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商品房預(yù)售作為國(guó)際通用而可行的商業(yè)銷(xiāo)售形式,，因各國(guó)國(guó)情不同而存在較大差異,。我國(guó)商品房預(yù)售制在房地產(chǎn)起步初期為擴(kuò)大商品房供應(yīng)規(guī)模、刺激房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起到了積極的推動(dòng)作用,。但由于我國(guó)現(xiàn)行預(yù)售制度存在根本缺陷,，由此引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)和糾紛也頻頻出現(xiàn),，削弱了政府對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策。因此,，我們應(yīng)立足國(guó)情,，借鑒海外主要經(jīng)濟(jì)體管理預(yù)售制的成熟措施，對(duì)現(xiàn)有預(yù)售制進(jìn)行改革,、完善配套措施,；同時(shí)設(shè)立取消預(yù)售制試點(diǎn)，以探索適合我國(guó)國(guó)情的商品房預(yù)售制度,。
境外主要經(jīng)濟(jì)體管理預(yù)售房體制措施
世界上很多國(guó)家和地區(qū)存在房屋預(yù)售制度,，新華社駐美國(guó)、日本,、德國(guó),、法國(guó),、瑞典、巴西,、新加坡和香港地區(qū)等分社記者對(duì)駐在國(guó)和地區(qū)商品房預(yù)售制措施管理情況的調(diào)研顯示,，各國(guó)和地區(qū)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r、信用水平,、法律環(huán)境的不同導(dǎo)致房屋預(yù)售制度的具體內(nèi)容存在很大差異,。
美國(guó)：第三方保管房屋預(yù)售款
美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的大部分都是現(xiàn)房銷(xiāo)售，而帶有預(yù)售性質(zhì)的房屋與我國(guó)預(yù)售體系的根本差別在于,，美國(guó)開(kāi)發(fā)商在交房之前無(wú)法從購(gòu)房者那里拿到資金,。
購(gòu)買(mǎi)預(yù)售房時(shí)，開(kāi)發(fā)商先與顧客達(dá)成預(yù)訂意向,，通常要有一半以上的公寓被預(yù)訂,，開(kāi)發(fā)商才能從銀行取得建筑貸款，正式開(kāi)始建造,。顧客在初期支付的訂金通常為數(shù)千至一萬(wàn)美元,，由第三方保管。
項(xiàng)目得到各方面批準(zhǔn)可以動(dòng)工后,，開(kāi)發(fā)商將提交通常稱為“公寓文件”的文檔,，內(nèi)容包括工程預(yù)算、技術(shù)參數(shù),、銷(xiāo)售價(jià)格,、公寓單元的詳細(xì)說(shuō)明、交易手續(xù),、相關(guān)條例等各種有關(guān)的法律和技術(shù)信息,，非常全面,。該文檔得到批準(zhǔn)后會(huì)送給顧客過(guò)目,，如果顧客在反悔期限(通常為15天—30天)內(nèi)沒(méi)有提出解約，開(kāi)發(fā)商就與顧客訂立正式的銷(xiāo)售合約,，顧客支付首付款,，比例通常為10%到20%。為防止開(kāi)發(fā)商挪用客戶資金用于非建設(shè)項(xiàng)目,，法律通常要求這部分資金也由第三方代管,。工程完成并交付時(shí)，開(kāi)發(fā)商才能獲得房款,。
美國(guó)對(duì)預(yù)售房并沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的管理規(guī)章和條例,，不過(guò)為保證房屋的質(zhì)量，規(guī)定一般新建的房屋要取得“入住證”后才能投入使用,，否則是非法的,。該證由地方政府部門(mén)對(duì)房屋的建筑質(zhì)量,、水路、電路,、電梯等進(jìn)行審查后發(fā)放,。而在房產(chǎn)交易特別是房屋建造尚未完成的交易中，銀行為了保障貸款抵押品的有效性,，在見(jiàn)到入住證之前通常也是不會(huì)放款的,。因此，開(kāi)發(fā)商在完成房屋建設(shè)之前無(wú)法拿到房款,。
德國(guó)：訂立個(gè)性化購(gòu)房合同分期支付房款
德國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)普遍實(shí)行預(yù)售房制度,，并通過(guò)訂立個(gè)性化的購(gòu)房合同和按照工程進(jìn)度分期支付房屋價(jià)款，大大化解了購(gòu)房者和地產(chǎn)商之間的風(fēng)險(xiǎn)及糾紛,。
