺是絕大多數(shù)國(guó)家都經(jīng)歷過(guò)的難題,。從發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)看,，在住房短缺階段，組建一個(gè)由政府控制的公營(yíng)機(jī)構(gòu),，直接負(fù)責(zé)低收入人群保障性住房建設(shè),，是一個(gè)比較成功的普遍做法。
當(dāng)前,，結(jié)合我國(guó)國(guó)情和中央企業(yè)的實(shí)際情況,，可以充分發(fā)揮國(guó)有大型房地產(chǎn)企業(yè)的作用，加大保障性住房建設(shè)力度,，構(gòu)建低收入家庭住房建設(shè)的平臺(tái),。在中央政府層面，可以選擇一家中央房地產(chǎn)企業(yè),，作為保障性住房建設(shè)的平臺(tái),，加快保障性住房的供應(yīng)，確保運(yùn)作的規(guī)范及后期的管理服務(wù),，在改善住房民生方面起到骨干和示范作用,。
避免“家家都搞房地產(chǎn)”
選擇一家中央房地產(chǎn)企業(yè)作為保障性住房建設(shè)平臺(tái)，是必要的,。目前,，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)集中度低，整體素質(zhì)不高,，普遍存在“散,、小、差”的現(xiàn)象,。全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)多達(dá)5.8萬(wàn)多家,，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)僅占1%。房地產(chǎn)行業(yè)不僅缺少發(fā)揮帶頭和示范作用的大型企業(yè),，更缺少?gòu)氖卤Ｕ闲宰》拷ㄔO(shè)的國(guó)有骨干企業(yè),。
在中央企業(yè)中,，房地產(chǎn)資源也存在著分散、規(guī)模效應(yīng)不高的問(wèn)題,。據(jù)統(tǒng)計(jì),，中央企業(yè)現(xiàn)有三級(jí)和三級(jí)以上的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主體500多家，資產(chǎn)額約1000億元人民幣,。除16家少數(shù)實(shí)行專業(yè)化經(jīng)營(yíng)外,，其他大多數(shù)企業(yè)的房地產(chǎn)不是主營(yíng)板塊缺少房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，就是專業(yè)化水平低,，規(guī)模小,。
有些中央企業(yè)以多種方式變相將資金投入房地產(chǎn)領(lǐng)域，造就了許多“地王”,，造成大量信貸資金或主業(yè)自有資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域,，逃避了金融監(jiān)管。一方面,，不利于國(guó)家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)政策的實(shí)施,，導(dǎo)致固定資產(chǎn)投資增速過(guò)快，房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng),；另一方面,，這種“家家都搞房地產(chǎn)”的情況分散了中央企業(yè)的資源，妨礙了其主業(yè)經(jīng)營(yíng)和發(fā)展,，影響了中央企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的加強(qiáng),，不利于出資人在房地產(chǎn)資源方面的合理配置，更難以集中體現(xiàn)和有效擴(kuò)大中央企業(yè)在住房民生方面的控制力和影響力,。
目前,，國(guó)務(wù)院國(guó)資委根據(jù)國(guó)務(wù)院部署，積極推進(jìn)國(guó)有經(jīng)濟(jì)布局和結(jié)構(gòu)調(diào)整,，按照《中央企業(yè)布局和結(jié)構(gòu)調(diào)整的指導(dǎo)意見(jiàn)》,，按照“有所為有所不為”的原則，加大中央企業(yè)重組力度,。如何發(fā)揮中央房地產(chǎn)企業(yè)的骨干和帶動(dòng)作用,，盡快構(gòu)造低收入家庭保障性住房建設(shè)的運(yùn)作平臺(tái)，增加住房有效供給,，切實(shí)解決民生問(wèn)題,，已成為國(guó)有經(jīng)濟(jì)布局和中央企業(yè)重組的著力點(diǎn)和關(guān)鍵點(diǎn)。
使央企突出主業(yè),，實(shí)行專業(yè)化經(jīng)營(yíng)
