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經(jīng)歷房?jī)r(jià)急升的2009年后,，中央出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)的調(diào)控政策以遏制房?jī)r(jià)“過快上漲”,。但各種政策出臺(tái)已有數(shù)月，各地城市的房?jī)r(jià)仍舊高歌猛進(jìn),，刷新歷史記錄,。近日在城市觀點(diǎn)論壇成都行研討會(huì)上，為何政策提出后屢屢得不到顯著效果,，如何保證政策落實(shí),，成為研討會(huì)討論的熱點(diǎn)。金科地產(chǎn)副總裁李戰(zhàn)洪在本次論壇上戲謔：“每次調(diào)控后,，房?jī)r(jià)都像壓縮彈簧一樣,，事后反彈到另一個(gè)新高度”,，的確值得反思,。
二三線城市房?jī)r(jià)將穩(wěn)步上漲
“高房?jī)r(jià)在成都一再被蝸居一族聲討，但成都出現(xiàn)單價(jià)破四萬的樓盤和北京四環(huán)以內(nèi)房?jī)r(jià)普遍達(dá)四萬的樓盤不一樣,�,！背啥忌虉�(bào)房產(chǎn)部主任蔡軍在研討會(huì)上表示，3月底,，成都有一個(gè)樓盤譽(yù)峰,，單價(jià)破四萬，這在成都房產(chǎn)界是一個(gè)轟動(dòng)性的新聞,，但四萬元里面含了1.6萬元的裝修,。成都目前房?jī)r(jià)上了四萬的主要是高層電梯公寓，一戶帶一個(gè)游泳池,。蔡軍認(rèn)為,，這個(gè)報(bào)道有一點(diǎn)誤導(dǎo)成都市場(chǎng)了，實(shí)際上成都市場(chǎng)現(xiàn)在的價(jià)格7000元左右,。
洲聯(lián)集團(tuán)規(guī)劃景觀公司副總經(jīng)理胡之平表示,，二三線城市將來的房?jī)r(jià)一定是穩(wěn)步上漲。根據(jù)中原地產(chǎn)報(bào)告,，2009年十大標(biāo)桿房企在一線城市的土地儲(chǔ)備共計(jì)4100萬平方米,，在其他城市土地儲(chǔ)備量達(dá)到了17479萬平方米，二三線城市占土地儲(chǔ)備比重高達(dá)81%,。其中,，綠城的二線城市土地儲(chǔ)備所占自身總儲(chǔ)備的比重最高,，達(dá)到95%。而行業(yè)老大萬科,，去年新獲項(xiàng)目44個(gè),，規(guī)劃建面約1036萬平方米，其中二三線城市占比超90%,，今年新增項(xiàng)目八個(gè),，全部都在二三線城市，其中六個(gè)在珠三角的佛山,、中山等地,。而《2010年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)第一季度銷售TOP20排行榜》也顯示，在一線城市房?jī)r(jià)泡沫越來越明顯的情況下,，二三線城市的已經(jīng)成為大型房企的重要戰(zhàn)場(chǎng),。
中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，從去年10月份開始,，隨著傳統(tǒng)供應(yīng)旺季的來臨,，全國(guó)各地的城市土地市場(chǎng)開始分化。報(bào)告指出,，由于土地市場(chǎng)表現(xiàn)過熱,，上海、北京,、深圳,、廣州等城市從10月份開始紛紛縮減土地供應(yīng)。據(jù)悉,，直到去年12月底,，廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目推出后，才突破了2009年2.5平方公里的計(jì)劃土地供應(yīng)量,。由于受到供應(yīng)的影響,，一線城市成交量呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)，但以南京,、天津,、成都為代表的二三線城市，不僅完成了全年的土地儲(chǔ)備計(jì)劃,，同時(shí)城市土地成交量不斷上升,。
高端住宅房?jī)r(jià)愈演愈烈
