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記者在調(diào)研中了解到,，近期全國不少地方房地產(chǎn)升溫趨勢依然明顯：虎年伊始,，深圳華僑城集團(tuán)以70.2億元刷新單價地王新紀(jì)錄,；廣州亞運(yùn)城地塊以創(chuàng)紀(jì)錄的255億元成交,，成為“中國第一拍”,；�,？谝恍潜P一日一價,，一天漲1000元：杭州2009年度的賣地收入全國第一,，與公布的財政收入相當(dāng),。
多位接受記者采訪的專家表示,，在地方政府、銀行信貸,、開發(fā)商,、炒房團(tuán)等多方支持下，房地產(chǎn)市場泡沫正在不斷加大,，百姓怨言有所增加,。專家建議，盡早出臺相關(guān)措施,，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的“軟著陸”,，避免重走美國、日本的房地產(chǎn)泡沫之路，防止經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)大起大落,。
怪相：金融危機(jī)下“房價燒得不正常了”
受金融危機(jī)影響,，眾多行業(yè)呈現(xiàn)不同程度下滑趨勢，但房地產(chǎn)行業(yè)逆勢上揚(yáng),，不少地區(qū)的房地產(chǎn)市場的活躍程度已經(jīng)超越了2007年的歷史高峰,。
隨著亞運(yùn)會臨近，廣州房地產(chǎn)市場開始領(lǐng)漲全國,。2009年12月,，廣州房價以19.9%的漲幅排名第一。同月,，亞運(yùn)城地塊以255億元成交,，刷新全國地王新紀(jì)錄。在廣州海珠區(qū)一個樓盤,，2010年1月二度開放的樣板房,，通過半年的捂盤，昔日15000元/平方米的樓價已經(jīng)飆升到20000元/平方米,。
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,，截至2009年12月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.8%,，漲幅比11月份擴(kuò)大2.1個百分點(diǎn),。新建住房銷售價格同比上漲的城市有69個，廣州,、深圳,、海口,、北京房價漲幅均超過13%,。
廣東省政府發(fā)展研究中心副主任汪一洋說，現(xiàn)在房價燒得不正常了,。分析背后的原因,，土地出讓金缺乏監(jiān)管，只要還有一寸土地,，地方政府的“賣地經(jīng)濟(jì)”沖動就難以壓抑,。2009年，杭州賣地收入超過1000億元,，與財政收入相當(dāng),。北京、上海,、廣州,、深圳這些大城市的賣地收入也非�,？陀^。
根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的土地市場監(jiān)測報告,，2009年,，60個主要城市中多數(shù)城市土地出讓金收入增長超過100%，產(chǎn)生了一大批“地王”,，市場活躍程度已經(jīng)超過2007年,。地方政府土地供應(yīng)由審慎到積極，住宅用地供應(yīng)量同比增加近40%,。
危機(jī)：“銀行已被綁上了推升房價的戰(zhàn)車”
在“適度寬松”貨幣政策下,，配合一攬子計(jì)劃將信貸洪流注入經(jīng)濟(jì)體，中國經(jīng)濟(jì)率先回暖,。專家認(rèn)為,，由于信貸增速快于實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長需要，過剩的流動性轉(zhuǎn)而追逐有限的資產(chǎn),，房地產(chǎn)市場已經(jīng)成為貸款的主要流向之一,，“銀行已被綁上了推升房價的戰(zhàn)車”。
根據(jù)人民銀行廣州分行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),，2009年廣東省年度信貸投放總量創(chuàng)歷史新高,，其中新增中長期貸款7515億元,，占全部新增貸款的69.9%,，同比多增4933億元。中長期貸款主要集中在項(xiàng)目貸款和房地產(chǎn)貸款,，2009年廣東房地產(chǎn)貸款增加2961億元,，同比多增2495億元。
陸磊等專家指出,，“20世紀(jì)80年代日本的經(jīng)濟(jì)危機(jī)和美國次貸危機(jī)一再證明,，一旦實(shí)體經(jīng)濟(jì)的主要收益來源從實(shí)業(yè)轉(zhuǎn)向資產(chǎn)市場，銀行就必然被綁上推升房價的戰(zhàn)車”,。
“中長期貸款居高不下意味著信貸有相當(dāng)大一部分沒有流入實(shí)體經(jīng)濟(jì),，而是流入了房地產(chǎn)市場�,！亍c‘房’相關(guān),，但又不是同一概念，2009年全國房價上漲的邏輯是——企業(yè)得到超量信貸,，信貸用于高價買地,，地價推動房價上漲�,！标懤谡f,。
