|
近日,，國(guó)土資源部印發(fā)通知,，對(duì)商品住宅用地的宗地出讓面積首度設(shè)定明確上限：大城市20公頃,，中等城市14公頃，小城市(鎮(zhèn))7公頃,。此政策被一些業(yè)內(nèi)人士稱為“限大令”。
不少人士認(rèn)為,，這一辦法對(duì)抑制地價(jià)過快上漲,、減少開發(fā)商“囤地”等具有現(xiàn)實(shí)作用,，但成效如何取決于政策是否落實(shí)到位。市場(chǎng)對(duì)“限大令”的實(shí)施效果充滿期待,。
出讓土地“大型化”的利與弊
國(guó)土資源部日前下發(fā)通知公布《限制用地項(xiàng)目目錄(2006年本增補(bǔ)本)》和《禁止用地項(xiàng)目目錄(2006年本增補(bǔ)本)》,，前者對(duì)大、中等,、小城市(鎮(zhèn))的土地出讓面積分別作了上述具體限定,。
這一“限大令”針對(duì)的是土地出讓“大型化”的趨勢(shì)。比如,，北京土地整理儲(chǔ)備中心官方資料顯示,，在北京今年已經(jīng)成交的商品房地塊中，有10余幅地塊的出讓面積超過了20萬平方米(20公頃),，在20余塊“正在交易地塊”中,，有多幅商品房性質(zhì)用地的出讓面積超過20萬平方米，個(gè)別地塊大小甚至超過50萬平方米,。
一般來說,，地方政府樂于將面積較大的地塊統(tǒng)一出讓，既可以迅速回收土地資金,，也有利于后期統(tǒng)一規(guī)劃,。但相關(guān)政策設(shè)計(jì)在現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)中卻產(chǎn)生了一些負(fù)面的“外部性”。比如,，重點(diǎn)城市大面積的地塊極易被競(jìng)拍成“地王”,。最近以50.5億元天價(jià)刷新北京土地總價(jià)紀(jì)錄的順義區(qū)天竺開發(fā)區(qū)“地王”，面積達(dá)到52.7萬平方米,，扣除25.5萬平方米的代征地面積,，建設(shè)用地面積依然達(dá)27.16萬平方米。而11月初由央企中信集團(tuán)砸下36億元巨資“加冕”天津“地王”的津南區(qū)八里臺(tái)鎮(zhèn)地塊,，面積更是達(dá)到248萬平方米,，堪稱天津乃至全國(guó)土地市場(chǎng)的“巨無霸”。
此外,，數(shù)十萬乃至上百萬平方米的土地,，即使是全力開發(fā)，也要持續(xù)數(shù)年,。在此情況下,，開發(fā)商的“囤地待漲”似乎更加“理直氣壯”。上海易居房地產(chǎn)研究院的房地產(chǎn)研究專家楊紅旭認(rèn)為,，一個(gè)大盤開發(fā)多年,，實(shí)際上是一種“變相囤地”。
控制“土地出讓面積”亦是對(duì)樓市的局部調(diào)控
為此,，中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院地價(jià)所曾建議,，為穩(wěn)定地價(jià),，要調(diào)控供地節(jié)奏，合理設(shè)置單宗土地出讓面積上限,。有知名開發(fā)商也在博客中提出：“……至少50%以上的土地會(huì)存五年以上,。為什么政府不將土地縮小、劃開了去拍賣,？”
國(guó)土資源部此次“限大令”,，在業(yè)內(nèi)人士看來具有一定的現(xiàn)實(shí)價(jià)值。楊紅旭認(rèn)為,，這對(duì)于大的房地產(chǎn)企業(yè)而言,，“是一個(gè)壞消息”，對(duì)于中小企業(yè)則相反,。上海一在全國(guó)多個(gè)重點(diǎn)城市開發(fā)樓盤的房地產(chǎn)民企負(fù)責(zé)人認(rèn)為,，“限大令”實(shí)際上是對(duì)土地價(jià)格的調(diào)控，“限制了土地出讓面積,，就是控制了土地出讓價(jià)格,，這樣可以使更多開發(fā)商尤其是民企參與土地競(jìng)拍，提高市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)性”,。
