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最近發(fā)生的“地王”爭(zhēng)議,，使得地王現(xiàn)象成為熱議的話題,。誰(shuí)更愿意看到地王出現(xiàn)？是房企嗎？這里我想說(shuō)點(diǎn)公道話,。應(yīng)該說(shuō)對(duì)于招拍掛出讓制度，我一直頗有微詞,。原因是本著公正公平出讓的目的,，本著清除土地腐敗的目的，2004年全面改協(xié)議出讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地為統(tǒng)一的招拍掛出讓,，初衷沒(méi)有任何問(wèn)題,，但是制度是一回事，執(zhí)行中的異化又是一回事,。幾年實(shí)踐下來(lái),，招拍掛出讓被異化成什么樣子？是很難說(shuō)明白的,。
但是,，客觀效果就不是這么簡(jiǎn)單了�,？梢哉f(shuō),，第一沒(méi)有解決公平公正出讓，第二,，沒(méi)有配套支持的招拍掛出讓制度基本被拍賣所取代,，這就是土地迭創(chuàng)天價(jià)的根本原因。當(dāng)然前提是我們的土地供應(yīng)被抑制,，2005,、2006年各城市土地推出量嚴(yán)重下降。而2008年由于市場(chǎng)觀望情緒的濃厚,，導(dǎo)致房企全面退出土地市場(chǎng),，甚至有的二三線城市2008年土地出讓基本停止。
我一直強(qiáng)調(diào),，開(kāi)發(fā)企業(yè)與消費(fèi)者相比并沒(méi)有更多的預(yù)見(jiàn)性,。對(duì)土地也屬于買漲不買落。2008年低點(diǎn)該拿地的企業(yè),，包括萬(wàn)科,，由于對(duì)市場(chǎng)2009年走向的估計(jì)錯(cuò)誤，也失去了拿地的良機(jī),。
但是,，2009年就開(kāi)始了全面的對(duì)土地的追捧,。房企和消費(fèi)者一起加入到了買漲的高潮，土地價(jià)格以及房?jī)r(jià)雙雙暴漲,。而房?jī)r(jià)暴漲的同時(shí),，反推高對(duì)土地天價(jià)的接受程度。這一情況的產(chǎn)生到底怨誰(shuí)呢,？有人歸于地方政府和開(kāi)發(fā)商的聯(lián)手勾結(jié),。但是真的有勾結(jié)，地價(jià)應(yīng)該很低才對(duì)啊,。協(xié)議出讓不就是由于土地出讓價(jià)格很低,，給中間層(官員和倒?fàn)?以很大的利益而被終結(jié)的嗎？
終結(jié)招拍掛制度目前看來(lái)是很艱難的,，原因是沒(méi)有更好的替代制度,。那么地王將是未來(lái)的常態(tài)。而加大供應(yīng)也好,，制止囤地也罷,，都不可能改變地王狀態(tài)。除非人口大幅下降,，人口紅利完全消失,，或者城市化已經(jīng)終結(jié)。
我們目前面臨選擇,，是結(jié)束招拍掛價(jià)高者得的方式,，還是繼續(xù)以商業(yè)房地產(chǎn)滋養(yǎng)保障房和城市建設(shè)的方式？不用去指責(zé)地方政府和開(kāi)發(fā)企業(yè)制造地王,，地王沒(méi)有那么不堪。現(xiàn)在和將來(lái)的土地供應(yīng)一直趨緊也是很難改變的,。
我們應(yīng)該做的是商品房和保障房的嚴(yán)格區(qū)分,，對(duì)保障房用地采取劃撥方式需要財(cái)政多少投資？這也是必須考慮的,。對(duì)土地出讓金的使用,，才是應(yīng)該關(guān)注的重點(diǎn)。在目前財(cái)政困局下,，二三線城市保障房供地是沒(méi)有實(shí)力也沒(méi)有積極性的,，那么鼓勵(lì)天價(jià)地，更多地去拿土地出讓金用于保障房供地的收購(gòu),，可能是目前不得已的選擇,。
實(shí)際很多地方政府早已經(jīng)走上這條路，那就是本能地選擇保障房配建制,。合理嗎,？但是也沒(méi)有可以解決的最佳辦法,。
地王更是房企不能承受的。沒(méi)有一個(gè)企業(yè)愿意做地王,，沒(méi)有一個(gè)企業(yè)不想以低價(jià)拿到土地,，保證合理利潤(rùn)也就可以了。但是,，一塊土地幾十家去爭(zhēng)奪,，一定會(huì)爭(zhēng)得你死我活。
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