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國(guó)務(wù)院總理溫家寶近日接受新華網(wǎng)專訪,，對(duì)解決房地產(chǎn)問題提出四點(diǎn)意見，引發(fā)業(yè)內(nèi)人士高度關(guān)注,。山西省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)袁綸華認(rèn)為,，總理的講話關(guān)注民生和社會(huì)熱點(diǎn)，對(duì)解決房?jī)r(jià)問題也很有決心,，講到了政府和市場(chǎng)兩個(gè)很關(guān)鍵的問題,。但在具體貫徹實(shí)施中，有關(guān)部門還應(yīng)注意從以下十方面對(duì)總理講話進(jìn)一步細(xì)化,。
首先,，明確保障性住房比例，加大保障性住房的建設(shè)力度,。
近年來,，我國(guó)雖然在這一方面做了很多工作,，但是目前國(guó)家政策層面對(duì)保障性住房的定義和建設(shè)比例尚不清晰。目前,，我國(guó)僅有山西省出臺(tái)政策,，明確保障性住房用地要占到開發(fā)用地的２０％，其他省份還沒有相關(guān)政策出臺(tái),。
由于對(duì)保障性住房的定義和比例不清晰,，導(dǎo)致地方政府在落實(shí)中很難執(zhí)行，中央政策由此被打了折扣,。袁綸華認(rèn)為,，這是一個(gè)長(zhǎng)期戰(zhàn)略問題，明確這一點(diǎn)對(duì)于政府決策和城市發(fā)展尤其重要,。
第二,，明確普通商品房概念，便于實(shí)際操作,。
２００３年,，我國(guó)首次提出“普通商品房”的概念，但一直“無人解讀”,，２００５年建設(shè)部做了一個(gè)解釋,，但在具體操作中卻仍無法落實(shí)。這一名詞提出已七年有余,，由于概念不清晰,、目的不明確，造成實(shí)際當(dāng)中無法操作,。
以山西為例,，沒有任何一座樓盤可以認(rèn)定為普通商品房，山西之外的各地也都是如此,。一些省份雖然有一定探索,，比如限價(jià)商品房等，但是還應(yīng)該從國(guó)家層面加以明確,，包括建設(shè)開發(fā)模式等都應(yīng)細(xì)化,。
第三，理清棚戶區(qū)改造,、房地產(chǎn)開發(fā)與保障性住房之間是統(tǒng)一關(guān)系,，應(yīng)把三者協(xié)調(diào)起來。
目前我國(guó)對(duì)于保障性住房的相關(guān)統(tǒng)計(jì)中,，并不包含棚戶區(qū)改造相關(guān)數(shù)字,，這種統(tǒng)計(jì)口徑容易造成中央對(duì)形勢(shì)誤判，群眾對(duì)形勢(shì)誤解,，對(duì)城市的規(guī)劃和發(fā)展帶來不真實(shí)的情況,。
以山西為例,，最新公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，2004年以來的六年間,，全省保障性住房完成4500多萬平方米,，其中包括棚戶區(qū)改造面積。棚戶區(qū)改造完成量很大,，而且是為解決低收入群體的住房困難,，應(yīng)該列入保障性住房統(tǒng)計(jì)范圍。但目前統(tǒng)計(jì)部門設(shè)定的統(tǒng)計(jì)報(bào)表中卻沒有棚戶區(qū)改造欄目,�,！�
第四，從實(shí)際出發(fā),，解決城市中的小產(chǎn)權(quán)房問題。
據(jù)統(tǒng)計(jì),，我國(guó)目前小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)面積達(dá)６０多億平米,，相當(dāng)于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)近１０年來的開發(fā)總量。小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量非常之大,，而且已成事實(shí),，是多年來累積起來的問題。購(gòu)買此類住房的除了外來務(wù)工人員,，還有城市的低收入群體,。
這一現(xiàn)象是與上面提到的保障性住房聯(lián)系起來的，不能對(duì)這一問題視而不見,，也不能靠一拆了事,，應(yīng)該本著“實(shí)事求是”的原則，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房加以區(qū)別解決：對(duì)符合規(guī)劃的房屋,，根據(jù)購(gòu)房情況,，讓房主補(bǔ)交土地出讓金；對(duì)于投機(jī)性的房屋,，則嚴(yán)格予以制止和限制,。