近期來地王頻生，國企在土地拍賣中一擲千金，其手中的巨額信貸資金就是底氣所在,，而這種依靠大量資本推高房價的做法是不可延續(xù)的,，必然會產(chǎn)生地產(chǎn)泡沫。
汪一洋認(rèn)為,，地方政府,、銀行、開發(fā)商以及炒房者,、房奴都希望房價上漲,，當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場的走勢與日本、美國房地產(chǎn)泡沫破滅前很相似,。像美國,，泡沫滋生前9經(jīng)濟(jì)高速增長，泡沫破滅后經(jīng)濟(jì)一下子回到20年前,，出現(xiàn)大起大落,。
高房價不僅使國民不堪重負(fù)，也透支了經(jīng)濟(jì)持續(xù)成長的未來,。據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì),，2009年1-10月，北京地區(qū)房屋租售比達(dá)到1∶434,，上海地區(qū)達(dá)1∶418,，深圳、杭州均突破1∶360,。而國際通行判斷樓市泡沫程度的標(biāo)準(zhǔn)是：租售比1∶200左右意味著房產(chǎn)運(yùn)行良好,，1∶300是警戒線，超過1∶300則意味著泡沫程度的增大,。
對策：未雨綢繆實(shí)現(xiàn)中國房地產(chǎn)的“軟著陸”
陸磊認(rèn)為,，中長期貸款一般有3年的寬限期，到2013年,，全社會還本付息的壓力將達(dá)到頂峰,，“中長期貸款是火藥桶，加息是導(dǎo)火線”,，一旦信貸成本上升,，全民炒房熱情降溫，房價上漲預(yù)期消失,，信貸違約風(fēng)險加大,，崩盤就不可避免。專家提醒,，避免重蹈日本,、美國,、迪拜房價泡沫破滅的覆轍，盡早實(shí)現(xiàn)中國房地產(chǎn)的軟著陸,。
一是貨幣政策須進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整,，財政政策宜轉(zhuǎn)向中性。陸磊認(rèn)為,，當(dāng)前的關(guān)鍵問題是過多的信貸追逐資產(chǎn),，因此有必要在信貸額度上收緊；而利率調(diào)整則可能是災(zāi)難性的,，盡管美國提高了再貼現(xiàn)率,，但基準(zhǔn)利率仍然保持歷史低位，中國如果加息,，在人民幣升值預(yù)期增加的同時增加了利息差,，會導(dǎo)致熱錢進(jìn)一步擁入，加大資產(chǎn)價格泡沫化風(fēng)險,；在財政政策上,，對于醫(yī)療、教育等民生領(lǐng)域,，應(yīng)進(jìn)一步加大財政投資,；已經(jīng)批準(zhǔn)上馬的項(xiàng)目需要繼續(xù)投入，新項(xiàng)目的開工要嚴(yán)格審批,。
二是房價因素進(jìn)入CPI,，決策關(guān)注“百姓感受”。汪一洋說,，在中國,，房子是最大的消費(fèi)品,，不能動輒以國際慣例為理由,，當(dāng)前CPI并沒有準(zhǔn)確反映通脹形勢，容易給決策帶來誤導(dǎo),。統(tǒng)計(jì)部門說2009年11月CPI才由負(fù)轉(zhuǎn)正,，當(dāng)時百姓的感受是不少生活必需品早已開始漲價了；統(tǒng)計(jì)部門認(rèn)為CPI才一點(diǎn)幾的時候,，老百姓已經(jīng)感覺負(fù)擔(dān)沉重了,。
三是保民生領(lǐng)域補(bǔ)位，完善公屋和廉租房政策,。暨南大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授杜金岷認(rèn)為,，房地產(chǎn)已不僅僅是經(jīng)濟(jì)問題，更是民生問題,。當(dāng)前地方政府通建設(shè)廉價房,、廉租房的積極性并不高,。陸磊說，房地產(chǎn)是個帶壟斷性質(zhì)的市場,，開發(fā)商不管多高的價格拿地,，都可用成本加成的定價方法把房子賣掉，房價只會不斷推高,。建議成立國字號公司,，專門建設(shè)廉價房和廉租房，以平準(zhǔn)市場,。
四是將土地出讓金納入預(yù)算管理,，積極關(guān)注輿論走向。暨南大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授杜金岷等建議,，政府不能與房地產(chǎn)商利益聯(lián)合在一起,，要考慮從稅制上進(jìn)行改革。目前地方政府賣地收入的去向應(yīng)向公眾交代,�,！耙e極關(guān)注輿論走向，絕不能一邊調(diào)控一邊任由房價繼續(xù)高漲,，導(dǎo)致政策信號紊亂,，政府信用受損，政府的調(diào)控措施必須到位,、有效,、持續(xù)�,！标懤谡f,。 |