在德國(guó),，一般房地產(chǎn)商在項(xiàng)目獲批后即可開(kāi)始銷(xiāo)售房屋。但房主購(gòu)買(mǎi)預(yù)售房并不是從銀行一次性貸款支付全部房?jī)r(jià),，而是按照工程進(jìn)度在交房前分期支付,。比如在簽訂購(gòu)房合同時(shí)并不付款，在地基動(dòng)工后支付10%,，在主體封頂后支付30%,，門(mén)窗安裝或者裝修開(kāi)始后再支付相應(yīng)資金等。
如果建設(shè)進(jìn)度延時(shí),，購(gòu)房者可以隨時(shí)談判推遲付款,，并要求付款折扣等。如果確實(shí)無(wú)法在規(guī)定日期前交房,，購(gòu)房者可以根據(jù)合同要求退款或者獲得賠償,。
此外，購(gòu)房者還可與房地產(chǎn)商簽訂詳盡的,、個(gè)性化的購(gòu)房合同,。
法國(guó)：嚴(yán)格管理預(yù)售款
根據(jù)法國(guó)法律規(guī)定，在購(gòu)房合同簽署之前,，開(kāi)發(fā)商是不可以挪用,、轉(zhuǎn)讓或扣押定金的。購(gòu)買(mǎi)預(yù)售房是根據(jù)工程進(jìn)度分期付款的,。
定金的支付方法為：不超過(guò)一年的工程,，付買(mǎi)賣(mài)價(jià)格的5%；工程為兩年付2%,；超過(guò)兩年,，不用支付定金。購(gòu)買(mǎi)預(yù)售房的付款方式必須分期進(jìn)行：房基建好交付35%,；建房封頂交付70%,；所有基本設(shè)施工程結(jié)束交付95%,；剩下的5%交付房產(chǎn)時(shí)付清。這最后5%的款項(xiàng)主要是在移交房產(chǎn)發(fā)生糾紛時(shí),，用作抵押金以確保賣(mài)主按規(guī)定執(zhí)行合同,。
賣(mài)方逾期未移交房產(chǎn)。在期房買(mǎi)賣(mài)合同里,，必須寫(xiě)明工程期限以及拖延交房的罰金,。作為賣(mài)主，從房地產(chǎn)移交之日起一個(gè)月之內(nèi),，必須對(duì)售房后一切表面的瑕疵承擔(dān)責(zé)任,。
建筑公司則在交付房產(chǎn)后一年之內(nèi)，保證所建房屋處于良好狀態(tài),。這方面的擔(dān)保涉及建筑缺陷或不合格等,。按法國(guó)民法典規(guī)定，建筑公司對(duì)不涉及建筑主體的設(shè)施,，如門(mén),、窗、管道,、廚衛(wèi)設(shè)備等,，在交房?jī)赡曛畠?nèi)承擔(dān)責(zé)任。對(duì)于主體建筑,，如不合格牽連到地質(zhì),、建筑物本身、樓梯,、天花板,、下水道等，必須擔(dān)保10年,。
瑞典：通過(guò)專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)管理商品房預(yù)售全程
在瑞典,，所有新舊住宅商品房的所有權(quán)和居住權(quán)都屬于住宅居住權(quán)協(xié)會(huì)，并由其統(tǒng)一管理和出售,。房屋開(kāi)發(fā)公司也只有在經(jīng)過(guò)該協(xié)會(huì)高標(biāo)準(zhǔn)的審核后,，才有資格建造新商品房項(xiàng)目并在協(xié)會(huì)的全權(quán)委托下開(kāi)展商品房預(yù)售,。
在瑞典,，建造商品房項(xiàng)目所需的資金全部由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，而購(gòu)買(mǎi)居住權(quán)的瑞典人則需要成為住宅居住權(quán)協(xié)會(huì)會(huì)員,，向協(xié)會(huì)提交購(gòu)房申請(qǐng)和相關(guān)經(jīng)濟(jì)稅收證明等,。獲得協(xié)會(huì)認(rèn)證成為會(huì)員后，購(gòu)房人可以向銀行遞交貸款申請(qǐng)和購(gòu)買(mǎi)居住權(quán)商品房項(xiàng)目詳細(xì)情況等,，而銀行則在房屋全部建好,、購(gòu)房人和開(kāi)發(fā)公司簽署了正式購(gòu)房協(xié)議后才會(huì)放款,。
在所購(gòu)居住權(quán)的商品房交房領(lǐng)取鑰匙的前14天內(nèi)，購(gòu)房人需要把預(yù)購(gòu)訂金以外的房款全部交付給開(kāi)發(fā)商,。隨后,，開(kāi)發(fā)商將房屋大產(chǎn)權(quán)和所有居住權(quán)都轉(zhuǎn)移到住宅居住權(quán)協(xié)會(huì)名下，協(xié)會(huì)會(huì)把獲得銀行貸款的購(gòu)買(mǎi)人居住權(quán)轉(zhuǎn)移抵押給銀行,。
