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| 資料照片 | 調(diào)控政策的震懾力不僅僅波及“地王”。
在退地“地王”們黯然神傷時,，更多的房企已經(jīng)越來越清醒地意識到政府“打擊囤地”所釋放的政策信號,。
2月9日，有消息說,，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部,、財(cái)政部等九部委牽頭，被譽(yù)為中國有史以來規(guī)模最大,、覆蓋最廣的針對房地產(chǎn)調(diào)控政策落實(shí)情況的督查工作,，正在以最快的速度展開。
業(yè)內(nèi)人士分析,，“地王”頻被收回,，固然有自身資金短板等原因，但更多還是因不看好市場前景而主動選擇放棄,。有關(guān)專家預(yù)測,，春節(jié)過后，多數(shù)房企將調(diào)整此前的戰(zhàn)略規(guī)劃,，在拿地速度,、拿地總額、新開工面積,、開工進(jìn)度等方面都將采取整體收縮戰(zhàn)略,，調(diào)控政策效果將在3月份有較為明顯的顯現(xiàn),。而在逐漸深入的政策調(diào)整中，小型房企的日子會越來越艱難,，新一輪行業(yè)調(diào)整或在所難免,。
聚焦 1 地王頻被收回為哪般
風(fēng)光一時的“地王”們最近頻頻遭遇被收回的尷尬。
北京大龍地產(chǎn)2009年競得的順義區(qū)地塊被收回之后,，招商地產(chǎn)和九龍倉集團(tuán)在2007年共同拍得的南京市仙林湖地塊的“陳年舊賬”也被翻了出來,。南京市國土資源局日前宣布,，由于兩公司未按規(guī)定在2008年2月18日前繳納首期成交價款并簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》,，取消其競得資格，并沒收競買保證金,。
在廣州,，因?yàn)橐恢睕]有繳納地價款，2008年以41億元高價拍得絹麻廠地塊的恒大地產(chǎn),，也正面臨著土地被收回,，1.3億元保證金被沒收的危險。
據(jù)透露,，今年以來,，國土部土地利用司接連公布了去年9宗“地王”的出讓詳情，信息包括了土地出讓金的繳款期限,、開工竣工日期等多項(xiàng)約束性指標(biāo),，明確表露出國家打擊開發(fā)商“囤地”的堅(jiān)定決心。
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,，收回“地王”事件傳遞出國家清理閑置土地,、調(diào)控房地產(chǎn)市場的強(qiáng)烈信號。
此外,，對于資金雄厚的企業(yè),，“地王”被收回更多地是企業(yè)因?yàn)椴豢春檬袌銮熬岸鲃舆x擇放棄的結(jié)果。東方證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師楊國華指出,，市場是動態(tài)的,，過高的房價預(yù)期一旦遇到市場變化，必將承擔(dān)較大的風(fēng)險,。在這種情況下,，放棄保證金反而能夠減小土地開發(fā)的風(fēng)險。
國土資源部土地利用管理司有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,，開發(fā)商在土地出讓中的報價,，既包含對未來的市場預(yù)期，也包含自身應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任,。然而正如北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)所說,，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在拍地時抱有賭博的心態(tài),，賭房價在未來的非理性上漲，賭政府對土地的管理不會動真格,，正是在這種非理性的預(yù)期下,，出現(xiàn)了“地王”的反面例子。
分析人士還指出,，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說,，外部政策環(huán)境的變化掩蓋不了其自身存在的問題。
“沒有繳納地價款”——上述看上去財(cái)大氣粗的“地王”們無一例外地栽在了“錢”字上,。陳國強(qiáng)說,，資金方面的問題，大龍是最典型的,，它本身是不具備拍地王的資金實(shí)力,，而且也沒有開發(fā)高端別墅項(xiàng)目的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)。
大龍地產(chǎn)從競得北京順義區(qū)天竺22號地開始,，其地價款支付能力便受到不斷質(zhì)疑,。到1月22日，大龍地產(chǎn)因?yàn)榍防U地價款而被暫停在北京市土地交易市場新土地出讓交易活動的資格,，再到2月1日被收回土地,、沒收保證金，其資金鏈缺口問題暴露無遺,。
2009年以來,，隨著國家實(shí)行寬松的貨幣政策和調(diào)低普通商品住房項(xiàng)目投資的最低資本金，企業(yè)的資金變得相對充裕,，這讓一些資金實(shí)力原本不足的房地產(chǎn)企業(yè)敢于上演“蛇吞象”,。
聚焦 2 房企戰(zhàn)略收縮幾乎成定局
“春節(jié)過后，公司將會重新調(diào)整去年底擬定的新開工面積規(guī)劃,，開工進(jìn)度,、速度都可能進(jìn)行重新調(diào)整，拿地速度和拿地總額也會適當(dāng)控制,，公司戰(zhàn)略整體都將趨于收縮,。”國內(nèi)某知名房地產(chǎn)公司資深人士廖先生對《經(jīng)濟(jì)參考報》透露說,。
繼去年底一系列針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策密集出臺之后,，今年年初，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》再次加快了調(diào)控的步伐,，這份被稱作“國十一條”的通知涉及土地,、信貸、稅收,、行政監(jiān)督等多種手段的調(diào)控措施,。
