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最復(fù)雜的一年到來，中國樓市的未來,，陰晴不定,。
作為市場(chǎng)“博弈主體”的一方，房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)期,，或可窺見中國樓市“一半的未來”,，而真正能夠體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的，一是銷售任務(wù),，二是“開工面積”,。
2010年3月，萬科,、富力等一線房企的“開工”,、“銷售”任務(wù)悉數(shù)確定，這是一輪新博弈的開始,，但開發(fā)商的勝敗如何,，并不完全取決于自己的策略。
開發(fā)商:一致行動(dòng)對(duì)弈市場(chǎng)
種種跡象表明,，虎年伊始,，即使面對(duì)國家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)一系列的宏觀調(diào)控，開發(fā)商也紛紛提高了2010年的銷售任務(wù),，然而在調(diào)控政策頻出、房價(jià)高企不下的背景下,，購房者觀望漸濃已是不爭的事實(shí),。
一場(chǎng)涉及三方較力的大戲已拉開帷幕,。那么，在政府期望,、開發(fā)商預(yù)期和老百姓心態(tài)的博弈中,，虎年樓市究竟何去何從？
房企提高銷售預(yù)期
調(diào)查顯示,，目前開發(fā)商們正在確定來年的銷售目標(biāo),，今年賣10億元的明年想賣15億元，賣30多億元的沖刺50億元——大型房企今年銷售漲幅預(yù)期多在兩成以上,。
富力地產(chǎn)是大發(fā)展商中第一家披露今年發(fā)展計(jì)劃的企業(yè),。上月中旬，富力北京和廣東的負(fù)責(zé)人均向媒體披露,，公司2010年的銷售目標(biāo)將是300億元,，較2009年的220億元增長36%。與此同時(shí),，恒大主席許家印也表示,，恒大已決定將今年銷售目標(biāo)的區(qū)間鎖定在400億元至450億元之間，比2009年的300億元提高了33%至50%,。
在重慶,，金科集團(tuán)副總裁李戰(zhàn)洪透露，金科集團(tuán)今年的預(yù)期目標(biāo)是120億元至150億元,，比2009年的100億元增長20%至50%,。而2009年豪收180億元的龍湖地產(chǎn)，雖并未公布具體發(fā)展目標(biāo),，但此前已經(jīng)表示,，“以現(xiàn)時(shí)公司的土地資源，相信在未來五年保持30%至40%的合同銷售額年增長應(yīng)不成問題,�,！�
當(dāng)然，很多大公司并未透露未來發(fā)展目標(biāo),，但從其今年上市樓盤數(shù)量,，已經(jīng)可以得出大致判斷。華宇今年5大新盤齊亮相,，是重慶新盤上市量最多的房企,，今年銷售額無疑將比去年大幅增長；協(xié)信去年7盤銷售約20億元,，今年重慶10盤在售,，業(yè)內(nèi)人士估計(jì)預(yù)期應(yīng)在30億元左右；萬科去年只有兩盤在售,，今年則是5盤齊發(fā),，銷售額翻番應(yīng)該不成問題,。
市場(chǎng)觀望氣氛漸濃
然而，與大房企的雄心勃勃相映成趣的是,，購房者卻似乎并不買賬,，觀望氣氛漸濃。觀望的原因還在于,，中央政府頻繁出臺(tái)的政策讓購房者產(chǎn)生“中央打壓房價(jià)”的預(yù)期,。多次調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)證明，只要中央出臺(tái)抑制房價(jià)的政策,，不論最終傳導(dǎo)到市場(chǎng)的效果如何,，普通購房者的購買預(yù)期和心態(tài)都會(huì)變化，從行動(dòng)上會(huì)減緩購買甚至放棄購買,。
