|
 政府對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策開始細(xì)化,，力度也在繼續(xù)加大,。
23日，財政部,、國稅總局下發(fā)的《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》提出,，自2010年1月1日起,，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅,；個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的,，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的,，免征營業(yè)稅,。
就在同一天，國土資源部也通報了9個省18宗房地產(chǎn)開發(fā)土地閑置情況,，督促各地方政府及國土資源部門進(jìn)一步落實閑置土地處置有關(guān)政策,。
專家認(rèn)為，再次調(diào)整房地產(chǎn)營業(yè)稅凸顯利用稅收政策工具加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控意圖,，通過提高房屋交易成本,，遏制當(dāng)前房價過快上漲勢頭，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場,。雖然短期內(nèi)國務(wù)院出臺的調(diào)控措施難以產(chǎn)生較大的影響,，但政府隨后應(yīng)該還會出臺相關(guān)措施,，如二套房貸利率上調(diào)等，如果房價仍然過快上漲的話,，不排除會有更嚴(yán)厲的措施出臺,。
聚焦 1 營業(yè)稅差額征收對市場影響不一
業(yè)內(nèi)人士指出，該政策對二手房市場的實際影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于此前的預(yù)估,。
與去年12月“131號文”出臺優(yōu)惠政策之前相比,，個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅,；而對于不足5年的普通住房,，是全額征收的。
“現(xiàn)在政府把非普通住宅打回原形,，而對普通住宅則由全額變差額,，可見，普通住宅交易還是享受到了稅收優(yōu)惠,。這說明中央還是繼續(xù)支持普通住宅交易的,。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭說,。
據(jù)測算,，如果按照一套80平方米市場成交價格為200萬，原購買價為100萬的二手房計算(房齡三年),，如果優(yōu)惠取消按照全額計算的話,，按照5.5%的稅率計算，要征繳11萬元的營業(yè)稅,，而如果按照差額,，僅需要繳納5.5萬元。
美聯(lián)物業(yè)市場研究部總監(jiān)張大偉表示,，在大家都預(yù)計營業(yè)稅按照全額收取的時候,，出臺差額詳細(xì)解釋，對于中低價二手房市場一定程度上反而是重大利好,，特別是90平方米以下二手房市場,，影響將有限。
“兩部委公布的營業(yè)稅細(xì)則,，首先提及非普通住宅的納稅調(diào)整,，可見政策主要考慮點(diǎn)還是放在了打壓投機(jī)、鼓勵自住及改善需求上面,�,！睆埓髠フf。
張大偉預(yù)計,，這一政策將使得貸款購買高檔二手房的客戶因為交易環(huán)節(jié)費(fèi)用太高而轉(zhuǎn)而選擇一手商品房，投資需求也將轉(zhuǎn)移，而市場上中低價,、中小面積的二手房將繼續(xù)火熱成交,。
對此，21世紀(jì)不動產(chǎn)分析師孟奇指出,，營業(yè)稅差額征收的細(xì)則體現(xiàn)了政府對于二手房市場的態(tài)度：一方面市場過熱需要收緊,，另一方面又不希望把樓市管死，因為從政府層面來說,，還是需要讓樓市保持一定活力來促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定,。
不過，“鏈家地產(chǎn)”認(rèn)為,，營業(yè)稅細(xì)則,，對于北京短期內(nèi)購買140平方米以上非普通住宅的購房者，打擊力度最大,。據(jù)統(tǒng)計,，北京140平方米以上二手房成交占比在14%左右，其中五年內(nèi)大戶型占比在8%左右,。
“鏈家地產(chǎn)”預(yù)計,，未來，除營業(yè)稅成本有所上升外,，投資風(fēng)險加大外,，根據(jù)歲末多個房地產(chǎn)相關(guān)會議的基調(diào)，短期大戶型投資心理預(yù)期也將縮緊,。
聚焦 2 政策重拳之下市場表現(xiàn)“過激”
在政府調(diào)控措施頻頻發(fā)力房地產(chǎn)市場的同時,，樓市熱度依舊不退。
開發(fā)商年底突擊圈地的行為更是絲毫不“避諱”政策敏感期,。就在《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》發(fā)布次日,，龍湖地產(chǎn)旗下上海公司聯(lián)合集團(tuán)控股股東嘉遜發(fā)展香港控股有限公司，以總價約17.29億元人民幣奪得嘉定新城2幅地塊,，與地價相比溢價率高達(dá)417%,。北京、廣州等地也同樣如此,，溢價率高達(dá)200%至300%也并不罕見,，“地王”的刷新速度并沒有因政策的密集出臺而減緩。
更讓人驚訝的是,，22日,，被譽(yù)為“中國第一拍”的廣州亞運(yùn)城地塊正式開拍，經(jīng)過44次舉牌,，最終由富力,、雅居樂,、碧桂園組成的聯(lián)合體以255億元的天價奪得，創(chuàng)全國地王新紀(jì)錄,。此前有觀點(diǎn)認(rèn)為,，由于近期樓市調(diào)控政策不斷出臺，預(yù)計亞運(yùn)城最終成交價不會超過200億元,。
