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近日,，原屬于二線城市的廣西南寧,、柳州市，地王頻現(xiàn),。廣西南寧市緊鄰原民歌廣場的金浦路141-1號(hào)GC2010-003地塊,，以每畝8650萬元,、總價(jià)15.9億元被拍下，樓面地價(jià)超過萬元,，成為目前南寧甚至廣西土地出讓史上的最高成交單價(jià),。去年以來，西部地王滾動(dòng)上演,，讓人驚詫不已,。
記者對這一事件進(jìn)行深入采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，幾乎被業(yè)內(nèi)人士公認(rèn)“瘋狂”的西部城市“地王”背后“推手”恰恰是畸形的地方財(cái)稅收入,。問題的關(guān)鍵在于：在中央宏觀調(diào)控一浪高過一浪的情況下,，誰為樓市最后的瘋狂買單。
“地王”頻現(xiàn)西部城市地產(chǎn)大鱷驚呼“瘋了”
2009年12月5日上午,，南寧市柳沙278.97畝國有建設(shè)用地經(jīng)過10家企業(yè)角逐,、45輪競價(jià),，最終以總價(jià)24.7億元、單價(jià)885.4萬元/畝拿下這塊柳沙路沿江地塊,，樓面地價(jià)高達(dá)5400元/平方米,，刷新了南寧市總價(jià)及樓面地價(jià)最高紀(jì)錄。
這個(gè)記錄迅速被刷新,。2010年3月10日上午,，在南寧市2010年第一期國有建設(shè)用地使用權(quán)拍賣會(huì)上，金浦路的這塊地塊以1953萬元起拍,，拍賣單價(jià)最終定格在每畝8650萬元,，樓面地價(jià)11033元/平方米。
在3個(gè)月時(shí)間內(nèi),，南寧的最高的樓面地價(jià)翻了一倍,。
地王頻現(xiàn)的不只南寧。在去年11月5日舉行的廣西柳州市土地拍賣會(huì)上,，廣西保利房地產(chǎn)以總價(jià)14.14億元拿下位于柳州市白沙路2號(hào)的27號(hào)地,，該價(jià)格也創(chuàng)下目前柳州土地出讓史的最高金額。該地塊總面積達(dá)254.01畝,，地塊競買起始價(jià)為70500萬元,。而就在一年前，這塊地以同樣價(jià)格起拍卻流拍了,。
層出不窮的“地王”,、節(jié)節(jié)攀升的房價(jià)牽動(dòng)社會(huì)各界神經(jīng)。
3月10日,，南寧新“地王”出爐后,，潘石屹、任志強(qiáng)等多位地產(chǎn)大鱷,，以及閭丘露薇等名人在博客上發(fā)表看法,，認(rèn)為“真的瘋了”“房地產(chǎn)要出事”。
SOHO中國董事長潘石屹在南寧新“地王”出爐的當(dāng)日中午就在其微博上寫道：“收到一朋友短信：‘剛剛南寧有—塊土地拍出8650萬元/畝,，樓面地價(jià)過萬,。瘋了！我們競價(jià)到2600萬元/畝,�,！娴寞偭耍 彪S后,，其微博中又寫道：“目前,，有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)商沒有一個(gè)不對土地價(jià)格不吃驚的。包括王石,、任志強(qiáng),、馮侖,、易小迪……我們都感到這樣下去房地產(chǎn)要出事的。但無數(shù)勇敢的,、不熟悉的,、其他行業(yè)的資金都涌向土地市場，新的‘地王’不斷出現(xiàn),。這樣的地價(jià)危險(xiǎn)�,。 �
華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)在微博中寫道：“南寧的土地拍到8650萬元一畝,，樓面地價(jià)己過萬元,，房價(jià)知多少？政府應(yīng)報(bào)喜還是報(bào)憂,？”
