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土地供應(yīng)模式應(yīng)轉(zhuǎn)向“有限市場”
    2009-12-18    作者:本報記者 郎秋紅    來源:經(jīng)濟參考報

    12月14日國務(wù)院常務(wù)會議提出“國四條”遏制高房價,,其中特別提到要適當增加中低價位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應(yīng),,完善土地招拍掛制度,。“要實現(xiàn)這一目標,,增加中低位商品房土地供應(yīng),,就不能把現(xiàn)行的招拍掛制度當做惟一的供地模式,,而是應(yīng)該實行土地出讓的‘有限市場’,而不是完全由價高者得的‘自由市場’”,,《房地產(chǎn)報》總編助理馬峻嶺分析說,。

  土地供應(yīng)應(yīng)轉(zhuǎn)向“有限市場”

  今年國家出臺的關(guān)于土地方面的新政策并不多,令人印象較深的是上月國土資源部發(fā)布的《限制用地項目目錄(2006年本增補本)》,,即業(yè)界所稱的“限大令”,,主要內(nèi)容是限制地塊出讓面積以遏制地王,被看做是對招拍掛制度的一次補充和完善,。此次國務(wù)院再提完善招拍掛制度,,業(yè)內(nèi)人士認為,主要會側(cè)重于監(jiān)督“限大令”和打擊囤地等方面的政策落實情況,。
  而國務(wù)院常務(wù)會議提出的要適當增加中低價位,、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應(yīng),目前還沒有出臺進一步的解釋和相關(guān)配套政策,。長春市國土資源相關(guān)人士表示,對國務(wù)院的相關(guān)要求,,他們也在“揣摩”,、“領(lǐng)會”。
  業(yè)內(nèi)人士認為,,抓住增加土地供應(yīng)這一龍頭抓住了增加普通商品房供應(yīng)的根本,,但如果相關(guān)細則不出,這個要求很難落到實處,。
  據(jù)了解,,今年吉林省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳曾經(jīng)發(fā)文要求在商品房小區(qū)按5%的比例配建廉租房,以解決廉租房用地問題,,擴大房源,,但是這個5月份出臺的規(guī)定,至今也沒有得到執(zhí)行,�,!耙皇窃撘�(guī)定涉及土地等多個部門,建設(shè)口一個部門難以協(xié)調(diào),;二是缺乏具體的可操作性強的細則”,,吉林省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳相關(guān)人士向記者表示。
  中央黨校研究室副主任周天勇曾提出改革現(xiàn)行土地制度的一攬子建議,,包括改變政府寡頭壟斷一級市場供應(yīng)的局面,,形成供給方也充分供應(yīng)的市場;集體土地,、城鎮(zhèn)國有土地都可以自由入市等,。
  長春房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士顧永超認為,,由于我國仍然面臨著“保增長”的任務(wù),明年對土地市場不可能進行較大規(guī)模的調(diào)控,,只會做一些小的修補,。
  “供應(yīng)普遍商品住房的用地肯定不會跟高檔房用地一樣,一起拿到土地市場上去競拍,,否則,,招拍掛來的土地,想建普通商品房也普通不了,�,!瘪R峻嶺說。他認為,,明年對普通商品房的用地與高檔商品房用地會采取不同的政策,,區(qū)別對待。
  “如果說國家要增加普通商品房供應(yīng),,那么哪些地是為這些房子服務(wù)的,,肯定會有相關(guān)配套政策,比如,,政府提供補貼,,或者在招拍掛中運用綜合評定指標,而不僅僅是價格,。這就是‘有限市場’”,。馬峻嶺說。