選擇一家中央房地產(chǎn)企業(yè)作為保障性住房建設(shè)平臺(tái),，是可行的。一是中央企業(yè)有數(shù)千億元可剝離的房地產(chǎn)資產(chǎn),，足夠整合形成一個(gè)大型企業(yè)集團(tuán),；二是中央企業(yè)正處于深化改革的關(guān)鍵階段,，主輔分離、突出主業(yè),，推行專業(yè)化經(jīng)營(yíng)是主導(dǎo)方向，此時(shí)進(jìn)行資源整合成本低,、效率高,，恰逢其時(shí)；三是政策支持力度大,，可選擇的整合模式多,，例如通過(guò)股份制方式，整合分散的央企房地產(chǎn)資產(chǎn),；四是實(shí)施主體單一明確,，國(guó)務(wù)院國(guó)資委是唯一的出資人代表；五是順應(yīng)企業(yè)回歸主業(yè),、突出核心競(jìng)爭(zhēng)力的趨勢(shì),。基于以上條件,，在國(guó)務(wù)院國(guó)資委的主導(dǎo)下,，通過(guò)整合中央企業(yè)房地產(chǎn)資源，以股份制方式發(fā)起組建房地產(chǎn)大企業(yè),，加快構(gòu)筑中央企業(yè)民生住房建設(shè)平臺(tái)是可行的,。它將存量資產(chǎn)調(diào)整和增量資產(chǎn)擴(kuò)充有效結(jié)合起來(lái)，是對(duì)國(guó)有經(jīng)濟(jì)進(jìn)行戰(zhàn)略性調(diào)整的重要措施,，是擴(kuò)大保障性住房建設(shè)的有效途徑,。
最近，國(guó)務(wù)院決定從2007年開(kāi)始在中央本級(jí)試行國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)預(yù)算,，用于支持國(guó)有經(jīng)濟(jì)布局和結(jié)構(gòu)調(diào)整,、補(bǔ)充社會(huì)保障。國(guó)務(wù)院國(guó)資委根據(jù)中央企業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和中央政府積極解決低收入家庭住房問(wèn)題的戰(zhàn)略需要,，加大中央企業(yè)房地產(chǎn)資源重組的力度,，將分散在中央企業(yè)的房地產(chǎn)資產(chǎn)通過(guò)股份制的方式(少量資產(chǎn)可通過(guò)劃轉(zhuǎn))進(jìn)行重組，投入到一家或幾家中央房地產(chǎn)企業(yè),。再根據(jù)國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)預(yù)算,，由國(guó)務(wù)院國(guó)資委注入一定的資本金，形成具有相當(dāng)規(guī)模的中央房地產(chǎn)企業(yè),，重點(diǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房,、廉租房等保障性住房。當(dāng)然,，國(guó)務(wù)院國(guó)資委可以控制該公司的業(yè)務(wù)范圍和投資方向,，嚴(yán)格預(yù)算管理,。通過(guò)該公司的有效運(yùn)作，最大程度地加快民生住房建設(shè),，平抑房?jī)r(jià),，提高土地利用水平，發(fā)揮政府在住房社會(huì)保障方面的作用及在房地產(chǎn)領(lǐng)域的影響力和控制力,。
為加快中央企業(yè)房地產(chǎn)資源重組提供有力支持
加快中央企業(yè)房地產(chǎn)資源重組,，積極構(gòu)建保障性住房建設(shè)平臺(tái)，僅僅靠企業(yè)自發(fā)的愿望是難以企及的,，必須運(yùn)用必要的行政手段,，依靠政府的推動(dòng)和出資人統(tǒng)籌安排。明確載體,、平臺(tái),，明確時(shí)間、重組原則和重組方案,，明確開(kāi)發(fā)建設(shè)保障性住房的任務(wù),、規(guī)模和運(yùn)作模式。
為了有效調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng),，拓寬低收入家庭住房建設(shè)資金渠道,，還要積極探索住房建設(shè)融資渠道多元化的金融創(chuàng)新模式，加大保障性住房建設(shè)的資金供應(yīng),�,？梢钥紤]通過(guò)國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)預(yù)算，加大資本金注入,；可以房地產(chǎn)資金信托的方式,，由新組建的房地產(chǎn)公司發(fā)起設(shè)立一定規(guī)模的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金，既為加快中央企業(yè)房地產(chǎn)資源重組提供有力支持,，也可以將部分資金用于土地整理和土地開(kāi)發(fā)一級(jí)市場(chǎng),，有效增加保障性住房建設(shè)的土地供應(yīng)和建設(shè)規(guī)模。同時(shí),，可考慮將國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行等政策性金融或社�,；鸩糠仲Y金通過(guò)新組建的公司加大保障性住房建設(shè)的資金支持，還可以發(fā)行一定規(guī)模的住房建設(shè)債券,，為我國(guó)保障性住房建設(shè)提供更多的資金渠道,。
(作者系中央財(cái)經(jīng)大學(xué)管理與工程學(xué)院研究生導(dǎo)師) |