國務(wù)院辦公廳2010年1月7日發(fā)出《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》,,引起了社會各界關(guān)注,。山西省房地業(yè)協(xié)會會長袁綸華認(rèn)為,近一個月來,,國務(wù)院各部門陸續(xù)出臺多項政策,,圍繞穩(wěn)定房地產(chǎn)市場,,遏制高房價采取了許多措施,顯示了中央對高房價問題的關(guān)注,。但就國務(wù)院辦公廳下發(fā)的《通知》而言,,在實際執(zhí)行落實中仍存在許多難題。
袁綸華認(rèn)為,,難題主要存在于以下五個方面:
第一,,概念不夠清晰�,!锻ㄖ芬缶幹疲玻埃保埃玻埃保材隇槠谌曜》拷ㄔO(shè)規(guī)劃,,重點明確中低價位、中小套型普通商品房、限價商品房,、公共租賃房,、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的建設(shè)規(guī)模,。但其中“普通商品房”的概念自2003年國務(wù)院18號文件提出以來一直很不清晰,。 2005年國家建設(shè)部給出了解釋(套型面積140平方米以下,,容積率1.0以上,,售價低于同地段房價20%)。但這三條中,,除了套型面積之外,,其它兩條都很難界定。容積率除別墅類低于1.0之外,,現(xiàn)在幾乎所有的樓盤
(包括高檔商品房)的容積率都在1.0以上,。至于售價低于同地段房價20%,就更難把握,、更難操作了,。一個樓盤中有大戶型的,有中小戶型的,,銷售單價都是一樣的,,開發(fā)商不會因為套型面積小就給消費者降低單價。 限價商品房在近幾年的實踐中,,也遇到了很多難以解決的難題,,一是不限地價,卻要限房價,,理由不充分,,實際中也難以操作。二是限價商品房銷售對象難以界定,。由于上述概念不明晰,,太抽象,地方政府難以據(jù)此做出住房建設(shè)規(guī)劃,。
第二,,住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)體系紊亂。住房不同于一般的商品,,確定一個合理的,,符合實際的住房供應(yīng)體系是一個根本性的問題,也是一個需要嚴(yán)謹(jǐn)對待的問題,。1998年國務(wù)院23號文件曾經(jīng)提出過以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次住房供應(yīng)體系(商品房,,經(jīng)濟(jì)適用房,廉租房);現(xiàn)在又提出了5類住房,,是否意味著國務(wù)院原來確定的住房供應(yīng)體系有了重大改變,?這幾類住房由誰來建設(shè),有什么支持政策,,銷售對象如何界定,,管理流程如何規(guī)范,這一系列問題都需要加以明確,。
第三,,各類住房供應(yīng)比例不明確。就全國而言,,無論是一線經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市,,還是二、三線經(jīng)濟(jì)不太發(fā)達(dá)的城市,,從家庭收入上看,,高收入,中等收入,,低收入,,最低收入階層的比例都大致相當(dāng)(20%;50%20%,;10%),。自2003年起,
對各種類型的住房供應(yīng)比例就一直未予明確過,,這次《通知》依然沒有明確,,卻用了“擴(kuò)大”、“加大”等彈性很大的字眼,。根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和財政收入狀況,,政府對低收入家庭保障能力有多大,經(jīng)濟(jì)適用房,、廉租房,、公共租賃房能做到多少,保障性住房供應(yīng)占多少比例,,亟需明確,才好在住房建設(shè)規(guī)劃中落實,,也才便于檢查,。
第四,《通知》第一部分第一條提出“商品住房價格過高,,上漲過快的城市,,要切實增加限價商品住房,經(jīng)濟(jì)適用住房,公共租賃房供應(yīng)”,,第二條中又說“房價過高,,上漲過快,住房有效供應(yīng)不足的城市,,需切實擴(kuò)大上述五類住房的建設(shè)用地供應(yīng)量和比例”,。兩處表達(dá)既有重疊,又有內(nèi)含不同的表述,,而且容易引起誤解,。 是否意味著房價上漲幅度較小的城市就可以少做保障性住房?住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)體系是一項長遠(yuǎn)的,、根本性的政策要求,,不是今年做了,明天就不做了,,不能臨時抱佛腳,,頭痛醫(yī)頭,腳疼醫(yī)腳,。
第五,,住房建設(shè)規(guī)劃的時間段問題�,!锻ㄖ芬蟮胤秸幹疲玻埃保澳曛粒玻埃保材甑淖》拷ㄔO(shè)規(guī)劃,。住房建設(shè)規(guī)劃被定為三年,有不合理之處,,即使現(xiàn)在著手編制,,規(guī)劃到下半年才能完成。剩下兩年多的時間要完成三年的規(guī)劃,,是不可能的,,最終可能導(dǎo)致的結(jié)果是,編個規(guī)劃應(yīng)付了事,。國家的經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃以五年為一個周期,,建議住房建設(shè)規(guī)劃與國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃的時間相銜接為宜。 |
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