  長春“地王”爆冷引發(fā)對招拍掛反思

  近兩天長春市最大的新聞是地王“爆冷”,,萬科集團“一錘定音”,,僅以10.5億元拿下長春東光地塊。該地塊是長春南湖周邊的“絕版地塊”,,也是長春市今年呼聲最高的“地王”,,對此地塊成交價的預(yù)期最低的在20億元,最高的達30億元甚至40億元,。萬科,、中海、保利三大地產(chǎn)巨頭拍賣前都繳納了四億元的競買保證金,。由于此前三大家在長春土地市場上已經(jīng)數(shù)度廝殺,,業(yè)內(nèi)人士普遍認為東光地塊的競買將是又一場火并。但是出人意料的是,,當競買從10.5億元開始后,,舉牌的只有萬科一家,另外兩家完全做旁觀狀,,結(jié)果萬科輕取東光地塊,,拍賣現(xiàn)場一片嘩然,。
  盡管長春市國土資源局局長朱亞福接受媒體采訪時表示,這個價格是一種理性回歸,,不過很多業(yè)內(nèi)人士對此并不認同,。易居中國長春分公司總經(jīng)理王喻冬認為這個價格不正常。40多天前出讓的長春長鈴地塊,,土地面積比東光地塊少近13萬平方米,,區(qū)位優(yōu)勢也遠不及東光地塊,卻拍出了14.64億元的總價,。易居中國此前對這塊地的價值進行過測算,,成交價應(yīng)該在20億元以上,十五六億沒有一點問題,。
  對此結(jié)果,,業(yè)內(nèi)人士對此比較一致的看法是,三家開發(fā)商達成了某種默契,,聯(lián)合起來與政府博弈,。
  “是不是開發(fā)商事先協(xié)商過?”吉林省社科院經(jīng)濟所研究員李曉群謹慎地表達了自己的看法,。
  “如果是這樣,,那就意味著,開發(fā)商拿地已經(jīng)從過去的只有‘硬拍’一種辦法,,轉(zhuǎn)向‘合縱聯(lián)橫’,以達到曲線降低成本的目的,�,!瘪R峻嶺分析說。
  事實上,,此前已經(jīng)有開發(fā)商通過收購有土地儲備的中小企業(yè)的方式直接獲得土地,,以繞開通過招拍掛可能產(chǎn)生的高地價。

  土地供應(yīng)不能只靠招拍掛

  萬科以10.5億拿下東光地塊后,,業(yè)界普遍認為,,最感意外的可能是當?shù)卣驗檎饲皩@塊地抱有很高的希望,。朱亞福局長在該地塊拍賣后曾坦誠,,“國土資源局代表政府賣地,我當然希望賣得高一些”,。并且,,今年12月初,長春市國土資源局曾高調(diào)表示今年土地收入可能超過100億元,。而當時的土地收入只有78億元,,在距年底只有一個月的時間內(nèi)放出這個話來,,顯然對東光地塊寄予厚望。
  據(jù)了解,,在招拍掛制度特別是在“地王”效應(yīng)的哄抬之下,,土地溢價被空前放大,政府財政收入水漲船高,。某機構(gòu)研究成果顯示,,目前土地拍賣的收入占到地方財政收入的40%至50%甚至更高。
  “不改變地方政府對土地財政的依賴,,提供更多的普通商品房就是一句空話,。”長春某房地產(chǎn)公司負責人表示,。他們是一家專門做普通商品房的企業(yè),,多年來一直以低價取勝,所售商品房從來沒有高于3500元/平方米,。但是,,從年初開始,他們選了一年也沒有選到合適自己的地塊,,因為“地價越來越高,,想靠低地價來平衡房價建低價房越來越難�,!�
  不只是普通商品房,,即使通過劃撥方式取得用地的經(jīng)濟適用房、廉租房等保障性住房,,同樣面臨用地難題,。長春市經(jīng)濟適房用價格2150元/平方米,比商品房低近一半,,但是去年建設(shè)的經(jīng)適房至今還有800套沒有賣出去,,主要的原因是全部集中在比較偏僻的城市北郊,是人們眼中全市區(qū)域價值最低的地方,。
  業(yè)內(nèi)人士表示,,增加普通商品房的土地供應(yīng)必須從根子上改變地方政府對土地的訴求�,!艾F(xiàn)在地方政府在編制用地計劃時,,出發(fā)點是這個計劃一年能賣多少錢,如果改變一下訴求,,以供多少地能平抑房價為出發(fā)點,,土地市場供應(yīng)局面一定會有所改觀。”馬峻嶺說,。

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