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最復雜的一年到來，中國樓市的未來，陰晴不定,。
作為市場“博弈主體”的一方，房地產(chǎn)企業(yè)的預期,，或可窺見中國樓市“一半的未來”，而真正能夠體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)對市場預期的,，一是銷售任務,，二是“開工面積”。
2010年3月,，萬科,、富力等一線房企的“開工”、“銷售”任務悉數(shù)確定,，這是一輪新博弈的開始,，但開發(fā)商的勝敗如何，并不完全取決于自己的策略,。
開發(fā)商:一致行動對弈市場
種種跡象表明,，虎年伊始，即使面對國家對房地產(chǎn)業(yè)一系列的宏觀調控,，開發(fā)商也紛紛提高了2010年的銷售任務,，然而在調控政策頻出、房價高企不下的背景下,，購房者觀望漸濃已是不爭的事實,。
一場涉及三方較力的大戲已拉開帷幕。那么,，在政府期望,、開發(fā)商預期和老百姓心態(tài)的博弈中，虎年樓市究竟何去何從,？
房企提高銷售預期
調查顯示,，目前開發(fā)商們正在確定來年的銷售目標，今年賣10億元的明年想賣15億元,，賣30多億元的沖刺50億元——大型房企今年銷售漲幅預期多在兩成以上。
富力地產(chǎn)是大發(fā)展商中第一家披露今年發(fā)展計劃的企業(yè),。上月中旬,，富力北京和廣東的負責人均向媒體披露，公司2010年的銷售目標將是300億元,，較2009年的220億元增長36%,。與此同時，恒大主席許家印也表示，恒大已決定將今年銷售目標的區(qū)間鎖定在400億元至450億元之間,，比2009年的300億元提高了33%至50%,。
在重慶，金科集團副總裁李戰(zhàn)洪透露,，金科集團今年的預期目標是120億元至150億元,，比2009年的100億元增長20%至50%。而2009年豪收180億元的龍湖地產(chǎn),，雖并未公布具體發(fā)展目標,，但此前已經(jīng)表示，“以現(xiàn)時公司的土地資源,，相信在未來五年保持30%至40%的合同銷售額年增長應不成問題,。”
當然,，很多大公司并未透露未來發(fā)展目標,，但從其今年上市樓盤數(shù)量，已經(jīng)可以得出大致判斷,。華宇今年5大新盤齊亮相,，是重慶新盤上市量最多的房企，今年銷售額無疑將比去年大幅增長,；協(xié)信去年7盤銷售約20億元,，今年重慶10盤在售，業(yè)內人士估計預期應在30億元左右,；萬科去年只有兩盤在售,，今年則是5盤齊發(fā)，銷售額翻番應該不成問題,。
市場觀望氣氛漸濃
然而,，與大房企的雄心勃勃相映成趣的是，購房者卻似乎并不買賬,，觀望氣氛漸濃,。觀望的原因還在于，中央政府頻繁出臺的政策讓購房者產(chǎn)生“中央打壓房價”的預期,。多次調控的經(jīng)驗證明,，只要中央出臺抑制房價的政策，不論最終傳導到市場的效果如何,，普通購房者的購買預期和心態(tài)都會變化,，從行動上會減緩購買甚至放棄購買。
從需求上看,，政策影響的其實只是首次改善型客戶和投機客戶,，這部分人可能因為二手房營業(yè)稅優(yōu)惠的終止以及二套房貸首付的提高而推遲購買,。但對于大部分剛性需求客戶，比如婚房一族,、拆遷一族,，不論如何觀望，該買終究要買,。而對于投資商業(yè),、別墅等高端物業(yè)的長線投資客戶，政策的影響幾乎沒有,。因為他們一般都會選擇分期或全款購買,，并且更看重長遠收益，不會在短期出手,。
不過,，專家認為觀望并不足以影響大局，大房企上調的銷售目標實現(xiàn)的難度并不大,。專家表示,，20%至30%銷售漲幅的估計，是考慮到調控政策的影響而得出的比較保守的判斷,。
專家認為,，一系列的調控政策，在大房企看來并不是絕對的利空,，反而是吞并中小企業(yè),，加大話語權，提高行業(yè)集中度的良機,。而開發(fā)商是否能完成任務,，主要看需求是否萎縮以及價格是否下挫，目前看這兩點都不成立,。
從價格上看,，目前開發(fā)商的資金和財務狀況普遍處在近年來最好的狀況，存貨量也普遍較低,，顯然沒有降價求售的壓力,。