“盡管官方數(shù)據(jù)顯示，土地價(jià)格在房?jī)r(jià)當(dāng)中的占比是23%,，但是地價(jià)成本的上升是不可否認(rèn)的事實(shí),，北京每平方米的土地交易價(jià)格已經(jīng)達(dá)到一萬元，今年兩會(huì)之后又出了幾個(gè)地王，所以今年一季度的交易價(jià)格會(huì)更高,�,！鼻迦A大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院博士杜麗虹在論壇上表示，流動(dòng)性推動(dòng)地價(jià)的上漲和投資人對(duì)高端住宅的旺盛需求,，吸引了越帶越多的企業(yè)向高端化轉(zhuǎn)型,。目前地價(jià)和房?jī)r(jià)都呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，高端住宅價(jià)格的波動(dòng)性開始加劇,�,！笆澜绺鲊�(guó)的經(jīng)驗(yàn)都表明，高端住宅相對(duì)于普通住宅,，價(jià)格都有更明顯的波動(dòng)性,，因此在經(jīng)濟(jì)低谷當(dāng)中，高端住宅受到的沖擊也必然更大,�,！倍披惡绫硎荆绻x擇了更多的高端項(xiàng)目,，會(huì)提高利潤(rùn)率,，但是高端品牌對(duì)資本金會(huì)有更大的占有額，擴(kuò)張速度會(huì)更慢,。
針對(duì)目前越來越多的開發(fā)商在保證一定擴(kuò)張規(guī)模的時(shí)候,，更多的是選擇利潤(rùn)高但是周轉(zhuǎn)率低的高端項(xiàng)目來開發(fā)，杜麗虹依舊持警示性的意見“高端化的步伐越快,，整體的財(cái)務(wù)杠桿就越低,，如果不保證當(dāng)前的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu),，那就意味著會(huì)達(dá)到25%的超速擴(kuò)張,，而且高端項(xiàng)目擴(kuò)張?jiān)娇欤叨说谋戎卦礁�,，潛在的風(fēng)險(xiǎn)就越大,。”對(duì)此,，四川置信集團(tuán)董事長(zhǎng)唐名璉則表示,，無論是進(jìn)入高端市場(chǎng)或者是大眾化市場(chǎng)，無論是短期也好長(zhǎng)期也好,，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說,，本能就是追求利潤(rùn)最大化。
好市場(chǎng)也有“癌癥”
“中國(guó)住房房?jī)r(jià)一直呈上升態(tài)勢(shì),，這一次是高房?jī)r(jià)引發(fā)的新一輪調(diào)控”,，建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林認(rèn)為，市場(chǎng)雖好，但問題不少,，房?jī)r(jià)漲幅太快是這次調(diào)控的最主要原因之一,。“我問一些開發(fā)商盈利及虧損情況,，他們只告訴我一句話,，我沒有賠只有賺，只有賺多少的問題,，”因此,，王玨林認(rèn)為，一個(gè)好的市場(chǎng)并不等于一個(gè)健康的市場(chǎng),，高房?jī)r(jià)帶來的后果是泡沫和最終失去的市場(chǎng),。
王玨林的基本判斷是，更多的消費(fèi)者已經(jīng)遠(yuǎn)離了房地產(chǎn)市場(chǎng),，過去很多家庭想買房想看房,，想做房的夢(mèng)，現(xiàn)在不想做了,，也沒辦法看了,，因?yàn)閮r(jià)格太高了，大家都接受不了,。對(duì)于目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展個(gè)調(diào)控,，王玨林認(rèn)為：“我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)目前還處于初級(jí)發(fā)展階段，市場(chǎng)還不全面,，還不完善,，還在建立和完善之中。因?yàn)閷?duì)市場(chǎng)中的房?jī)r(jià)政府干預(yù)不了,，從來也沒有干預(yù),。但是政府調(diào)整市場(chǎng)的手段只有三樣：土地、經(jīng)營(yíng),、稅收的規(guī)劃,，用這種手段調(diào)控是屬于按照市場(chǎng)的規(guī)律來調(diào)整，并沒有違背市場(chǎng)的規(guī)律,�,！痹谕醌k林看來，這一次的調(diào)控的重點(diǎn)一個(gè)是增加土地供應(yīng)量,，一個(gè)是解決市場(chǎng)的問題,。面對(duì)目前越調(diào)控房?jī)r(jià)越漲的尷尬，王玨林坦言,，更多是因?yàn)橹昂芏嗾邎?zhí)行不到位使然,�,！