著名媒體人,、鳳凰衛(wèi)視記者閭丘露薇在微博中寫道：“天啊，南寧的地(樓面價(jià))都每平方米過1萬元啦,！南寧的房價(jià)就得每平方米超過2萬元才可能有10%的利潤(還要蓋房子,，交稅費(fèi))。難怪上海都有每平方米10萬元的房子了,，你看上海的地價(jià)！”
西部“地王”頻現(xiàn),，多少有點(diǎn)讓人“霧里看花”,。
政府“推手”吹高“萬元俱樂部”
南寧這宗地拍出每畝8650萬元的“天價(jià)”，南寧市國土資源局局長譚玫瑰稱之前“預(yù)料不到”,，他認(rèn)為投資者看好這一地塊主要有幾方面原因,，一是南寧近年來經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展形勢比較好，隨著中國-東盟自由貿(mào)易區(qū)如期建成,，南寧市的區(qū)位優(yōu)勢日益突出,；二是去年底南寧市在“中國綠城”的基礎(chǔ)上，提出了打造“中國水城”的設(shè)想,，特別是金浦路的這塊地緊臨將于今年年底建成的“匯歌湖”,，旁邊還有南寧國際會(huì)展中心，是南寧瑯東片剩下的最后一塊成熟地塊,；第三是這地塊比較小,，開發(fā)起來相對比較容易。
對于“樓面地價(jià)達(dá)到11033元/平方米”的說法,，南寧市國土局稱“算法有所不同”,。
南寧市國土局土地利用管理科科長馮曉鋒說，金浦路這一地塊在拍賣公告,、拍賣現(xiàn)場對外公布的容積率為“≤11.76”,，最終成交的價(jià)格樓面價(jià)的計(jì)算也是以公告公布的一個(gè)容積率來計(jì)算的,，按照容積率計(jì)算它的建筑面積，那么樓面價(jià)格是11033元/平方米,，“這是一種算法”,。“這個(gè)地塊非常特殊,，拍賣公告已規(guī)定需建成300米以上的超高層建筑,。”而100米以上的容積率是沒有計(jì)算的,，若按最低的標(biāo)準(zhǔn)300米來算,，它的總建筑面積將達(dá)到27萬平方米左右，實(shí)際容積率可以達(dá)到21,，樓面地價(jià)應(yīng)該在6000元/平方米左右,。“隨著建筑高度的增加,，樓層的增加,，樓面地價(jià)還會(huì)降低�,！�
實(shí)際上,，100米以上不計(jì)算容積率是南寧市關(guān)于促進(jìn)超高層建設(shè)的一項(xiàng)政策的內(nèi)容。容積率的大小決定了土地開發(fā)收益率的高低,，從而影響到地價(jià),。而100以上不算容積率，那么開發(fā)商將享受到實(shí)際已沒有了容積率的限制,。譚玫瑰透露,，南寧市對建設(shè)超高層建筑在稅費(fèi)等多方面有優(yōu)惠政策。
超高層建筑高度和數(shù)量作為現(xiàn)代城市的標(biāo)志之一,，受到地方政府的追捧,。據(jù)媒體報(bào)道，南寧鼓勵(lì)超高層建筑,，原因有二：一是由于超高層建筑的增多,，有助于提升城市的品牌形象；另一方面由于類似的超高層建筑需要注入的資金巨大,，因此一般只有大企業(yè)才有此能力,，而吸引大企業(yè)的到來，也可以帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)等方面的發(fā)展,。
在政府的鼓勵(lì)和推動(dòng)下,，開發(fā)商高價(jià)拿地就在情理之中了。
高漲的房價(jià)一直受到各方詬病，“地王”頻現(xiàn)甚至讓開發(fā)商也嘆為觀止,。但是,，地價(jià)以及與地價(jià)密切相關(guān)的房價(jià)卻不斷攀升，最終又是誰在受益,？譚玫瑰在回應(yīng)外界關(guān)于南寧“土地財(cái)政”的質(zhì)疑時(shí)透露,，去年南寧財(cái)政收入240億元，土地出讓入庫收入為67億元,，“不到30%”,。3月10日，與南寧新“地王”一起拍出的地塊共有4塊,，共計(jì)拍出了27.86億元,。