與此相呼應(yīng)的是商品房交易市場的火爆,。來自國信證券的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在調(diào)控政策密集出臺的一周,，北京,、成都、昆明等城市商品房銷售量再創(chuàng)新高,。各地區(qū)一手商品房市場并未因為行業(yè)政策收緊而降溫,，國內(nèi)11個城市的商品房銷量仍保持3位數(shù)的同比增長，9個城市出現(xiàn)2位數(shù)的環(huán)比上漲,，其中北京,、成都、昆明上周成交量創(chuàng)2007年以來的歷史最高水平,。
以北京為例,，冬季蕭瑟的寒氣中商品房交易市場熱情高漲。上周期房住宅簽約5250套,，同比增長100.8%,，環(huán)比增長18.6%，創(chuàng)2007年以來的歷史新高,。一手商品住宅銷售成交均價19849元/平方米,，同比上漲125.8%，環(huán)比上漲16.4%,，再創(chuàng)2007年以來的歷史新高,。
21不動產(chǎn)北京安信瑞德多家門店反映，在營業(yè)稅調(diào)整明確后,，客戶量依然比較平穩(wěn),，并沒有出現(xiàn)太大的變化。分析師認(rèn)為,，二手房營業(yè)稅免征優(yōu)惠的消息傳出,，市場不會對此有這么快的反應(yīng)，由于政策末班車因素的推動,，近期成交的準(zhǔn)客戶數(shù)量確實明顯增加,，預(yù)計本月會出現(xiàn)新一輪的成交高峰。
國內(nèi)某知名房地產(chǎn)企業(yè)資深人士坦言,，購房者對于政策收緊的反應(yīng)短期并不顯著,，目前的市場依舊瘋狂,。“可以享受員工折扣價我都不敢買房,，可很多人都在拼命搶購,，投資市場就是這樣,，價格到了高位反而有更多人瘋狂,。”該人士透露,，就在上周末,，其房地產(chǎn)公司的銷售情況仍舊喜人，預(yù)定率高達(dá)100%的樓盤并不鮮見,。
此前的11月,，房地產(chǎn)運(yùn)行數(shù)據(jù)顯示，11月新增開工面積達(dá)1.6億平方米,，同比增長198%,，環(huán)比增長100%�,！敖衲�9月份之前,，購房者表現(xiàn)得很瘋狂，而開發(fā)商在一定程度上還是比較謹(jǐn)慎,、理性的,，但10月份以后，開發(fā)商也變得非常樂觀,，與購房者一起瘋狂,。”上述人士擔(dān)憂地表示,。
對此,，北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)認(rèn)為，政府調(diào)控政策效果的顯現(xiàn)需要一個過程,，不會立竿見影,，市場層面的反應(yīng)是緩慢的，不可能說政府調(diào)控一出,，房價就應(yīng)聲而落,。
聚焦 3 不排除更嚴(yán)厲調(diào)控措施出臺
從12月7日的中央經(jīng)濟(jì)工作會議，到12月9日和12月14日的國務(wù)院常務(wù)會議,，再到五部委出臺的“土地新政”,，可以說，進(jìn)入12月份,，房地產(chǎn)調(diào)控措施出臺開始進(jìn)入密集期,。專家表示,，政府傳遞的信號非常明確，即抑制投機(jī)性購房,，鼓勵自住和改善型購房,，遏制房價的過快上漲，下一步或有更嚴(yán)厲的調(diào)控措施出臺,。
天職國際會計師事務(wù)所高級稅務(wù)經(jīng)理劉梅告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者,，在未來一段時間內(nèi)，在房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)稅收政策或不會再有大的調(diào)整,，畢竟稅收政策不能朝令夕改,，況且調(diào)控政策應(yīng)是配套出臺，稅收政策只有與其他政策協(xié)調(diào)配合才能起到最優(yōu)效果,。
“就房地產(chǎn)而言,，政府的調(diào)控措施其實是有很多的，包括稅費(fèi),、土地,、信貸等。從已經(jīng)出臺的措施來看,，調(diào)控措施應(yīng)該是一套組合拳,，實際上，政府也在權(quán)衡,，考慮政策出臺的時機(jī)和力度,。”北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)說,。
為嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)囤地,、炒地行為，國土資源部12月23日通報了9個省18宗房地產(chǎn)開發(fā)土地閑置情況,，督促各地方政府及國土資源部門進(jìn)一步落實閑置土地處置有關(guān)政策,，警示房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)實際開發(fā)能力理性取得土地，及時開發(fā)利用,。
陳國強(qiáng)認(rèn)為,，抑制樓市投機(jī)更有效的辦法是商業(yè)銀行放貸審核嚴(yán)格把關(guān)和嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)的信貸政策，不過,，政府是否會采用這一政策還要看明年房地產(chǎn)的具體情況而定,。
就在12月21日，有消息說,，相關(guān)部門已制定調(diào)控政策,，不但明確要求各大商業(yè)銀行嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸利率，而且同時將二套房及多套房的商業(yè)貸款首付比例提高至50%。此消息頓時緊繃了市場的神經(jīng),。對此,，央行未予置評，各地銀行也紛紛表示沒有接到調(diào)整通知,。
光大證券新近發(fā)布的一份報告預(yù)測,，緊接著國務(wù)院層面，銀監(jiān)會,、住建部以及地方都可能會出一些政策來落實,，如差別化信貸管理，對于投資性購房抑制,、打擊炒房,、稅收,、市場監(jiān)管,、捂盤的政策，對二套房,、大戶型進(jìn)行收緊,，對異地購房進(jìn)行限制等。
國內(nèi)某知名房地產(chǎn)企業(yè)資深人士告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者,，雖然二手房營業(yè)稅差額征收這一政策對市場影響不大,，但其透露出的信息對開發(fā)商的心理預(yù)期影響很大，開發(fā)商現(xiàn)在擔(dān)心后面還會有更加嚴(yán)厲的措施出臺,。 |