第五，根據(jù)不同性質(zhì)的住房供應(yīng)體系,，建立相應(yīng)的土地政策,。
不同類型住房的土地政策應(yīng)區(qū)別對(duì)待。如商品房的土地政策應(yīng)該是拍賣,，管理上要更加嚴(yán)格,；經(jīng)適房的土地是政府提供，免收出讓金,；“普通商品房”的土地使用辦法應(yīng)盡快明確,。
第六,，調(diào)整共有產(chǎn)權(quán)住房土地出讓金方式。
地價(jià)一般占到房地產(chǎn)開發(fā)成本的２０％至３０％,，有的甚至更高,，日益高漲的土地價(jià)格一次性全部摻入房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本，對(duì)房?jī)r(jià)影響很大,，成為房?jī)r(jià)居高不下的重要原因之一,；
由于在房?jī)r(jià)中一次性計(jì)入了土地出讓金，房子的總價(jià)變得非常龐大,，還容易造成地方財(cái)政對(duì)土地收益和高房?jī)r(jià)下房地產(chǎn)交易稅費(fèi)的過度依賴,，也極易刺激城市政府養(yǎng)成“快賣地、多賣地,、賣好地”的利益沖動(dòng),，當(dāng)屆政府可以獲得巨大的土地收益，而下幾屆政府面臨著土地收益銳減甚至無土地收益的危險(xiǎn),，影響到城市政府財(cái)政收入的穩(wěn)定性和城市建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展,。
經(jīng)適房和廉租房都屬共有產(chǎn)權(quán)。對(duì)于此類住房,，不應(yīng)該一次性征收土地出讓金,，而應(yīng)該改為分年征收。這樣一來,，高房?jī)r(jià)的負(fù)擔(dān)可以大大降低,。
第七,，金融稅務(wù)部門要清理近年來宏觀調(diào)控實(shí)施的政策,。近年來出臺(tái)的“國(guó)六條”“國(guó)八條”等政策經(jīng)常性改變，并不利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定,，應(yīng)建立起一套有差別的,、規(guī)范的信貸稅收政策。
具體來講,，住房政策針對(duì)中低收入人群和高收入人群要區(qū)別對(duì)待：建立社會(huì)保障性住房供應(yīng)體系,，對(duì)中低收入人群提供適應(yīng)居住需要的低價(jià)住房，為其提供適應(yīng)其承受能力,、較低利率的住房抵押貸款,，從用地、建設(shè),、稅收等方面給予廣泛優(yōu)惠,；對(duì)于高檔住房則要實(shí)行高稅收、高利率，通過不給信貸等多種政策加以限制,。
第八,，強(qiáng)化中央政策執(zhí)行力度，對(duì)違反國(guó)家規(guī)定的行為要嚴(yán)加懲處,。
從近年來各地的實(shí)際來看,，中央關(guān)于房地產(chǎn)的政策很多方面被打了折扣。比如國(guó)家規(guī)定土地出讓金首期交款不低于５０％,，但廣州卻規(guī)定不低于４０％,，目前公布的廣州２５５億“天價(jià)地王”首期交款額就是４０％。
再如,，國(guó)家規(guī)定土地拍賣后兩年內(nèi)沒有開發(fā)的,，國(guó)家將對(duì)土地進(jìn)行無償收回，但是這一政策出臺(tái)以來,，雖然兩年內(nèi)不開發(fā)的土地并不少見,，但是全國(guó)各地沒有一例收回過。
第九,，中央各部門之間要加強(qiáng)協(xié)調(diào),，不能各自為政，政出多門,。比如國(guó)土資源部曾發(fā)文，對(duì)大,、中,、小三類城市的一次出讓土地的數(shù)額分別作出規(guī)定。但實(shí)際上,，我國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部對(duì)于城市的劃分除此三種外,，還包括特大城市。由于各部門對(duì)彼此職能權(quán)限內(nèi)的政策或一些基本常識(shí)不熟悉,，容易出現(xiàn)漏洞,。
第十，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部是房地產(chǎn)管理的主要職能部門,，我國(guó)１９９８年實(shí)行住房制度改革以來,，已經(jīng)走過了１２年的歷程，應(yīng)該好好總結(jié)經(jīng)驗(yàn),，找出癥結(jié)建立和完善一套合理優(yōu)化的政策和規(guī)劃體系,，使我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。 |