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2009年貴陽市房地產(chǎn)開發(fā)累計完成近190億元,，同比增長27.1%,。2009年12月30日，貴陽一家房地產(chǎn)公司五天前推出的房子已售出1/3，售樓工作人員正在向看房者介紹情況(灰色表示已售),�,！ ⌒氯A社記者 朱國賢/攝 |
“住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部正在和地方政府保持密切溝通,，要求盡快落實1月10日國務(wù)院辦公廳下發(fā)的通知精神,。”1月11日,，一位接近住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的消息人士告訴記者,。
1月10日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(下稱“通知”),，其間明確了從住房保障,、市場交易、土地供給,、供應(yīng)結(jié)構(gòu),、信貸政策等方面確保中國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的精神與措施，以及省級政府對房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的責(zé)任,。
大勢之下,，地方政府響應(yīng)“通知”精神的落實政策,，目前正在緊張制定當(dāng)中。
住建部“督戰(zhàn)”地方
在《通知》下發(fā)之前,，原建設(shè)部和現(xiàn)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部對于地方政府全部的有關(guān)樓市調(diào)控的“約束”即在于“對年度住房建設(shè)規(guī)劃”的報備與審核,，對于地方政府具體的房地產(chǎn)政策，并無過問,，而這一次,，在獲得了“通知”中明確省級政府對房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展負(fù)責(zé)的要求之后，住建部有了關(guān)注地方政府“樓市調(diào)控措施”的令箭,。
記者了解到,，目前包括北京、上海在內(nèi)的多個房價上漲較快的地方政府,，正在緊張研究,，如何配合“通知”精神，出臺本地的樓市調(diào)控實施方案,。接近北京市政府的人士向記者表示,，北京市目前正在研究是否出臺地方性的樓市調(diào)控措施，以及如果出臺所能夠采用的口徑,，從現(xiàn)在的情況來看，出臺的可能性“較大”,。
北京,、上海等大型城市的政府，向來有緊跟中央政府樓市調(diào)控精神與姿態(tài)的習(xí)慣——2006年第二輪房地產(chǎn)調(diào)控到來時,，由于得知當(dāng)時9部委的調(diào)控細(xì)則即將出臺,，北京市政府曾臨時叫停了已經(jīng)開場的土地拍賣，其目的只是在于不造成漲價預(yù)期以及與中央調(diào)控精神不符的市場預(yù)期,。
“從我掌握的情況分析,，地方政府出臺的落實國務(wù)院‘通知’的力度與口徑，可能在個別領(lǐng)域要嚴(yán)于國務(wù)院的‘通知’,，比如在房地產(chǎn)市場交易秩序整頓等方面,，在另一些可能會弱于國務(wù)院的通知的精神，比如營業(yè)稅稅費(fèi)的收取等方面,，從而達(dá)到整體的平衡,，而不是簡單地復(fù)制國務(wù)院的口徑，畢竟房地產(chǎn)市場區(qū)域市場差異很大,，不可能一刀切地執(zhí)行政策,。”前述接近住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的人士告訴記者,。
決定權(quán)不在地方
然而,，樓市調(diào)控的真正口徑松勁的關(guān)鍵因素,，卻遠(yuǎn)不在地方政府，二套房貸政策這一關(guān)鍵的“樓市勝負(fù)手”,，權(quán)力仍然掌握在中央手中,。
“通知”要求，對已利用貸款購買住房,、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人,、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40%,，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險定價,。
同時，中央政府還要求,，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度,。金融機(jī)構(gòu)在繼續(xù)支持居民首次貸款購買普通自住房的同時，要嚴(yán)格二套住房購房貸款管理,，合理引導(dǎo)住房消費(fèi),，抑制投資投機(jī)性購房需求。另外,，繼續(xù)實施差別化的住房稅收政策,。對不符合規(guī)定條件的，一律不得給予相關(guān)稅收優(yōu)惠,。