日本：建立預(yù)售房市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制
日本的預(yù)售房市場(chǎng)比較穩(wěn)定,，已經(jīng)形成了一套行之有效的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制，大大地降低了預(yù)售房消費(fèi)者的風(fēng)險(xiǎn),。
1952年頒布實(shí)施并經(jīng)過(guò)多次修改的《宅地建筑物交易法》是目前日本唯一一部規(guī)范預(yù)售房交易的法律,。該法規(guī)定原則上禁止房地產(chǎn)交易業(yè)者出售預(yù)售房。但是,，為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展,，在完成“預(yù)售房定金保全措施”的前提下，獲得政府部門(mén)建筑許可的預(yù)售房允許交易,。這項(xiàng)規(guī)定旨在保護(hù)不熟悉房地產(chǎn)交易情況的普通小消費(fèi)者的權(quán)益不受侵害,，房地產(chǎn)公司之間的預(yù)售房交易則不受該項(xiàng)規(guī)定限制。
“預(yù)售房定金保全措施”具體內(nèi)容為,，在買(mǎi)主和房地產(chǎn)商簽訂預(yù)售房的交易合同時(shí),，房地產(chǎn)商須向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)買(mǎi)主定金的擔(dān)保或保險(xiǎn),，金融機(jī)構(gòu)須將擔(dān)�,；虮ｋU(xiǎn)的保證書(shū)提交給買(mǎi)主。此項(xiàng)制度是為了防止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商倒閉等造成消費(fèi)者的財(cái)產(chǎn)損失,，保證消費(fèi)者的定金能夠返還,。
不過(guò)該規(guī)定雖然有效分散了各方承擔(dān)的金融風(fēng)險(xiǎn)，但日本預(yù)售房市場(chǎng)同樣存在著住宅面積縮水,、裝修,、噪音、陽(yáng)光和周邊環(huán)境等方面的糾紛,。為此,，日本國(guó)土交通省規(guī)定，房地產(chǎn)商在出售預(yù)售房時(shí),，有義務(wù)向消費(fèi)者說(shuō)明房屋交付使用時(shí)的詳細(xì)情況,，同時(shí)著手制定了說(shuō)明事項(xiàng)的詳細(xì)指標(biāo)。
新加坡：購(gòu)房者按施工進(jìn)度分期支付房款
新加坡的房屋預(yù)售制度是一種預(yù)定制度,，對(duì)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的買(mǎi)賣(mài)行為都有要求,，特別是對(duì)購(gòu)買(mǎi)者按施工進(jìn)度分期支付房款的比例作出了詳細(xì)規(guī)定。
在新加坡，開(kāi)發(fā)商只有在獲得政府批準(zhǔn)的建房計(jì)劃和銷(xiāo)售許可后才能開(kāi)始售賣(mài)期房,；開(kāi)發(fā)商在房屋買(mǎi)賣(mài)活動(dòng)中也必須使用統(tǒng)一格式的買(mǎi)賣(mài)合同書(shū),；另外客戶支付的購(gòu)房定金，以及所有建房貸款必須存入銀行的房屋項(xiàng)目賬戶,，該賬戶的所有提款必須與房屋建設(shè)相關(guān),。
另外，新加坡詳細(xì)規(guī)定了購(gòu)房者按照施工進(jìn)度分期支付房款的比例,。簽訂房屋購(gòu)買(mǎi)合同后,，購(gòu)房者總共支付的預(yù)付款比例應(yīng)達(dá)到20%；完成地基后再交10%,；完成整體框架后交10%,；磚墻，房頂,，電線鋪設(shè),、水管、門(mén)窗安裝,，車(chē)庫(kù),、道路和排水系統(tǒng)等完工時(shí)分別交5%；確定無(wú)他人占用該房后交25%,；最后確認(rèn)所有項(xiàng)目建成時(shí)交15%,。
巴西：制定指導(dǎo)價(jià)格規(guī)范預(yù)售房銷(xiāo)售
巴西商品房銷(xiāo)售普遍采用預(yù)售房方式，但是由于政府和行業(yè)協(xié)會(huì)每年根據(jù)地產(chǎn)市場(chǎng)的變化情況制定指導(dǎo)價(jià)格,，從而對(duì)地產(chǎn)商的預(yù)售房銷(xiāo)售起到了指導(dǎo)和規(guī)范作用,。
