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樓市調(diào)控政策持續(xù)發(fā)力,。
國務(wù)院17日再次下發(fā)關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知,，公布了更為嚴(yán)格的調(diào)控舉措。其中明確要求商品住房價格過高,、上漲過快,、供應(yīng)緊張的地區(qū),，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款,；對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款,。地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時性措施,，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù),。
記者這幾天采訪發(fā)現(xiàn)，在力度持續(xù)加大的新一輪樓市調(diào)控政策影響下,，北京,、上海、深圳等地的二手房掛牌量急劇放大,，買家出現(xiàn)了濃厚的觀望情緒,，部分炒家出現(xiàn)加速離場的跡象，同時個別樓盤和二手房業(yè)主報價出現(xiàn)松動,。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，這一輪針對樓市展開的調(diào)控政策是近年來最嚴(yán)格的一次，將對高房價形成打壓,，而與住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益相關(guān)的稅收政策等將成樓市調(diào)控新的“殺手锏”,。
聚焦 1 京滬深二手房掛牌激增 觀望濃厚部分炒家離場
“和前一段時間的‘恐慌性’購房明顯不同，最近這兩天買房人突然‘消失了’,，與之形成鮮明對比的是,，二手房房源有明顯的放量跡象，現(xiàn)在每天店里都能接到十幾套新房源,。在此之前,，每天的新房源不過一兩套�,！北本〇|四環(huán)外一家房產(chǎn)中介工作人員告訴記者,。
據(jù)我愛我家對北京市所有400余家門店的統(tǒng)計顯示：國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控政策公布的當(dāng)天,，已經(jīng)簽約的貸款客戶就開始紛紛給店面打電話，要求加急辦理過戶和批貸手續(xù),。同時,，整體房源量上升15%，尤其是2005年以后的二手商品房房源量上漲三成,。此外,，部分炒家離場�,！ �
我愛我家統(tǒng)計顯示,，房貸新政和“新國十條”頒布后，快進(jìn)快出的短期炒家迅速拋盤離場,，通州,、望京等前期炒作的熱點(diǎn)區(qū)域房源量增加了30%，而購房委托量則下降了25%,，成交較4月初的周末下降了20%,，成交價開始企穩(wěn)，業(yè)主跳價和毀約現(xiàn)象基本消失,。
另據(jù)北京中原三級市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示在14日到18日4天時間內(nèi),，北京二手房市場新增客戶需求為2000組，僅相當(dāng)于13號一天新增的需求,，客戶需求新增下跌了8成,。同時,，在中原抽樣調(diào)查回訪的5000個從3月15日登記的購房客戶中,，明確表態(tài)短期內(nèi)不再看房的比例達(dá)到了67%，僅有10%左右的客戶認(rèn)為政策的實(shí)際效果還要再看看,。
一邊是購房者的觀望,，另一邊卻是賣方掛牌房源明顯增加。同樣來自北京中原三級市場研究部統(tǒng)計顯示,，在14日至18日短短的幾天內(nèi),，北京二手房房源新增達(dá)到了3000套，相比之前市場平均水平上漲了40%,，尤其是通州,、望京、亦莊,、大興,、昌平等區(qū)域，環(huán)比房源上漲幅度達(dá)到了翻倍,。個別區(qū)域甚至出現(xiàn)了單個項(xiàng)目單個業(yè)主一次拋售幾十套二手房,。中原地產(chǎn)預(yù)計,，燕郊、通州,、望京,、亦莊、房山等地是最有可能出現(xiàn)“拋售潮”的地方,。
北京發(fā)生的情況并非個案,，上海、深圳等地也出現(xiàn)了類似的情況,。記者18日從上海多家房產(chǎn)中介公司了解到,，受二套房貸政策收緊影響，二手房掛牌量激增,，不少賣家將掛牌價從“到手價”調(diào)整為“成交價”,，而買家觀望氣氛則較濃，多是前來問詢,，很少出手,。