北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)認(rèn)為,，二套房貸首付四成并不是新政策，去年6月銀監(jiān)會就下發(fā)通知強(qiáng)調(diào),，二套房貸必須首付四成,、利率1.1倍的放貸標(biāo)準(zhǔn)，并重申“二套房貸”標(biāo)準(zhǔn)不得擅自放寬,，但市場上確實存在商業(yè)銀行對執(zhí)行二套房利率標(biāo)準(zhǔn)上的放松,，以及部分銀行將二套房按同首套房執(zhí)行優(yōu)惠利率的做法。
“與此前的文件相比,，本次通知的措辭發(fā)生變化,，沒有提及改善型二套房可以享受首套房貸的優(yōu)惠�,！鄙缈圃航鹑谒鹑谑袌鍪腋敝魅我辛⒅赋�,，這意味著，去年底出臺的這一政策“口子”可能被封上,。
顯然,，這一關(guān)鍵的的決定權(quán)并不在地方政府的手上，不過對于現(xiàn)在的地方政府而言,，惟一的好消息是,，央行和銀監(jiān)會先后辟謠了二套房貸首付提高至50%以上消息,，而本次通知下發(fā)的精神，亦是將這一紅線劃至40%,。
而除信貸之外,，境外熱錢是又一個地方政府無法掌控的關(guān)鍵因素。SOHO(中國)董事長潘石屹告訴記者,，“防止境外熱錢沖擊我國市場”是需要特別留意的新問題,，全世界的利率都很低，幾乎是零,。中國很可能受到“熱錢”沖擊,，到時候炒房地產(chǎn)就不止是國內(nèi)的資金了。
北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任王宏新表示,，2010年宏觀經(jīng)濟(jì)尚未完全走出金融危機(jī)的陰霾,，還沒有完全穩(wěn)定下來，尤其是2010年1月樓市已初露下行端倪,，政府沒必要采取過分嚴(yán)厲的措施刻意打壓房地產(chǎn),。“保增長,、保穩(wěn)定,、保民生”應(yīng)是2010年宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的主旋律。因此,，“國務(wù)院十一條”所反映的調(diào)控思路是現(xiàn)實的,。王宏新解釋說，這也正是為什么近來坊間盛傳二套房貸首付比例將提高到50%,，而國務(wù)院只明確要求二套房貸首付比例為40%的真實原因所在。
“督戰(zhàn)”增加供給
從住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的層面來看,，真正能夠讓地方政府起到關(guān)鍵作用的,，將是增加土地供給與普通商品房供給，而這也是地方政府感覺倍感壓力的所在,。
“我們已經(jīng)和北京市發(fā)改委協(xié)調(diào)完,，第二輪土地儲備的投資計劃已經(jīng)沒有什么太大問題了，總投資額是1000億元,�,！比涨埃本┦型恋貎渲行牡囊晃粌�(nèi)部人士向記者透露,，這部分的投資額中,，地方財政將占相當(dāng)大的比例，而更大比例的信貸投入,，也將大部分由政府下設(shè)的獨(dú)立法人機(jī)構(gòu),，進(jìn)行擔(dān)保,。
此種情態(tài)之下，北京市的政府手中所儲備的熟地,，將高達(dá)4500公頃,。
記者了解到，盡管4500公頃的“熟地開發(fā)”計劃不可能一次性在2010年后投入市場,，但在2010年中,，北京市政府已經(jīng)確定，向市場投放的住宅用地不少于2500公頃,，在這些土地上開發(fā)的住宅面積,，將不少于3000萬平方米，其中50%是保障性住房以及普通商品房,，以完成中央政府增加供給的精神所在,。
“這是(4500公頃)未來幾年的儲備，不會一口氣供完”,。北京市國土局副局長曾贊榮向記者表示,，這個數(shù)字，絕不是一個不可完成的天文數(shù)字,。
“房價上漲過快,、住房和住房建設(shè)用地有效供應(yīng)不足的城市，要增加中小套型普通商品住房,、廉租住房,、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價商品住房和公共租賃住房建設(shè)及其土地供應(yīng)數(shù)量和比例,�,！弊》亢统青l(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新明確要求。
記者了解到,，為此,，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部要求，各地要對以上五類住房抓緊編制今后三年建設(shè)規(guī)劃,，年度計劃要落實到地塊,。各地規(guī)劃主管部門要加快城市控制性詳細(xì)規(guī)劃編制和商品住房項目的規(guī)劃審批工作。
樓市調(diào)控的“皮球”,，顯然已經(jīng)踢到了地方政府的“腳下”,。
王宏新認(rèn)為，從長遠(yuǎn)看地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展還是要依賴當(dāng)?shù)貙嶓w經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展,，房地產(chǎn)只能是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的結(jié)果,，而不是前提。地方財政如果長期片面地依賴于房地產(chǎn)，無異于飲鴆止渴,。 |