從需求上看,，政策影響的其實(shí)只是首次改善型客戶和投機(jī)客戶，這部分人可能因?yàn)槎址繝I業(yè)稅優(yōu)惠的終止以及二套房貸首付的提高而推遲購買,。但對(duì)于大部分剛性需求客戶,，比如婚房一族、拆遷一族,，不論如何觀望,，該買終究要買。而對(duì)于投資商業(yè),、別墅等高端物業(yè)的長線投資客戶,，政策的影響幾乎沒有。因?yàn)樗麄円话愣紩?huì)選擇分期或全款購買,，并且更看重長遠(yuǎn)收益,，不會(huì)在短期出手。
不過,，專家認(rèn)為觀望并不足以影響大局,，大房企上調(diào)的銷售目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的難度并不大。專家表示,，20%至30%銷售漲幅的估計(jì),，是考慮到調(diào)控政策的影響而得出的比較保守的判斷。
專家認(rèn)為,，一系列的調(diào)控政策,，在大房企看來并不是絕對(duì)的利空，反而是吞并中小企業(yè),，加大話語權(quán),，提高行業(yè)集中度的良機(jī)。而開發(fā)商是否能完成任務(wù),，主要看需求是否萎縮以及價(jià)格是否下挫,，目前看這兩點(diǎn)都不成立,。
從價(jià)格上看，目前開發(fā)商的資金和財(cái)務(wù)狀況普遍處在近年來最好的狀況,，存貨量也普遍較低，顯然沒有降價(jià)求售的壓力,。
專家認(rèn)為,，今年重慶樓市雖將流失一部分首次改善型客戶和投機(jī)客戶，但也將吸引更多的沿海投資者進(jìn)來,，此消彼長之下,，重慶樓市的需求總量不會(huì)發(fā)生多大變化。
誰先退場(chǎng)
“大房企的銷售額將越來越高,，市場(chǎng)份額也將越來越大,，出現(xiàn)‘30億軍團(tuán)’是正常的�,！睂＜艺J(rèn)為,，2009年重慶房企銷售10強(qiáng)的起坎是12億元，今年將至少是15億元起坎,。
其中,，第一軍團(tuán)估計(jì)依然將是龍湖、金科,、保利,、恒大，保守估計(jì)銷售額至少在35億元以上,，上40億元也大有可能,；第5名到第10名的競爭將為更加激烈，變數(shù)較大,，一些供應(yīng)量不足的企業(yè)可能落榜,，一些后勁十足的企業(yè)可能上榜。比如2009年只有兩個(gè)盤在售的萬科并未上榜,，但今年5盤齊發(fā),，上榜的可能性很大。
對(duì)中小房企來說,，2008年最大的痛苦是銷售維艱,、無錢度日，而今年則是找不到地導(dǎo)致無米下鍋,。
“好日子在2009年都過完了”,，河南旭日房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長董器生告訴記者，“我何嘗不想提高銷售目標(biāo),？只是巧婦難為無米之炊啊,，下一個(gè)項(xiàng)目的地還沒找到呢,。”
據(jù)記者了解,，這個(gè)開發(fā)商資金規(guī)模近10億元,，在小房企中算是佼佼者。他的上個(gè)項(xiàng)目6月時(shí)已基本售罄,，一直想找一塊50畝左右的地塊,，不過到現(xiàn)在也沒有找到。至于其他資金只有幾億元的小開發(fā)商,，就更不用說了,。“不是沒有合適的地,，是沒有合適的地價(jià),。”他抱怨說,。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),，2009年北京上海廣州重慶的出讓地塊，基本上都讓大開發(fā)商拿走,。而首付不低于50%的土地新政,，更被業(yè)內(nèi)人士解讀為地產(chǎn)壟斷時(shí)代的啟幕。
萬科的算盤：逆市“增量開工”
一片向好數(shù)據(jù)之下,，萬科2009年毛利率的下降,，在2010年的第一季度，顯得多少有些“詐眼”,。
萬科總裁郁亮給出的解釋,，是房地產(chǎn)利潤結(jié)算的滯后，使萬科在3月方才公布的年報(bào)當(dāng)中,，體現(xiàn)的毛利率是樓市調(diào)整最為劇烈的2008年的毛利潤,。不過，在此之外,，萬科卻在抓緊增量開工,，盡管2010年樓市的未來形勢(shì)仍不確定。