上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會雍告訴記者，從中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看,，最近三天的掛牌量比正常水平激增50%左右,。
在浦東一家21世紀(jì)不動產(chǎn)門店內(nèi)，購房者劉先生接受記者采訪時表示,，提高二套房首付和貸款利率的政策對他影響很大,，假設(shè)一套200萬元商品房，原先首付60至80萬元,，現(xiàn)在首付要提高到100萬元,；按100萬元貸款20年等額本息還款方式計算，原先可以享受到85折基準(zhǔn)利率,，累計利息590530元,，按1.1倍基準(zhǔn)利率計算累計利息則要793616元，相差203086元,，成本增加10%以上,。
一家房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)員告訴記者，最近兩天出現(xiàn)難得的忙碌,，電話一直響個不停,，不管是賣家還是買家，都紛紛打來電話,，咨詢新政后的樓市走向,、掛牌策略是否該作調(diào)整等，“最急的是賣家，擔(dān)心無法成交”,。
與京,、滬出現(xiàn)的情況一樣，深圳樓市的觀望氣氛也再度濃厚起來,，急于買房的人少了,，持幣觀望的人多了。同時,，部分炒家正加速離場,。根據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)控，深圳目前已有投資客一次性掛出上百套房源出售的情況,。
聚焦 2 個別樓盤和業(yè)主報價松動 全面性降價情況尚未出現(xiàn)
在持續(xù)加碼的調(diào)控政策作用下,，個別樓盤和部分二手房業(yè)主報價開始出現(xiàn)松動，但全面性的降價情況并未出現(xiàn),。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍向記者透露,，新政已對部分中小房地產(chǎn)開發(fā)商產(chǎn)生了不小的震懾，特別是開發(fā)的樓盤前期價格上漲過快的區(qū)域,，如北京通州區(qū)某項(xiàng)目,，原計劃在4月17日加開新樓座時每平方米單價比上一期提高3000元，恰逢新政出臺,，該項(xiàng)目不僅沒有提高售價,，反而對全款購房客戶下調(diào)近3000元/平方米，對貸款購房客戶也有額度不等的價格優(yōu)惠,。
在個別樓盤價格出現(xiàn)松動的同時,，部分二手房業(yè)主的報價也開始松動。據(jù)北京中原三級市場研究部14日至18日的統(tǒng)計顯示,，在目前市場二手房2萬套存量中,，抽樣調(diào)查顯示60%的房主表示不再漲價，更有20%的房主已經(jīng)表示愿意降價,，特別是全款的購房者目前已經(jīng)能夠優(yōu)惠3%至5%,。在中原地產(chǎn)登記售房的林女士就表示：誰知道政策會這么密集,，現(xiàn)在只要有人愿意全款,，情愿降價20萬。抓緊時間過戶了,，省得提心吊膽的,。
北京“鏈家地產(chǎn)”市場分析師張月告訴記者，樓市新政出臺后,，部分買家急于成交和部分賣家開始主動讓價,。她舉例子說，朝青區(qū)域的興隆家園當(dāng)前售價為26000元/平方米左右，由于該樓盤價格上漲較快,，很多業(yè)主對于不斷提價已經(jīng)形成慣性心理,，業(yè)主李先生幾天前將報價提為27000元/平方米，并且表示不具備讓價空間,。但當(dāng)時每天仍有至少五六組客戶看房,，而16日新政后，客戶均表示價格偏高,，看房意愿大大降低,，李先生也急于成交，最終將價格調(diào)回為26000元/平方米售出,。
張月說,，北京典型區(qū)域業(yè)主讓價并不在少數(shù)，這主要取決于需求在二套房新政后對房價短期內(nèi)快速上漲預(yù)期大大降低,。
宋會雍也向記者表示,，根據(jù)上海中原統(tǒng)計，上海也有部分業(yè)主開始主動下調(diào)價格,，“一套200多萬元的房子,，差不多下調(diào)5萬元至10萬元”。
雖然個別樓盤和業(yè)主報價開始出現(xiàn)松動,，但全面性的降價情況尚未出現(xiàn),，部分開發(fā)商仍對房價走勢持樂觀態(tài)度。記者從上海幾個新開盤的樓盤了解到,，目前購房需求沒有受到太大影響,，各樓盤并沒有下調(diào)價格。中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者,，二套房貸收緊政策對樓市的影響主要還是反映在預(yù)期上,，價格和成交量的漲幅或?qū)p少，但市場的共識還是漲,，開發(fā)商主動下調(diào)價格動力不足,。