艾F(xiàn)在大家觀望的還是政策繼續(xù)，所以市場(chǎng)看政策,，政府看政策,，消費(fèi)者都在看政策的變化，所以保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性非常重要,�,！蓖醌k林認(rèn)為，只有政策執(zhí)行到位,，而且用各種措施來解決市場(chǎng)供應(yīng)的問題,，相信房?jī)r(jià)不會(huì)越來越高，會(huì)平穩(wěn)發(fā)展,。王玨林為解決政策效果歸結(jié)為三個(gè)關(guān)鍵點(diǎn),，“一是要有政策，政策要配套,，不管是部門的還是地方的,，都按照國(guó)務(wù)院的要求來出臺(tái)政策。第二要執(zhí)行力到位,，就是說話要算數(shù),，不能說了不算。第三,，市場(chǎng)的供應(yīng)量要增大,。”盡管房地產(chǎn)問題似乎不少,，但王玨林堅(jiān)稱,，“房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位不會(huì)轉(zhuǎn)變，現(xiàn)在的發(fā)展階段,，房地產(chǎn)業(yè),、房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于拉動(dòng)鋼鐵、建材,、家居等產(chǎn)業(yè)舉足輕重,，對(duì)于金融業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展至關(guān)重要，這次調(diào)控是要把房地產(chǎn)的癌癥治好,，保持房地產(chǎn)健康穩(wěn)定地發(fā)展”。
政策將趨正�,；�
“2010年的宏觀政策有一個(gè)非常重要的基調(diào),，就是從2009年的非常時(shí)期的非常政策，要平穩(wěn)地過渡到正常時(shí)期的正常政策,，這里有一個(gè)正�,；倪^程,。”國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng),、中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松在觀點(diǎn)城市論壇成都行上表示,，2009年的政策出現(xiàn)了幾個(gè)“異常之處”，導(dǎo)致市場(chǎng)的巨大變化的和超常規(guī)發(fā)展,。巴曙松認(rèn)為第一的異常之處是地方政府投融資平臺(tái)帶動(dòng)了城市化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),。第二是9.59萬億的信貸高速增長(zhǎng)。第三則是房地產(chǎn)出乎意料的大幅上漲,。而恰巧是這三塊在應(yīng)對(duì)09年金融危機(jī)里面,，都發(fā)揮了巨大的積極作用。巴曙松在談到信貸“正�,；钡臅r(shí)候表示,，今年第一季度很可能就是緊縮最強(qiáng)的季度，如果二季度超越的話,，有可能會(huì)延續(xù)到三季度,。
談到房地產(chǎn)市場(chǎng)“正常化”的任務(wù),，巴曙松稱,，希望今年開發(fā)商可以擺正心態(tài)，應(yīng)重點(diǎn)把握一下城鎮(zhèn)化機(jī)遇,。中央目前在加大對(duì)城鎮(zhèn)化的部署力度,，“到底中國(guó)這樣一個(gè)土地稀缺的地方，該走大城市的道路,，還是小城市的道路,，走哪一個(gè)路徑比較好？現(xiàn)在看來在領(lǐng)導(dǎo)方向有一個(gè)初步的確定,，就是以大帶小,。或者說大城市工作小城市生活,，這個(gè)模式的可能性最大,。”在談及城鎮(zhèn)化的模式時(shí),，巴曙松如是表示,。“在城鎮(zhèn)化過程中對(duì)房地產(chǎn)影響方面有幾個(gè)方面值得關(guān)注,，第一城市化的路徑是怎么布局的,，第二區(qū)域發(fā)展格局，第三取決于戶籍制度試點(diǎn)的進(jìn)展,�,！卑褪锼蓺w結(jié)了開發(fā)商在城鎮(zhèn)化加速進(jìn)程中應(yīng)該留意的問題,。巴曙松認(rèn)為，目前有許多開發(fā)商已經(jīng)嗅到在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中二三線城市的開發(fā)潛力,，繼而涌入小城市掘金,。 |