|
國土部剛剛叫停地方政府的土地出讓，任志強(qiáng)就放言房子最抗通脹,，隨后經(jīng)濟(jì)學(xué)家張五常也在博客中說到,，投資房產(chǎn)是最好的投資方式。從現(xiàn)實(shí)角度看,，二人說的都正確,，商品房市場化11年的發(fā)展?fàn)顩r也充分證明了這些。然而如果任由這種趨勢發(fā)展,，房地產(chǎn)熱導(dǎo)致的結(jié)構(gòu)失衡問題就會(huì)越來越嚴(yán)重,，經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)向好發(fā)展的預(yù)期可能就會(huì)喪失，畢竟房子的最終價(jià)值與用途在于其居住屬性,，它并不是黃金和鉆石,，可以以收藏的方式增值。
說房產(chǎn)抗通脹適合投資的根源在于11年來房產(chǎn)價(jià)值始終處于上升通道,，非但沒有落后于貨幣化,，反而其價(jià)值一直在高于貨幣貶值速度增長，這是投機(jī)需求能在房地產(chǎn)中大賺特賺的主要原因,，造成房產(chǎn)具有投機(jī)屬性的主要原因則要?dú)w于供小于求的供需格局,，關(guān)鍵問題在土地資源的稀缺性，這個(gè)稀缺性并不是土地資源局限性,，而是國土部土地規(guī)劃的滯后性,。從最近10年全國土地供應(yīng)數(shù)據(jù)看，市場需求遠(yuǎn)大于計(jì)劃供給,，這個(gè)現(xiàn)象在最近三到五年尤為突出,，同時(shí)房價(jià)也隨著土地供應(yīng)量不足而逐漸攀高，從而在高房價(jià)的巨大利潤下推動(dòng)土地升值,，形成房地價(jià)互推的局面,。
當(dāng)然在房價(jià)預(yù)期中有投機(jī)因素的支撐，這與政策刺激房地產(chǎn)有關(guān),，更與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡有關(guān),。改革開放前20多年中,，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)最大的依賴是出口，經(jīng)濟(jì)增長享受的是人口紅利,，所以截止到2007年末,，我國出口總量所占GDP的比重高達(dá)60%多，隨著對人口紅利的過度依賴,，消費(fèi)卻由改革開放前的53%,，下降到2009年的39%，造成內(nèi)需市場萎縮的現(xiàn)象,，消費(fèi)下降制約經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展,，最近10年開始依賴投資來拉動(dòng)城市建設(shè)與產(chǎn)業(yè)升級，而自從2003年房地產(chǎn)被作為支柱產(chǎn)業(yè)后,，地方政府得到了分稅制后最大的財(cái)政來源,，逐漸對土地財(cái)政過度依賴，導(dǎo)致財(cái)政投資方向都圍繞土地收益的建設(shè)而實(shí)施,，最終財(cái)政投資偏斜嚴(yán)重,，又不得不繼續(xù)過度依賴土地財(cái)政，形成惡性循環(huán),。
資本與民間游資沖入房地產(chǎn)后,，投機(jī)需求的放大加上剛性需求的存在，兩大需求在土地供給不足導(dǎo)致商品房市場供給匱乏的情況下,，必然推動(dòng)房價(jià)上漲,，在這樣的供需格局下，政府每年向市場投放過多貨幣又導(dǎo)致貨幣以每年10%至少20%的速度貶值,，房產(chǎn)自然就會(huì)成為最佳投資產(chǎn)品,，也是當(dāng)之無愧最具保值可以抵抗通脹的資產(chǎn)。
但是,，這樣的趨勢只能造成資本不斷向房地產(chǎn)滲透,，民間游資與海外熱錢不斷向房地產(chǎn)涌入，最終實(shí)體產(chǎn)業(yè)得不到資金推動(dòng)發(fā)展,，出口目前所面臨的貿(mào)易戰(zhàn)爭又足以致命,，即使政府以加大國際采購的條件來交換出口額，也依舊需要加大出口退稅來拉動(dòng)出口解決就業(yè),，人均收入難以提升,，傳導(dǎo)成消費(fèi)率的下降，形成惡性循環(huán),。最終在房地產(chǎn)一頭獨(dú)大,，房價(jià)不斷上漲，而土地使用年限僅為40至70年,，建筑物壽命僅為40年左右的情況下,，在剛性需求者收入低下,、購買力不足的情況下，導(dǎo)致房地產(chǎn)脫離居住屬性,，成為投機(jī)需求衍生品,，催生房地產(chǎn)泡沫。一旦經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)問題再度嚴(yán)重,，剛性需求徹底被排斥到市場之外,，投機(jī)需求就將被死死套牢,，而房地產(chǎn)業(yè)所占的近20萬億銀行貸款就會(huì)迅速致使銀行業(yè)資不抵債,，巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)隱患已經(jīng)形成，如不能盡快解決這些問題,，絞死中國經(jīng)濟(jì)的就注定會(huì)是房地產(chǎn)業(yè),。
|