楊紅旭還表示,，采用小幅地塊出讓，也有利于大城市房地產(chǎn)開發(fā)的“精耕細(xì)作”,。他還認(rèn)為,，“限大令”對(duì)抑制囤地行為也大有裨益�,！耙荒瓴婚_發(fā)罰款,，兩年不開發(fā)收回”，此令下發(fā)數(shù)年,，且經(jīng)國(guó)土部門三令五申,，遺憾的是執(zhí)行難，“想要防范囤地,，縮小出讓地塊的規(guī)模,，是個(gè)好辦法”。
實(shí)際上,，近年來已有一些地方國(guó)土部門通過控制土地出讓面積對(duì)樓市實(shí)施局部調(diào)控。比如,，重慶市國(guó)土資源和房屋管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者介紹,，經(jīng)過研究測(cè)算，面積在200-400畝之間的住宅地塊在重慶最便于開發(fā)利用,。目前,，重慶市國(guó)土房管部門已按此標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)土地規(guī)模,，今年以來市區(qū)出讓的約70%的土地的面積都在上述區(qū)間內(nèi)。
“限大令”效果如何取決于執(zhí)行是否到位
近年來,，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)之所以問題重重,，很大一部分原因可歸結(jié)為市場(chǎng)監(jiān)管在時(shí)間上的滯后和在執(zhí)行力度上的孱弱。比如說,，有關(guān)部門對(duì)土地開發(fā)和樓盤銷售中的違法違規(guī)現(xiàn)象三令五申,、大小政策不斷，聲勢(shì)不小,，但是成效難言樂觀,，迄今“囤地”、“捂盤”等樓市頑疾久除不盡,。究其原因,，既有地方利益、部門利益驅(qū)動(dòng)使然,，也跟政策,、辦法的可執(zhí)行性不夠有關(guān)。
一些業(yè)內(nèi)人士在為國(guó)土資源部此次“限大令”叫好的同時(shí),，也提出了實(shí)施過程中可能遇到的種種問題,。比如，大城市,、中等城市,、小城市如何劃分？如果開發(fā)商分幾次拿下總面積超過20公頃的整塊土地,，表面上看不違規(guī),，實(shí)際上還是突破了國(guó)土部門的限制，這類行為又該如何處理,？更需觀察的是,，地方政府能否嚴(yán)格執(zhí)行單宗土地出讓面積的政策規(guī)定？查處“囤地”,、“捂盤”的政策在不少地方都遭遇“擱淺”,，“限大令”成效如何尚存疑問。
實(shí)際上,，2008年元月下發(fā)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》就明確要求：合理確定出讓土地的宗地規(guī)模,，督促及時(shí)開發(fā)利用，形成有效供給,，確保節(jié)約集約利用每宗土地,。此次，國(guó)土部將“合理”細(xì)化為具體數(shù)據(jù)，可以看出有關(guān)部門落實(shí)國(guó)家政策的努力,，也讓市場(chǎng)對(duì)“限大令”的實(shí)施效果更加充滿期待,。
“限大令”打破“大鱷”壟斷土地市場(chǎng)格局
土地市場(chǎng)源頭調(diào)控悄然開幕，11月10日,，國(guó)土資源部下發(fā)154號(hào)文,，對(duì)各類城市商品住宅項(xiàng)目單宗用地規(guī)模提出明確上限，“最大地塊不得超過20萬平方米”,。在地王頻現(xiàn)的當(dāng)下,，“限大令”能否成為地王“緊箍咒”備受業(yè)界關(guān)注。
[觀點(diǎn)]與其“限大”,，不如打擊囤地
國(guó)土部“限大”之舉是為了遏制近期國(guó)內(nèi)“地王”頻出的現(xiàn)象,，減少“地王”給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來的負(fù)效應(yīng)。但是在筆者看來,，“限大”只是“揚(yáng)湯止沸”,，要規(guī)范土地市場(chǎng)，嚴(yán)打囤地才能“釜底抽薪”,。
相關(guān)鏈接
土地調(diào)控政策
2001年6月,，國(guó)土資源部發(fā)布了《關(guān)于整頓和規(guī)范土地市場(chǎng)秩序的通知》(174號(hào)文)提出建立健全土地市場(chǎng)規(guī)范運(yùn)行的基本制度，包括土地使用權(quán)公開交易制度等,。 |