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2010年被視為中國(guó)的“保障性住房啟動(dòng)元年”,，這一切源于國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》,。這一通知明確提出加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，力爭(zhēng)到2012年末,，基本解決1540萬(wàn)戶低收入住房困難家庭的住房問題,。
然而，一位常年在珠三角,、長(zhǎng)三角和廣西,、湖北、湖南等地從事房地產(chǎn)開發(fā)的房開商坦言：從二三代保障性住房的建設(shè)規(guī)律上看,，保障性住房的供應(yīng)肯定不會(huì)那么順利，習(xí)慣了“賣地財(cái)政”的地方政府,，還是會(huì)壓縮,、減少保障性住房的供應(yīng)額度，“壓保促商”,，確保賣地財(cái)政的收入,。
這位叫葉飚的開發(fā)商自述了親身經(jīng)歷的保障性住房開發(fā)內(nèi)幕。
第一代保障性住房：“馬太效應(yīng)”明顯
第一代保障性住房稱為“經(jīng)濟(jì)適用房”,，由于申請(qǐng)門檻很低,，國(guó)家和相關(guān)部門缺少嚴(yán)格的規(guī)定，房開商在開發(fā)過程中往往建成“大戶型”,，這就導(dǎo)致真正困難的人買不起,，實(shí)際銷售過程中，有錢人買了經(jīng)濟(jì)適用房,，隨著這幾年經(jīng)濟(jì)適用房周邊地塊和樓盤的開發(fā),，這部分人恰恰獲益匪淺。
記者在廣西南寧興寧區(qū)金禾灣小區(qū),、澳華花園小區(qū),、江南富寧新興苑等小區(qū)中的經(jīng)濟(jì)適用房，都存在著將此類房屋轉(zhuǎn)手出租的情況,，價(jià)格從每月1100-2000元不等,。
葉飚告訴記者，第一代經(jīng)濟(jì)適用房的申請(qǐng)門檻較低，一些城市規(guī)定,，只要沒享受過實(shí)物分房或?qū)嵨锓址棵娣e沒達(dá)下限就可申請(qǐng),，雖然要求家庭人均年收入要低于相關(guān)部門每年向社會(huì)公布的上年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入，但實(shí)際上形同虛設(shè),。
葉飚說：“熟悉政策的單位往往鼓勵(lì)職工申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房,，甚至幫助職工開出相關(guān)證明，以顯示其收入水平‘低于’城鎮(zhèn)居民人均可支配收入,。房管部門信息完全不透明,，就是透明也睜一只眼閉一只眼，這就導(dǎo)致了經(jīng)濟(jì)適用房反而成了如今香噴噴的‘出租屋’,�,！�
第二代保障性住房：“拿到項(xiàng)目就是揪心的開始”
“現(xiàn)在還搞保障性住房建設(shè)的房開商，要不是剛?cè)胄械摹牖\新雞’,，要不是錢多得沒地方花的笨蛋,，或者是頭腦發(fā)熱吃錯(cuò)藥的同行。因?yàn)槲矣H身經(jīng)歷了建設(shè)保障性住房的悲哀事：錢沒賺到手,，朋友吵翻了不說,，卻壞了自己的名聲�,！�
葉飚告訴記者,，2006年自己在湖北與朋友一塊投資開發(fā)了保障性住房。政府當(dāng)初開出的價(jià)錢,，認(rèn)真計(jì)算還能賺到錢,，沒想到幾年時(shí)間下來，不僅沒有賺到錢,，還讓原來一塊合作的伙伴吵翻了天,。原因就是房?jī)r(jià)天天漲，保障性住房的價(jià)格就是沒法漲,。
“靠賣商鋪賺錢,，商鋪的價(jià)格低得可憐。由于2006年至2007年間房?jī)r(jià)飛漲,，導(dǎo)致原計(jì)劃建設(shè)保障性住房的地塊紛紛縮水,，或者紛紛‘轉(zhuǎn)移’，移往地段較遠(yuǎn),，教育環(huán)境,、醫(yī)療設(shè)施等生活配套設(shè)施薄弱的地段�,！�
“最初幾年我們?cè)瓉硐氩毁嶅X也能掙個(gè)好名聲,。沒想到政府搞來搞去,，居然還弄了個(gè)六連號(hào)出來，這樣的做法太讓我們難過了,�,！�
“賣地財(cái)政不變，保障性住房計(jì)劃肯定會(huì)‘縮水’‘打折’”
葉飚給記者看了這樣一份南寧市一塊保障性住房的建設(shè)計(jì)劃：500畝,，容積率2.0,，單價(jià)45萬(wàn)元每畝，工期三年,，一層做商鋪或車位,，開發(fā)商定價(jià)銷售，3-4米,，二至三層政府按2000元每平方米全部回收,。政策優(yōu)惠：三通一平后可付三通一平費(fèi)用的30%，下完地基付80%的地基費(fèi)用,，地級(jí)以上部分以85%按月結(jié)算,；土地款可在6個(gè)月內(nèi)付清，報(bào)建費(fèi)全免,，無所得稅,，營(yíng)業(yè)稅5.3%至5.5%。
“這些算下來,，樓面地價(jià)需要花費(fèi)340元左右,，加上建筑成本800元左右，每平方米也就是1200元左右,。加上小區(qū)的綠化、水電管網(wǎng)布置等,，每平方米價(jià)格成本肯定要在1700元至1800元左右,，政府按照2000元每平方米價(jià)格回收，賣樓盤根本賺不到錢,。小區(qū)的商鋪往往只能等著升值,，或者房開商自己經(jīng)營(yíng)�,！�
“最要命的政府的結(jié)算方式,，表面上看白紙黑字的協(xié)議，幾乎每次結(jié)算的時(shí)候,，相關(guān)部門就會(huì)有10天半個(gè)月甚至1-2個(gè)月的‘結(jié)賬期’,，不給點(diǎn)這些部門‘好處’，錢就拖著不到賬,。如果全靠銀行貸款來運(yùn)作,，沒有自有資金作為支撐,，那么拿到保障性住房地塊的房開商，就是在‘找死’,�,！�
“本來一些保障性住房項(xiàng)目確實(shí)可以做成‘樣板工程’，但地方政府往往從地塊下手,，‘吃拿卡要’,，以按時(shí)支付各類款項(xiàng)為條件，要求房開商‘壓縮綠化面積’,、‘公共面積’,，以挪給周圍效益更好的樓盤。原因很簡(jiǎn)單,，保障性住房項(xiàng)目的規(guī)劃動(dòng)不了,，就只能在實(shí)施過程中做些手腳，讓周邊的樓盤從中受益,�,！�
“一些地方政府從骨子里不想發(fā)展保障性住房，因?yàn)檫@會(huì)直接減少財(cái)政收入,。也會(huì)導(dǎo)致相當(dāng)一部分政府官員前期囤積的商品房?jī)r(jià)格上漲乏力,。只要不改變‘賣地財(cái)政’的現(xiàn)狀，保障性住房就容易從時(shí)間上延長(zhǎng),，從質(zhì)量上‘縮水’,。” |