專家認為，今年重慶樓市雖將流失一部分首次改善型客戶和投機客戶,，但也將吸引更多的沿海投資者進來,，此消彼長之下，重慶樓市的需求總量不會發(fā)生多大變化,。
誰先退場
“大房企的銷售額將越來越高,，市場份額也將越來越大，出現(xiàn)‘30億軍團’是正常的,�,！睂＜艺J為，2009年重慶房企銷售10強的起坎是12億元,，今年將至少是15億元起坎,。
其中，第一軍團估計依然將是龍湖,、金科,、保利、恒大,，保守估計銷售額至少在35億元以上,，上40億元也大有可能；第5名到第10名的競爭將為更加激烈,，變數(shù)較大,，一些供應量不足的企業(yè)可能落榜，一些后勁十足的企業(yè)可能上榜,。比如2009年只有兩個盤在售的萬科并未上榜,，但今年5盤齊發(fā)，上榜的可能性很大,。
對中小房企來說,，2008年最大的痛苦是銷售維艱、無錢度日,，而今年則是找不到地導致無米下鍋,。
“好日子在2009年都過完了”，河南旭日房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長董器生告訴記者,，“我何嘗不想提高銷售目標,？只是巧婦難為無米之炊啊，下一個項目的地還沒找到呢,�,！�
據(jù)記者了解，這個開發(fā)商資金規(guī)模近10億元,，在小房企中算是佼佼者,。他的上個項目6月時已基本售罄，一直想找一塊50畝左右的地塊,，不過到現(xiàn)在也沒有找到,。至于其他資金只有幾億元的小開發(fā)商，就更不用說了,�,！安皇菦]有合適的地，是沒有合適的地價,�,！彼г拐f,。
據(jù)不完全統(tǒng)計，2009年北京上海廣州重慶的出讓地塊,，基本上都讓大開發(fā)商拿走,。而首付不低于50%的土地新政，更被業(yè)內人士解讀為地產(chǎn)壟斷時代的啟幕,。
萬科的算盤：逆市“增量開工”
一片向好數(shù)據(jù)之下,，萬科2009年毛利率的下降，在2010年的第一季度,，顯得多少有些“詐眼”,。
萬科總裁郁亮給出的解釋，是房地產(chǎn)利潤結算的滯后,，使萬科在3月方才公布的年報當中,，體現(xiàn)的毛利率是樓市調整最為劇烈的2008年的毛利潤。不過,，在此之外,，萬科卻在抓緊增量開工，盡管2010年樓市的未來形勢仍不確定,。
確保庫存量控制在3個月至6個月銷售量
“公司近月的可售資源確實比較少,。我們一般是確保庫存量控制在3個月至6個月的銷售量�,！�3月2日的網(wǎng)上投資者大會上,，萬科執(zhí)行副總裁王文金如是答復投資者質疑。
萬科年報顯示,，截至2009年12月30日,，在公司各類存貨中，已完工開發(fā)產(chǎn)品(現(xiàn)房)53.1億元,，占比5.9%,；在建開發(fā)產(chǎn)品414.5億元，其中包括343.5萬平方米,、合同金額356.5億元的已售出未結算產(chǎn)品,，占比46.0%；擬開發(fā)產(chǎn)品(對應公司規(guī)劃中項目,，其中相當一部分將在2010年一季度轉為在建)432.6億元,，占比48.0%。粗略估算,，萬科如今手頭存貨量為900.2億元,，其中在售項目不超過111億元，僅為存貨比例的12%。
顯然,，在2008年放緩建設速度后,，2009年市場的爆發(fā)性增長將公司的存貨幾乎消化殆盡。如今去存貨化仍在加速,，2010年1-2月,，萬科累計銷售面積73.5萬平方米，銷售金額87.8億元,，比2009年同期增長44.3%。
“萬科存貨管理的基本思路是：量出為入,，即推盤計劃和銷售進度相匹配,，兼顧增長需要�,！比f科相關負責人表示,，“2009年以來銷售形勢良好，企業(yè)可售資源普遍處于低位,，萬科也存在回補可售存貨到合理水平的實際需要,。”
為迅速將土地儲備轉化為可銷售存貨,，萬科已大幅增加開動工面積,，預計2010年新開工面積將達855萬平方米，比2009年增長52.5%,。實際上,，2009年萬科全年的新開工面積560.9萬平方米，已經(jīng)比年初計劃增加23%,。
“萬科對2010年市場走勢的大體判斷是,，下半年新增供應量將較多的釋放出來，供求關系將得到改善,�,！惫獯笞C券近日調研萬科戰(zhàn)略投資部后總結稱，開發(fā)商在市場調整過程中也會采取一些流量控制的辦法,，如以銷定產(chǎn),、以銷定存貨。