巴西政府和行業(yè)協(xié)會(huì)代表每年舉行會(huì)議，確定第二年城市中各區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格的變化幅度,。對(duì)于政府來(lái)說(shuō),，這是征收地產(chǎn)稅的依據(jù)；對(duì)于行業(yè)協(xié)會(huì)來(lái)說(shuō),，則是地產(chǎn)商從政府手中拿地乃至制訂銷(xiāo)售價(jià)格的根本,。以巴西利亞為例，位于城郊的塔瓜亭加區(qū)的地皮價(jià)格約為每平方米900雷亞爾(1美元約合0.87雷亞爾),，銷(xiāo)售價(jià)格則不得高于每平方米4000雷亞爾,。地產(chǎn)公司可以根據(jù)政府和行業(yè)協(xié)會(huì)的指導(dǎo)價(jià)格定價(jià)，不同樓盤(pán)的價(jià)格相差不大,。
巴西蓋房工期長(zhǎng),，通常從動(dòng)工到最后交房需要5年以上時(shí)間。購(gòu)房者在確定購(gòu)買(mǎi)預(yù)售房時(shí),，與建筑商簽署房貸協(xié)議,，每月按照國(guó)家制訂的標(biāo)準(zhǔn)向地產(chǎn)商交納月供,，低至一個(gè)月僅需數(shù)十雷亞爾,；而在交房時(shí),，則與銀行簽署新的貸款協(xié)議，將未償還的金額從地產(chǎn)商處轉(zhuǎn)移至銀行處,。購(gòu)房者在交房前反悔,，需向地產(chǎn)商交納相當(dāng)于房款10%—30%的罰金。此外,，地產(chǎn)商對(duì)于所建商品房承擔(dān)5年質(zhì)量保障義務(wù),。
我國(guó)商品房預(yù)售制主要弊端
我國(guó)商品房預(yù)售制度與海外各主要經(jīng)濟(jì)體相比，最大的差異有兩點(diǎn),，一是在房屋成交之前交付全部房款,。在我國(guó)，購(gòu)房者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂預(yù)售合同,，交付訂金后,，即申請(qǐng)銀行按揭交付全部房款，這離房屋正式交付一般還有幾年的時(shí)間,。
二是預(yù)售資金不由第三方保管,。在我國(guó)，預(yù)售房屋款項(xiàng)直接一次性交給了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,，沒(méi)有第三方對(duì)預(yù)售資金進(jìn)行監(jiān)管,，保證該資金專(zhuān)項(xiàng)用于房屋建設(shè)。
這種預(yù)售制的弊端逐漸暴露,。
行業(yè)門(mén)檻降低致使產(chǎn)業(yè)惡性膨脹
商品房預(yù)售制度降低了房地產(chǎn)業(yè)的門(mén)檻,，開(kāi)發(fā)商只要拿到預(yù)售許可證，便可以將融資和銷(xiāo)售融為一體,，通過(guò)購(gòu)房者的按揭貸款獲取大量資金,，同時(shí)把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者和銀行。巨額的行業(yè)利潤(rùn)刺激了房地產(chǎn)業(yè)的惡性膨脹,，加上一些期房投機(jī)行為,，容易造成資產(chǎn)泡沫，削弱了國(guó)家宏觀調(diào)控措施的有效性,。
信息不對(duì)稱加大購(gòu)房者風(fēng)險(xiǎn)
商品房預(yù)售市場(chǎng),，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者掌握的信息嚴(yán)重不對(duì)稱，加大了購(gòu)房者的風(fēng)險(xiǎn),。購(gòu)房者的銀行按揭貸款一次性無(wú)條件地劃撥給開(kāi)發(fā)商,，缺乏第三方監(jiān)管，可能導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)攜款潛逃,、挪作他用,、降低建設(shè)質(zhì)量等誠(chéng)信問(wèn)題，以及不能按期完工等經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，而開(kāi)發(fā)商在拿到預(yù)售款,、提前回收大部分成本后,，又可能捂盤(pán)惜售推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，購(gòu)房者面臨著較大的風(fēng)險(xiǎn),。
應(yīng)從五方面著手對(duì)我國(guó)現(xiàn)行預(yù)售制進(jìn)行改革與完善
