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樓市調(diào)控政策持續(xù)發(fā)力,。
國務院17日再次下發(fā)關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知,，公布了更為嚴格的調(diào)控舉措,。其中明確要求商品住房價格過高,、上漲過快、供應緊張的地區(qū),，商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況,，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款,；對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。地方人民政府可根據(jù)實際情況，采取臨時性措施,，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù),。
記者這幾天采訪發(fā)現(xiàn)，在力度持續(xù)加大的新一輪樓市調(diào)控政策影響下,，北京、上海,、深圳等地的二手房掛牌量急劇放大,，買家出現(xiàn)了濃厚的觀望情緒，部分炒家出現(xiàn)加速離場的跡象,，同時個別樓盤和二手房業(yè)主報價出現(xiàn)松動,。業(yè)內(nèi)人士認為，這一輪針對樓市展開的調(diào)控政策是近年來最嚴格的一次,，將對高房價形成打壓,，而與住房消費和房地產(chǎn)收益相關的稅收政策等將成樓市調(diào)控新的“殺手锏”。
聚焦 1 京滬深二手房掛牌激增 觀望濃厚部分炒家離場
“和前一段時間的‘恐慌性’購房明顯不同,，最近這兩天買房人突然‘消失了’,，與之形成鮮明對比的是，二手房房源有明顯的放量跡象,，現(xiàn)在每天店里都能接到十幾套新房源,。在此之前，每天的新房源不過一兩套,�,！北本〇|四環(huán)外一家房產(chǎn)中介工作人員告訴記者。
據(jù)我愛我家對北京市所有400余家門店的統(tǒng)計顯示：國務院關于房地產(chǎn)調(diào)控政策公布的當天,，已經(jīng)簽約的貸款客戶就開始紛紛給店面打電話,，要求加急辦理過戶和批貸手續(xù)。同時,，整體房源量上升15%,，尤其是2005年以后的二手商品房房源量上漲三成。此外,，部分炒家離場,。
我愛我家統(tǒng)計顯示,，房貸新政和“新國十條”頒布后,，快進快出的短期炒家迅速拋盤離場，通州,、望京等前期炒作的熱點區(qū)域房源量增加了30%,，而購房委托量則下降了25%，成交較4月初的周末下降了20%,，成交價開始企穩(wěn),，業(yè)主跳價和毀約現(xiàn)象基本消失,。
另據(jù)北京中原三級市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示在14日到18日4天時間內(nèi)，北京二手房市場新增客戶需求為2000組,，僅相當于13號一天新增的需求,，客戶需求新增下跌了8成。同時,，在中原抽樣調(diào)查回訪的5000個從3月15日登記的購房客戶中,，明確表態(tài)短期內(nèi)不再看房的比例達到了67%，僅有10%左右的客戶認為政策的實際效果還要再看看,。
一邊是購房者的觀望,，另一邊卻是賣方掛牌房源明顯增加。同樣來自北京中原三級市場研究部統(tǒng)計顯示,，在14日至18日短短的幾天內(nèi),，北京二手房房源新增達到了3000套，相比之前市場平均水平上漲了40%,，尤其是通州,、望京、亦莊,、大興,、昌平等區(qū)域，環(huán)比房源上漲幅度達到了翻倍,。個別區(qū)域甚至出現(xiàn)了單個項目單個業(yè)主一次拋售幾十套二手房,。中原地產(chǎn)預計，燕郊,、通州,、望京、亦莊,、房山等地是最有可能出現(xiàn)“拋售潮”的地方,。
北京發(fā)生的情況并非個案，上海,、深圳等地也出現(xiàn)了類似的情況,。記者18日從上海多家房產(chǎn)中介公司了解到，受二套房貸政策收緊影響,，二手房掛牌量激增,，不少賣家將掛牌價從“到手價”調(diào)整為“成交價”，而買家觀望氣氛則較濃,，多是前來問詢,，很少出手。
