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嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策似乎看不到“終點(diǎn)”,，于是,，尋找能夠躲避“樓市調(diào)控風(fēng)頭”的避風(fēng)港,，也便成了開發(fā)商們短期內(nèi)的“要?jiǎng)?wù)所在”,，也正是在此時(shí)此刻，一直不享受“寬松政策”的別墅,，反倒成為如是一般的“避風(fēng)良港”所在,。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，相對(duì)于普通住宅在新政發(fā)布后的成交量應(yīng)聲而落的情況,，別墅市場(chǎng)卻依然保持平穩(wěn),，成交量未有明顯變化。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，由于長(zhǎng)期以來別墅類物業(yè)一直被信貸,、稅收,、土地等方面的政策嚴(yán)格控制,，因此，形成了以一次性付款為主的住房消費(fèi)模式,，也正因如此,，三套房停貸、無納稅記錄外地人禁貸的政策,，幾乎對(duì)于別墅市場(chǎng)沒有實(shí)質(zhì)性的影響,。
成交量保持平穩(wěn)
4月14日以來一系列的調(diào)控政策，讓火熱的住宅市場(chǎng)一度“冷水澆頭”——北京,、上海相繼傳出投資客大規(guī)模陸續(xù)出貨的消息,，甚至超過600套的集體出貨作為極端事件，亦被輿論無限放大,。然而,，別墅市場(chǎng)卻因自身的“平靜”，而在這樣“大氣大落”的樓市格局中,，幾乎被人忽略,。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)、搜房網(wǎng)等統(tǒng)計(jì),，3月京城成交破億的別墅有近10個(gè),，其中頤和園著成交近4億元、北辰香麓賣出3億多元,、御園成交1億多元,、億城西山華府近2億元,。而中廣信房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司監(jiān)測(cè),，在3月最后一周即3月22日—28日期間，北京共成交別墅120套,，成交面積4.08萬(wàn)平方米,，這一水平超過了2009年的周成交平均值118套。在整個(gè)3月份,，北京別墅成交了320套,，成交面積10.8萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲了近100%,。
在成交量攀升的同時(shí),，別墅類產(chǎn)品的價(jià)格也呈現(xiàn)上漲勢(shì)頭,。近日,，高力國(guó)際發(fā)布的《中國(guó)物業(yè)市場(chǎng)2010年第一季度報(bào)告》介紹，今年一季度,，以別墅為代表的北京豪宅產(chǎn)品環(huán)比增長(zhǎng)11.4%,，達(dá)到38338元/平方米。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，由于長(zhǎng)期以來別墅市場(chǎng)一直被政策從嚴(yán)控制,，而本次對(duì)住宅市場(chǎng)的嚴(yán)厲調(diào)控政策——包括三套房禁貸、無納稅社保記錄外地人禁貸等政策,，實(shí)際是將住宅與別墅受到政策嚴(yán)控的“門檻”拉平,，也正是因?yàn)檫@一原因，別墅市場(chǎng)在新政的背景下,，才得以平穩(wěn)所在,。
供應(yīng)將減少
4月14日的樓市新一輪調(diào)控，實(shí)際上只是個(gè)起點(diǎn),，業(yè)界預(yù)計(jì),，各“涉房部委”將陸續(xù)下發(fā)本領(lǐng)域管轄內(nèi)的文件通知，這其中亦包括國(guó)土資源部,。而有專家分析認(rèn)為,，國(guó)土資源部下發(fā)的文件中，很可能對(duì)別墅用地,，做出更為細(xì)致與細(xì)化的定義,。此前，國(guó)土資源部多次強(qiáng)調(diào),，禁止供應(yīng)別墅類用地,，但對(duì)于具體的別墅用地的定性，卻始終沒有明確,，市場(chǎng)曾有消息稱,，國(guó)土資源部有意把連排、疊拼等類別墅形態(tài)的用地,，一律劃入別墅“禁供”土地的范疇,。據(jù)此，業(yè)界人士判斷,，隨著調(diào)控口徑的進(jìn)一步收緊，各類別墅供應(yīng)的進(jìn)一步減少,，將成為定局,，而這恰也恰是市場(chǎng)的價(jià)值所在，業(yè)內(nèi)人士告訴記者,，在這一點(diǎn)上,，表現(xiàn)最為明顯的，便是在北京的潮白河,、溫榆河別墅區(qū),。