商品房預(yù)售作為國(guó)際通用而可行的商業(yè)銷(xiāo)售形式,，本身是沒(méi)有問(wèn)題的。我國(guó)商品房預(yù)售制度是在房地產(chǎn)起步初期為解決開(kāi)發(fā)商融資問(wèn)題,、刺激商品房供應(yīng)而制定的,，由于缺乏配套的監(jiān)管和懲罰機(jī)制，預(yù)售制度存在根本缺陷,，已不能適應(yīng)現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展,。但退出預(yù)售制條件尚未成熟，城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體仍處于供不應(yīng)求的狀況,，取消預(yù)售制度勢(shì)必提高開(kāi)發(fā)商融資門(mén)檻,，導(dǎo)致短期內(nèi)房地產(chǎn)供應(yīng)量緊張，甚至將加劇房?jī)r(jià)上漲,。
我們建議應(yīng)以建設(shè)性的眼光看待預(yù)售管理,，對(duì)現(xiàn)行預(yù)售制度進(jìn)行全面改革。為避免房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大起大落,，應(yīng)堅(jiān)持循序漸進(jìn)的原則從五個(gè)方面對(duì)現(xiàn)行體制加以改革和完善,。同時(shí)建議設(shè)立試點(diǎn)取消預(yù)售制，以考察市場(chǎng)反映,。充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的調(diào)節(jié)作用,，讓房地產(chǎn)業(yè)回歸市場(chǎng)。
引入企業(yè)信用評(píng)級(jí)體系實(shí)施差異化按揭管理
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中,，按揭放款標(biāo)準(zhǔn)基本上與企業(yè)信用程度無(wú)關(guān),。因此有必要引進(jìn)企業(yè)信用評(píng)級(jí)體系，建立企業(yè)信用檔案,。對(duì)不同信用程度的企業(yè)實(shí)行不同的按揭政策,。對(duì)企業(yè)的違規(guī)行為，通過(guò)降低信用評(píng)級(jí)進(jìn)行懲罰,。對(duì)于信用等級(jí)不符合要求的企業(yè),，嚴(yán)格控制按揭貸款發(fā)放。
對(duì)于開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者信息不對(duì)稱而造成的風(fēng)險(xiǎn),，建議明確開(kāi)發(fā)商的信息披露義務(wù),，從法律和制度規(guī)范上改變購(gòu)房者信息劣勢(shì)的地位，避免開(kāi)發(fā)商誤導(dǎo)消費(fèi)者,。還應(yīng)建立配套的信用監(jiān)督和失信懲戒制度,。
建立預(yù)售資金第三方托管制度
針對(duì)開(kāi)發(fā)商挪用預(yù)售資金的現(xiàn)象,，引入預(yù)售資金第三方托管制度，提高開(kāi)發(fā)商獲取預(yù)售資金門(mén)檻,，加強(qiáng)對(duì)預(yù)售款的管理,。
也可借鑒歐美經(jīng)驗(yàn)，驗(yàn)收交房后再把全部購(gòu)房款交給開(kāi)發(fā)商,。但要避免“一刀切”,，為防止對(duì)開(kāi)發(fā)資金鏈造成巨大沖擊,，應(yīng)堅(jiān)持漸進(jìn)原則,。可逐步推遲銀行發(fā)放個(gè)人房貸的時(shí)間,，在過(guò)渡期內(nèi)每年推遲2個(gè)月,，經(jīng)過(guò)5—6年，最終實(shí)現(xiàn)房屋完工后發(fā)放個(gè)人房貸的新制度,。
明確預(yù)售制懲罰機(jī)制
商品房預(yù)售制存在的根本性缺陷在于立法僅僅設(shè)立了預(yù)售制度,，卻對(duì)法律條款的規(guī)定沒(méi)有指定相應(yīng)的制裁和監(jiān)管措施，導(dǎo)致制度無(wú)法得到貫徹,。
預(yù)售制把開(kāi)發(fā)商的投資風(fēng)險(xiǎn)不合理地轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者和銀行身上,，制度設(shè)計(jì)側(cè)重于保護(hù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利益，而忽視了消費(fèi)者的合法權(quán)益,。為規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng),，應(yīng)建立明確的處罰標(biāo)準(zhǔn)和處罰措施，對(duì)不守信用,、屢次違規(guī)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行處置,。事前要對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金狀況、信用度和實(shí)力進(jìn)行審查,；工程開(kāi)工后,，要檢查是否按合同要求進(jìn)行施工；交房時(shí),，要有相關(guān)機(jī)構(gòu)監(jiān)督開(kāi)發(fā)商公平,、公正與購(gòu)房者的房屋交接。