“公司的經(jīng)營計劃還將根據(jù)市場情況不斷調整,，以保持存貨的合理結構,。”萬科方面稱,。
區(qū)域拓展向縱深發(fā)展
“現(xiàn)在萬科需要摸索600億元左右規(guī)模的公司發(fā)展觀問題,。”萬科集團總裁郁亮日前接受媒體采訪時表示,。
如何平衡區(qū)域發(fā)展無疑是“摸索”的重中之重,。其實,，早前萬科已開始實施以珠三角、長三角和環(huán)渤海區(qū)域為重點的城市經(jīng)濟圈聚焦戰(zhàn)略,，萬科方面提供的數(shù)據(jù)顯示,，2009年珠三角、長三角,、環(huán)渤海,、中西部區(qū)域對于萬科整體凈利潤貢獻分別為32.5%、34.2%,、22.3%和11.0%,，分布比較均勻。
萬科無疑是最早進入二三線城市布局的大型房企之一,�,！叭f科早已清楚雞蛋放在一個籃子中的風險�,！背啥济鞯鹿芾碜稍兎治鰩熗糠聘櫲f科拿地及區(qū)域布局后發(fā)現(xiàn),，在土地瘋狂時期，二三線城市更容易找到價格合理,、收益空間較好的項目資源,。
重心傾斜的效果已經(jīng)開始顯現(xiàn)。年報顯示,，萬科2009年新增項目44個,，多數(shù)處于房價漲幅小、需求大的二三線城市,，樓面地價2401元/平方米,，較2007年降29.5%。萬科更為滿意的是,，在已進入的30個城市中,，2009年已有15個城市市場的營業(yè)收入超過10億元。除此之外,，長沙,、寧波、大連,、青島,、長春等5個城市營業(yè)收入也已超過5億元。
齊魯證券也在最新研究報告中指出,，萬科2009年度二三線城市項目實現(xiàn)的主營業(yè)務收入,、凈利潤和結算面積分別占比65.93%、62.79%和71.06%，“公司跨區(qū)域戰(zhàn)略縱深優(yōu)勢明顯”,。
實際上,，萬科對于幾大核心城市的依賴正在逐漸降低。記者對比2008年和2009年年報后發(fā)現(xiàn),，2008年深圳,、廣州、上海,、北京,、天津幾大核心城市占營業(yè)收入和凈利潤的比重分別達到53.2%和57.7%，這兩項比例在2009年已分別下降至44.1%和44.5%,。
“萬科仍然十分看好一線城市的市場前景,，希望一線二線三線市場相互補充平衡發(fā)展�,！比f科方面稱。在2月的拿地記錄中,，萬科一口氣吞下11幅住宅用地,，3幅位于寸土寸金的上海，其余8幅則分布在武漢,、昆明,、福州等二線城市。
通過并購,、合作擴大業(yè)務
在萬科3月4日公布的最新資料中,，萬科首次與招商地產(chǎn)聯(lián)手，以17.16億元拿下的上海松江區(qū)廣富林2-4號地塊,。
通過并購,、合作來擴大業(yè)務，是萬科近年降低土地成本的慣用策略,。記者了解到,，2007年萬科所獲取的新增規(guī)劃面積中，有41%是“并購+合作”取得,，這一數(shù)據(jù)在2008年上升到84.5%,。而萬科最新年報顯示，2009年新增項目資源合計權益建筑面積為1036萬平方米,，其中2/3的項目都是合作,、聯(lián)合拿地。
“在項目獲取方面,，萬科一貫堅持綜合評估土地價格,、回報空間、開發(fā)風險等因素，綜合運用多種方式獲取價格合理,、回報空間較好的項目資源,。”萬科方面稱,，在合作伙伴的選擇上,，公司會綜合考慮項目的獲取、開發(fā)等環(huán)節(jié)具體情況,，確保合作開發(fā)的順利進行,。
實際上，萬科合作的目的往往直接指向土地資源,。2009年萬科不僅延續(xù)其聯(lián)手地產(chǎn)企業(yè)拿地開發(fā)的策略,，更是屢屢綁定南京交通集團、云南城投,、天津港集團等國企背景的“大地主”,。
在合富輝煌首席市場分析師黎文江看來，萬科通過合作能夠以較低價格拿地,，降低高溢價土地的經(jīng)營風險,，“強強合作有利于挖掘土地的最大價值，有品牌效應,、資金,、設計能力，怎么可能做不好項目,？”
通過合作來減少拿地資金,，保證現(xiàn)金價值的最大化，亦是萬科尋求土地合作的考量因素,。在長江證券與萬科的一份交流材料中,，萬科高層就坦言“目前有2/3項目是合作的，也是為了減少對銀行的依賴,�,！� |