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國務院總理溫家寶近日接受新華網專訪,，對解決房地產問題提出四點意見,，引發(fā)業(yè)內人士高度關注。山西省房地產業(yè)協(xié)會會長袁綸華認為,，總理的講話關注民生和社會熱點,，對解決房價問題也很有決心，講到了政府和市場兩個很關鍵的問題,。但在具體貫徹實施中,，有關部門還應注意從以下十方面對總理講話進一步細化。
首先,，明確保障性住房比例,，加大保障性住房的建設力度。
近年來,，我國雖然在這一方面做了很多工作,，但是目前國家政策層面對保障性住房的定義和建設比例尚不清晰。目前,，我國僅有山西省出臺政策,，明確保障性住房用地要占到開發(fā)用地的２０％，其他省份還沒有相關政策出臺,。
由于對保障性住房的定義和比例不清晰,，導致地方政府在落實中很難執(zhí)行,，中央政策由此被打了折扣。袁綸華認為,，這是一個長期戰(zhàn)略問題,，明確這一點對于政府決策和城市發(fā)展尤其重要。
第二,，明確普通商品房概念,，便于實際操作。
２００３年,，我國首次提出“普通商品房”的概念,，但一直“無人解讀”，２００５年建設部做了一個解釋,，但在具體操作中卻仍無法落實,。這一名詞提出已七年有余，由于概念不清晰,、目的不明確,，造成實際當中無法操作。
以山西為例,，沒有任何一座樓盤可以認定為普通商品房,，山西之外的各地也都是如此。一些省份雖然有一定探索,，比如限價商品房等,，但是還應該從國家層面加以明確，包括建設開發(fā)模式等都應細化,。
第三,，理清棚戶區(qū)改造、房地產開發(fā)與保障性住房之間是統(tǒng)一關系,，應把三者協(xié)調起來,。
目前我國對于保障性住房的相關統(tǒng)計中，并不包含棚戶區(qū)改造相關數字,，這種統(tǒng)計口徑容易造成中央對形勢誤判,，群眾對形勢誤解，對城市的規(guī)劃和發(fā)展帶來不真實的情況,。
以山西為例,，最新公布的統(tǒng)計數字顯示，2004年以來的六年間,，全省保障性住房完成4500多萬平方米,，其中包括棚戶區(qū)改造面積。棚戶區(qū)改造完成量很大,，而且是為解決低收入群體的住房困難,，應該列入保障性住房統(tǒng)計范圍,。但目前統(tǒng)計部門設定的統(tǒng)計報表中卻沒有棚戶區(qū)改造欄目�,！�
第四,，從實際出發(fā)，解決城市中的小產權房問題,。
據統(tǒng)計,，我國目前小產權房建設面積達６０多億平米，相當于我國房地產業(yè)近１０年來的開發(fā)總量,。小產權房數量非常之大,，而且已成事實，是多年來累積起來的問題,。購買此類住房的除了外來務工人員,，還有城市的低收入群體。
這一現象是與上面提到的保障性住房聯(lián)系起來的,，不能對這一問題視而不見,，也不能靠一拆了事，應該本著“實事求是”的原則,，對小產權房加以區(qū)別解決：對符合規(guī)劃的房屋,，根據購房情況，讓房主補交土地出讓金,；對于投機性的房屋,，則嚴格予以制止和限制。
第五,，根據不同性質的住房供應體系，建立相應的土地政策,。
不同類型住房的土地政策應區(qū)別對待,。如商品房的土地政策應該是拍賣，管理上要更加嚴格,；經適房的土地是政府提供,，免收出讓金；“普通商品房”的土地使用辦法應盡快明確,。
第六,，調整共有產權住房土地出讓金方式。
地價一般占到房地產開發(fā)成本的２０％至３０％,，有的甚至更高,，日益高漲的土地價格一次性全部摻入房地產開發(fā)建設成本，對房價影響很大,，成為房價居高不下的重要原因之一,；
由于在房價中一次性計入了土地出讓金,，房子的總價變得非常龐大，還容易造成地方財政對土地收益和高房價下房地產交易稅費的過度依賴,，也極易刺激城市政府養(yǎng)成“快賣地,、多賣地、賣好地”的利益沖動,，當屆政府可以獲得巨大的土地收益,，而下幾屆政府面臨著土地收益銳減甚至無土地收益的危險，影響到城市政府財政收入的穩(wěn)定性和城市建設的可持續(xù)發(fā)展,。
經適房和廉租房都屬共有產權,。對于此類住房，不應該一次性征收土地出讓金,，而應該改為分年征收,。這樣一來，高房價的負擔可以大大降低,�,！�
第七，金融稅務部門要清理近年來宏觀調控實施的政策,。近年來出臺的“國六條”“國八條”等政策經常性改變,，并不利于房地產業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定，應建立起一套有差別的,、規(guī)范的信貸稅收政策,。
具體來講，住房政策針對中低收入人群和高收入人群要區(qū)別對待：建立社會保障性住房供應體系,，對中低收入人群提供適應居住需要的低價住房,，為其提供適應其承受能力、較低利率的住房抵押貸款,，從用地,、建設、稅收等方面給予廣泛優(yōu)惠,；對于高檔住房則要實行高稅收,、高利率，通過不給信貸等多種政策加以限制,。
第八,，強化中央政策執(zhí)行力度，對違反國家規(guī)定的行為要嚴加懲處,。
從近年來各地的實際來看,，中央關于房地產的政策很多方面被打了折扣。比如國家規(guī)定土地出讓金首期交款不低于５０％,，但廣州卻規(guī)定不低于４０％,，目前公布的廣州２５５億“天價地王”首期交款額就是４０％,。
再如，國家規(guī)定土地拍賣后兩年內沒有開發(fā)的,，國家將對土地進行無償收回,，但是這一政策出臺以來，雖然兩年內不開發(fā)的土地并不少見,，但是全國各地沒有一例收回過,。
第九，中央各部門之間要加強協(xié)調,，不能各自為政,，政出多門。比如國土資源部曾發(fā)文,，對大,、中、小三類城市的一次出讓土地的數額分別作出規(guī)定,。但實際上,，我國住房和城鄉(xiāng)建設部對于城市的劃分除此三種外，還包括特大城市,。由于各部門對彼此職能權限內的政策或一些基本常識不熟悉,，容易出現漏洞。
第十,，住房和城鄉(xiāng)建設部是房地產管理的主要職能部門,，我國１９９８年實行住房制度改革以來，已經走過了１２年的歷程,，應該好好總結經驗,，找出癥結建立和完善一套合理優(yōu)化的政策和規(guī)劃體系，使我國的房地產業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展,。 |