御墅項(xiàng)目副總經(jīng)理周麗萍指出，從近年來價(jià)格走勢(shì)來看,，潮白河區(qū)域的別墅價(jià)格漲幅一直不大,，處于價(jià)格洼地，存在著較大的補(bǔ)漲空間,，而且區(qū)域產(chǎn)品品質(zhì)在整個(gè)別墅市場(chǎng)都處于領(lǐng)先地位,。據(jù)周麗萍介紹，位于潮白河區(qū)域的純獨(dú)棟別墅區(qū)“御墅”,，占地33萬(wàn)平方米共298戶,，去年下半年北區(qū)開盤以來持續(xù)旺銷,，最近幾個(gè)月月銷量均逾億元。據(jù)她介紹,，近期御墅還將推出新品,，預(yù)計(jì)均價(jià)25000元/平方米左右，每套總價(jià)逾千萬(wàn)元,。業(yè)內(nèi)人士指出,，無論是西山別墅區(qū)還是潮白河別墅區(qū)，獨(dú)棟別墅的成交額都占到較大的比重,。以西山別墅區(qū)為例,，頤和園著一個(gè)項(xiàng)目的銷售額幾乎占到該區(qū)域的二分之一，而御墅項(xiàng)目成交額在項(xiàng)目眾多的潮白河別墅區(qū)也占到了四分之一,，另外如獨(dú)棟別墅泰禾紅御在東部泛CBD別墅區(qū)也占有較大比重,。對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示,，獨(dú)棟別墅供地控制較嚴(yán),，近來相關(guān)部門再次重申這一政策，供不應(yīng)求的局面決定了獨(dú)棟別墅具有較大的市場(chǎng)空間,。
需求難受打壓
“我認(rèn)為相比于中低端的住宅產(chǎn)品,，真正的別墅產(chǎn)品受到調(diào)控的影響會(huì)比較小，因?yàn)樵谡麄�(gè)市場(chǎng)需求中,，一是使用按揭貸款的比例很低,，二是真正用別墅投資的市場(chǎng)需求也很小，所以她和整個(gè)市場(chǎng)的走勢(shì),，還是沒有太大關(guān)聯(lián)的,。”中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰稱,。郭毅分析認(rèn)為,，隨著對(duì)各類別墅產(chǎn)品包括大戶型限制供地，別墅市場(chǎng)的供應(yīng)將更加稀缺,，這將推動(dòng)別墅普遍迎來放量上漲,。從宏觀經(jīng)濟(jì)來看,，經(jīng)濟(jì)走勢(shì)不斷向好,，這將產(chǎn)生更多的財(cái)富人士，進(jìn)而培育更多的市場(chǎng)需求,。
最近發(fā)布的胡潤(rùn)排行榜顯示,，截至2009年底，除港澳臺(tái)之外，全國(guó)31個(gè)省,、自治區(qū),、直轄市中，資產(chǎn)超過千萬(wàn)的富豪達(dá)到875000位,，相比上年增加6.1%,，其中資產(chǎn)超過億元的富豪數(shù)為55000位，較上年增加7.8%,。其中北京千萬(wàn)富豪為15.1萬(wàn)人,，億萬(wàn)富豪9400人，呈大幅上升趨勢(shì),。該報(bào)告指出,，千萬(wàn)富豪主要分為四種類型：商人、高收入人士,、炒房者和職業(yè)股民,。2009年以來房地產(chǎn)市場(chǎng)異常活躍,，使得很多房產(chǎn)投資者成功晉級(jí)千萬(wàn)富豪行列,。上述人士也成了高端別墅市場(chǎng)的主要買家�,！斑@部分人群中,，只有炒房者可能受到相應(yīng)的影響，而資本市場(chǎng)還可能在房地產(chǎn)的擠出效應(yīng)下,，向上推長(zhǎng)的可能性甚至還在增加,，而商人和高收入人士，并不是房地產(chǎn)調(diào)控的指標(biāo)指向,，因此,，從需求一段的情況看，我甚至覺得別墅市場(chǎng)的安全性以及抗通脹性更好,�,！崩钗慕苷f,。 |