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| 專家認(rèn)為,，差別化政策有利于“精確制導(dǎo)”,，地方配套政策將陸續(xù)出臺(tái) |
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| 2010-01-11 作者:記者 李佳鵬/北京報(bào)道 來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào) |
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1月10日,，選房的杭州市民在大屏幕前挑選經(jīng)濟(jì)適用房,。
當(dāng)日,，杭州新年第一次經(jīng)濟(jì)適用房公開選房在杭州藝術(shù)學(xué)校舉行,。據(jù)了解,，本期經(jīng)濟(jì)適用房房源總計(jì)套數(shù)600套,，總建筑面積4.03萬平方米，主要分布在丁橋和三墩,。新華社發(fā) |
猜測(cè)多時(shí)的二套房貸政策終于塵埃落定,。
1月10日，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)明確,，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度,。其中，對(duì)已利用貸款購買住房,、又申請(qǐng)購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人,、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40%,，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià),。專家認(rèn)為，差別化政策有利于“精確制導(dǎo)”,，抑制投資投機(jī)性購房需求,。該通知對(duì)地方各級(jí)政府責(zé)任有具體要求，下一步針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“地方版”配套政策將陸續(xù)出臺(tái),。
事實(shí)上,，關(guān)于第二套(含)以上住房首付比例不得低于40%的規(guī)定，早在2007年全國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)飆升的狀態(tài)下就已出臺(tái),。但在2008年第四季度之后,，樓市走勢(shì)低迷并出現(xiàn)了“價(jià)量齊跌”的情況，同時(shí)為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī),，地方和銀行普遍弱化了政策的執(zhí)行力度,，部分地方二套及二套以上購房款首付低于40%，出現(xiàn)了投資者以極低借貸成本購買多套房產(chǎn)進(jìn)行投機(jī)的行為,，助推了部分城市房?jī)r(jià)過快上漲,。
北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)說，與之前政策相比，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)的通知內(nèi)容更加豐富,、系統(tǒng)和全面,，規(guī)定也更加具體和詳盡，未來一段時(shí)間房地產(chǎn)市場(chǎng)變化和政策走向?qū)⑴c《通知》密不可分,。
陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為,，《通知》最大亮點(diǎn)是對(duì)投資投機(jī)性購房形成了“精確制導(dǎo)”，充分體現(xiàn)了“有保有壓,、區(qū)別對(duì)待”的做法,，把首次購房和非首次購房,、普通住房和非普通住房區(qū)別開來,，加大差異化的信貸和稅收政策，支持鼓勵(lì)首次置業(yè)需求,。而對(duì)二套房明確以家庭為單位認(rèn)定是否為第二次購買,，這有利于增強(qiáng)銀行的實(shí)際操作性，避免打政策“擦邊球”情況發(fā)生,。
《通知》要求,，繼續(xù)實(shí)施差別化的住房稅收政策。要嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)個(gè)人購買普通住房與非普通住房,、首次購房與非首次購房的差別化稅收政策,。對(duì)不符合規(guī)定條件的，一律不得給予相關(guān)稅收優(yōu)惠,。同時(shí),，要加快研究完善住房稅收政策，引導(dǎo)居民樹立合理,、節(jié)約的住房消費(fèi)觀念,。
美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，二套房貸首付比例并未提高,，依然為不低于40%,，但是政策的貸款利率由原來的1.1倍改為風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)，這使得政策存在很多靈活空間,。
與此同時(shí),，《通知》要求，加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理,。嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金要求,，嚴(yán)禁對(duì)不符合信貸政策規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或開發(fā)項(xiàng)目發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款。人民銀行,、銀監(jiān)會(huì)要加大對(duì)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的監(jiān)督管理和窗口指導(dǎo),。有關(guān)部門要加強(qiáng)對(duì)信貸資金流向和跨境投融資活動(dòng)的監(jiān)控，防范信貸資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，防止境外“熱錢”沖擊我國(guó)市場(chǎng),。
專家認(rèn)為,，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金要求等舉措符合市場(chǎng)預(yù)期。此次提出防止境外“熱錢”沖擊我國(guó)市場(chǎng),，說明“熱錢”流入已經(jīng)引起相關(guān)部門的關(guān)注,。當(dāng)前在全球普遍低利率的大環(huán)境下，國(guó)際跨境資本短期流動(dòng)加劇,，可以預(yù)計(jì)2010年海外“熱錢”會(huì)進(jìn)一步向新興市場(chǎng)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)等領(lǐng)域流入,，進(jìn)而引發(fā)泡沫，正是出于這樣的擔(dān)憂和考慮,，明確提出有關(guān)部門要加強(qiáng)對(duì)信貸資金流向和跨境投融資活動(dòng)的監(jiān)控,，防止“熱錢”沖擊。
記者發(fā)現(xiàn),，此次《通知》對(duì)開發(fā)企業(yè)囤地炒地,、捂盤惜售、土地供應(yīng)管理等也做出明確要求,，同時(shí)強(qiáng)調(diào),，國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)管部門要進(jìn)一步規(guī)范國(guó)有大企業(yè)的房地產(chǎn)投資行為。陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為,，做出這一要求與2009年國(guó)有大企業(yè)頻頻高價(jià)拿地,，屢當(dāng)“地王”不無關(guān)系，國(guó)有大企業(yè)的瘋狂拍地行為,，無疑不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展,，因此提出這樣的要求也就在情理之中了。
對(duì)于下一步的走勢(shì),，陳國(guó)強(qiáng)說,，未來供應(yīng)格局將產(chǎn)生較大的調(diào)整，《通知》明確要求增加一類普通商品房和四類政策性住房供應(yīng),，實(shí)際上是再次明確了此前強(qiáng)調(diào)的住房供應(yīng)的“雙軌制”,，通過調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)的方式，讓住房“雙軌制”落實(shí)到位,，實(shí)現(xiàn)住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)上的大調(diào)整,。
陳國(guó)強(qiáng)指出，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)的這項(xiàng)《通知》,，還需中央各部委以及地方政府具體落實(shí)執(zhí)行,，下一階段針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“地方版”配套政策將陸續(xù)出臺(tái)�,？梢灶A(yù)見,，“高燒”的樓市在政策“組合拳”的作用下將會(huì)出現(xiàn)降溫,，政令不暢、執(zhí)法不嚴(yán)等情況,，將會(huì)在一定程度上得到扭轉(zhuǎn),。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，這次的政策從內(nèi)容,、措辭上面觀察,，緊縮程度顯然在加砝。其中最為明顯的是二套房貸政策,，包括合理改善需求在內(nèi)的二套及以上購房需求都不再享受較大程度貸款優(yōu)惠,。由此可見國(guó)家抑制高房?jī)r(jià)的決心，這對(duì)市場(chǎng)的利空性明顯大于“國(guó)四條”,。
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