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12月14日國務(wù)院常務(wù)會議提出“國四條”遏制高房價,，其中特別提到要適當增加中低價位,、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應(yīng)，完善土地招拍掛制度,�,！耙獙崿F(xiàn)這一目標，增加中低位商品房土地供應(yīng),，就不能把現(xiàn)行的招拍掛制度當做惟一的供地模式,，而是應(yīng)該實行土地出讓的‘有限市場’，而不是完全由價高者得的‘自由市場’”,，《房地產(chǎn)報》總編助理馬峻嶺分析說,。
土地供應(yīng)應(yīng)轉(zhuǎn)向“有限市場”
今年國家出臺的關(guān)于土地方面的新政策并不多，令人印象較深的是上月國土資源部發(fā)布的《限制用地項目目錄(2006年本增補本)》,，即業(yè)界所稱的“限大令”,，主要內(nèi)容是限制地塊出讓面積以遏制地王，被看做是對招拍掛制度的一次補充和完善,。此次國務(wù)院再提完善招拍掛制度,，業(yè)內(nèi)人士認為，主要會側(cè)重于監(jiān)督“限大令”和打擊囤地等方面的政策落實情況,。
而國務(wù)院常務(wù)會議提出的要適當增加中低價位,、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應(yīng)，目前還沒有出臺進一步的解釋和相關(guān)配套政策,。長春市國土資源相關(guān)人士表示,，對國務(wù)院的相關(guān)要求，他們也在“揣摩”,、“領(lǐng)會”,。
業(yè)內(nèi)人士認為，抓住增加土地供應(yīng)這一龍頭抓住了增加普通商品房供應(yīng)的根本，但如果相關(guān)細則不出,，這個要求很難落到實處,。
據(jù)了解，今年吉林省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳曾經(jīng)發(fā)文要求在商品房小區(qū)按5%的比例配建廉租房,，以解決廉租房用地問題,，擴大房源，但是這個5月份出臺的規(guī)定,，至今也沒有得到執(zhí)行,。“一是該規(guī)定涉及土地等多個部門,，建設(shè)口一個部門難以協(xié)調(diào),；二是缺乏具體的可操作性強的細則”，吉林省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳相關(guān)人士向記者表示,。
中央黨校研究室副主任周天勇曾提出改革現(xiàn)行土地制度的一攬子建議,，包括改變政府寡頭壟斷一級市場供應(yīng)的局面，形成供給方也充分供應(yīng)的市場,；集體土地,、城鎮(zhèn)國有土地都可以自由入市等。
長春房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士顧永超認為,，由于我國仍然面臨著“保增長”的任務(wù),，明年對土地市場不可能進行較大規(guī)模的調(diào)控，只會做一些小的修補,。
“供應(yīng)普遍商品住房的用地肯定不會跟高檔房用地一樣,，一起拿到土地市場上去競拍，否則,，招拍掛來的土地,，想建普通商品房也普通不了�,！瘪R峻嶺說,。他認為，明年對普通商品房的用地與高檔商品房用地會采取不同的政策,，區(qū)別對待,。
“如果說國家要增加普通商品房供應(yīng)，那么哪些地是為這些房子服務(wù)的,，肯定會有相關(guān)配套政策,，比如，政府提供補貼,，或者在招拍掛中運用綜合評定指標,，而不僅僅是價格,。這就是‘有限市場’”。馬峻嶺說,。
長春“地王”爆冷引發(fā)對招拍掛反思