隨后,，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部等九部委牽頭,，開始針對房地產(chǎn)調(diào)控政策落實(shí)情況進(jìn)行督查,，內(nèi)容涵蓋抑制投機(jī)性購房、房地產(chǎn)交易秩序的整頓,、土地出讓制度的完善,、保障性住房政策落實(shí)的力度等各方面，幾乎所有重點(diǎn)城市和省區(qū)都被列入名單,。
“一系列密集調(diào)控措施出臺之前,，公司對未來的預(yù)期還是比較樂觀的，但今年新開樓盤一個月內(nèi)只能賣出去30%至40%,，這對公司整體戰(zhàn)略規(guī)劃肯定是有影響的,。”業(yè)界資深人士廖先生說,。他同時預(yù)測，今年3月份后,，一系列調(diào)控政策對地王的出現(xiàn)速度,、地王地價款總額、溢價比例等方面的影響將表現(xiàn)得比較明顯,。
畢竟,，“企業(yè)拿地都是基于對市場的判斷，這是一個投資行為,，企業(yè)應(yīng)該基于對市場理性的判斷和數(shù)據(jù)的分析,，考慮得更全面，超過承受能力就不拿地,�,！北本┨禅檶殬I(yè)房地產(chǎn)股份有限公司財(cái)務(wù)部經(jīng)理李民說。
有消息披露,，國土資源部要求省級國土資源行政主管部門在2010年2月底前,，將各省土地供應(yīng)和開發(fā)利用情況上報國土資源部；同時要求各派駐地方的國家土地督察局將土地供應(yīng)開發(fā)利用情況作為督察重點(diǎn),，督促各地及時上傳土地供應(yīng)和開發(fā)利用信息,。
因此，目前房企不僅要受到“開發(fā)商拿地分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年,、首次繳款比例不得低于全部出讓款的50%”政策的限制,，而且還要正視有關(guān)部門“對土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的,，堅(jiān)決無償收回,，重新安排使用”的決心,。
業(yè)內(nèi)人士表示，“長期來看,，這對公司的財(cái)務(wù)運(yùn)作是有一定影響,，尤其是現(xiàn)金流方面，之前是‘五個蓋子可以蓋十個鍋’,，現(xiàn)在‘五個蓋子就只能蓋六個鍋’,。”
浙江工商大學(xué)財(cái)務(wù)系主任竺素娥表示,，“房地產(chǎn)和其他行業(yè)不一樣,，它是資本密集型產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)金流永遠(yuǎn)都是緊張的,�,！�
目前，部分“不差錢”的房地產(chǎn)巨頭開始通過各種途徑紛紛“籌錢”,。有媒體披露,，今年1月，僅恒大地產(chǎn),、綠地中國和金地集團(tuán)3家開發(fā)商,，通過優(yōu)先票據(jù)、信托等方式融資已近百億元,。
聚焦 3 新一輪行業(yè)調(diào)整或?qū)⒊霈F(xiàn)
有分析人士指出,，現(xiàn)在的調(diào)控政策還沒有觸及到開發(fā)商自有資金比例的調(diào)整。據(jù)了解,，2004年的調(diào)控中,，曾要求申請貸款的開發(fā)企業(yè)，自有資本金比例不得低于35%,。去年5月,，普通商品住房項(xiàng)目投資的最低資本金比例從35%調(diào)低至20%，降低了開發(fā)商的貸款門檻,。因此,，并不排除在此番調(diào)控中調(diào)高開發(fā)商自有資本金比例的可能。
分析人士指出,，如果“對宏觀形勢和企業(yè)現(xiàn)金流的判斷不那么樂觀的話,，公司拿地會更謹(jǐn)慎，工程進(jìn)度也會壓得更緊,，因?yàn)樾麻_工項(xiàng)目越多,，對一個企業(yè)的資金壓力就越大”。
東方證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師楊國華認(rèn)為，由于多數(shù)房企的土地儲備比較豐厚,、項(xiàng)目運(yùn)作周期一般較長等,，短期內(nèi)多數(shù)房企的盈利不會受到較大影響，尤其是那些規(guī)模較大的企業(yè),，影響微乎其微,；但如果政策收縮持續(xù)較長時間，則必然會對房企產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響,。
有關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示,，近期在杭州、南京等地出現(xiàn)的一手房市場撤銷率呈攀升態(tài)勢,，上海,、北京、廣州等一線城市的部分樓盤也出現(xiàn)了較高的撤銷率,。
“無論如何,，有一點(diǎn)是可以肯定的，整個行業(yè)的發(fā)展趨勢就是門檻越來越高,，小企業(yè)的日子會越來越難,，有可能出現(xiàn)新一輪行業(yè)調(diào)整，”楊國華說,，“至于短期內(nèi)是否會發(fā)生大批小型房企倒掉的現(xiàn)象還要看形勢的發(fā)展,。”
不過,，多數(shù)受訪人士都表示，應(yīng)該不會再有更嚴(yán)厲的政策措施出臺,，畢竟此次調(diào)控更著重保障民生,、抑制投機(jī)，“如果收縮太緊可能會導(dǎo)致下一輪房價的報復(fù)性上漲”,。
浙江工商大學(xué)財(cái)務(wù)系主任竺素娥還建議,，在以后的地產(chǎn)項(xiàng)目及資本運(yùn)作上房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)理性謀劃，要實(shí)行一種比較穩(wěn)健的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略,，不能將所有的雞蛋放在一個籃子里,，資本密集型產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)金流充裕產(chǎn)業(yè)間的對接應(yīng)該就是比較好的選擇。 |