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國務院總理溫家寶近日接受新華網(wǎng)專訪，對解決房地產(chǎn)問題提出四點意見,，引發(fā)業(yè)內(nèi)人士高度關注,。山西省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長袁綸華認為，總理的講話關注民生和社會熱點,，對解決房價問題也很有決心,，講到了政府和市場兩個很關鍵的問題。但在具體貫徹實施中,，有關部門還應注意從以下十方面對總理講話進一步細化,。
首先，明確保障性住房比例,，加大保障性住房的建設力度,。
近年來，我國雖然在這一方面做了很多工作,，但是目前國家政策層面對保障性住房的定義和建設比例尚不清晰,。目前，我國僅有山西省出臺政策,，明確保障性住房用地要占到開發(fā)用地的２０％,，其他省份還沒有相關政策出臺。
由于對保障性住房的定義和比例不清晰,，導致地方政府在落實中很難執(zhí)行,，中央政策由此被打了折扣。袁綸華認為,，這是一個長期戰(zhàn)略問題,，明確這一點對于政府決策和城市發(fā)展尤其重要。
第二,，明確普通商品房概念,，便于實際操作。
２００３年，我國首次提出“普通商品房”的概念,，但一直“無人解讀”,，２００５年建設部做了一個解釋，但在具體操作中卻仍無法落實,。這一名詞提出已七年有余,，由于概念不清晰、目的不明確,，造成實際當中無法操作,。
以山西為例，沒有任何一座樓盤可以認定為普通商品房,，山西之外的各地也都是如此,。一些省份雖然有一定探索，比如限價商品房等,，但是還應該從國家層面加以明確,，包括建設開發(fā)模式等都應細化。
第三,，理清棚戶區(qū)改造,、房地產(chǎn)開發(fā)與保障性住房之間是統(tǒng)一關系，應把三者協(xié)調(diào)起來,。
目前我國對于保障性住房的相關統(tǒng)計中,，并不包含棚戶區(qū)改造相關數(shù)字，這種統(tǒng)計口徑容易造成中央對形勢誤判,，群眾對形勢誤解,，對城市的規(guī)劃和發(fā)展帶來不真實的情況。
以山西為例,，最新公布的統(tǒng)計數(shù)字顯示,，2004年以來的六年間，全省保障性住房完成4500多萬平方米,，其中包括棚戶區(qū)改造面積,。棚戶區(qū)改造完成量很大，而且是為解決低收入群體的住房困難,，應該列入保障性住房統(tǒng)計范圍,。但目前統(tǒng)計部門設定的統(tǒng)計報表中卻沒有棚戶區(qū)改造欄目�,！�
第四,，從實際出發(fā)，解決城市中的小產(chǎn)權房問題,。
據(jù)統(tǒng)計,，我國目前小產(chǎn)權房建設面積達６０多億平米,，相當于我國房地產(chǎn)業(yè)近１０年來的開發(fā)總量。小產(chǎn)權房數(shù)量非常之大,，而且已成事實,，是多年來累積起來的問題。購買此類住房的除了外來務工人員,，還有城市的低收入群體,。
這一現(xiàn)象是與上面提到的保障性住房聯(lián)系起來的，不能對這一問題視而不見,，也不能靠一拆了事,，應該本著“實事求是”的原則，對小產(chǎn)權房加以區(qū)別解決：對符合規(guī)劃的房屋,，根據(jù)購房情況,，讓房主補交土地出讓金；對于投機性的房屋,，則嚴格予以制止和限制。
第五,，根據(jù)不同性質(zhì)的住房供應體系,，建立相應的土地政策。
不同類型住房的土地政策應區(qū)別對待,。如商品房的土地政策應該是拍賣,，管理上要更加嚴格；經(jīng)適房的土地是政府提供,，免收出讓金,；“普通商品房”的土地使用辦法應盡快明確。
第六,，調(diào)整共有產(chǎn)權住房土地出讓金方式,。
地價一般占到房地產(chǎn)開發(fā)成本的２０％至３０％，有的甚至更高,，日益高漲的土地價格一次性全部摻入房地產(chǎn)開發(fā)建設成本,，對房價影響很大，成為房價居高不下的重要原因之一,；
由于在房價中一次性計入了土地出讓金,，房子的總價變得非常龐大，還容易造成地方財政對土地收益和高房價下房地產(chǎn)交易稅費的過度依賴,，也極易刺激城市政府養(yǎng)成“快賣地,、多賣地、賣好地”的利益沖動,，當屆政府可以獲得巨大的土地收益,，而下幾屆政府面臨著土地收益銳減甚至無土地收益的危險，影響到城市政府財政收入的穩(wěn)定性和城市建設的可持續(xù)發(fā)展。
經(jīng)適房和廉租房都屬共有產(chǎn)權,。對于此類住房,，不應該一次性征收土地出讓金，而應該改為分年征收,。這樣一來,，高房價的負擔可以大大降低�,！�
第七,，金融稅務部門要清理近年來宏觀調(diào)控實施的政策。近年來出臺的“國六條”“國八條”等政策經(jīng)常性改變,，并不利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定,，應建立起一套有差別的、規(guī)范的信貸稅收政策,。
具體來講,，住房政策針對中低收入人群和高收入人群要區(qū)別對待：建立社會保障性住房供應體系，對中低收入人群提供適應居住需要的低價住房,，為其提供適應其承受能力,、較低利率的住房抵押貸款，從用地,、建設,、稅收等方面給予廣泛優(yōu)惠；對于高檔住房則要實行高稅收,、高利率,，通過不給信貸等多種政策加以限制。
第八,，強化中央政策執(zhí)行力度,，對違反國家規(guī)定的行為要嚴加懲處。
從近年來各地的實際來看,，中央關于房地產(chǎn)的政策很多方面被打了折扣,。比如國家規(guī)定土地出讓金首期交款不低于５０％，但廣州卻規(guī)定不低于４０％,，目前公布的廣州２５５億“天價地王”首期交款額就是４０％,。
再如，國家規(guī)定土地拍賣后兩年內(nèi)沒有開發(fā)的,，國家將對土地進行無償收回,，但是這一政策出臺以來，雖然兩年內(nèi)不開發(fā)的土地并不少見,，但是全國各地沒有一例收回過,。
第九,，中央各部門之間要加強協(xié)調(diào)，不能各自為政,，政出多門,。比如國土資源部曾發(fā)文，對大,、中,、小三類城市的一次出讓土地的數(shù)額分別作出規(guī)定。但實際上,，我國住房和城鄉(xiāng)建設部對于城市的劃分除此三種外,，還包括特大城市。由于各部門對彼此職能權限內(nèi)的政策或一些基本常識不熟悉,，容易出現(xiàn)漏洞,。
第十，住房和城鄉(xiāng)建設部是房地產(chǎn)管理的主要職能部門,，我國１９９８年實行住房制度改革以來,，已經(jīng)走過了１２年的歷程，應該好好總結經(jīng)驗,，找出癥結建立和完善一套合理優(yōu)化的政策和規(guī)劃體系,，使我國的房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。 |