|
我國(guó)實(shí)行嚴(yán)格的土地保護(hù)政策,，不得非法轉(zhuǎn)讓土地,，但多年以來(lái)，土地違法行為卻愈演愈烈,，各種規(guī)避法律以達(dá)到土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的行為十分普遍,。徐州市一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(下稱房地產(chǎn)公司)四年多前與他人簽訂了一項(xiàng)土地使用權(quán)投資轉(zhuǎn)讓約定,，如今釀成紛爭(zhēng),，就從一個(gè)側(cè)面暴露了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中的一個(gè)突出問(wèn)題。
2005年,，房地產(chǎn)公司與當(dāng)?shù)鼐用耜惸澈炗啚槠?5年的“房屋租賃協(xié)議”,，租賃期限自2005年10月1日至2020年12月31日。其中約定,，乙方陳某在租賃期前四年內(nèi)購(gòu)買資金籌集到位,，甲方房地產(chǎn)公司同意以1160萬(wàn)元將該房產(chǎn)范圍內(nèi)的產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)及附屬設(shè)施以投資形式使乙方獲得產(chǎn)權(quán),，并配合辦理過(guò)戶手續(xù),。如超過(guò)四年，將不再按此條件賣給乙方,。
2009年9月27日,，亦即上述協(xié)議約定的爭(zhēng)議標(biāo)的物以投資形式“賣給乙方”倒計(jì)時(shí)第四天，陳某的一紙?jiān)V狀遞到了徐州市中級(jí)法院,，稱在四年的租賃期限內(nèi),，他籌集到了購(gòu)買資金，但房地產(chǎn)公司以種種理由拒絕履行雙方之約定,，請(qǐng)求法院判令房地產(chǎn)公司在10日內(nèi)將雙方爭(zhēng)議的相關(guān)房屋使用權(quán),、相應(yīng)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給他。
房地產(chǎn)公司答辯,，違約的恰恰是陳某,，在此之前，公司多次通知陳某協(xié)商投資事宜,，但陳某不置可否,，其既無(wú)履約誠(chéng)意，也無(wú)履約能力,，完全屬于惡意訴訟,。
撇開(kāi)雙方誰(shuí)違反了約定不談，雙方這種試圖規(guī)避法律,、規(guī)避行政審批的行為是不應(yīng)受法律保護(hù)的,。
本案爭(zhēng)議的標(biāo)的主要是停車場(chǎng)項(xiàng)目土地使用權(quán)，由于項(xiàng)目屬于公用事業(yè),，涉及公眾利益,，又屬于微利項(xiàng)目，它享受部分優(yōu)惠政策,。2003年3月,，徐州市國(guó)土資源局下文給房地產(chǎn)公司，正式批準(zhǔn)同意為房地產(chǎn)公司新建停車場(chǎng)撥用這塊國(guó)有土地三畝七厘。2004年8月,，徐州市國(guó)土資源局又兩次下文給房地產(chǎn)公司,，同意以每平方米364
.5元的價(jià)格協(xié)議出讓給房地產(chǎn)公司國(guó)有土地共二畝多，并要求“嚴(yán)格按照批準(zhǔn)用途進(jìn)行建設(shè),，未經(jīng)市國(guó)土資源局批準(zhǔn),，不得轉(zhuǎn)讓、出租,、抵押”,。
但是，房地產(chǎn)公司卻用出租的方式試圖獲得投資資金進(jìn)而開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,。他們?cè)诖疝q狀中供述：從項(xiàng)目成立的原因,、使用宗旨可以看出，該項(xiàng)目雖然可以進(jìn)行市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)運(yùn)作,，但是經(jīng)營(yíng)范圍不能脫離原審批的使用功能,。如果違反原審批功能，改作他用,，即視為侵害了公眾利益,。一旦此種行為發(fā)生，建設(shè)單位就會(huì)受到市政府相關(guān)職能部門的嚴(yán)厲制裁和處罰,。正因?yàn)槿绱�,，我們才在合同第四條約定為投資而非轉(zhuǎn)讓。因?yàn)橐坏┮酝顿Y形式進(jìn)行,，雙方就必須限定對(duì)方的行為,，在簽訂投資協(xié)議并成立有限公司時(shí)，被告就可以用政府審批使用功能來(lái)約定原告獲得產(chǎn)權(quán)時(shí)的使用性質(zhì),。
有關(guān)專家指出,，這實(shí)際上是近年來(lái)頻繁出現(xiàn)的以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)模式。他們通常以低價(jià)取得國(guó)有土地使用權(quán),，再成立項(xiàng)目公司,，在土地未開(kāi)發(fā)的情況下，將公司股權(quán)100%進(jìn)行轉(zhuǎn)讓,，通過(guò)投資、股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式,，回避實(shí)質(zhì)性的轉(zhuǎn)讓行為,，從而以合法形式規(guī)避法律的強(qiáng)制性規(guī)定。
由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有周期長(zhǎng),、投資大等特點(diǎn),，開(kāi)發(fā)過(guò)程中因后續(xù)資金不足或因其他市場(chǎng)因素，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)謀求出路的市場(chǎng)現(xiàn)象頻頻發(fā)生。投資者發(fā)現(xiàn),，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司在股權(quán)層面上流轉(zhuǎn),，可以合理地規(guī)避市場(chǎng)及法律上的某些風(fēng)險(xiǎn)、節(jié)省稅費(fèi),。
這種轉(zhuǎn)讓不應(yīng)獲得法律支持,，但司法實(shí)踐中卻往往能得到一些法院的支持。這些法院往往單純地基于誠(chéng)實(shí)信用原則和為了懲罰失信的轉(zhuǎn)讓方而促使合同生效,。 |