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嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策似乎看不到“終點”,，于是,，尋找能夠躲避“樓市調(diào)控風(fēng)頭”的避風(fēng)港,，也便成了開發(fā)商們短期內(nèi)的“要務(wù)所在”,，也正是在此時此刻,，一直不享受“寬松政策”的別墅,，反倒成為如是一般的“避風(fēng)良港”所在,。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計,，相對于普通住宅在新政發(fā)布后的成交量應(yīng)聲而落的情況,，別墅市場卻依然保持平穩(wěn),，成交量未有明顯變化。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，由于長期以來別墅類物業(yè)一直被信貸,、稅收、土地等方面的政策嚴(yán)格控制,，因此,，形成了以一次性付款為主的住房消費(fèi)模式,，也正因如此，三套房停貸,、無納稅記錄外地人禁貸的政策,，幾乎對于別墅市場沒有實質(zhì)性的影響。
成交量保持平穩(wěn)
4月14日以來一系列的調(diào)控政策,，讓火熱的住宅市場一度“冷水澆頭”——北京,、上海相繼傳出投資客大規(guī)模陸續(xù)出貨的消息，甚至超過600套的集體出貨作為極端事件,，亦被輿論無限放大,。然而，別墅市場卻因自身的“平靜”,，而在這樣“大氣大落”的樓市格局中,，幾乎被人忽略。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng),、搜房網(wǎng)等統(tǒng)計,，3月京城成交破億的別墅有近10個，其中頤和園著成交近4億元,、北辰香麓賣出3億多元,、御園成交1億多元、億城西山華府近2億元,。而中廣信房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司監(jiān)測,，在3月最后一周即3月22日—28日期間，北京共成交別墅120套,，成交面積4.08萬平方米,，這一水平超過了2009年的周成交平均值118套。在整個3月份,，北京別墅成交了320套,，成交面積10.8萬平方米，環(huán)比上漲了近100%,。
在成交量攀升的同時,，別墅類產(chǎn)品的價格也呈現(xiàn)上漲勢頭。近日,，高力國際發(fā)布的《中國物業(yè)市場2010年第一季度報告》介紹,，今年一季度,，以別墅為代表的北京豪宅產(chǎn)品環(huán)比增長11.4%,，達(dá)到38338元/平方米。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，由于長期以來別墅市場一直被政策從嚴(yán)控制,，而本次對住宅市場的嚴(yán)厲調(diào)控政策——包括三套房禁貸,、無納稅社保記錄外地人禁貸等政策，實際是將住宅與別墅受到政策嚴(yán)控的“門檻”拉平,，也正是因為這一原因,，別墅市場在新政的背景下，才得以平穩(wěn)所在,。
供應(yīng)將減少
4月14日的樓市新一輪調(diào)控,，實際上只是個起點，業(yè)界預(yù)計,，各“涉房部委”將陸續(xù)下發(fā)本領(lǐng)域管轄內(nèi)的文件通知,，這其中亦包括國土資源部。而有專家分析認(rèn)為,，國土資源部下發(fā)的文件中,，很可能對別墅用地，做出更為細(xì)致與細(xì)化的定義,。此前,，國土資源部多次強(qiáng)調(diào)，禁止供應(yīng)別墅類用地,，但對于具體的別墅用地的定性,，卻始終沒有明確，市場曾有消息稱,，國土資源部有意把連排,、疊拼等類別墅形態(tài)的用地，一律劃入別墅“禁供”土地的范疇,。據(jù)此,，業(yè)界人士判斷，隨著調(diào)控口徑的進(jìn)一步收緊,，各類別墅供應(yīng)的進(jìn)一步減少,，將成為定局，而這恰也恰是市場的價值所在,，業(yè)內(nèi)人士告訴記者,，在這一點上，表現(xiàn)最為明顯的,，便是在北京的潮白河,、溫榆河別墅區(qū)。
御墅項目副總經(jīng)理周麗萍指出,，從近年來價格走勢來看,，潮白河區(qū)域的別墅價格漲幅一直不大，處于價格洼地,，存在著較大的補(bǔ)漲空間,，而且區(qū)域產(chǎn)品品質(zhì)在整個別墅市場都處于領(lǐng)先地位,。據(jù)周麗萍介紹，位于潮白河區(qū)域的純獨(dú)棟別墅區(qū)“御墅”,，占地33萬平方米共298戶,，去年下半年北區(qū)開盤以來持續(xù)旺銷，最近幾個月月銷量均逾億元,。據(jù)她介紹,，近期御墅還將推出新品，預(yù)計均價25000元/平方米左右,，每套總價逾千萬元,。業(yè)內(nèi)人士指出，無論是西山別墅區(qū)還是潮白河別墅區(qū),，獨(dú)棟別墅的成交額都占到較大的比重,。以西山別墅區(qū)為例，頤和園著一個項目的銷售額幾乎占到該區(qū)域的二分之一,，而御墅項目成交額在項目眾多的潮白河別墅區(qū)也占到了四分之一,，另外如獨(dú)棟別墅泰禾紅御在東部泛CBD別墅區(qū)也占有較大比重。對此,，亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示,，獨(dú)棟別墅供地控制較嚴(yán)，近來相關(guān)部門再次重申這一政策,，供不應(yīng)求的局面決定了獨(dú)棟別墅具有較大的市場空間,。
需求難受打壓
“我認(rèn)為相比于中低端的住宅產(chǎn)品，真正的別墅產(chǎn)品受到調(diào)控的影響會比較小,，因為在整個市場需求中,，一是使用按揭貸款的比例很低，二是真正用別墅投資的市場需求也很小,，所以她和整個市場的走勢,，還是沒有太大關(guān)聯(lián)的�,！敝性禺a(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰稱,。郭毅分析認(rèn)為，隨著對各類別墅產(chǎn)品包括大戶型限制供地,，別墅市場的供應(yīng)將更加稀缺,，這將推動別墅普遍迎來放量上漲。從宏觀經(jīng)濟(jì)來看,，經(jīng)濟(jì)走勢不斷向好,，這將產(chǎn)生更多的財富人士，進(jìn)而培育更多的市場需求,。
最近發(fā)布的胡潤排行榜顯示,，截至2009年底，除港澳臺之外,，全國31個省,、自治區(qū)、直轄市中,，資產(chǎn)超過千萬的富豪達(dá)到875000位,，相比上年增加6.1%，其中資產(chǎn)超過億元的富豪數(shù)為55000位,，較上年增加7.8%,。其中北京千萬富豪為15.1萬人，億萬富豪9400人,，呈大幅上升趨勢,。該報告指出，千萬富豪主要分為四種類型：商人,、高收入人士,、炒房者和職業(yè)股民。2009年以來房地產(chǎn)市場異�,；钴S,，使得很多房產(chǎn)投資者成功晉級千萬富豪行列。上述人士也成了高端別墅市場的主要買家,�,！斑@部分人群中，只有炒房者可能受到相應(yīng)的影響,，而資本市場還可能在房地產(chǎn)的擠出效應(yīng)下,，向上推長的可能性甚至還在增加，而商人和高收入人士,，并不是房地產(chǎn)調(diào)控的指標(biāo)指向,，因此，從需求一段的情況看,，我甚至覺得別墅市場的安全性以及抗通脹性更好,。”李文杰說,。 |