引入房地產(chǎn)工程擔(dān)保制度
針對(duì)“爛尾樓”和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商由于資金鏈斷裂破產(chǎn)而導(dǎo)致購(gòu)房者損失慘重的情況,，建議引入房地產(chǎn)工程擔(dān)保機(jī)制,。規(guī)定開(kāi)發(fā)商啟動(dòng)工程前必須取得銀行、專(zhuān)業(yè)擔(dān)保公司或政府相關(guān)部門(mén)的擔(dān)保,，一旦出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商未按合同約定完工的情況,，由擔(dān)保人負(fù)責(zé)。由此,，形成優(yōu)勝劣汰的良性機(jī)制,。
建立工程擔(dān)保制度,，擔(dān)保機(jī)構(gòu)將對(duì)開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)等級(jí)、企業(yè)信譽(yù),、履約記錄和財(cái)務(wù)狀況等嚴(yán)格把關(guān),，以規(guī)范市場(chǎng)行為，強(qiáng)化開(kāi)發(fā)商守信遵約,。
推進(jìn)房地產(chǎn)金融品種創(chuàng)新
預(yù)售制實(shí)施之初就是要解決開(kāi)發(fā)商的融資難問(wèn)題,，增強(qiáng)資金利用率。由此暴露出我國(guó)房地產(chǎn)資本市場(chǎng)的制度缺陷是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)依賴于銀行信貸,，缺乏健全的房地產(chǎn)金融支撐,，使商品房預(yù)售制成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商融資的主要手段。
應(yīng)積極推進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)金融體系的建立和完善,，支持房地產(chǎn)企業(yè)參與金融市場(chǎng)創(chuàng)新,，加強(qiáng)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)及房地產(chǎn)基金和房地產(chǎn)證券化建設(shè)。積極拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的自主融資渠道,，提供相應(yīng)的政策支持,，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，保持財(cái)務(wù)穩(wěn)健,。
預(yù)售制許可制度的確立,，與我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程密切相關(guān)。預(yù)售制在房地產(chǎn)企業(yè)處于起步階段的特殊時(shí)期確實(shí)為刺激房地產(chǎn)發(fā)展,、擴(kuò)大商品房開(kāi)發(fā)規(guī)模方面做出了巨大貢獻(xiàn),。但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)日漸發(fā)展，預(yù)售制存在的根本缺陷帶來(lái)了很多問(wèn)題而備受詬病,。
可嘗試進(jìn)行取消預(yù)售制的試點(diǎn),，如果取得積極效果再逐步推廣。試點(diǎn)應(yīng)先從供需關(guān)系較為平衡的二三線城市開(kāi)始,，根據(jù)不同區(qū)域市場(chǎng)的實(shí)際狀況循序漸進(jìn),，給開(kāi)發(fā)商一個(gè)短暫的過(guò)渡時(shí)期。
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美中房?jī)r(jià)巨大差距
2010年2月8日,，“華裔夫婦310萬(wàn)購(gòu)買(mǎi)杰克遜拉斯維加斯租住的豪宅”引發(fā)熱議,，這棟面積達(dá)1400平方米的房屋折合成人民幣，每平方米大概只有1.5萬(wàn)元,，單價(jià)竟不及北京五環(huán)普通民宅,，而哈佛大學(xué)周邊房?jī)r(jià)每平方米僅1.7萬(wàn)人民幣，全美最繁華的商業(yè)中心之一的曼哈頓也只不過(guò)每平方米2.75萬(wàn)人民幣,。 |