上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會雍告訴記者，從中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看,，最近三天的掛牌量比正常水平激增50%左右,。
在浦東一家21世紀不動產(chǎn)門店內(nèi)，購房者劉先生接受記者采訪時表示,，提高二套房首付和貸款利率的政策對他影響很大,，假設一套200萬元商品房，原先首付60至80萬元,，現(xiàn)在首付要提高到100萬元,；按100萬元貸款20年等額本息還款方式計算，原先可以享受到85折基準利率,，累計利息590530元，按1.1倍基準利率計算累計利息則要793616元,，相差203086元,，成本增加10%以上。
一家房產(chǎn)中介業(yè)務員告訴記者,，最近兩天出現(xiàn)難得的忙碌,，電話一直響個不停，不管是賣家還是買家,，都紛紛打來電話,，咨詢新政后的樓市走向、掛牌策略是否該作調(diào)整等,，“最急的是賣家,，擔心無法成交”。
與京,、滬出現(xiàn)的情況一樣,，深圳樓市的觀望氣氛也再度濃厚起來，急于買房的人少了,，持幣觀望的人多了,。同時，部分炒家正加速離場,。根據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)控,，深圳目前已有投資客一次性掛出上百套房源出售的情況。
聚焦 2 個別樓盤和業(yè)主報價松動 全面性降價情況尚未出現(xiàn)
在持續(xù)加碼的調(diào)控政策作用下,，個別樓盤和部分二手房業(yè)主報價開始出現(xiàn)松動,，但全面性的降價情況并未出現(xiàn)。
亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍向記者透露,，新政已對部分中小房地產(chǎn)開發(fā)商產(chǎn)生了不小的震懾,，特別是開發(fā)的樓盤前期價格上漲過快的區(qū)域，如北京通州區(qū)某項目，原計劃在4月17日加開新樓座時每平方米單價比上一期提高3000元,，恰逢新政出臺,，該項目不僅沒有提高售價，反而對全款購房客戶下調(diào)近3000元/平方米,，對貸款購房客戶也有額度不等的價格優(yōu)惠,。
在個別樓盤價格出現(xiàn)松動的同時，部分二手房業(yè)主的報價也開始松動,。據(jù)北京中原三級市場研究部14日至18日的統(tǒng)計顯示,，在目前市場二手房2萬套存量中，抽樣調(diào)查顯示60%的房主表示不再漲價,，更有20%的房主已經(jīng)表示愿意降價,，特別是全款的購房者目前已經(jīng)能夠優(yōu)惠3%至5%。在中原地產(chǎn)登記售房的林女士就表示：誰知道政策會這么密集,，現(xiàn)在只要有人愿意全款,，情愿降價20萬。抓緊時間過戶了,，省得提心吊膽的,。
北京“鏈家地產(chǎn)”市場分析師張月告訴記者，樓市新政出臺后,，部分買家急于成交和部分賣家開始主動讓價,。她舉例子說，朝青區(qū)域的興隆家園當前售價為26000元/平方米左右,，由于該樓盤價格上漲較快,，很多業(yè)主對于不斷提價已經(jīng)形成慣性心理，業(yè)主李先生幾天前將報價提為27000元/平方米,，并且表示不具備讓價空間,。但當時每天仍有至少五六組客戶看房，而16日新政后,，客戶均表示價格偏高,，看房意愿大大降低，李先生也急于成交,，最終將價格調(diào)回為26000元/平方米售出,。
張月說，北京典型區(qū)域業(yè)主讓價并不在少數(shù),，這主要取決于需求在二套房新政后對房價短期內(nèi)快速上漲預期大大降低,。
宋會雍也向記者表示，根據(jù)上海中原統(tǒng)計,，上海也有部分業(yè)主開始主動下調(diào)價格,，“一套200多萬元的房子,，差不多下調(diào)5萬元至10萬元”。