記者從深圳個盤監(jiān)測數(shù)據(jù)了解到，目前深圳全市一手房價格依然十分穩(wěn)定,，部分樓盤甚至還在繼續(xù)上調(diào)銷售價格,。而一手房供應(yīng)量不足，為價格上漲提供了支撐,，特別是關(guān)內(nèi)樓盤,，價格依然十分堅挺。
聚焦 3 樓市將迎拐點(diǎn)聲音漸強(qiáng) 購房人期待“稅政”落地
雖然全面性的降價情況尚未發(fā)生,，但認(rèn)為樓市將迎來拐點(diǎn)的聲音漸強(qiáng),。接受記者采訪的業(yè)內(nèi)外人士普遍表示，新政是近幾年最為嚴(yán)厲的調(diào)控政策，無論是精準(zhǔn)度還是可操作性較以往都有較大提高,，如果能夠得到有力執(zhí)行,，將對高房價和市場形成有效作用。
SOHO中國董事長潘石屹認(rèn)為,，最近出臺調(diào)控房地產(chǎn)市場政策的密集程度和嚴(yán)厲程度都是近年來少有的,，“新國十條”出臺后，有人說是住宅市場的西伯利亞寒流來了,，未來房價拐點(diǎn)有多遠(yuǎn),，住房價格到底如何變化，相信未來一個月就可以見分曉,，但住房的成交量會迅速降下來,。對于高房價區(qū)域停止給第三套住房貸款，可以抑制一部分市場上的需求,，對抑制住宅房價有好處,。
深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)新聞與研究部總監(jiān)周學(xué)軍認(rèn)為，新政的出臺提高了投資客的入市門檻,，同時也將大量改善型二次置業(yè)者拒之門外,。接下來成交量會大幅減少，市場進(jìn)入觀望期,，如果政策實(shí)施的力度也是非常強(qiáng)硬,，將對市場的“高燒不退”殺傷力非常大。一段時間成交量持續(xù)萎縮,，下一步市場就會出現(xiàn)開發(fā)商降價促銷急于銷售的局面,。
21世紀(jì)不動產(chǎn)分析師齊凡接受《經(jīng)濟(jì)參考報》記者采訪時說，調(diào)控嚴(yán)厲出乎意料,，房價下跌無可避免,。她預(yù)計，短時期內(nèi),，可能會有一批投資者將其房產(chǎn)拋售到二手房市場,，導(dǎo)致二手房價格先行下跌，然后傳遞到新房市場,，新房價格下跌再影響二手房市場,。
深圳市社科院城市營運(yùn)中心主任高海燕在接受記者采訪時表示,，國務(wù)院這一重拳出擊能真正打擊到持續(xù)高漲的投資,、投機(jī)需求。但并不能強(qiáng)有力地扼制大富豪們的購買欲望,，反而會將大量剛性需求拒之門外。引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定的發(fā)展，不僅僅要從收緊信貸入手,，更應(yīng)該在稅收方面加大調(diào)整力度,。
記者了解到，在國務(wù)院最新下發(fā)的通知中,，明確提出,，要發(fā)揮稅收政策對住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。財政部,、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策,。稅務(wù)部門要嚴(yán)格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定，認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作,，對定價過高,、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查。
記者采訪發(fā)現(xiàn),，購房人期待相關(guān)的稅收政策盡快落地,。多數(shù)購房者向記者表示，國家遏制高房價的決心已經(jīng)表露無遺,，目前已在信貸,、土地等方面出臺了一系列的調(diào)控政策，但如果能夠盡快在稅收方面再出臺相關(guān)的調(diào)控政策,，無疑會對高房價形成全面打壓,。
一位房地產(chǎn)開發(fā)商私下里對記者表示，如果與住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益相關(guān)的稅收政策出臺,，那無異于“雪上加霜”,。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，下一步,，與住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益相關(guān)的稅收政策等將成樓市調(diào)控新的“殺手锏”,，遏制高房價的“利器”。 |