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房?jī)r(jià)上漲的原因很簡(jiǎn)單,，需求大于供給，或者供給小于需求,。
影響需求的包括長(zhǎng)期因素和短期因素,。決定需求的短期因素中,，最重要的是貨幣供應(yīng)。2009年廣義貨幣M2增加了27.7%,，同年名義GDP僅增長(zhǎng)6.7%,。用通俗但并不嚴(yán)格的話講，實(shí)體經(jīng)濟(jì)不需要那么多錢,，多余的20個(gè)百分點(diǎn)的錢去哪里了,？樓市和股市。貨幣超發(fā)對(duì)購(gòu)房需求的影響還有另一渠道,，那就是通脹預(yù)期,。百姓為防儲(chǔ)蓄貶值，紛紛提出存款,，購(gòu)買實(shí)物資產(chǎn),。能買到的實(shí)物資產(chǎn)除了黃金,，就是房子，房?jī)r(jià)豈有不漲之理,？
再看供給方,。
對(duì)短期供給影響最大的有兩件事：2007年的宏觀緊縮和2008年的國(guó)際金融危機(jī)。面對(duì)需求的下降和資金鏈斷裂的危險(xiǎn),，地產(chǎn)商不得不縮小開(kāi)發(fā)規(guī)模,，導(dǎo)致2009年供應(yīng)不足。誰(shuí)也沒(méi)有料到,，2009年的貨幣供應(yīng)會(huì)在幾個(gè)月內(nèi)放出天量,，但供給不可能立即跟上。貨幣刺激的需求狂飆得不到滿足,，巨大的購(gòu)買沖動(dòng)全都宣泄到價(jià)格上,。
決定房地產(chǎn)長(zhǎng)期供給的最重要因素，當(dāng)然是土地,。在現(xiàn)行政策下,，土地供應(yīng)已被封頂，“18億畝”農(nóng)地的紅線成了名符其實(shí)的高壓線,，不能碰,。在這條紅線下，地產(chǎn)商忙著囤地,，日漸稀少的土地等于給房?jī)r(jià)上了保險(xiǎn),。買方、賣方都看漲的后果是什么,？房?jī)r(jià)沒(méi)有最高,，只有更高。
需求和供給分析清楚了,，平抑房?jī)r(jià)的政策就是收緊貨幣供應(yīng)和放開(kāi)土地供應(yīng)�,，F(xiàn)在的政策是放開(kāi)貨幣供應(yīng)和收緊土地供應(yīng)，整個(gè)搞反了,。
預(yù)測(cè)一下,，改變現(xiàn)行政策的可能性有多大？說(shuō)實(shí)在的,，不大,。
誰(shuí)愿意在這會(huì)兒收緊銀根啊,？“來(lái)之不易”的經(jīng)濟(jì)反彈又掉下去怎么辦,？要收銀根就得放匯率，而匯率已上升到“國(guó)際階級(jí)斗爭(zhēng)”的高度上去了。緊縮銀根就要加息,，而加息會(huì)傷及股市,。
土地供應(yīng)更是萬(wàn)萬(wàn)不能放，據(jù)說(shuō)農(nóng)地若少于18億畝,，就無(wú)法保障中國(guó)的糧食安全,。但筆者認(rèn)為，糧食安全的關(guān)鍵因素是農(nóng)業(yè)的生產(chǎn)效率,，生產(chǎn)效率主要取決于制度,，而不是耕地?cái)?shù)量。
政府控制土地供應(yīng)的真正原因是財(cái)政,。開(kāi)放土地供應(yīng)意味著將土地所有權(quán)落實(shí)到農(nóng)民個(gè)人,，建立真正的土地一級(jí)市場(chǎng)，由市場(chǎng)配置土地,。而在現(xiàn)行體制下,，政府總是傾向于推高地價(jià)。
貨幣和土地政策不變,，有無(wú)其他辦法降低房?jī)r(jià),？
78家主營(yíng)業(yè)務(wù)非地產(chǎn)的央企退出地產(chǎn)市場(chǎng)。但是別忘了,，16家主營(yíng)地產(chǎn)的央企還在,，相當(dāng)于放走小舢板，留下巡洋艦,。
改革土地招拍掛制度,。土地供應(yīng)機(jī)制不變，供應(yīng)總量不變,，站著賣還是蹲著賣有什么本質(zhì)區(qū)別嗎？
對(duì)捂地的開(kāi)發(fā)商“動(dòng)真格兒的”,。問(wèn)題是“真”到什么程度,，房地產(chǎn)公認(rèn)是“支柱產(chǎn)業(yè)”，“格兒”動(dòng)得太真了,，影響地產(chǎn)業(yè)發(fā)展,，對(duì)地方的財(cái)政稅收和GDP都沒(méi)好處。
出臺(tái)物業(yè)稅,。這事兒議了好多年,，一直出不來(lái)，猜猜誰(shuí)手中的房產(chǎn)多,，就知為什么出不來(lái)了,。
還有什么招兒？
結(jié)論：房?jī)r(jià)還得漲,，盡管不會(huì)永遠(yuǎn)漲,。
日本人的地產(chǎn)泡沫吹了四五年,，最終還是在1989年破了。美國(guó)人的次貸泡沫吹了五六年,，最終在2007年破了,。
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