雖然個別樓盤和業(yè)主報價開始出現(xiàn)松動,，但全面性的降價情況尚未出現(xiàn),，部分開發(fā)商仍對房價走勢持樂觀態(tài)度。記者從上海幾個新開盤的樓盤了解到,，目前購房需求沒有受到太大影響,，各樓盤并沒有下調(diào)價格。中國房地產(chǎn)信息集團分析師薛建雄告訴《經(jīng)濟參考報》記者,，二套房貸收緊政策對樓市的影響主要還是反映在預期上,，價格和成交量的漲幅或?qū)p少，但市場的共識還是漲,，開發(fā)商主動下調(diào)價格動力不足,。
記者從深圳個盤監(jiān)測數(shù)據(jù)了解到，目前深圳全市一手房價格依然十分穩(wěn)定,，部分樓盤甚至還在繼續(xù)上調(diào)銷售價格,。而一手房供應量不足，為價格上漲提供了支撐,，特別是關內(nèi)樓盤,，價格依然十分堅挺,。
聚焦 3 樓市將迎拐點聲音漸強 購房人期待“稅政”落地
雖然全面性的降價情況尚未發(fā)生,，但認為樓市將迎來拐點的聲音漸強。接受記者采訪的業(yè)內(nèi)外人士普遍表示,，新政是近幾年最為嚴厲的調(diào)控政策,，無論是精準度還是可操作性較以往都有較大提高，如果能夠得到有力執(zhí)行,，將對高房價和市場形成有效作用,。
SOHO中國董事長潘石屹認為，最近出臺調(diào)控房地產(chǎn)市場政策的密集程度和嚴厲程度都是近年來少有的,，“新國十條”出臺后,，有人說是住宅市場的西伯利亞寒流來了，未來房價拐點有多遠,，住房價格到底如何變化,，相信未來一個月就可以見分曉，但住房的成交量會迅速降下來,。對于高房價區(qū)域停止給第三套住房貸款,，可以抑制一部分市場上的需求，對抑制住宅房價有好處,。
深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)新聞與研究部總監(jiān)周學軍認為,，新政的出臺提高了投資客的入市門檻,，同時也將大量改善型二次置業(yè)者拒之門外。接下來成交量會大幅減少,，市場進入觀望期,，如果政策實施的力度也是非常強硬，將對市場的“高燒不退”殺傷力非常大,。一段時間成交量持續(xù)萎縮,，下一步市場就會出現(xiàn)開發(fā)商降價促銷急于銷售的局面。
21世紀不動產(chǎn)分析師齊凡接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時說,，調(diào)控嚴厲出乎意料,，房價下跌無可避免。她預計,，短時期內(nèi),，可能會有一批投資者將其房產(chǎn)拋售到二手房市場，導致二手房價格先行下跌,，然后傳遞到新房市場,，新房價格下跌再影響二手房市場�,！�
深圳市社科院城市營運中心主任高海燕在接受記者采訪時表示,，國務院這一重拳出擊能真正打擊到持續(xù)高漲的投資、投機需求,。但并不能強有力地扼制大富豪們的購買欲望,，反而會將大量剛性需求拒之門外。引導房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定的發(fā)展,，不僅僅要從收緊信貸入手,，更應該在稅收方面加大調(diào)整力度。
記者了解到,，在國務院最新下發(fā)的通知中,，明確提出，要發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用,。財政部,、稅務總局要加快研究制定引導個人合理住房消費和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策。稅務部門要嚴格按照稅法和有關政策規(guī)定,，認真做好土地增值稅的征收管理工作,，對定價過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行重點清算和稽查,。
記者采訪發(fā)現(xiàn),，購房人期待相關的稅收政策盡快落地。多數(shù)購房者向記者表示,，國家遏制高房價的決心已經(jīng)表露無遺,，目前已在信貸,、土地等方面出臺了一系列的調(diào)控政策，但如果能夠盡快在稅收方面再出臺相關的調(diào)控政策,，無疑會對高房價形成全面打壓,。
一位房地產(chǎn)開發(fā)商私下里對記者表示，如果與住房消費和房地產(chǎn)收益相關的稅收政策出臺,，那無異于“雪上加霜”,。業(yè)內(nèi)人士認為，下一步,，與住房消費和房地產(chǎn)收益相關的稅收政策等將成樓市調(diào)控新的“殺手锏”,，遏制高房價的“利器”。 |