確保庫存量控制在3個(gè)月至6個(gè)月銷售量
“公司近月的可售資源確實(shí)比較少,。我們一般是確保庫存量控制在3個(gè)月至6個(gè)月的銷售量,。”3月2日的網(wǎng)上投資者大會(huì)上,，萬科執(zhí)行副總裁王文金如是答復(fù)投資者質(zhì)疑,。
萬科年報(bào)顯示，截至2009年12月30日，在公司各類存貨中,，已完工開發(fā)產(chǎn)品(現(xiàn)房)53.1億元,，占比5.9%；在建開發(fā)產(chǎn)品414.5億元,，其中包括343.5萬平方米,、合同金額356.5億元的已售出未結(jié)算產(chǎn)品，占比46.0%,；擬開發(fā)產(chǎn)品(對(duì)應(yīng)公司規(guī)劃中項(xiàng)目,，其中相當(dāng)一部分將在2010年一季度轉(zhuǎn)為在建)432.6億元，占比48.0%,。粗略估算，萬科如今手頭存貨量為900.2億元,，其中在售項(xiàng)目不超過111億元,，僅為存貨比例的12%。
顯然,，在2008年放緩建設(shè)速度后,，2009年市場(chǎng)的爆發(fā)性增長將公司的存貨幾乎消化殆盡。如今去存貨化仍在加速,，2010年1-2月,，萬科累計(jì)銷售面積73.5萬平方米，銷售金額87.8億元,，比2009年同期增長44.3%,。
“萬科存貨管理的基本思路是：量出為入，即推盤計(jì)劃和銷售進(jìn)度相匹配,，兼顧增長需要,。”萬科相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,，“2009年以來銷售形勢(shì)良好,，企業(yè)可售資源普遍處于低位，萬科也存在回補(bǔ)可售存貨到合理水平的實(shí)際需要,�,！�
為迅速將土地儲(chǔ)備轉(zhuǎn)化為可銷售存貨，萬科已大幅增加開動(dòng)工面積,，預(yù)計(jì)2010年新開工面積將達(dá)855萬平方米,，比2009年增長52.5%。實(shí)際上,，2009年萬科全年的新開工面積560.9萬平方米,，已經(jīng)比年初計(jì)劃增加23%。
“萬科對(duì)2010年市場(chǎng)走勢(shì)的大體判斷是，下半年新增供應(yīng)量將較多的釋放出來,，供求關(guān)系將得到改善,。”光大證券近日調(diào)研萬科戰(zhàn)略投資部后總結(jié)稱,，開發(fā)商在市場(chǎng)調(diào)整過程中也會(huì)采取一些流量控制的辦法,，如以銷定產(chǎn)、以銷定存貨,。
“公司的經(jīng)營計(jì)劃還將根據(jù)市場(chǎng)情況不斷調(diào)整,，以保持存貨的合理結(jié)構(gòu)�,！比f科方面稱,。
區(qū)域拓展向縱深發(fā)展
“現(xiàn)在萬科需要摸索600億元左右規(guī)模的公司發(fā)展觀問題�,！比f科集團(tuán)總裁郁亮日前接受媒體采訪時(shí)表示,。
如何平衡區(qū)域發(fā)展無疑是“摸索”的重中之重。其實(shí),，早前萬科已開始實(shí)施以珠三角,、長三角和環(huán)渤海區(qū)域?yàn)橹攸c(diǎn)的城市經(jīng)濟(jì)圈聚焦戰(zhàn)略，萬科方面提供的數(shù)據(jù)顯示,，2009年珠三角,、長三角、環(huán)渤海,、中西部區(qū)域?qū)τ谌f科整體凈利潤貢獻(xiàn)分別為32.5%,、34.2%、22.3%和11.0%,，分布比較均勻,。
萬科無疑是最早進(jìn)入二三線城市布局的大型房企之一�,！叭f科早已清楚雞蛋放在一個(gè)籃子中的風(fēng)險(xiǎn),。”成都明德管理咨詢分析師涂菲跟蹤萬科拿地及區(qū)域布局后發(fā)現(xiàn),，在土地瘋狂時(shí)期,，二三線城市更容易找到價(jià)格合理、收益空間較好的項(xiàng)目資源,。