近兩天長春市最大的新聞是地王“爆冷”,，萬科集團“一錘定音”，僅以10.5億元拿下長春東光地塊,。該地塊是長春南湖周邊的“絕版地塊”,，也是長春市今年呼聲最高的“地王”，對此地塊成交價的預(yù)期最低的在20億元,，最高的達30億元甚至40億元,。萬科、中海,、保利三大地產(chǎn)巨頭拍賣前都繳納了四億元的競買保證金。由于此前三大家在長春土地市場上已經(jīng)數(shù)度廝殺,，業(yè)內(nèi)人士普遍認為東光地塊的競買將是又一場火并,。但是出人意料的是，當競買從10.5億元開始后,，舉牌的只有萬科一家,，另外兩家完全做旁觀狀，結(jié)果萬科輕取東光地塊,，拍賣現(xiàn)場一片嘩然,。
盡管長春市國土資源局局長朱亞福接受媒體采訪時表示，這個價格是一種理性回歸,，不過很多業(yè)內(nèi)人士對此并不認同,。易居中國長春分公司總經(jīng)理王喻冬認為這個價格不正常。40多天前出讓的長春長鈴地塊,，土地面積比東光地塊少近13萬平方米,，區(qū)位優(yōu)勢也遠不及東光地塊，卻拍出了14.64億元的總價,。易居中國此前對這塊地的價值進行過測算,，成交價應(yīng)該在20億元以上，十五六億沒有一點問題,。
對此結(jié)果,，業(yè)內(nèi)人士對此比較一致的看法是，三家開發(fā)商達成了某種默契,，聯(lián)合起來與政府博弈,。
“是不是開發(fā)商事先協(xié)商過？”吉林省社科院經(jīng)濟所研究員李曉群謹慎地表達了自己的看法,。
“如果是這樣,，那就意味著,，開發(fā)商拿地已經(jīng)從過去的只有‘硬拍’一種辦法，轉(zhuǎn)向‘合縱聯(lián)橫’,，以達到曲線降低成本的目的,。”馬峻嶺分析說,。
事實上,，此前已經(jīng)有開發(fā)商通過收購有土地儲備的中小企業(yè)的方式直接獲得土地，以繞開通過招拍掛可能產(chǎn)生的高地價,。
土地供應(yīng)不能只靠招拍掛
萬科以10.5億拿下東光地塊后,，業(yè)界普遍認為，最感意外的可能是當?shù)卣�,，因為政府此前對這塊地抱有很高的希望,。朱亞福局長在該地塊拍賣后曾坦誠，“國土資源局代表政府賣地,，我當然希望賣得高一些”,。并且，今年12月初,，長春市國土資源局曾高調(diào)表示今年土地收入可能超過100億元,。而當時的土地收入只有78億元，在距年底只有一個月的時間內(nèi)放出這個話來,，顯然對東光地塊寄予厚望,。
據(jù)了解，在招拍掛制度特別是在“地王”效應(yīng)的哄抬之下,，土地溢價被空前放大,，政府財政收入水漲船高。某機構(gòu)研究成果顯示,，目前土地拍賣的收入占到地方財政收入的40%至50%甚至更高,。
“不改變地方政府對土地財政的依賴，提供更多的普通商品房就是一句空話,�,！遍L春某房地產(chǎn)公司負責人表示。他們是一家專門做普通商品房的企業(yè),，多年來一直以低價取勝,，所售商品房從來沒有高于3500元/平方米。但是,，從年初開始,，他們選了一年也沒有選到合適自己的地塊，因為“地價越來越高,，想靠低地價來平衡房價建低價房越來越難,�,！�
不只是普通商品房，即使通過劃撥方式取得用地的經(jīng)濟適用房,、廉租房等保障性住房,，同樣面臨用地難題。長春市經(jīng)濟適房用價格2150元/平方米,，比商品房低近一半,，但是去年建設(shè)的經(jīng)適房至今還有800套沒有賣出去，主要的原因是全部集中在比較偏僻的城市北郊,，是人們眼中全市區(qū)域價值最低的地方,。
業(yè)內(nèi)人士表示，增加普通商品房的土地供應(yīng)必須從根子上改變地方政府對土地的訴求,�,！艾F(xiàn)在地方政府在編制用地計劃時，出發(fā)點是這個計劃一年能賣多少錢,，如果改變一下訴求,，以供多少地能平抑房價為出發(fā)點，土地市場供應(yīng)局面一定會有所改觀,�,！瘪R峻嶺說,。 |