近日,，北京推出了一系列備受期待的完善招拍掛制度新舉措,，明確今后商品住宅用地出讓將不再只是“價高者得”,。這被視為土地出讓招拍掛制度的重大轉(zhuǎn)變,，更有人將之看作新一輪全國土地市場變革和房地產(chǎn)調(diào)控政策的開端,。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，新舉措的出臺有利于遏制地價非理性上漲并最終有利于整個行業(yè)的健康發(fā)展,。
4月16日,，北京市國土資源局副局長曾贊榮宣布，北京市將改進目前土地出讓只是“價高者得”的方式,，遵循的思路是,，一、擬將投標(biāo)價款,、付款進度,、開發(fā)建設(shè)周期、政策性住房建設(shè)條件,、土地節(jié)約集約程度,、企業(yè)資質(zhì)、業(yè)績,、財務(wù)狀況以往出讓合同履約情況,、參與建設(shè)的政策性住房規(guī)模、近期拿地情況和對未來商品住房銷售價格的承諾等因素作為評標(biāo)條件,。二,、設(shè)定合理價格區(qū)間，在社會中介機構(gòu)對區(qū)域地價和房價進行綜合評價的基礎(chǔ)上,，經(jīng)過專家論證,，有關(guān)部門集體決策確定。三,、進一步弱化投標(biāo)價格因素,，其所占分值由50分降低到25分，最終按照綜合條件最佳者得的原則確定土地受讓人,。
“在具體的操作細節(jié)上,，可能會因地塊的實際情況而略有不同�,！北本┦型恋卣韮渲行南嚓P(guān)負(fù)責(zé)人對《經(jīng)濟參考報》表示,。
昌平區(qū)北七家工業(yè)區(qū)配套住宅項目用地是北京市16日推出的9宗地塊之一，記者在其招標(biāo)文件中看到,，評標(biāo)將分兩個階段進行,。第一階段主要評估和比較投標(biāo)人的財務(wù)及資信，占30分,，得分低于15分不能進入第二階段的評標(biāo),。第二階段中，投標(biāo)價款總額占25分,；項目定位,、方案說明、經(jīng)營理念及開發(fā)進度,、開發(fā)周期說明占20分,；企業(yè)資質(zhì),、開發(fā)業(yè)績或投資業(yè)績情況，以及通過北京市土地交易市場取得的商品住宅用地規(guī)模與經(jīng)營性用地出讓合同的履約情況占20分,；綜合印象占5分,。
除此之外，北京市將試點“不設(shè)評標(biāo)委員會”的招標(biāo)方式,，引導(dǎo)企業(yè)理性參與土地競買,；試點采用“限房價、競地價”及“限地價,，競政策性住房面積”的方式,，抑制地價和房價的過快增長。企業(yè)在競買時承諾的政策性住房配建面積,、配建價格以及對未來商品住房的銷售均價,，將在土地成交后寫入土地出讓合同，并按約定內(nèi)容嚴(yán)格執(zhí)行,。
更早些時候,，上海市規(guī)劃和國土資源管理局發(fā)布的出讓公告顯示，閔行區(qū)莘莊一地塊使用權(quán)招標(biāo)出讓采取公開招標(biāo)方式,，按照綜合條件最佳者得的原則確定中標(biāo)人,，價格將不再是競得地塊的決定性因素。
北京,、上海等地的這種“改良”使得延續(xù)多年的“價高者得”的土地出讓模式發(fā)生了重大轉(zhuǎn)變。此前,，“價高者得”一直是土地出讓的主流原則,。
眾所周知，招標(biāo)出讓是根據(jù)出讓使用權(quán)地塊開發(fā)利用的條件和要求,，從價格,、規(guī)劃方案、競標(biāo)人的資格,、社會效益等多方面綜合考慮來決定中標(biāo)者,。掛牌、拍賣出讓方式都是采用“價高者得”的原則,，在房地產(chǎn)市場火爆的當(dāng)下,，掛牌出讓最終就成了現(xiàn)場競價，“與拍賣沒什么區(qū)別”,。加之招標(biāo)出讓比重低,，現(xiàn)行招拍掛制度似乎就“只有拍賣一種形式了”，在供不應(yīng)求的情況下很容易越拍越高,。因此,，中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌認(rèn)為，在供不應(yīng)求的情況下，采取招標(biāo)的辦法有利于地價保持平穩(wěn),。
對于正在慢慢興起的新一輪完善招拍掛制度的嘗試,，國土資源部土地利用管理司司長廖永林透露，目前國土資源部已經(jīng)組織相應(yīng)的專題研究,，隨后可能會對試點進行推廣,。
美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓將其解讀為：對房地產(chǎn)行業(yè)更深層次的新一輪調(diào)控已經(jīng)顯現(xiàn)�,！斑@是一個好的方向,，我們可以將北京、上海等地的新舉措看作是對開發(fā)商考核體系的一次調(diào)整,，這將在很大程度上轉(zhuǎn)變開發(fā)商的拿地行為,，并最終有利于促進整個行業(yè)的健康發(fā)展。尤其是將參與建設(shè)的政策性住房規(guī)模納入評標(biāo)體系等做法,，對政府未來推進保障性住房建設(shè)有較大積極意義,。”她預(yù)測：“新措施的出臺一定有助于降低地價,，今后地王的出現(xiàn)頻率將大大降低,。”
也有專家對相關(guān)操作細節(jié)提出建議,，希望最大程度上堵塞可能的制度漏洞,。比如，“如果兩家企業(yè)在其他指標(biāo)上都不相上下的話,，那么地價指標(biāo)還是會成為最終決定性因素,，此時與價格因素所占權(quán)重就沒有決定性作用了�,！蹦暇┐髮W(xué)國土資源與旅游學(xué)系教授黃賢金提醒說,。此外，專家還建議應(yīng)關(guān)注房價由市場決定與地價由評估確定之間的矛盾,，在招標(biāo)過程中需杜絕尋租行為,、最大程度上保證公平、公正,、公開,。 |
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