重心傾斜的效果已經(jīng)開始顯現(xiàn),。年報(bào)顯示，萬科2009年新增項(xiàng)目44個(gè),，多數(shù)處于房價(jià)漲幅小,、需求大的二三線城市，樓面地價(jià)2401元/平方米，較2007年降29.5%,。萬科更為滿意的是,，在已進(jìn)入的30個(gè)城市中，2009年已有15個(gè)城市市場(chǎng)的營業(yè)收入超過10億元,。除此之外,，長沙、寧波,、大連,、青島、長春等5個(gè)城市營業(yè)收入也已超過5億元,。
齊魯證券也在最新研究報(bào)告中指出,，萬科2009年度二三線城市項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)的主營業(yè)務(wù)收入、凈利潤和結(jié)算面積分別占比65.93%,、62.79%和71.06%,，“公司跨區(qū)域戰(zhàn)略縱深優(yōu)勢(shì)明顯”。
實(shí)際上,，萬科對(duì)于幾大核心城市的依賴正在逐漸降低。記者對(duì)比2008年和2009年年報(bào)后發(fā)現(xiàn),，2008年深圳,、廣州、上海,、北京,、天津幾大核心城市占營業(yè)收入和凈利潤的比重分別達(dá)到53.2%和57.7%，這兩項(xiàng)比例在2009年已分別下降至44.1%和44.5%,。
“萬科仍然十分看好一線城市的市場(chǎng)前景,，希望一線二線三線市場(chǎng)相互補(bǔ)充平衡發(fā)展�,！比f科方面稱,。在2月的拿地記錄中，萬科一口氣吞下11幅住宅用地,，3幅位于寸土寸金的上海,，其余8幅則分布在武漢、昆明,、福州等二線城市,。
通過并購、合作擴(kuò)大業(yè)務(wù)
在萬科3月4日公布的最新資料中,，萬科首次與招商地產(chǎn)聯(lián)手,，以17.16億元拿下的上海松江區(qū)廣富林2-4號(hào)地塊。
通過并購、合作來擴(kuò)大業(yè)務(wù),，是萬科近年降低土地成本的慣用策略,。記者了解到，2007年萬科所獲取的新增規(guī)劃面積中,，有41%是“并購+合作”取得,，這一數(shù)據(jù)在2008年上升到84.5%。而萬科最新年報(bào)顯示,，2009年新增項(xiàng)目資源合計(jì)權(quán)益建筑面積為1036萬平方米,，其中2/3的項(xiàng)目都是合作、聯(lián)合拿地,。
“在項(xiàng)目獲取方面,，萬科一貫堅(jiān)持綜合評(píng)估土地價(jià)格、回報(bào)空間,、開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)等因素,，綜合運(yùn)用多種方式獲取價(jià)格合理、回報(bào)空間較好的項(xiàng)目資源,�,！比f科方面稱，在合作伙伴的選擇上,，公司會(huì)綜合考慮項(xiàng)目的獲取,、開發(fā)等環(huán)節(jié)具體情況，確保合作開發(fā)的順利進(jìn)行,。
實(shí)際上,，萬科合作的目的往往直接指向土地資源。2009年萬科不僅延續(xù)其聯(lián)手地產(chǎn)企業(yè)拿地開發(fā)的策略,，更是屢屢綁定南京交通集團(tuán),、云南城投、天津港集團(tuán)等國企背景的“大地主”,。
在合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江看來,，萬科通過合作能夠以較低價(jià)格拿地，降低高溢價(jià)土地的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn),，“強(qiáng)強(qiáng)合作有利于挖掘土地的最大價(jià)值,，有品牌效應(yīng)、資金,、設(shè)計(jì)能力,，怎么可能做不好項(xiàng)目？”
通過合作來減少拿地資金,，保證現(xiàn)金價(jià)值的最大化,，亦是萬科尋求土地合作的考量因素,。在長江證券與萬科的一份交流材料中，萬科高層就坦言“目前有2/3項(xiàng)目是合作的,，也是為了減少對(duì)銀行的依賴,。” |