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“地段決定價格”的樓市規(guī)則在北京被顛覆,。據(jù)媒體報道，近期,，北京首次出現(xiàn)遠郊區(qū)新房價格超過城區(qū)次新房的現(xiàn)象,。
據(jù)北京中原三級市場研究部統(tǒng)計，3月底開盤的項目中,，處于北京東郊的通州區(qū)部分商品房單價已經(jīng)接近3萬元,。而東三環(huán)、南二環(huán)等內(nèi)城區(qū)不少二手房單價徘徊在兩萬元,，遠遠比不上郊區(qū)新盤價格,。房價倒掛問題引起了網(wǎng)友的熱烈討論。
“北京通州的目標是趕超上海浦東”
2010年初春通州新城規(guī)劃的出臺,，帶來了通州區(qū)房價的飆漲。有開發(fā)商公開表示,，通州未來的目標是趕超上海浦東,，“這不是沒有可能的事情，只是時間問題”,。每平方米2萬元左右的新盤定價,，也意味著，通州區(qū)的房價在10年間飆升了近10倍,。
郊區(qū),、城區(qū)房價倒掛原因何在？據(jù)媒體報道，中國社科院工業(yè)經(jīng)濟研究所投資與市場研究室主任曹建海認為,，城郊區(qū)房價倒掛是不正常的現(xiàn)象,。目前北京高房價是人為“制造”出來的繁榮。
曹建海指出,，城區(qū)次新房由于首付比例高,，貸款相對復雜，而且有不少交易要求一次性付款,，難獲投機者的青睞,。而在目前較寬松的信貸政策下，有大量新房入市的郊區(qū),，自然吸引投機者蜂擁而至,。
諸多現(xiàn)象可資佐證：目前有大量房地產(chǎn)商和炒房者到中小城市或是農(nóng)村，用未在城市買過商品房的人的名義購房,；同時,，目前90%以上的購房人提供的收入證明可能存在水分；由于很多購房合同面簽改為代簽,，相當多銀行在放貸前甚至沒有見過購房人,。
中國人民銀行營業(yè)管理部近期發(fā)布的報告顯示，今年一季度,，北京有購房需求的居民中,，投資性購房居民占比達到了23.1%，創(chuàng)近兩年以來的新高,。作為最基本的民生產(chǎn)品,，房地產(chǎn)已成為地方政府、開發(fā)商和公眾最重要的投資工具,，“全民炒房”之勢業(yè)已顯露,。
“不合理按揭制度使然”
博友“童大煥”認為，房價倒掛最有力的解釋只有一個：就是不合理的商品房按揭制度逼得大量購房者不得不購買開發(fā)商的新盤,，從而導致郊區(qū)新盤的價格與城區(qū)新盤價格出現(xiàn)嚴重倒掛,。
以北京CBD核心地帶附近的西大望路一帶為例，這一帶的次新房價格一般在26000元/平方米左右單價,，但銀行按揭時最高只能評估到20000元/平方米,；而新房價格則不低于35000元/平方米。以購買100平方米住宅為例,，次新房評估價的80%貸款,，則最高只能貸到2萬元/平方米×100平方米×80%=160萬元，則購買100平方米單價26000元的次新房需要100萬元以上“首付”,；而購買35000元/平方米的新房則無需另行評估,，只需按開發(fā)商的開價,，付3.5萬×100平方米×20%=70萬元首付。
70萬元首付對于許多購房者來說,，仍然是不可承受之重,，因此他們再一次把目光轉(zhuǎn)向了郊區(qū)。100平方米,、28000元單價的郊區(qū)新房,，購房者的現(xiàn)金支出只需首付款56萬元。
此外,，由于稅費制度收緊,，購買次新房的營業(yè)稅、中介費等,，需要比購買新房平均多出5個左右百分點,，每200萬元的住房，又要多出近10萬元現(xiàn)金,。進一步導致購買次新房的現(xiàn)金要求比購買新房高得多,。
“城里沒有地可炒了，那么炒郊區(qū)吧”
新浪網(wǎng)友“祝捷”說,，稀缺性是公眾一致公認的高房價主因,，那么倒掛是否說明城區(qū)的地不如通州這樣的郊區(qū)的地稀缺呢？城里的地越來越少是不爭的事實,。之所以爆炒通州答案正是通州還不稀缺,，有供應所以才要聯(lián)手炒高。
土地財政下只有賣地地方政府才有收入,，土地財政是高房價第一推手,。同樣只有賣地，開發(fā)商才有面粉去做膨化面包,。于是城里面沒有什么地可炒的了,，那么炒郊區(qū)吧。 |