業(yè)內(nèi)人士分析，政府近30%的財(cái)政收入來自于賣地,，加上房地產(chǎn)開發(fā)帶來的稅收以及建筑相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶來的稅收,，土地對地方財(cái)政收入的貢獻(xiàn)率超過了一半。利益導(dǎo)向使得地方政府樂于有意無意地制造“地王”,。
誰為最后的瘋狂買單,？
新“地王”誕生的受益者是誰？“地王”上建什么樣的房子,？誰來買“地王”上建的房子,？……層出不窮的“地王”、節(jié)節(jié)攀升的房價(jià)牽動(dòng)社會(huì)各界神經(jīng),。在今年的全國“兩會(huì)”上,，溫家寶總理在《政府工作報(bào)告》中提出，“要堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲勢頭,，滿足人民群眾的基本住房需求”,，似乎“地王”頻現(xiàn)的現(xiàn)象已是“最后的瘋狂”,。然而,，西部城市此間新出爐“地王”，誰為這最后的瘋狂買單,，已成為一個(gè)人人心知肚明的話題,。
網(wǎng)友“張子吉”說：8650萬元/畝，政府有沒有考慮它的連帶效應(yīng),？這是城市的淪喪,，還是市場的無知？成也罷,，敗也罷,，中國兩會(huì)關(guān)注民生、關(guān)注房價(jià)的高談闊論，從某種程度上徹底成了升級(jí)版的鬧劇,。
廣西一些房地產(chǎn)人士認(rèn)為,，超過300米的建筑不大可能用于建設(shè)住宅，因此新“地王”對房價(jià)的影響尚難估計(jì),，但對拍出如此高價(jià)均表示“沒有料到”,。廣西榮和企業(yè)集團(tuán)公司副總裁周鷹說，“我們的出價(jià)是成交價(jià)的前一槌,，我感覺再高就不行了”“說實(shí)話這個(gè)拍賣價(jià)有點(diǎn)超出了我們的預(yù)料,。”從成本上來分析,，目前的地價(jià)再加上后期建設(shè)的10個(gè)多億元的成本,，估計(jì)最后這棟樓的成本要達(dá)30億元左右。加之這個(gè)地塊停車位的建筑設(shè)計(jì)比較困難,，估計(jì)要建到地下8-9層才能滿足停車位以及其它的相關(guān)配套,，這樣來看，成本還要往上走,。
廣西保利置業(yè)集團(tuán)有限公司董事長吳光明認(rèn)為,，僅從價(jià)格上看，這個(gè)總價(jià)是違背目前房地產(chǎn)市場規(guī)律的,。目前,，全國擁有超過300米超高層建筑的城市都是上海、廣州,、深圳等一線經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市,。以南寧目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平來看，還缺少支撐這樣超高層建筑的市場基礎(chǔ),。
中國社科院在2009年11月16日發(fā)布的首部住房綠皮書《中國住房發(fā)展報(bào)告(2009-2010)》顯示：全國35個(gè)大中城市中,，南寧住房價(jià)值潛力排名第35位，為倒數(shù)第一,，土地價(jià)值潛力第31位,，為倒數(shù)第四。而就是升值潛力最小的南寧市,，地價(jià)飆升可能帶來房價(jià)飆升,，讓許多人惶惶不安。
網(wǎng)民評論道：“如果說樓市是一場盛宴,，政府,、銀行、開發(fā)商和富有投資客則成為這場房地產(chǎn)盛宴的分享者,，而大多數(shù)的購房者,，卻被高房價(jià)掏空了口袋里的所有積蓄。”市民擔(dān)心,，新“地王”會(huì)以點(diǎn)帶面的形式,，影響到房價(jià)走向，進(jìn)而影響到老百姓的生活,，最終還是讓老百姓為天價(jià)“地王”買單,。 |